Sprzedaż budynków znajdujących się na działkach w podobszarach A1 i A2 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Sprzedaż działek z podobszaru A2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o który mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a, 9 oraz 2 ustawy i będzie opodatkowana podatkiem VAT. Przy sprzedaży działek z podobszaru A3 Gmina będzie zobowiązana do opodatkowania tej sprzedaży podatkiem VAT. Gmina dla budynków korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 będzie mogła skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla sprzedaży budynków położonych w podobszarze A1 i A2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1), nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 5 i 7 należących do podobszaru A2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1), prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych należących do podobszaru A3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz prawidłowe w części dotyczącej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dla sprzedaży budynków położonych w podobszarze A1 i A2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lutego 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·    możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla sprzedaży budynków położonych w podobszarze A1 i A2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1),

·    możliwości skorzystania ze zwolnienia dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 4 i 5 należących do podobszaru A2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1),

·    opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych należących do podobszaru A3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

·    rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dla sprzedaży budynków położonych w podobszarze A1 i A2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 kwietnia 2023 r. (wpływ 13 kwietnia 2023 r.) oraz pismem z 2 maja 2023 r. (wpływ 2 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina (…) (dalej „Gmina”) zamierza przeznaczyć do sprzedaży w trybie bezprzetargowym w oparciu o art. 37 ust. 2 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) na rzecz partnera prywatnego wybranego przez Gminę w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 30) niżej wymienione nieruchomości gruntowe położone w (…), w rejonie ul. (…) i ul. (…) składające się z następujących działek:

·działka nr 1 o pow. (…) m² (powstała z podziału działki nr (...))

·działka nr 2 o pow. (…) m²,

·działka nr 3 o pow. (…) m²,

·działka nr 4 o pow. (…) m²,

·działka nr 5 o pow. (…) m²,

·działka nr 6 o pow. (…) m²,

·działka nr 7 o pow. (…) m².

Przedmiotowe nieruchomości oznaczone zostały jako trzy podobszary, gdzie każdy stanowi gospodarczą całość, A1, A2, A3 tj.:

1.Podobszar A1

·działka nr 1 o pow. (…) m²,

·działka nr 2 o pow. (…) m².

2.Podobszar A2

·działka nr 3 o pow. (…) m²,

·działka nr 5 o pow. (…) m²,

·działka nr 7 o pow. (…) m².

3.Podobszar A3

·działka nr 4 o pow. (…) m²,

·działka nr 6 o pow. (…) m².

Ad 1

Nieruchomość oznaczona jako podobszar A1, składająca się z działki nr 1 i działki nr 2 obręb (...), stanowi gospodarczą całość i zabudowana jest budynkiem techniczno-biurowym o pow. zabudowy (…) m² oraz budynkami gospodarczymi (garaże) o pow. zabudowy (…) m² i (…) m² (pow. zabudowy wg danych Ewidencji Gruntów i Budynków).

Gmina nabyła od (…) z siedzibą w (…) prawo użytkowania wieczystego działki nr 2 o pow. (…) m² i działki nr (...) o pow. (…) m² oraz prawo własności stanowiących odrębne od gruntu przedmioty własności, tj. budynek biurowo-techniczny i budynki gospodarcze na podstawie umowy sprzedaży, ustanowienia służebności przesyłu i ustanowienia użytkowania – akt notarialny Rep. (…) z 19 grudnia 2012 r. za łączną cenę (…) zł (w akcie notarialnym Spółka oświadczyła, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług przy czym sprzedaż ta zwolniona jest od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz § 13 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług).

Przy nabyciu ww. nieruchomości Gmina ustanowiła na rzecz ww. Spółki (aktualnie (…)) i jej następców prawnych nieodpłatną służebność przesyłu, na czas pozostawania czynnych urządzeń telekomunikacyjnych (urządzenia telekomunikacyjne wchodzące w skład przedsiębiorstwa Spółki (…) nie stanowią części składowej nieruchomości) zgodnie z treścią § 9 ww. aktu notarialnego oraz odpłatne prawo użytkowania ograniczone w wykonaniu do części nieruchomości polegające na prawie korzystania z prawem swobodnego dostępu w każdym czasie to jest 365/366 dni w roku 24h na dobę z pomieszczeń znajdujących się w budynku biurowo-technicznym i pomieszczeń w budynku garażowym, zgodnie z treścią § 10 ww. aktu notarialnego.

