Skutki wynajęcia nieruchomości z majątku wspólnego przez Wnioskodawcę i prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 8 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków wynajęcia nieruchomości  z majątku wspólnego przez Wnioskodawcę i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Uzupełnił go Pan pismem z 21 marca 2023 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 kwietnia 2023 r. (data wpływu 27 kwietnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca, który jest czynnym podatnikiem podatku VAT, posiada nieruchomości, które oddaje w najem lub dzierżawę w ramach najmu prywatnego, opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Nieruchomości te są objęte ustawową wspólnością małżeńską. W treści art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (dalej ustawa o VAT), zawarta jest definicja działalności gospodarczej, przez którą należy rozumieć wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów i wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu Cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy do używania rzeczy na czas oznaczony lub nieoznaczony, najemca zaś zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem definicja najmu w pełni wpisuje się w definicję działalności gospodarczej zawartą ustawie o VAT, jako odpłatne świadczenie usług. W art. 15 ust. 1 ustawy o VAT zawarta jest definicja podatnika, która określa że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat tej działalności. Ustawa nie definiuje małżonków jako odrębnej kategorii podatników, każdy z nich jest osobą fizyczną i każdy z nich może być odrębnym podatnikiem. Nieruchomości generują koszty, głownie eksploatacyjne, remontowe czy inwestycyjne, które zostały udokumentowane fakturami VAT. Podatnikowi przysługuje zatem prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony ujęty w tych fakturach o ile dotyczą działalności opodatkowanej. Wnioskodawca postanowił, że będzie samodzielnie opodatkowywał podatkiem VAT usługi najmu i dokonywał odliczeń podatku naliczonego z faktur dokumentujących koszty związane z tymi nieruchomościami. W związku z powyższym, Wnioskodawca, za pisemną zgodą małżonki, stał się samodzielnie stroną zawieranych umów najmu i dzierżawy.

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że:

1.Wnioskodawca jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem VAT.

2. Koszty eksploatacyjne związane z wynajmowanymi nieruchomościami są związane wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca wynajmuje również lokale mieszkalne, które są objęte zwolnieniem od podatku od towarów i usług, ale koszty eksploatacyjne związane z tymi obiektami, zgodnie z zapisami umowy, ponosi najemca i faktury są wystawiane bezpośrednio na osobę wynajmującą lokal mieszkalny.

3.Faktury dokumentujące koszty eksploatacyjne obiektów, których wynajem jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, są wystawiane wyłącznie na Wnioskodawcę.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca może samodzielnie opodatkowywać podatkiem VAT najem/dzierżawę nieruchomości objętych ustawową wspólnością małżeńską?

2.Czy Wnioskodawcy przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących koszty związane z wynajmowanymi nieruchomościami objętymi ustawową wspólnością majątkową?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że może samodzielnie opodatkowywać podatkiem VAT usługi najmu nieruchomości, stanowiących ustawową wspólność małżeńską.

Zgodnie z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać wspólnym majątkiem, co oznacza także równe prawo do samodzielnego wynajmowania tego majątku. Tak jak wskazano w opisie stanu faktycznego, najem prywatny jest działalnością gospodarczą określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. A zatem z tytułu wykonywania tej działalności małżonkowie będą podatnikami podatku VAT. W ustawowej definicji podatnika, zawartej w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, małżeństwo nie zostało wymienione jako odrębna kategoria podatników. Ustawa mówi m.in. o osobach fizycznych, którymi są zarówno wnioskodawca jak i małżonka wnioskodawcy. A skoro każdy z nich ma prawo do rozporządzania majątkiem wspólnym, to przy zawieraniu umowy najmu mogą występować razem i wtedy każdy z nich będzie podatnikiem podatku VAT lub osobno i wówczas ten z małżonków, który będzie jednoosobowo stroną umowy, będzie podatnikiem podatku VAT. Art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego mówi, że oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Małżonek, który samodzielnie zamierza stać się stroną umowy najmu czy dzierżawy, powinien zatem poinformować o tym fakcie współmałżonka. Z kolei w art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu o którym mowa powyżej, mówi że w przypadku oddania majątku wspólnego do używania czy tez pobierania z niej pożytków konieczna jest zgoda drugiego małżonka. Małżonka wnioskodawcy wyraziła w formie pisemnej zgodę na zarządzanie majątkiem wspólnym przez Wnioskodawcę, upoważniając go jednocześnie do samodzielnego występowania w roli Wynajmującego/Wydzierżawiającego i samodzielnego rozliczania zarówno podatku dochodowego, jak i podatku VAT. W tej sytuacji, skoro ustawa o podatku od towarów pozwala aby każdy z małżonków miał prawo wystąpić jako podatnik, to jeżeli Wnioskodawca, na mocy uzyskanej od małżonki zgody, zawiera umowy i staje się jednoosobowo stroną czynności prawnej, może również jednoosobowo występować jako podatnik podatku od towarów i usług.

