Powyższa definicja wskazuje, iż przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika, odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Planowana transakcja będzie obejmowała wybrane aktywa Spółki (Nieruchomość), natomiast nie będzie obejmowała pozostałych aktywów, które są elementami składowymi przedsiębiorstwa Spółki.

Jak wykazano w stanie faktycznym, Spółka nie przeniesie na nabywcę swoich wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych, ksiąg rachunkowych, tajemnic przedsiębiorstwa. Sprzedaż nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Spółki w ramach, tzw. przejścia zakładu pracy.

Przedmiotem transakcji sprzedaży będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa, tj. Nieruchomość, dokumentacja techniczna dotycząca budynku (w tym prawa autorskie do projektów budowlanych i architektonicznych) oraz zawarte dotychczas umowy najmu i umowy na dostawę mediów. Nie można zatem uznać, że Nieruchomość może samodzielnie realizować jakiekolwiek zadania gospodarcze.

W wyroku z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94) NSA stwierdził: „(...) Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym (...)”. Powyższe stanowisko podzieliły w swoich wyrokach sądy administracyjne. Przykładowo, wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08).

W tym miejscu również warto wskazać na pogląd wyrażony w indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 grudnia 2012 r. (nr IPPP1/443-937/12-4/AS). Organ podzielił stanowisko podatnika, stwierdzając, iż „(...) sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności, zobowiązania wynikające z umów pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów. (...) przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, niespełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa (…)”.

Reasumując powyższe, sprzedaż Nieruchomości nie będzie, zdaniem Wnioskodawcy, stanowić sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Ad. 2)

Z kolei, w zakresie kwalifikacji przedmiotu transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy odwołać się do definicji legalnej zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zgodnie z ustawą o VAT, zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) stanowi organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Mając na uwadze, iż planowana transakcji za swój przedmiot obejmie Nieruchomość, natomiast nie obejmie innych kluczowych składników majątkowych niezbędnych do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych, jak również nie obejmie zobowiązań z tytułu kredytu stanowiącego źródło finansowania Nieruchomości w Spółce trudno jest uznać, aby tak określony przedmiot transakcji stanowił zorganizowaną część przedsiębiorstwa zdolną do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych.

W przypadku Spółki, mamy co prawda, do czynienia z nabyciem więcej niż jednego składnika majątkowego (budynki handlowo-usługowe wraz z udziałem w prawie wieczystego użytkowania gruntu), to z całą pewnością nie można mówić o wyodrębnionym organizacyjnie i finansowo zespole składników materialnych i niematerialnych. W szczególności, zbywana Nieruchomość nie może „stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego te zadania [gospodarcze]”.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp., a samo wyodrębnienie zostało dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego wewnętrznego aktu.

Odnosząc się do powyżej wskazanych przesłanek należy zauważyć, że Spółka nie dokonała w swoim przedsiębiorstwie ani formalnego wyodrębnienia zbywanych składników (na bazie oficjalnego dokumentu), ani faktycznego poprzez alokację aktywów w przedsiębiorstwie do wykonywania określonych zadań. W rezultacie, Nieruchomość wraz z innymi aktywami nie stanowi w strukturze Wnioskodawcy odrębnego wydziału, oddziału lub zakładu, ani też praktyka funkcjonowania Spółki nie wskazuje, aby system powiązań pomiędzy poszczególnymi składnikami majątku pozwolił na wykształcenie się zespołu aktywów (w skład którego wchodziłaby Nieruchomość) jako zorganizowanej części.

Konsekwentnie, brak odrębności organizacyjnej stoi na przeszkodzie przypisaniu jakichkolwiek przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do powyższego zbioru składników majątkowych, co potwierdza również brak wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Konkludując, Spółka stoi na stanowisku, iż przedmiot transakcji nie będzie stanowił ZCP gotowego do prowadzenia działalności gospodarczej, ale jedynie zbiór składników jej majątku.