Odpłatność z tytułu użytkowania ustalona została na kwotę (…) zł netto. Termin jej wnoszenia uzgodniono do dnia 30-ego kwietnia każdego roku. Kwota, o której mowa powyżej podlega waloryzacji o średnioroczny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany w (...). Pierwsza waloryzacja została naliczona od stycznia 2014 r. Opłata roczna z tytułu użytkowania w 2022 r. wyniosła po waloryzacji (…) zł brutto (faktura VAT (…) wraz z pismem nr (…)). W oparciu o dokument OT wprowadzenia środka trwałego – wartość budynków usytuowanych na nieruchomości składającej się z działki nr 2 i działki nr (...) wynosiła na dzień 19 grudnia 2012 r. – (…) zł. Nakłady na budynki były przeprowadzane na podstawie ZW — zwiększenia wartości środka trwałego. W roku 2013 i następnie w 2021 r. dokonano modernizacji lokali użytkowych w budynku biurowo-technicznym. Wartość poniesionych nakładów na modernizację wyniosła w 2013 r. – (…) zł, a w 2021 r. – (…) zł i w 2022 r. – (…) zł – łącznie (…) zł co nie stanowi 30% wartości początkowej środka trwałego (w załączeniu wydruki środka trwałego (…)).

Na podstawie decyzji Starosty (…) nr (…) i nr (…) z 27 lutego 2014 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych jako działka nr (...) i działka nr 2 obręb (...), zostało przekształcone w prawo własności. Opłata za przekształcenie działki nr (...) wyniosła (…) zł, a za działkę nr 2 – (…) zł.

Następnie na podstawie decyzji Burmistrza Miasta (…) (…) z 25 stycznia 2022 r. działka nr (...) obręb (...) została podzielona m.in. na działkę nr 1 o pow. (…) m².

Obecnie w budynku biurowo-technicznym, poza częścią użytkowaną przez (…), jeden z lokali użytkowych o pow. (…) m² oddany jest w najem (…) S.A.

Z tytułu najmu lokalu użytkowego Gmina Miejska (…) pobiera czynsz w wysokości (…) zł (stawka obowiązująca w 2022 r.) za 1m² powierzchni lokalu użytkowego w stosunku miesięcznym + 23% podatek VAT, z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Stawka czynszu podlega rocznej waloryzacji o średnioroczny wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszany w (...), począwszy od następnego miesiąca od daty ogłoszenia. Ponadto Gmina pobiera miesięcznie od najemcy zaliczkę na poczet kosztów związanych ze zużyciem mediów i usług w kwocie (…) zł brutto.

Łączna wysokość miesięcznego czynszu wynosi (…) zł brutto. Pozostałe pomieszczenia w budynku biurowo-technicznym zajmowane są przez Wydziały i Referaty Urzędu Miasta (…) oraz Referaty Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w (…) — bez odpłatności.

Ad 2 Na nieruchomości oznaczonej jako podobszar A2, składającej się z działek nr 3, nr 5 i nr 7 obręb (...), znajduje się budynek pozostawiony po rozbiórce byłej kotłowni osiedlowej (dokładnie na działce nr 3 powstałej z podziału działki nr 8 obręb (...)). W oparciu o bilans otwarcia środka trwałego z 12 listopada 2004 r. – wartość budynku gospodarczego, po byłej kotłowni przy ul. (...), usytuowanego na nieruchomości oznaczonej jako działka nr 8 w (…) rok budowy 1964 powierzchnia całkowita (…) m² – wynosiła (…) zł.

W budynku byłej kotłowni osiedlowej znajdowały się urządzenia infrastruktury (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…).

Gmina Miejska (…) i Spółka (…) Sp. z o.o. zawarły umowę 28 grudnia 2004 r., przedmiotem której było udostępnienie w ww. budynku pomieszczeń o pow. (…) m² na realizację zadań statutowych (…). Umowa zawarta była na czas nieokreślony i odpłatnie 1 zł netto za 1 m² + VAT płatny z góry do dnia 15-stego każdego miesiąca. Czynsz wynosił (…) zł brutto miesięcznie.

Według zestawienia wartości inwentarzowych i umorzenia sporządzonego na dzień 31 grudnia 2015 r. wartość początkowa środka trwałego wynosiła (…) zł, wartość umorzenia (…) zł, a zatem wartość środka trwałego netto na dzień 31 grudnia 2015 r. wynosiła (…) zł.

