‒ Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży licytacyjnej działek nr 1 i nr 2, ‒ Zawarcie podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

‒prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży licytacyjnej działek nr 1 i nr 2,

‒nieprawidłowe w zakresie zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

‒opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży licytacyjnej działek nr 1 i nr 2,

‒zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

Uzupełnił go Pan pismami z 7 kwietnia 2023 r. (data wpływu 7 kwietnia 2023 r.), z 26 kwietnia 2023 r. (data wpływu 26 kwietnia 2023 r.) oraz 28 kwietnia 2023 r. (data wpływu 28 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sadowy przy Sądzie Rejonowym w ... .. w postępowaniu Km ... prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi ... Sp. z o.o. NIP: … REGON: …, KRS: … z siedzibą pod adresem …, ul. …. Według informacji zamieszczonych na portalu podatki.gov.pl dłużnik figuruje jako czynny podatnik w rejestrze VAT. Egzekucja prowadzona jest z nieruchomości oznaczonej jako działki gruntu nr 1 i 2 położonej w A przy ulicy ..., w obrębie ... w jednostce ewidencyjnej ..., o powierzchni 1,7328 ha, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą ....

W toku postępowania Komornik będzie dokonywał sprzedaży wskazanej nieruchomości w trybie licytacji publicznej. Nieruchomość została nabyta przez dłużnika aktem Notarialnym Repertorium A nr ... z 27.01.2021 r. w Kancelarii Notarialnej w … przed notariuszem …. Podczas aktu notarialnego notariusz pobrał podatek od sprzedaży nieruchomości – podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2%.

Działka 1 o pow. 1,1291 ha leży na terenach sklasyfikowanych jako grunty orne oznaczone symbolem „R” w klasach IVb i V. Działka 2 o pow. 0,0646 ha leży na terenach sklasyfikowanych jako grunty orne oznaczone symbolem „R” w klasie V. W dziale III KW na dzień sporządzenia aktu notarialnego wpisane były:

‒roszczenie zawarte w umowie dzierżawy z dnia 15.10.2008 r. oraz aneksie wpisane na rzecz Szkółka ... z siedzibą w A,

‒wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą KW na wniosek ... S.A. w … w sprawie Km ....

W dziale IV KW wpisana jest hipoteka umowna do kwoty … zł ustanowiona na rzecz … S.A. zabezpieczająca wierzytelność z tytułu kredytu w formie limitu kredytowego, przeznaczonego na finansowanie bieżącej działalności gospodarczej, udzielonego umową z ....2008 r. Według stanu na dzień .....2021 r. roszczenie zawarte w umowie dzierżawy zostało wykreślone z działu III KW. W akcie notarialnym wskazano na wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydany w dniu .....2021 r., zgodnie z którym obowiązujący jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części miasta A zatwierdzony uchwałą nr … Rady Miejskiej w A z dnia .....2005 r., zgodnie z którym dla działek 1 i 2 ustala się następujące przeznaczenie:

‒działka 1 – przeznaczenie podstawowe – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z obiektami i urządzenia towarzyszącymi, obszar oznaczony symbolem 6MN,

‒działka 2 – przeznaczenie pod drogę dojazdową gminną oznaczona symbolem 7KDD.

Przedmiotowa nieruchomość od dnia 15.10.2008 r. do dnia 26.01.2021 r. obciążona była umową dzierżawy wyłącznie do celów rolniczych. Umowa dzierżawy została rozwiązana z dniem 26.01.2021 r. i od 27.01.2021 r., tj. od dnia nabycia przez ... Sp. z o.o. brak jest informacji o wykorzystaniu ww. nieruchomości.

W związku z okolicznością pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - uchwała nr … Rady Miejskiej w A z dn. 28.12.2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części obszaru miasta A, w planie tym nieruchomość z przedmiotowymi działkami gruntu oznaczona jest symbolem: działka nr 1 - 6MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, działka nr 2 - 7KDD - tereny dróg dojazdowych.