Ad. 2

Najem prywatny, jako działalność o charakterze ciągłym i zarobkowym, traktowany jest jako odpłatne świadczenie usług, podlegające przepisom podatku od towarów i usług. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, który za zgodą małżonki, wykorzystuje majątek wspólny, oddając go w najem lub dzierżawę i jednoosobowo występuje jako strona umowy. Z tej racji ciąży na nim obowiązek rozliczenia podatku należnego z tytułu zawartych umów. Nieruchomości te generują koszty eksploatacyjne, koszty remontów, czy wydatki o charakterze inwestycyjnym, udokumentowane fakturami VAT. Wnioskodawca uważa, że skoro za zgodą żony rozlicza cały podatek należny, ma on prawo do pełnego odliczenia podatku VAT naliczonego zawartego w fakturach zakupu, o ile dotyczą one działalności opodatkowanej. Zasady odliczania podatku naliczonego zostały określone w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który mówi że w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Kwotę podatku naliczonego, zgodnie z zapisem art. 86 ust.2 pkt 1 lit. a, stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Aby dokonać odliczenia, muszą być spełniona następujące warunki: dokonujący odliczenia musi być czynnym podatnikiem VAT i zakupy towarów i usług udokumentowanych fakturami VAT, służą działalności opodatkowanej. Wnioskodawca spełnia wszystkie wymienione powyżej warunki, zatem może dokonać pełnego odliczenia podatku naliczonego z faktur dokumentujących wydatki związane z działalnością opodatkowaną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy,

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT,

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

Według art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Posiada Pan nieruchomości, które oddaje w najem lub dzierżawę w ramach najmu prywatnego, opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Nieruchomości te są objęte ustawową wspólnością małżeńską. Nieruchomości generują koszty, głownie eksploatacyjne, remontowe czy inwestycyjne, które zostały udokumentowane fakturami VAT. Postanowił Pan, że będzie Pan samodzielnie opodatkowywał podatkiem VAT usługi najmu i dokonywał odliczeń podatku naliczonego z faktur dokumentujących koszty związane z tymi nieruchomościami. W związku z powyższym, za pisemną zgodą małżonki, stał się Pan samodzielnie stroną zawieranych umów najmu i dzierżawy. Koszty eksploatacyjne związane z wynajmowanymi nieruchomościami są związane wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca wynajmuje również lokale mieszkalne, które są objęte zwolnieniem od podatku od towarów i usług, ale koszty eksploatacyjne związane z tymi obiektami, zgodnie z zapisami umowy, ponosi najemca i faktury są wystawiane bezpośrednio na osobę wynajmującą lokal mieszkalny. Faktury dokumentujące koszty eksploatacyjne obiektów, których wynajem jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, są wystawiane wyłącznie na Wnioskodawcę.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.),

Art. 693 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny stanowi, że

Z powyższych przepisów wynika, że umowa najmu/dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania/pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. A zatem, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu/dzierżawy przez najemcę/dzierżawcę.

Zatem najem/dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.),

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Zgodnie z treścią art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W myśl art. 36 § 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

W konsekwencji ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Wobec tego podmiot świadczący usługę najmu/dzierżawy będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem/dzierżawę będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu/dzierżawy jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu/dzierżawy we własnym imieniu (jest stroną czynności prawnej).

Zatem w sytuacji gdy wynajmowana/dzierżawiona nieruchomość jest własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz.

W okolicznościach niniejszej sprawy umowa najmu/dzierżawy jest zawarta wyłącznie przez Pana. Za pisemną zgodą małżonki, stał się Pan samodzielnie stroną zawieranych umów najmu i dzierżawy.

Zatem należy stwierdzić, że działalność w zakresie najmu jest prowadzona jedynie przez Pana i to Pan z tego tytułu jest podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą na podstawie art. 15 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 2 ustawy, który jest zobowiązany do opodatkowania czynności najmu/dzierżawy.

W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy wskazać, że:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. W myśl tego przepisu,

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Natomiast na podstawie art. 88 ust. 4 ustawy,

Jak wskazano, powyżej to Pan samodzielnie jest obowiązany do podatkowania czynności wykonywanych przez Pana w ramach najmu nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego. Ponadto jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Koszty eksploatacyjne związane z wynajmowanymi nieruchomościami są związane wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. Faktury dokumentujące koszty eksploatacyjne obiektów, których wynajem jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług, są wystawiane wyłącznie na Pana.

Mając na uwadze powyższy opis stanu faktycznego oraz powołany stan prawny należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie, w związku z art. 86 ust. 1 ustawy, ma Pan prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu poniesionych kosztów eksploatacyjnych związanych wyłącznie z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.