W 2016 r. Gmina Miejska (…) zleciła wykonanie projektu budowlanego rozbiórki w częściach, z inwentaryzacją części budynku po byłej kotłowni osiedlowej, z zabezpieczeniem pozostającej bryły budynku, w której pozostać miały urządzenia (…), wraz z niezbędnymi uzgodnieniami, kosztorysem inwestorskim, specyfikacją techniczną, przedmiarem robót oraz pozwoleniem na rozbiórkę. Wynagrodzenia za sporządzenie ww. dokumentacji wynosiło (…) zł brutto. Następnie w 2017 r. zlecone zostały przez Gminę prace rozbiórkowe wraz z zabezpieczeniem pozostającej bryły budynku pod węzeł (…) — koszt rozbiórki stanowił kwotę (…) zł brutto.

W związku z likwidacją stacji wymiennikowej umowa pomiędzy Gminą a (…) Sp. z o.o. została rozwiązana za porozumieniem stron 28 lutego 2022 r.

Ad 3 Na nieruchomości oznaczonej jako podobszar A3, składającej się z działek nr 4 i nr 6, obręb (...), znajdują się cztery budynki usługowo-handlowe o pow. zabudowy od (…) m² do (…) m² – zgodnie z Ewidencją Gruntów i Budynków.

Gmina Miejska (…) oddała część działki nr 4 w posiadanie zależne na podstawie zawartych czterech umów dzierżawy. Budynki posadowione na działce nr 4 stanowią nakłady dzierżawców. Zgodnie z zapisami umowy „z chwilą wygaśnięcia umowy dzierżawy lub jej wcześniejszym rozwiązaniu Dzierżawca jest zobowiązany zwrócić nieruchomość w stanie niepogorszonym i uporządkowanym, a w szczególności zlikwidować na żądanie Wydzierżawiającego wszelkie poczynione przez siebie naniesienia”.

Doprecyzowali Państwo opis zdarzenia przyszłego

1.Gmina jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

2.Na moment sprzedaży działki składające się na podobszary A1 i A2, będą stanowiły grunt zabudowany:

a)Podobszar A1

·działka nr 1 – zabudowana obiektami kubaturowymi, zabudowana rurociągiem przesyłowym, podziemnym, sieci rozdzielczej wody, pary i sprężonego powietrza,

·działka nr 2 – zabudowana obiektami kubaturowymi.

b)Podobszar A2

·działka nr 3 – zabudowana obiektem kubaturowym, zabudowana rurociągiem przesyłowym, podziemnym, sieci rozdzielczej wody, pary i sprężonego powietrza,

·działka nr 5 – niezabudowana obiektami kubaturowymi, zabudowana rurociągiem przesyłowym, podziemnym, sieci rozdzielczej wody, pary i sprężonego powietrza,

·działka nr 7 – niezabudowana obiektami kubaturowymi, zabudowana rurociągiem przesyłowym, podziemnym, sieci rozdzielczej wody, pary i sprężonego powietrza.

Podkreślić należy, iż każdy z ww. podobszarów A1 i A2, stanowi jedną gospodarczą całość.

3.Wszystkie ww. działki z podobszaru A1, A2, objęte są i będą, na moment sprzedaży, obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta (…), uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z 24 marca 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „(...)” w (…)– ETAP II (Dz. U. Woj. (…) z dnia 19 maja 2021 r., poz. 1813), w którym znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem (…) – co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej;

a)dopuszcza się zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami lub zabudowę usługową;

b)minimalna wielkość usług: dowolna;

c)zakres usług - usługi uciążliwe.

Dla żadnej z ww. działek, w momencie sprzedaży, nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.

Podobszar A2 – działki nr 5 i nr 7 niezabudowane obiektami kubaturowymi, weszły do zasobu nieruchomości Gminy Miejskiej (…) z mocy prawa, na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody G (…) nr (…) z 14 grudnia 1990 r. Czynność ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wyżej wymienione działki, mające być przedmiotem sprzedaży, nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

4.Podobszar A1 – działki nr 1 i nr 2 – są zabudowane budynkami oraz budowlami w postaci sieci uzbrojenia terenu – w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.). Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) są to budynki niemieszkalne, tj.: budynek biurowy, w którym ponadto, w jego części, mieszczą się urządzenia centrali telekomunikacyjnej oraz budynki garaży. Ponadto na działce nr 1 znajduje się budowla w postaci rurociągu przesyłowego, podziemnego, sieci rozdzielczej wody, pary i sprężonego powietrza.

