Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości niezabudowanej w drodze licytacji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek nr (...) w drodze egzekucji komorniczej (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 3 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania dostawy działek nr (...) w drodze egzekucji komorniczej oraz ustalenia, czy nabywcy nieruchomości będzie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, jeżeli sprzedający (dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym) nie jest czynnym podatnikiem VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 czerwca 2023 r. (wpływ 5 czerwca 2023 r.) oraz z 7 czerwca 2023 r. (wpływ 7 czerwca 2023 r.) oraz z 7 czerwca 2023 r. (wpływ 9 czerwca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...), Kancelaria Komornicza (...) prowadzi egzekucję z nieruchomości w ramach siedmiu postępowań egzekucyjnych, główne postępowanie prowadzone jest z wniosku (...) pod sygn. akt KM (...). Postępowania egzekucyjne prowadzone są przeciwko dłużnikowi: (...) NIP: (...), REGON: (...), KRS: (...) siedziba: (...). Przedmiotowy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy nieruchomości, stanowiącej własność dłużnika, która wystawiona zostanie na licytację publiczną, a co z tym związane nastąpi jej zbycie. Nieruchomość położona jest przy (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o nr (...).

Komornik w przedmiotowej egzekucji z nieruchomości w zakresie obowiązku podatkowego występował będzie jako płatnik podatku od towarów i usług.

Pierwsze zajęcie nieruchomości miało miejsce: 30 lipca 2020 r.

Dłużnik (...) w wyjaśnieniach skierowanych do Komornika udzielił następujących wyjaśnień, stan na (...) 2020 r.:

-Spółka prowadzi działalność gospodarczą,

-Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT,

-w stosunku do nieruchomości (...) przysługiwało Spółce prawo odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu,

-Spółka poniosła nakłady przewyższające 30% jej wartości początkowej i skorzystała z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów,

-Spółka nie zlikwidowała działalności gospodarczej i rozliczyła się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość gruntowa położona w (...), składa się z dwóch działek ewidencyjnych:

-  działka nr (...) o powierzchni 0,6566 ha;

-  działka nr (...) o powierzchni 0,1290 ha.

Łączna powierzchnia nieruchomości wynosi 0,7856 ha. Na terenie nieruchomości znajdują się dwa nieukończone budynki mieszkalne wielorodzinne. Budynek po stronie południowo-zachodniej realizowany był w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta (...) z (...) 2008 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, wydanej dla dewelopera (...) (budynek nr 1).

Budynek położony po północno-wschodniej części działki nie został objęty wyżej wymienioną decyzją, miał zostać realizowany w ramach drugiego etapu inwestycji (budynek nr 2). Brak jest dokładnych danych, na podstawie których można określić zarówno datę rozpoczęcia, jak też datę przerwania prac budowlanych. Biegły sądowy (...) w operacie szacunkowym stwierdził, iż w zakresie budynku nr 1 pozwolenie na budowę utraciło ważność, natomiast w zakresie budynku nr 2 brak jest dokumentacji potwierdzającej legalność budowy. Biegły w operacie szacunkowym nieruchomości określił wartość nieruchomości na kwotę (...) zł, na którą składają się wartość rynkowa prawa własności gruntu: (...) zł oraz koszt utworzenia naniesień na gruncie: (...) zł. Biegły sądowy zastrzegł, że oszacowana nieruchomość rynkowa jest wolna od wszelkich podatków i opłat, a w szczególności podatku VAT.

Komornik ustalił (akt notarialny Notariusza (...) Rep. A nr (...)), że dłużnik nabywając nieruchomość 15 marca 2018 r. zapłacił (...) zł brutto w tym 23% podatku VAT.

W związku z powyższym w opisie i oszacowaniu nieruchomości z 18 października 2022 r. Komornik wartość nieruchomości ustalił: (...) + podatek VAT 23% łącznie: (...) zł.

W oparciu o informacje z wykazu podmiotów zarejestrowanych i niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, na dzień sporządzenia przedmiotowego wniosku ustalono, że dłużna Spółka (...) jest niezarejestrowana w rejestrze VAT, gdyż (...) 2021 r. została wykreślona jako podatnik VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy zawarte w piśmie z 5 czerwca 2023 r.

1.Rozpoczęta budowa budynku nr 1 usytuowana jest na działce nr (...).

2.Rozpoczęta budowa budynku nr 2 usytuowana jest na działce nr (...).

3.Rozpoczęta budowa budynku nr 1 (obiekt) nie będzie stanowić budynku w myśl przepisu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, gdyż nie posiada dachu.

4.Rozpoczęta budowa budynku nr 2 (obiekt) nie będzie stanowić budynku w myśl przepisu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, gdyż nie posiada dachu.

