Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że nieruchomość gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak podkreślić, że zarówno odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, jak również odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jeżeli są wykonywane przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W odniesieniu do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 wraz z prawem własności wszelkich budynków/budowli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość nr 1 zabudowana jest budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi składającymi się na halę produkcyjną. Nieruchomość nr 2 składa się z dwóch działek, z których:

• działka o numerze A jest zabudowana budowlą stanowiącą utwardzony parking z kostki betonowej 
• działka numer B/4 jest niezabudowana.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.– Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Zatem, sprzedaż Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 wraz z prawem własności wszelkich budynków/budowli będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że działka numer B/4, która jest składnikiem Nieruchomości nr 2 nie jest zabudowana. Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 została objęta w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym dla obu nieruchomości przeznaczono funkcję jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów lub zabudowy usługowej. Wskazali Państwo, że przy zakupie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z którego Państwo skorzystali.

Skoro działka numer B/4 stanowi teren budowlany zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy, zatem jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazali Państwo, że nabyli Państwo prawo własności Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 w 2021 r. na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży, której przedmiotem były Nieruchomość nr 1 i 2, przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z czego Państwo skorzystali.

Zatem, sprzedaż działki  numer B/4, która wchodzi w skład Nieruchomości nr 2, będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług, z uwagi na fakt, że nie został spełniony  co najmniej jeden z warunków koniecznych do zastosowania zwolnienia.

Odnoście zwolnienia budynków i budowli, które znajdują się na Nieruchomości nr 1 i  Nieruchomości nr 2 (na działce nr A) należy wskazać, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy– po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W odniesieniu do sprzedaży działek zabudowanych należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1, pkt 2 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zatem aby ustalić, czy w sprawie dla dostawy budynków i budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Wskazali Państwo, że Nieruchomość nr 1 jest zabudowana budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi składającymi się na halę produkcyjną. Nie ponosiliście w ostatnich latach nakładów na Nieruchomość nr 1 przekraczających 30% ich wartości początkowej. Od pierwszego zasiedlenia budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości nr 1 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i będących przedmiotem dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Nieruchomość nr 2 składa się z dwóch działek, z których działka o numerze A jest zabudowana budowlą stanowiącą utwardzony parking z kostki betonowej. Od pierwszego zasiedlenia budowli znajdującej się na działce o numerze A w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i będących przedmiotem dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że w stosunku do budynków i budowli, które znajdują się na Nieruchomość nr 1 i nr 2 (na działce nr A) doszło do pierwszego zasiedlenia. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą tych budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Ponadto – jak wynika z wniosku – nie ponosili Państwo nakładów na ulepszenie ww. budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiących, co najmniej 30% ich wartości początkowej. Ponadto, nie planujecie Państwo ponosić nakładów na obecnym etapie tj. po zawarciu Umowy przedwstępnej.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do dostawy budynków i budowli, które znajdują się na Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 (na działce nr A), zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunty które również będą sprzedawane podlegają opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowla na nich posadowione. Dlatego na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu Nieruchomości nr 1 i Nieruchomości nr 2 (na działce nr A), z którym związane są budynki budowla będzie zwolniona od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Sprzedający i Nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanej wyżej Nieruchomości.

Zatem, oceniając Państwa stanowisko do pytania nr 1 wraz z jego uzasadnieniem, uznałem je za prawidłowe.

Kolejna kwestia dotyczy ustalenie, czy  cała cena sprzedaży określona w umowie przenoszącej własność Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2, w tym również wpłacona w ramach zadatku przed dniem złożenia Oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia będzie podstawą do opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 19a ust. 8 ustawy:

Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 29a ust. 6 i 7 ustawy:

Należy zaznaczyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji zaliczki, zadatku, przedpłaty, raty. Według Słownika Języka Polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2005 r.: zadatek oznacza sumę pieniędzy wręczaną przy zawieraniu umowy w celu zapewnienia jej wykonania.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 394 § 1, § 2, § 3 ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Należy wskazać, że zgodnie z art. 395 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 396 Kodeksu cywilnego:

Z kolei niewykonanie umowy przez jedną ze stron może powodować, że druga strona transakcji może odstąpić od umowy i zatrzymać otrzymany zadatek. Dzieje się tak w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, o czym stanowi cyt. powyżej art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego.

Z ww. przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że aby daną wpłatę pieniężną móc uznać za przedpłatę, zaliczkę, zadatek lub ratę, musi ona zostać dokonana na poczet przyszłej konkretnej transakcji. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

W wyroku z dnia 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości niewykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku, gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

·    zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

·    konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

·    w momencie dokonania zaliczki strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Zatem, zapłata części ceny (zadatek) na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości nr 1 zabudowanej budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi składającymi się na halę produkcyjną i Nieruchomości nr 2 składającej się z dwóch działek, z których działka o numerze A jest zabudowana budowlą stanowiącą utwardzony parking z kostki betonowej  a działka numer B/4 jest niezabudowana  mieścić się będzie w dyspozycji art. 19a ust. 8 ustawy.