Podobszar A2 – działka nr 3 – jest zabudowana budynkiem oraz budowlami w postaci sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.). Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) budynek niemieszkalny – obiekt inżynierii lądowej będący byłym węzłem kotłowni osiedlowej, a ponadto na działce znajduje się budowla w postaci rurociągu przesyłowego, podziemnego, sieci rozdzielczej wody, pary i sprężonego powietrza.

Podobszar A3 – działki nr 4 i nr 6 – zabudowane tymczasowymi obiektami budowlanymi, tj. czterema obiektami budowlanymi niepołączonymi trwale z gruntem – kioski uliczne, w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Podobszar A1 – budynki trwale związane z gruntem.

Podobszar A2 – budynek trwale związany z gruntem.

Podobszar A3 – tymczasowe obiekty budowlane nietrwale związane z gruntem, posadowione przez dzierżawców. Na moment sprzedaży teren doprowadzony będzie do stanu pierwotnego, czyli niezabudowany.

Nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek.

Podobszar A1 Nieruchomość zabudowana została nabyta przez Gminę (…) od (…) S.A. z siedzibą w (…), na podstawie umowy sprzedaży, ustanowienia służebności przesyłu i ustanowienia użytkowania – akt notarialny (…) z 19 grudnia 2012 r. W umowie notarialnej Spółka (…) S.A. wskazała, iż właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa, natomiast Spółka (…) S.A. użytkownikiem wieczystym do 5 grudnia 2089 r. na podstawie prawomocnej decyzji Wojewody (…) z 9 września 1996 r. nr (…) i aktu notarialnego Nr (…) z 4 grudnia 1991 r. Budynek biurowy został wybudowany w latach 60-tych XX wieku jako budynek centrali automatycznej i U.P.T. w (…). Budynki garażowe w latach 70-tych XX wieku.

Podobszar A2 Działka nr 3 – weszła do zasobu nieruchomości Gminy (…) z mocy prawa na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody (…) nr (…) z 15 listopada 1993 r. Budynek byłej kotłowni osiedlowej został wzniesiony i oddany do użytkowania w 1964 r.

Podobszar A1 Nakłady na budynki były przeprowadzane na podstawie ZW – zwiększenie wartości środka trwałego. W 2013 r. i następnie w 2021 r. dokonano modernizacji lokali użytkowych w budynku biurowo-technicznym. Wartość poniesionych nakładów na modernizację wyniosła w 2013 r. – (…) zł, a w 2021 r. – (…) zł i 2022 r. – (…) zł – łącznie (…) zł.

W ocenie Referatu Gospodarki Nieruchomościami w odniesieniu do budynków w obszarach A1 i A2, nie zostały poniesione i nie będą poniesione do dnia sprzedaży wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Nie poniesiono wydatków na ulepszenie przekraczających lub równych 30% wartości początkowej budynków i budowli.

Nie było prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie ww. budynków i budowli.

5.Pozostająca po rozbiórce bryła budynku znajdująca się w podobszarze A2 na moment sprzedaży będzie spełniać warunki „budynku” zdefiniowane w art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) – budynek posadowiony jest na działce nr 3.

6.Wyżej wymienione działki nie były, nie są i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. 

7.Na moment sprzedaży, działki składające się na podobszar A3, tj. działka nr 4 i 6, obręb (...), w (…) będą stanowiły teren niezabudowany.

8.Działki z podobszaru A3, tj. działka nr 4 i 6 objęte są i będą, na moment sprzedaży obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta (…), uchwalonym Uchwała Nr (...) Rady Miejskiej (…) z 24 marca 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru „(...)” w (…) – ETAP II (Dz. U. Woj. (…) z 19 maja 2021 r., poz. 1813), w którym znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem (…) – co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług;

a)dopuszcza się zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami lub zabudowę usługową;

b)minimalna wielkość usług: dowolna;

c)zakres usług – usługi uciążliwe.

Dla żadnej z ww. działek, w momencie sprzedaży, nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.