Uznając, iż przedmiot transakcji nie będzie wyłączony z zakresu ustawy o VAT (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT), należy rozstrzygnąć, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, czy też będzie zwolniona z opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę we wrześniu 2015 r. i do dnia sprzedaży będzie przedmiotem umów najmu. W tym okresie nie zostały poniesione nakłady inwestycyjne w celu ulepszenia, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej zbywanej Nieruchomości. W konsekwencji, od momentu pierwszego zasiedlenia Nieruchomości do momentu dokonania planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Zatem, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybranie opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

‒zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług pod warunkiem spełnienia przesłanek określonych w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Podsumowując sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z zakresu ustawy o VAT jako sprzedaż przedsiębiorstwa / zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w przypadku rezygnacji ze zwolnienia będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy:

Jednocześnie przepisy art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Art. 6 pkt 1 ustawy:

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny  w wyroku z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11):

Zatem przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 pkt 27e ustawy:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem również stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla tego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

‒istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

‒zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

‒składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

‒zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

‒zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

‒faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji.

W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z okoliczności sprawy wynika, że rozważają Państwo zbycie nieruchomości komercyjnej, obejmującej budynki handlowo-usługowe wraz z niezbędnymi urządzeniami, instalacjami, systemami i wyposażeniem oraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na której przedmiotowe budynki są położone.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy przedmiot  transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Wskazali Państwo, że sprzedaż Nieruchomości nie obejmie, w szczególności, oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo, praw wynikających z innych umów poza umową najmu, środków pieniężnych, koncesji, licencji, pozwoleń, tajemnic przedsiębiorstwa, jak również nabywcy nie zostaną przekazane księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nabywca nie przejmie zobowiązań wynikających z zawartej umowy kredytowej, finansującej przedmiotową inwestycję. Nie nastąpi również przejście Państwa pracowników w ramach, tzw. przejścia zakładu pracy, zgodnie z art. 23¹ Kodeksu pracy. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Spółki na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze oraz nie stanowi ona także jego oddziału wyodrębnionego w KRS. Zespół składników składający się na Nieruchomość, który ma być przedmiotem zbycia, nie będzie na dzień zbycia wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie funkcjonalnej ani finansowej. Składniki majątku będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowiły na dzień zbycia samodzielnego przedsiębiorstwa zdolnego do realizacji działań gospodarczych. Przedmiot transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Niego dodatkowych działań lub angażowania dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in. umowę o zarządzanie Nieruchomością, umowy z dostawcami mediów, umowę utrzymania technicznego Nieruchomości, nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym zakresie.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem Transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie obejmowała istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W ramach transakcji nie zostaną przeniesione składniki materialne i niematerialne, które składają się na przedsiębiorstwo Sprzedającego, jako podmiotu prawnego prowadzącego działalność gospodarczą – takie jak oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, środki pieniężne, koncesje, licencje, pozwolenia, umowa kredytowa, umowy z dostawcami mediów.  

W związku z powyższym, zbycie składników majątku, o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić dostawy zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze oraz nie stanowi wyodrębnionego oddziału. Zespół składników składający się na Nieruchomość, który ma być przedmiotem zbycia, nie będzie na dzień zbycia wyodrębniony w Państwa istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie funkcjonalnej ani finansowej. Przedmiot transakcji nie umożliwi przyszłemu Nabywcy kontynuowania działalności w takim samym zakresie bez konieczności podejmowania przez Niego dodatkowych działań lub angażowania dodatkowych zasobów. Transakcja obejmuje umowy najmu, ale pozostałe umowy, m.in. umowę o zarządzanie Nieruchomością, umowy z dostawcami mediów, umowę utrzymania technicznego Nieruchomości, nabywca będzie musiał zawrzeć we własnym zakresie.

Skoro zatem przedmiot transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej, ani funkcjonalnej, to nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie przedmiot transakcji, nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

W konsekwencji, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i nr 2 jest prawidłowe.

W pytaniu nr 2 sformułowali Państwo wątpliwości w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, może korzystać ze zwolnienia od podatku. Warunki stosowania zwolnień zawarte zostały zarówno w ustawie, jak i przepisach wykonawczych.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, zarówno wtedy, gdy po wybudowaniu budynku sprzedano go lub oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własne – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

W przypadku budynków lub budowli niespełniających przesłanek do zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia, o którym stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy::