5.Poza rozpoczętą budową budynku nr 1 oraz nr 2 na działkach (...) oraz (...) nie znajdują się inne budynki oraz budowle.

6.Na pytanie o treści: „W przypadku, gdy na poszczególnych działkach nr (...) i nr (...), na dzień ich sprzedaży, znajdować się będą jakiekolwiek budynki/budowle lub ich części w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 i pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać:

a)czy poszczególne naniesienia budowlane (budynki, budowle lub ich części) zostały nabyte wraz z działką/działkami, czy wybudowane przez dłużnika? Jeżeli dłużnik je wybudował, to kiedy budowa budynków/budowli została zakończona? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

b)czy z tytułu nabycia/budowy każdego budynku/budowli lub ich części dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny dlaczego. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

c)czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (oddanie do użytkowanie) położonych na działce/działkach będącej/będących przedmiotem sprzedaży w trybie licytacji, poszczególnych budynku/budowli lub ich części w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy. Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części każdego budynku/budowli, to należy wskazać, w jakiej części? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

d)czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego budynku/budowli lub ich części a ich dostawą (sprzedażą w trybie licytacji), upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

e)czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie lub przebudowę danego budynku/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonał istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponosił takie wydatki, to:

-kiedy były one ponoszone?

-czy po dokonaniu tych ulepszeń były one oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

-czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego od ww. wydatków?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

f)czy obiekty były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to czy w całości czy w części (jeśli w części, to w jakiej), w jakim okresie, i czy udostępnianie było odpłatne? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

g)czy budynki/budowle lub ich części były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to na podstawie jakiego przepisu ustawy o podatku od towarów i usług czynność ta korzystała ze zwolnienia? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

h)w jaki sposób dłużnik wykorzystywał/wykorzystuje każdy budynek/budowle lub ich części? W szczególności należy wskazać, czy poszczególne budynki/budowle lub ich części wykorzystywane były/są w działalności gospodarczej dłużnika i w jakim okresie? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku/budowli lub ich części”;

odpowiedział Pan:

a)budowa budynku nr 1 została rozpoczęta przez dłużnika po nabyciu działki i nie jest zakończona. Budowa budynku nr 2 został rozpoczęta przez dłużnika po nabyciu działki i nie jest zakończona;

b)zgodnie z oświadczeniem dłużnika z (...) 2020 r. w stosunku do przedmiotowej nieruchomości (budynek nr 1 oraz budynek nr 2) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od jej nabycia;

c)budynek nr 1 oraz budynek nr 2 nie zostały oddane do użytkowania. Nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie;

d)nie nastąpiło pierwsze zasiedlenie zarówno budynku nr 1 oraz nr 2;

e)zgodnie z oświadczeniem dłużnika z (...) 2020 r. w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnik poniósł nakłady przewyższające 30% jej wartości początkowej i skorzystał z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów;

f)brak wiedzy;

g)brak wiedzy;

h)dłużnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadził prace budowlane na nieruchomości polegające na wybudowaniu budynku nr 1 oraz budynku nr 2.

7.Dłużnik w momencie nabycia nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

8.W związku ze stwierdzeniem, że: „W opisie sprawy wskazano, że „(…) spółka nie zlikwidowała działalności gospodarczej i rozliczyła się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług”, poproszono Pana o jednoznaczne wskazanie:

a)czy dłużna Spółka sporządziła spis z natury, o którym mowa w art. 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)?

b)kiedy dokładnie i z jakiego powodu dłużna Spółka sporządziła ww. spis z natury?

c)czy dłużna Spółka, sporządzając spis z natury, opodatkowała przedmiotową nieruchomość? Czy podatek został odprowadzony? Jeżeli nie, to dlaczego?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego z budynku/budowli lub ich części znajdujących się na poszczególnych działkach i dla działek”.

W odpowiedzi wskazał Pan:

a)zgodnie z oświadczeniem dłużnika z (...) 2020 r. w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnik rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

b)brak wiedzy,

c)brak wiedzy.

9.

a)nieruchomość (budynek nr 1 oraz budynek nr 2) znajduje się na obszarze nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uchwalone Uchwalą Rady Miasta (...) Stadium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (...) sytuuje nieruchomość w obszarze G7 na obszarze mieszkalnictwa o średniej intensywności z dominującym budownictwem jednorodzinnym;

b) dla budynku nr 1 oraz budynku nr 2 wydana została decyzja nr (...) z (...) 2008 r. przez Prezydenta Miasta (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Decyzja ostateczna 5 września 2008 r.

10.W odpowiedzi na pytanie: Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku o od towarów i usług, to należy wskazać:

-czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana działań?

-czy działania te zostały udokumentowane?

-czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?;

wskazał Pan, że:

Komornik Sądowy podjął działania w zakresie uzyskania od dłużnika informacji dotyczących kwestii opodatkowania podatkiem VAT. Na pierwsze pytanie otrzymano odpowiedź z (...) 2020 r. Na kolejne zwrócenie się o udzielenie informacji dłużnik odpowiedzi nie udzielił (wezwanie z 30 marca 2023 r. – skutecznie doręczone). Działania Komornika zostały udokumentowane i potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji.

Pismem z 7 czerwca 2023 r. doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

Rozpoczęta budowa budynku nr 1 oraz budynku nr 2 znajduje się na działce nr (...), na której poza wymienionymi budynkami nie znajdują się inne budynki oraz budowle. Działka nr (...) stanowi graniczny pas nieruchomości i nie jest zabudowana – brak budynków/budowli.

Zgodnie z oświadczeniem dłużnika z (...) 2020 r. w stosunku do przedmiotowej nieruchomości (budynek nr 1 oraz budynek nr 2) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od jej nabycia. Oświadczenie dotyczyło całej nieruchomości, czyli działek nr (...) oraz (...). Dłużnik nie dokonał rozróżnienia.

Dłużnik w ramach prowadzonej działalności gospodarczej prowadził prace budowlane na nieruchomości polegające na wybudowaniu budynku nr 1 oraz budynku nr 2, które znajdują się na działce (...). Natomiast działka (...) miała stanowić część składową nieruchomości (inwestycja deweloperska) pomimo tego, iż nie wybudowano na niej budynku budowli.

Nieruchomość (...) (budynek nr 1 oraz budynek nr 2) znajduje się na obszarze nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uchwalone Uchwałą Rady Miasta (...) Stadium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (...) sytuuje nieruchomość w obszarze G7 na obszarze mieszkalnictwa o średniej intensywności z dominującym budownictwem jednorodzinnym. Nieruchomość oznacza działki (...) oraz (...).

Sprostowanie względem odpowiedzi z 5 czerwca 2023 r.: Decyzja nr (...) z (...) 2008 r. Prezydenta Miasta (...) nr (...) o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr 1 z wybudowanymi garażami i instalacjami wewnętrznymi, w tym gaz oraz drogami wewnętrznymi i zielenią na działkach nr (...), (...) obręb (...) przy (...), w ramach I etap inwestycji pn.: (...). Decyzja ostateczna 5 września 2008 r.

Brak informacji o analogicznej decyzji dotyczącej budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr 2.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku z 5 czerwca 2023 r.)

Czy sprzedaż nieruchomości gruntownej zabudowanej niedokończoną inwestycją budowlaną w drodze egzekucji z nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – Komornika Sądowego, działającego w tej czynności jako płatnika podatku od towarów i usług, nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną będzie opodatkowana na zasadach ogólnych podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23% na podstawie art. 5 ust. 1 w związku z art. 41 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – dalej ustawa o VAT.

Po pierwsze dłużnik prowadzi działalność gospodarczą, gdyż wpisany jest jako przedsiębiorca do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr: (...), a przeważający przedmiot prowadzonej działalności to realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terenie kraju.

Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl przepisu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, dostawą towaru, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przepis art. 2 pkt 22 ustawy o VAT stanowi, iż sprzedaż to odpłata dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Sprzedaż w drodze licytacji opisanej nieruchomości będzie traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów co na mocy przepisu art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość będąca przedmiotem egzekucji nie jest budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, gdyż nie posiada dachu (zgodnie z opisem i oszacowaniem prace nie zostały zakończone, etap budowy wskazuje, iż powinny zostać dobudowane kolejne kondygnacje wraz z dachem).

Podsumowując, przedmiotem dostawy jest niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, a co z tym związane na potrzeby rozstrzygnięcia kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawę działki, traktować należy jako działkę niezabudowaną.

Przedmiotowa nieruchomość nie może podlegać zwolnieniu z obowiązku podatkowego podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, gdyż przepis ten stanowi, iż zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ustawodawca wyjaśnia (art. 2 pkt 33 ustawy), iż przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W analizowanym przypadku występuje grunt przeznaczony pod zabudowę (budynek po stronie południowo-zachodniej realizowany był w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta (...) Nr (...) z (...) 2008 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, wydanej dla dewelopera (...) – budynek nr; budynek położony po północno-wschodniej części działki nie został objęty wyżej wymienioną decyzją, miał zostać realizowany w ramach drugiego etapu inwestycji – budynek nr 2).

Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania, gdyż nieruchomość jako towar nabyta została przez dłużnika w ramach działalności gospodarczej, która nie była zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT, ponadto z aktu notarialnego wynika, iż czynność była opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie opodatkowania dostawy działek nr (...) i (...) w drodze egzekucji komorniczej (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy, wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Przepis art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej stanowi:

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów.

Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w oparciu o informacje z wykazu podmiotów zarejestrowanych i niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT, na dzień sporządzenia przedmiotowego wniosku ustalono, że dłużna Spółka (...) jest niezarejestrowana w rejestrze VAT, gdyż (...) 2021 r. została wykreślona jako podatnik VAT na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 2 ustawy. Ponadto, zgodnie z oświadczeniem dłużnika z (...) 2020 r. w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnik rozliczył się z urzędem skarbowym zgodnie z art. 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Mimo, że dłużnik obecnie nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, to w odniesieniu do dostawy działek nr (...) i (...) w drodze licytacji komorniczej, będzie występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zauważyć bowiem należy, że przedmiotem zbycia będą działki należące do przedsiębiorstwa dłużnika.

W tym miejscu zauważyć należy, że w myśl art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 14 ust. 5 ustawy:

Wskazania wymaga, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest kapitałową spółką handlową, posiadającą osobowość prawną. Zatem w przedmiotowej sprawie do dłużnej Spółki nie znajdzie zastosowania art. 14 ust. 1 i ust. 5 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Komornika działek nr (...) i (...) w drodze licytacji komorniczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Wskazać należy, że jak stanowi art. 43 ust. 21 ustawy:

Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia budynku, budowli lub gruntu. Definicja budynku i budowli znajduje się w art. 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 i pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1)obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2)budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

Jak wynika z opisu sprawy, działka nr (...), na której znajdują się jest rozpoczęte budowy budynków, które jak Pan wskazał – w myśl przepisów Prawa budowlanego nie wypełnią definicji budynku, gdyż budynki te nie posiadają dachu. Poza tym, rozpoczęta budowa budynku nr 1 oraz budynku nr 2 znajduje się na działce nr (...), na której poza wymienionymi budynkami nie znajdują się inne budynki oraz budowle. Tym samym, dla rozstrzygnięcia opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr (...) należy ją traktować jako działkę niezabudowaną.

Natomiast, działka nr (...) stanowi graniczny pas nieruchomości i nie jest zabudowana – brak budynków/budowli. W związku z powyższym, przedmiotem rozpatrywanej sprawy jest dostawa niezabudowanych działek nr (...) oraz (...) w drodze licytacji komorniczej.

Czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana lub korzystać ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W myśl art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle stanowiska Trybunału Sprawiedliwości UE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Opis sprawy oraz wcześniejsze rozważania wskazują, że będąc płatnikiem zamierza Pan sprzedać działki nr (...) i (...) należącą do Dłużnika. Nieruchomość (...) znajduje się na obszarze nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oznacza działki (...) oraz (...). Decyzja Prezydenta Miasta o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, dotyczy budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr 1 z wybudowanymi garażami i instalacjami wewnętrznymi, w tym gaz oraz drogami wewnętrznymi i zielenią m.in. na działkach nr (...), (...). Ponadto, na działce nr (...) usytuowane są rozpoczęte budowy budynku nr 1 i nr 2.

W konsekwencji powyższego, grunt obejmujący działki nr (...) i (...), spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym, dostawa działek nr (...) i (...) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Pan we wniosku – zgodnie z oświadczeniem dłużnika z (...) 2020 r. w stosunku do przedmiotowej nieruchomości (budynek nr 1 oraz budynek nr 2) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od jej nabycia. Oświadczenie dotyczyło całej nieruchomości, czyli działek nr (...) oraz (...). Dłużnik nie dokonał rozróżnienia. Wobec powyższego w analizowanej sprawie, nie będą spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, niezbędne do zastosowania przedmiotowego zwolnienia dla dostawy działek (...) i (...).

Tym samym, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa działek nr (...) i (...) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości gruntownej zabudowanej niedokończoną inwestycją budowlaną w drodze egzekucji z nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym stanowisko Pana, zgodnie z którym „Zdaniem Wnioskodawcy – Komornika Sądowego, działającego w tej czynności jako płatnika podatku od towarów i usług, nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną będzie opodatkowana” uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy działek nr (...) i (...) w drodze egzekucji komorniczej. Natomiast w odniesieniu do części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy nabywcy nieruchomości będzie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, jeżeli sprzedający (dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym) nie jest czynnym podatnikiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) zostało wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania z 12 czerwca 2023 r. nr 0112-KDIL1-1.4012.275.2023.1.WK.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanego pytania w przedmiocie podatku od towarów i usług. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Jednocześnie, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT. W związku z powyższym w sprawie ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy działek może Pan się zwrócić o wydanie wiążącej informacji stawkowej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·       w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).