Obecnie nieruchomość składa się z dwóch działek o nr 1 i 2 tworzących funkcjonalną całość o łącznej pow. 1,2836ha. Działka nr 1 - grunty orne - RIVb - 0,2968 ha, RV - 0,9222 ha - łącznie pow. - 1,2190 ha, działka nr 2 - grunty orne RV o pow. - 0,0646 ha. Nieruchomość jest niezabudowana, ogrodzona zniszczoną siatką przytwierdzoną do słupków stalowych, porośnięta trawą, zakrzewiona i zadrzewiona. Nieruchomość posiada dostęp do sieci gazowej i energetycznej; w najbliższym otoczeniu brak sieci wod.-kan. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej z trzech stron – od strony zachodniej i wschodniej - do ulicy Owocowej, która jest nieutwardzoną drogą gruntową, a od strony południowej - do ulicy Działkowej - będącej drogą gruntową utwardzoną szlaką.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na postawione w wezwaniu pytania o treści:

1)Czy nabycie przez dłużnika działek nr 1 i nr 2 nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanej, zwolnionej czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i czy transakcja ta została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

2)Czy dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał działki nr 1 i nr 2 do działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

3)Czy działki nr 1 i nr 2 były/są/będą od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane ww. działki, wykonywał dłużnik – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

4)Czy działki nr 1 i nr 2 były udostępniane przez dłużnika osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy? Jeśli tak, to, czy udostępnianie to miało charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

5)Czy ogrodzenie z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych znajduje się na obu działkach, tj. 1 i nr 2, czy tylko na jednej z nich (na której)?

6)Czy ww. ogrodzenie z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych stanowi urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)?

7)Czy ww. ogrodzenie z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych stanowi budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane?

W przypadku wskazania, że ogrodzenie z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych stanowi budowlę, to należy odpowiedzieć na poniższe pytania (odrębnie dla każdej z działek objętych zakresem wniosku):

8)Czy ww. ogrodzenie z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych jest trwale związane z gruntem?

9)Czy ww. ogrodzenie z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych zostało nabyte, czy wybudowane przez dłużnika? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania ww. ogrodzenia.

10)Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania ww. ogrodzenia z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

11)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. ogrodzenia z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Należy wskazać dokładną datę.

12)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. ogrodzenia z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

13)Kiedy nastąpiło zajęcie do używania ww. ogrodzenia z siatki przytwierdzonej do słupków stalowych? Należy wskazać dokładną datę.

14)Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

‒czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana - jako komornika - działań?

‒czy działania te zostały udokumentowane?

‒czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

wskazał Pan, że nie posiada Pan informacji, o których mowa w pytaniach 1-13. Brak informacji wystąpił pomimo podjętych przez Pana działań.

Pismem z dnia 7.04.2023 r. dłużnik wezwany został w trybie art. 761 par. 1 kpc do złożenia w terminie 7 dni odpowiedzi na ww. pytania. Wezwanie zostało odebrane przez dłużnika w dniu 12.04.2023 r. Do czasu sporządzenia niniejszego pisma odpowiedź nie została udzielona. Wobec czego należy stwierdzić, iż podjęte działania zostały udokumentowane sporządzonym wezwaniem do udzielenia odpowiedzi oraz elektronicznym potwierdzeniem odbioru, które znajdują się w aktach sprawy. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.Czy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w ... M.K. dokonując sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działki gruntu nr 1 i 2 położonej w A przy ulicy ..., w obrębie … w jednostce ewidencyjnej ..., o powierzchni 1,7328 ha, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą ... w trybie licytacji publicznej będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru?

2.Czy podatek ustalony należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, Komornik będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia podatku VAT we właściwej wysokości na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. nieruchomości oznaczonej jako działki gruntu nr 1 i 2 położonej w A przy ulicy ..., w obrębie … w jednostce ewidencyjnej ..., o powierzchni 1,7328 ha, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą ....

Zgodnie z treścią art. 18 u.p.t.u. organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1314, 1356, 1499 i 1629) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Na podstawie powyższego przepisu komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego, wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 o.p., zgodnie z którym płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 30 § 1 o.p. stanowi, że płatnik, który nie wykonał obowiązków określonych w art. 8, odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony.

W świetle powyższych przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego), mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów.

Oznacza to, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne. Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem, zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych. Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Spełnienie warunków zwolnienia od podatku nie zostało wykazane pomimo podjętych i udokumentowanych działań komornika. Wobec czego zastosowaniu będzie podlegał art. 43 ust. 21 uvat.