Działki nr 4 i 6 (działki z podobszaru A3) weszły do zasobu nieruchomości Gminy (…) z mocy prawa, w trybie administracyjno-prawnym, na podstawie decyzji komunalizacyjnej Wojewody (…) nr (…) z 14 grudnia 1990 r. Nabycie działek zostało dokonane w ramach czynności zwolnionej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy nabyciu działek nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Wyżej wymienione działki, mające stanowić przedmiot sprzedaży, były przedmiotem umów dzierżawy, Gmina (…) naliczała czynsz dzierżawny, według stawek ustalonych Zarządzeniem Burmistrza Miasta (…). Do czynszu doliczany był podatek VAT.

9.Nie dotyczy – na moment sprzedaży, działki nr 4 i 6, obręb (...), w (…) będą niezabudowane.

10.Na działkach nr 4 i 6 obręb 11 w (…), nie znajduje się zabudowa rurociągiem przesyłowym, podziemnym, siecią rozdzielczą wody, pary i sprężonego powietrza. Natomiast na ww. działkach znajdują się urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania energii elektrycznej, do stacji trafo znajdującej się na nieruchomości przyległej do działki nr 4. Ponadto przez teren działki nr 4 przebiega sieć gazowa.

11.Zabudowa rurociągiem przesyłowym, podziemnym, siecią rozdzielczą wody, pary i sprężonego powietrza znajdująca się na podobszarze A1 i A2 oraz znajdujące się na podobszarze A3 urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania energii elektrycznej, do stacji trafo, znajdującej się na nieruchomości przyległej do działki nr 4, jak również sieć gazowa przebiegająca przez teren działki nr 4 – stanowią i na moment sprzedaży też będą stanowiły, własność przedsiębiorców przesyłowych (osób trzecich).

12.Wyżej wymienione działki nr 4 i nr 6, obręb (...) w (…), mające być przedmiotem sprzedaży, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pytania

1.Jeżeli wyżej szczegółowo opisane nieruchomości podzielone na trzy podobszary A1, A2 i A3 stanowić będą odrębne części sprzedaży, to czy Gmina przy sprzedaży podobszaru A1 i A2 (z zabudową) będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

2.Czy przy sprzedaży podobszaru A3 Gmina (…) zobowiązana będzie do naliczenia podatku VAT?

3.Czy w przypadku uznania stanowiska Gminy zawartego w pytaniu 1 za prawidłowe, Gmina (…) oraz Partner Prywatny wybrany przez Gminę w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 30), będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT – w myśl art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Gminy, przy sprzedaży podobszarów A1 i A2 będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Dostawy te mogą być zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a u.p.t.u.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1.dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W konsekwencji ze zwolnienia powyższego korzystają dostawy budynków, budowli lub ich części, które zostały zasiedlone dwa lata lub wcześniej przed dokonywaną dostawą (również wówczas, gdy w związku z ich nabyciem lub wytworzeniem dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do odliczenia). Pojęcie pierwszego zasiedlenia definiuje art. 2 pkt 14 u.p.t.u. Wynika z niego, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ad 2

Zdaniem Gminy, przy sprzedaży podobszaru A3, Gmina (…) zobowiązana będzie do naliczenia podatku VAT w stawce 23%.

Dla wskazanego podobszaru A3 zapisy umów dzierżaw przewidują usunięcie wszelkich naniesień przez dzierżawców, co spowoduje iż wskazany obszar będzie terenem niezabudowanym z obowiązującym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczeniem budowlanym.

W ujęciu prawa cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Od 1 kwietnia 2013 r., zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie w art. 2 ustawy (stanowiącym słowniczek pojęć) określono co należy rozumieć pod pojęciem terenu budowlanego. W myśl przywołanego art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem, od 1 kwietnia 2013 r. ze zwolnienia od podatku VAT korzysta sprzedaż (oraz zrównane z nią czynności) gruntów, które nie mają oznaczenia jako przeznaczone pod zabudowę w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a gdy go brak w wydanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W zakresie dostawy nieruchomości opodatkowane są one stawką podstawową 23% lub obniżoną 8%.

Stawką 23% VAT objęte są dostawy:

1.terenów budowlanych oraz przeznaczonych pod zabudowę,

2.budynków niebędących obiektami budownictwa mieszkaniowego oraz budowli, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku,

3.budynków niebędących obiektami budownictwa mieszkaniowego, w których przypadku podatnik zrezygnował ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Analiza stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że w obecnym stanie prawnym, tereny podobszaru A3 należy opodatkować 23% stawką podatku VAT.