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku dla dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 1, 2, 3 i 9 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że budynki handlowo-usługowe wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Państwa we wrześniu 2015 r. Od dnia nabycia do chwili obecnej Nieruchomość była oddana w najem. Transakcja sprzedaży, w ramach której nabyli Państwo Nieruchomość podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zarówno Państwo, jak i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT i będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości. Transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po okresie dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Urządzenia, instalacje, systemy, wyposażenie, mające być przedmiotem sprzedaży, stanowią - w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny - części składowe budynków lub gruntu i są trwale związane z budynkami lub gruntem, nie mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany (podziemna instalacja kanalizacyjna - odprowadzenie wody deszczowej wraz z separatorem substancji ropopochodnych, podziemna instalacja elektryczna - zasilanie oświetlenia terenu zewnętrznego, podziemne uzbrojenie terenu obsługujące budynki, tj. przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energii elektrycznej, energii cieplnej, telekomunikacyjne, parkingi, drogi wewnętrzne, chodniki, instalacja klimatyzacji, nagłośnienie, system (...), totem reklamowy, stacja transformatorowa, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe).

Urządzenia, instalacje, systemy, wyposażenie były wykorzystywane przez Państwa przez cały okres użytkowania do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, a mianowicie do świadczenia usług najmu.

Urządzenia, instalacja, systemy stanowią w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane:

‒budynki - stacja transformatorowa,

‒budowle - parkingi, drogi wewnętrzne, chodniki, totem reklamowy, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe,

‒urządzenia budowalne - podziemna instalacja kanalizacyjna - odprowadzenie wody deszczowej wraz z separatorem substancji ropopochodnych, podziemna instalacja elektryczna - zasilanie oświetlenia terenu zewnętrznego, podziemne uzbrojenie terenu obsługujące budynki, tj. przyłącza wodociągowe, kanalizacji sanitarnej, energii elektrycznej, energii cieplnej, telekomunikacyjne.

W odniesieniu do wszystkich urządzeń, instalacji, systemów stanowiących budynki lub budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, wskazali Państwo, że  przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu ich wybudowania lub nabycia, nie ponieśli Państwo wydatków na ich ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej, nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Jak Państwo wskazali, transakcja sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po okresie dwóch lat od momentu pierwszego zasiedlenia. Zatem dla dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W konsekwencji, rozpatrywanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy stało się bezzasadne.

Przy czym zgodnie z Prawem budowlanym urządzenia budowlane nie mieszczą się w definicji budowli i w myśl tych przepisów urządzenia budowlane stanowią odmienny rodzaj obiektu niż budowle czy budynki zdefiniowane w ww. ustawie. Wobec czego nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Obiekty te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/ budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/ budowlą, z którym / z którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego (budynku lub budowli).

Wskazali Państwo również, że urządzenia, instalacje, systemy, wyposażenie, mające być przedmiotem sprzedaży, stanowią - w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny - części składowe budynków lub gruntu i są trwale związane z budynkami lub gruntem.

Należy zatem przywołać przepisy zawarte w Tytule III -  Mienie cyt. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 47 Kodeksu cywilnego:

A zatem, aby stać się częścią składową rzeczy nadrzędnej wyposażenie dodatkowe powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

1.więź fizykalno-przestrzenna,

2.więź funkcjonalna (gospodarcza),

a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przy czym przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W efekcie takiego połączenia elementy infrastruktury powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym. Zatem elementy infrastruktury nie będą mogły samoistnie stanowić rzeczy, lecz powinny tworzyć z budynkiem handlowo-usługowym jedną całość.

Art. 51 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Pomiędzy rzeczą główną, a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. Dlatego też przynależność może stanowić przedmiot samoistnego obrotu, natomiast część składowa nie może być przedmiotem odrębnej dostawy.

Zatem do sprzedaży tych spośród urządzeń, instalacji, systemów, wyposażenia, które są trwale związane z budynkiem i które stanowią jego części składowe w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego należy zastosować opodatkowanie tak jak dla dostawy tego budynku (z którym są związane).

Należy dodać, że po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, będą Państwo mieli możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

Wskazali Państwo we wniosku, że zarówno Państwo jak i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT i będą Państwo wraz z Nabywcą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi w momencie zawarcia umowy sprzedaży i wydania Nieruchomości. Zatem, jeśli strony transakcji  złożą przed dniem transakcji do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Nabywcy wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT lub zawrą je w umowie przenoszącej własność zawartej w formie aktu notarialnego, wówczas dostawa Nieruchomości w ramach transakcji będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).