Zgodnie z przywołanym przepisem jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9 - 10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Wobec czego należy przyjąć, że komornik będzie zobowiązany do pobrania i wpłacenia podatku VAT we właściwej wysokości na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru w trybie licytacji publicznej, tj. nieruchomości oznaczonej jako działki gruntu nr 1 i 2 położonej w A przy ulicy ..., w obrębie … w jednostce ewidencyjnej ..., o powierzchni 1,7328 ha, dla której Sąd Rejonowy w ... prowadzi księgę wieczystą ....

Zdaniem Wnioskodawcy, ustalony podatek należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości.

Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami są jednoznaczne i nie budzą żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nieobejmująca podatków, opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników niebędących de facto czynnikami rynkowymi.

Wobec czego wartość rynkowa nieruchomości, którą wskazał biegły w operacie szacunkowym należy traktować tylko i wyłącznie jako wartość nieobejmującą podatków i opłat lokalnych, a więc nieobejmującą VAT.

Wskazane stanowisko zostało podzielone przez Wojewódzkie Sądy Administracyjne: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 28 grudnia 2010 r. (sygn. I SA/Wa 2274/10) oraz w wyroku z 9 marca 2012 r. (sygn. I SA/Wa 1639/11).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku, jest:

‒prawidłowe w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży licytacyjnej działek nr 1 i nr 2,

‒nieprawidłowe w zakresie zawarcia podatku w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że - jako Komornik Sądowy - zamierza Pan dokonać sprzedaży licytacyjnej działek nr 1 i nr 2. Nieruchomość została nabyta przez dłużnika 27.01.2021 r. Przedmiotowa nieruchomość od dnia 15.10.2008 r. do dnia 26.01.2021 r. obciążona była umową dzierżawy wyłącznie do celów rolniczych. Umowa dzierżawy została rozwiązana z dniem 26.01.2021 r. i od 27.01.2021 r., tj. od dnia nabycia przez ... Sp. z o.o. brak jest informacji o wykorzystaniu ww. nieruchomości. W związku z okolicznością pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży dłużnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Mając na uwadze że dłużnikiem jest spółka z o. o., stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika. Zatem w odniesieniu do dostawy ww. działek nr 1 i nr 2 dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika ww. działek nr 1 i nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Natomiast stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od  towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy licytacyjna sprzedaż działek nr 1 i nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Wskazał Pan bowiem w opisie sprawy, że nie posiada Pan informacji niezbędnych do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10, pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Brak informacji wystąpił pomimo podjętych przez Pana działań. Pismem z dnia 7.04.2023 r. dłużnik wezwany został w trybie art. 761 par. 1 kpc do złożenia w terminie 7 dni odpowiedzi na ww. pytania. Wezwanie zostało odebrane przez dłużnika w dniu 12.04.2023 r. Do czasu sporządzenia uzupełnienia wniosku odpowiedź nie została udzielona. Wobec czego należy stwierdzić, iż podjęte działania zostały udokumentowane sporządzonym wezwaniem do udzielenia odpowiedzi oraz elektronicznym potwierdzeniem odbioru, które znajdują się w aktach sprawy. Podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana jako komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

Tym samym, w analizowanym przypadku licytacyjna sprzedaż działek nr 1 i nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek nr 1 i nr 2 w trybie licytacji publicznej będzie Pan zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 uznano za prawidłowe.

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Według art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy:

Wobec tego podstawą opodatkowania jest co do zasady wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy. Jednocześnie – zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy – podstawa opodatkowania obejmuje również wszelkie należności związane z zapłatą – w tym podatki i inne opłaty, z wyjątkiem kwoty podatku.

Zatem jeżeli wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę stanowi kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, to należy ją uznać za podstawę opodatkowania po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku od towarów i usług.

Tym samym w tej sytuacji, ustalona przez biegłego kwota oszacowania nieruchomości nie powinna być przez Komornika powiększona o należny podatek VAT.

Podsumowując, w tej sytuacji dostawa działek nr 1 i nr 2, dokonana w trybie egzekucji publicznej, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i ustalony podatek będzie zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako ”PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).