Ad 3

Zdaniem Gminy, w przypadku uznania stanowiska Gminy zawartego w pytaniu 1 za prawidłowe, Gmina (…) oraz Partner Prywatny wybrany przez Gminę w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno- prywatnym (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 30), będą mogły zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

Przepisy umożliwiają podatnikom rezygnację ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. (a w konsekwencji opodatkowanie dokonywanych dostaw obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stawką 23%).

Możliwe to jest, zgodnie z art. 43 ust. 10 u.p.t.u., pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów – zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Wymaganą treść oświadczenia określają przepisy art. 43 ust. 11 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla sprzedaży budynków położonych w podobszarze A1 i A2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1), nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia dla sprzedaży działek niezabudowanych nr 5 i 7 należących do podobszaru A2 (część pytania oznaczonego we wniosku nr 1), prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych należących do podobszaru A3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz prawidłowe w części dotyczącej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w myśl art. 43 ust. 10 i 11 ustawy dla sprzedaży budynków położonych w podobszarze A1 i A2 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że nieruchomość gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak podkreślić, że zarówno odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, jak również odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli są wykonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz , gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Jak wynika z powyższego, wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych) – tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Gmina jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Gmina zamierza przeznaczyć do sprzedaży na rzecz partnera prywatnego nieruchomości gruntowe oznaczone we wniosku jako trzy podobszary A1, A2 i A3. Obszar A1 składa się z działek nr 1 – działka ta jest zabudowana obiektami kubaturowymi oraz rurociągiem przesyłowym podziemnym, siecią rozdzielczą wody, pary i sprężonego powietrza – zabudowa ta na moment sprzedaży będzie stanowić własność przedsiębiorców przesyłowych (osób trzecich) oraz działki nr 2 – działka ta jest zabudowana obiektami kubaturowymi. Działki te na moment sprzedaży objęte będą obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Gmina nabyła zabudowane nieruchomości od (…) S.A. w 2012 r. Na budynki znajdujące się w podobszarze A1, Gmina nie poniosła i nie poniesie nakładów na ulepszenie przekraczających lub równych 30% wartości początkowej budynków i budowli. Obszar A2 składa się z działek nr 3, 5 i 7. Działki te na moment sprzedaży objęte będą obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Na działce nr 3 znajduje się budynek pozostawiony po rozbiórce byłej kotłowni osiedlowej – budynek ten na moment sprzedaży będzie spełniał warunki „budynku” zdefiniowane w art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Gmina nie poniosła i nie poniesie nakładów na ulepszenie przekraczających lub równych 30% wartości początkowej budynków i budowli. Na działce tej znajduje się również rurociąg przesyłowy podziemny, sieć rozdzielcza wody, pary i sprężonego powietrza stanowiący własność przedsiębiorców przesyłowych (osób trzecich). Działki nr 5 i 7 są działkami niezabudowanymi obiektami kubaturowymi, znajdują się na nich rurociągi przesyłowe podziemne, sieć rozdzielcza wody, pary i sprężonego powietrza – zabudowa ta na moment sprzedaży będzie stanowić własność przedsiębiorców przesyłowych (osób trzecich). Działki wchodzące w skład podobszaru A2 weszły do zasobu nieruchomości Gminy na podstawie decyzji komunalizacyjnej – działka nr 3 w 1993 r. a działki nr 5, 7 w 1990 r. Obszar A3 składa się z działek nr 4 i 6. Działki te na moment sprzedaży objęte będą obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Na tych działkach znajdują się urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania energii elektrycznej do stacji trafo, przez teren działki nr 4 przebiega również sieć gazowa – zabudowa ta na moment sprzedaży stanowić będzie własność przedsiębiorców przesyłowych (osób trzecich). Działki z podobszaru A3 weszły do zasobu nieruchomości Gminy na podstawie decyzji komunalizacyjnej w 1990 r. Wszystkie działki znajdujące się w podobszarach A1, A2 i A3 nie są i nie będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Przy nabyciu działek nie przysługiwało Gminie prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W pierwszej kolejności wątpliwości Gminy dotyczą kwestii czy sprzedaż podobszaru A1 i A2 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W tym miejscu wskazać należy, że dostawa przez Gminę wskazanych we wniosku działek z podobszarów A1, A2 i A3 będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), nie będzie wykonywana w ramach zadań publicznych. W odniesieniu do ww. dostawy działek nr 1, 2 – podobszar A1, działek nr 3, 5 i 7 – podobszar A2 oraz działek nr 4 i 6 – podobszar A3 Gmina nie będzie działać jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Dokonując odpłatnego zbycia nieruchomości objętych wnioskiem Gmina będzie działała jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Wobec tego powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawa budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W oparciu o art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży działki zabudowanej należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.), zwanej dalej „ustawą Prawo budowlane”.