W chwili wpłaty części ceny możliwe było określenie przedmiotu transakcji, tj. towaru w postaci Nieruchomości nr 1 i nr 2.  Jednakże, otrzymanie zadatku należy rozstrzygać na podstawie okoliczności zaistniałych w dacie wpłaty części ceny.

I tak, otrzymanie przez Państwa zadatku za część Nieruchomości nr 2, tj. działkę niezabudowaną B/4, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki w momencie jego otrzymania. Jednakże, jak rozstrzygnąłem powyżej, w momencie wpłaty części ceny na poczet przyszłej dostawy Nieruchomości nr 1 i działki o nr A - będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dopiero od momentu złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy Stronom przysługuje prawo do rezygnacji z ww. zwolnienia w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nr 1 i działki o nr A. Tym samym, w przedstawionych okolicznościach sprawy, wpłata części ceny – zadatku (dokonana przed złożeniem oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy), w przypadku zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości, korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku jednak gdy Sprzedający i Kupujący spełnili warunki określone w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, zdecydowali o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to w dacie złożenia skutecznego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT powstała nowa okoliczność prawna dla Zainteresowanego będącego stroną postępowania, która będzie obligowała do opodatkowania otrzymanego wcześniej zadatku, który korzystał ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 ustawy, podstawą opodatkowania będzie wszystko co stanowi zapłatę, jaką otrzymaliście/otrzymacie Państwo od nabywcy Nieruchomości, pomniejszone o kwotę podatku.

Zatem – skoro cała cena sprzedaży określona w umowie w tym zaliczka wpłacona przed złożeniem Oświadczenia jest kwotą netto – to cała cena sprzedaży określona w umowie przenoszącej własność Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2, w tym również wpłacona w ramach zadatku przed dniem złożenia Oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia będzie podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Kolejne wątpliwości Zainteresowanych dotyczą prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż na jego rzecz Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Podstawowe uprawnienie podatnika dotyczące obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zawarte zostało w art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Art. 86 ust. 10c ustawy wskazuje, że:

Stosownie do art. 86 ust. 11 ustawy:

Zatem prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług, a towary i usługi, przy nabyciu których podatek został naliczony, są lub będą w przyszłości wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Jednocześnie przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi. Zrealizowanie prawa do odliczenia możliwe jest wyłącznie przez podatników zarejestrowanych jako „podatnicy VAT czynni”, przez złożenie deklaracji.

Ustawodawca umożliwił zatem podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Do podstawowych zasad wspólnego systemu VAT należy między innymi zasada neutralności podatku dla podatnika, rozumiana jako stosowanie podatku od towarów i usług na wszystkich etapach obrotu gospodarczego z równoczesnym prawem do potrącenia podatku zawartego w poprzedniej fazie obrotu. Prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i ma na celu zapewnienie neutralności tego podatku dla podatników VAT czynnych. Podatnik ma prawo do skorzystania z przedmiotowego prawa w ustalonych przepisami terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego określonych warunków pozytywnych (związku nabytych towarów i usług z czynnościami opodatkowanymi), jak i niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych m.in. w art. 88 ustawy.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z kolei, zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 4 ustawy:

Natomiast na podstawie art. 88 ust. 4 ustawy:

Należy podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Z powyższego wynika, że o prawidłowości faktur wystawianych i otrzymywanych przez podatników powinny decydować przede wszystkim ustalenia, czy dokumenty te potwierdzają rzeczywiste transakcje handlowe między określonymi podmiotami.

W tej sprawie Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i zamierza wykorzystać Nieruchomość nr 1 oraz Nieruchomość nr 2 do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W sytuacji, gdy obie strony transakcji wybiorą opcję opodatkowania dostawy Nieruchomości nr 1 oraz działki nr A, to transakcja zbycia przez Sprzedającego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Zatem, Kupującemu, co do zasady będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, gdyż, wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy, przesłanki warunkujące to prawo będą spełnione. Prawo to będzie przysługiwało o ile nie wystąpią przesłanki negatywne określone w art. 88 ustawy.

Zatem Kupujący będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż na jego rzecz Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informujemy, że jako element opisu sprawy przyjęto, że cała cena sprzedaży określona w umowie, o której mowa w pytaniu nr 2 jest wyrażona w kwocie netto, t. j. bez uwzględnienia podatku VAT i nie było to przedmiotem oceny.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa pytań. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, tj. sposób udokumentowania wpłaty zadatku przed złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia,  nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze  zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 z ze zm.).