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 3, pkt 3a oraz pkt 5 ustawy Prawo budowlane:

Zatem w celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 (podobszar A1) oraz na działce nr 3 (podobszar A2) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że dostawa ww. zabudowanych budynkami kubaturowymi działek, tj. nr 1, 2 (podobszar A1) oraz działki nr 3 (podobszar A2) nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt. 14 ustawy, gdyż jak wynika z opisu sprawy w odniesieniu do budynku biurowo-technicznego oraz budynków gospodarczych nabytych przez Gminę w roku 2012 (podobszar A1), a także budynku byłej kotłowni usytuowanego na działce nr 3 (podobszar A2) nabytego w roku 1993, doszło do ich pierwszego zajęcia (użytkowania). Tak więc pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą ww. nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jak wynika również z wniosku Gmina nie ponosiła i nie będzie ponosić nakładów na ulepszenie budynków znajdujących się na ww. działkach przekraczających lub równych 30% ich wartości początkowej.

Zatem, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do sprzedaży budynków położonych na działkach nr 1, 2 (podobszar A1) oraz budynku położonego na działce nr 3 (podobszar A2), zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Powyższe zwolnienie obejmie również sprzedaż przynależnego do nich gruntu stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla planowanej sprzedaży budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 (podobszar A1) oraz budynku znajdującego się na działce nr 3 (podobszar A2), bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie jedynie do dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż budynków znajdujących się na działkach w podobszarach A1 i A2, tj. budynków na działkach nr 1, 2 i 3 będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy do części pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1, w odniesieniu do dostawy budynków usytuowanych na działkach nr 1, 2 i 3, należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży niezabudowanych działek nr 5 i 7 znajdujących się w podobszarze A2 (część pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1) oraz opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek z podobszaru A3 (pytanie oznaczone we wniosku jako nr 2).

Z okoliczności sprawy wynika, że na podobszar A2 składają się działki nr 5 i 7 – jak już wcześniej zostało wspomniane, działki te nie są zabudowane budynkami kubaturowymi, na tych działkach znajdują się zabudowania w postaci rurociągu przesyłowego podziemnego, sieć rozdzielcza wody, pary i sprężonego powietrza, które na moment sprzedaży będą stanowiły własność przedsiębiorców przesyłowych (osób trzecich).

Tematem wniosku jest również podobszar A3, tj. działki nr 4 i 6, które będą stanowiły na moment sprzedaży teren niezabudowany objęty obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Na ww. działkach znajdują się urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania energii elektrycznej do stacji trafo ponadto przez teren działki nr 4 przebiega sieć gazowa, urządzenia te na moment sprzedaży będą stanowiły własność przedsiębiorców przesyłowych (osób trzecich). Gmina nabyła przedmiotowe działki na podstawie decyzji komunalizacyjnej. Przedmiotowe działki nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, bowiem jak wskazała Gmina ww. działki były przedmiotem umowy dzierżawy.

Zastosowanie zwolnienia od podatku VAT dla dostawy gruntów niezabudowanych zostało uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ww. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – są zwolnione od podatku VAT.

Odnosząc się do kwestii objętych zakresem wniosku w pierwszej kolejności należy przywołać przepis art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) w myśl, którego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2 Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu.

Z kolei art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające pod/nad daną działką części infrastruktury są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi przesyłowe, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Przytoczony wyżej przepis art. 48 Kodeksu cywilnego łączy się z art. 191 tej ustawy, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”).

Z kolei zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ust. 1 ustawy – wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów”, akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że »wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce « (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa wynika, że skoro znajdujące się na działkach nr 5 i 7 (podobszar A2) zabudowania w postaci rurociągu przesyłowego podziemnego, sieci rozdzielczej wody, pary i sprężonego powietrza oraz urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania energii elektrycznej do stacji trafo znajdujące się na działkach nr 4 i 6, jak również sieć gazowa przebiegająca przez działkę nr 6 (działki z podobszaru A3) nie stanowią własności Gminy – w świetle ustawy – to nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania ww. obiektami (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy może być tylko grunt. Natomiast jak wynika z opisu sprawy na moment sprzedaży ww. działki objęte będą Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, z którego wynika, że przedmiotowe gruntu są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową. Wobec tego, ww. działki wypełniają definicję terenu budowlanego, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że dla ww. działek nr 5 i 7 (podobszar A2) oraz działek nr 4 i 6 (podobszar A3) nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, gdyż przedmiotem ww. dostawy będzie wyłącznie grunt.

Z kolei w przypadku braku możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy działek na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, jak już wcześniej wspomniano spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Gmina nie wykorzystywała działek nr 5 i 7 (podobszar A2) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, również działki nr 4 i 6 (podobszar A3) nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, bowiem jak wskazała Gmina działki z podobszaru A3 były przedmiotem umowy dzierżawy. Ponadto, nabycie przedmiotowych działek nastąpiło w drodze komunalizacji, czyli w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zatem nie można z tego względu uznać, że Gmina miała prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź takiego prawa nie miała. Tym samym oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dla ww. dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z uwagi na powyższe, stwierdzić należy, że planowana dostawa działek nr 5 i 7, tj. działek z podobszaru A2 będzie opodatkowana podatkiem VAT bez możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a oraz pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działek z podobszaru A2, tj. działek nr 5 i 7 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a, pkt 9 oraz pkt 2 ustawy i będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy do części pytania oznaczonego we wniosku jako nr 1, w odniesieniu do sprzedaży działek nr 5 i 7 należało uznać za nieprawidłowe.

Ponadto, sprzedaż działek z podobszaru A3, tj. działek nr 4 i 6 również będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będzie korzystała ze zwolnienia w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, z uwagi na niespełnienie warunków regulujących zastosowanie zwolnienia dla dostawy ww. działek.

Podsumowując, przy sprzedaży działek z podobszaru A3, tj. działek nr 4 i 6 Gmina będzie zobowiązana do opodatkowania tej sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Tym samym stanowisko Gminy należy uznać za prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Ponadto wątpliwości Gminy dotyczą przypadku kiedy dla sprzedaży, która dotyczy nieruchomości z podobszaru A1 i A2, będzie ona mogła zastosować zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to czy w tej sytuacji Gmina będzie mogła zrezygnować z ww. zwolnienia.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że strony transakcji mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy przedmiotowych budynków, tj. budynków znajdujących się na działkach w podobszarach A1 i A2 przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych poniżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem ustawodawca zapewnił podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Tym samym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. budynków. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak rozstrzygnięto powyżej, sprzedaż budynków będzie spełniała przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wyłącznie dla działek nr 1, 2 (podobszar A1) oraz działki nr 3 (podobszar A2).

W związku z powyższym, w sytuacji gdy Gmina oraz Partner Prywatny wybrany przez Gminę podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa budynków wraz z gruntem, na którym są one posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że warunki uprawniające do skorzystania z rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT, w myśl art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy zostaną spełnione wyłącznie dla budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 (podobszar A1) oraz na działce nr 3 (podobszar A2) i tylko w odniesieniu do tej dostawy Gmina oraz Partner Prywatny wybrany przez Gminę będą mogli podjąć decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy ww. działek.

Podsumowując, Gmina oraz Partner Prywatny wybrany przez Gminę dla budynków korzystających ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, tj. budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 (podobszar A1) oraz działce nr 3 (podobszar A2) będzie mogła skorzystać z rezygnacji ze zwolnienia od podatku w myśl art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Tym samym stanowisko Gminy w zakresie rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży budynków znajdujących się na działkach z podobszarów A1 i A2 uznano za prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Państwa, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych zainteresowanych, którzy chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinni wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.

Należy podkreślić, że rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie analizujemy załączonych do wniosku dokumentów, lecz dokonujemy oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Tym samym, dokumenty dołączone do złożonego wniosku nie mogą być przedmiotem merytorycznej analizy.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).