Skutki podatkowe sprzedaży, w drodze licytacji, lokalu mieszkalnego

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 21 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży, w drodze licytacji, lokalu mieszkalnego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 maja 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zaistniałego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

W postępowaniu egzekucyjnym przeciwko dłużnikowi (...) Spółka Akcyjna, w sprawach o sygn. (...) oraz (...), prowadzona jest egzekucja z nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...). Z prawem własności lokalu związany jest udział wynoszący 7478/100000 w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...). Lokal mieszkalny składający się z trzech pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, korytarza, łazienki i wc o łącznej powierzchni użytkowej 85,30 m². Lokal wymaga wykończenia. Brak m.in. podłóg, powłok malarskich, urządzeń sanitarnych i kuchennych, brak podłączenia energii elektrycznej. Dłużnik w przedmiocie obowiązku podatkowego z tytułu dostawy przedmiotowej nieruchomości nie złożył żadnego oświadczenia. Spółka nie posiada organu uprawniającego do jej reprezentacji, co wynika z informacji Krajowego Rejestru Sądowego. Dla spółki został ustanowiony kurator na postawie art. 69 § 1 k.p.c.; postanowienie nie jest prawomocne. Obowiązek w zakresie podatku VAT w wysokości 8% ustalono jedynie na podstawie analizy aktu notarialnego znajdującego się w aktach księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Brak jakiejkolwiek dokumentacji spółki. Zgodnie z wyrokiem NSA z 2 marca 2018 roku sygn. I FSK 768/16, organ podatkowy powinien wydać interpretację wskazującą co powinien zrobić komornik, gdy nie może uzyskać informacji niezbędnych do ustalenia obowiązku podatkowego dłużnika, a zachodzi konieczność sprzedaży zajętej nieruchomości.

W uzupełnieniu wskazał Pan, że:

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (...) w uzupełnieniu wniosku z dnia 21.03.2023 roku o wydanie interpretacji indywidualnej informuje, że w tutejszej kancelarii prowadzone jest postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi: (...) Spółka Akcyjna w (...) w sprawach o sygn. (...) oraz (...), której przedmiotem jest egzekucja z nieruchomości położonej w (...) przy ul. (…) - lokal mieszkalny numer 6, objętej księgą wieczystą o numerze (...). Z prawem własności lokalu związany jest udział wynoszący 7478/100000 w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą (...). W dniu 9 września 2022 roku sporządzono protokół opisu i oszacowania nieruchomości i planowana jest sprzedaż licytacyjna zajętej nieruchomości. Lokal mieszkalny składa się z trzech pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, korytarza, łazienki i wc o łącznej powierzchni użytkowej 85,30 m². Lokal wymaga wykończenia. Brak m.in. podłóg, powłok malarskich, urządzeń sanitarnych i kuchennych, brak podłączenia energii elektrycznej. Dłużnik pomimo wezwania nie złożył oświadczenia czy spoczywa na nim obowiązek podatkowy z tytułu dostawy (sprzedaży) przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie analizy aktu notarialnego z dnia 29.10.2014 roku Repertorium A numer (…), znajdującego się w aktach księgi wieczystej ustalono, że dłużna spółka z tytułu zamiany dokonanej niniejszym aktem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W stosunku do dłużnika (...) Spółka Akcyjna w (...) ustalono następujący stan faktyczny:

dłużnik posiada nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...); z prawem własności lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą numer (...); dłużnik wg Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT z dnia 17.05.2023 roku posiada status podatnika niefigurującego w rejestrze VAT.

Ponadto w odpowiedzi na wezwanie z dnia 11 maja 2023 roku informuje, że:

Ad. a) brak jednoznacznej informacji dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu mieszkalnego przez (...) S.A. w (...);

Ad. b i c) do tej pory nie nastąpiło zajęcie (używanie) lokalu, lokal nie jest zamieszkały i użytkowany; 

Ad. d, e i f) brak informacji co do poniesionych wydatków na ulepszenie lokalu, jednak z dokonanych oględzin wynika, że wydatki takie nie zostały poniesione. Wg opinii powołanego do oszacowania biegłego lokal „wymaga wykończenia”. Dłużnik nie udzielił żadnych wyjaśnień, dłużna spółka nie posiada organu uprawnionego do jej reprezentacji, co skutkowało ustanowieniem kuratora;

Ad. g) lokal mieszkalny nie został zasiedlony;

Ad. h) dłużnik wg wiedzy komornika, nie wykorzystywał nieruchomości na cele zwolnione od podatku VAT.

Na skutek podjętych, udokumentowanych działań nie uzyskano informacji, które doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy przedmiotowej nieruchomości zwolnień od podatku, o których mowa w art. 18 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Pytanie (przeformułowane w piśmie z 17 maja 2023 r.)

Czy planowana sprzedaż egzekucyjna nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości obciążana jest podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a  nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników majątku przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że jako organ egzekucyjny prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnej Spółce Akcyjnej - (...), w toku którego dokonał Pan zajęcia nieruchomości (lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w części wspólnej) Dłużnika.

Mając na uwadze fakt, że dłużnikiem jest Spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku tej Spółki.

Zatem przy dostawie ww. nieruchomości spełnione zostaną przesłanki do uznania Spółki Akcyjnej (...)  za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku stanowiącego własność przedsiębiorstwa dłużnej Spółki.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako Komornika w drodze licytacji komorniczej nieruchomości (lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w części wspólnej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, zawierających zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W okolicznościach opisanej we wniosku sprawy wskazać także należy na art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi (...) Spółka Akcyjna z nieruchomości tj. lokalu mieszkalnego wraz z jest udziałem nieruchomości wspólnej. Wskazał Pan, że brak jednoznacznej informacji dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu mieszkalnego przez Dłużnika. Do tej pory nie nastąpiło zajęcie (używanie) lokalu, lokal nie jest zamieszkały i użytkowany, brak jest informacji co do poniesionych wydatków na ulepszenie lokalu. Dłużnik wg wiedzy komornika, nie wykorzystywał nieruchomości na cele zwolnione od podatku VAT. Ponadto wskazał Pan, że na skutek podjętych, udokumentowanych działań nie uzyskano informacji, które doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy, o której mowa w art. 18 ust. 1 pkt 2, 3 przedmiotowej nieruchomości zwolnień od podatku, o których mowa w art.  9-10a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie przedstawiony opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana, jako komornika, w drodze licytacji opisanej we wniosku nieruchomości (lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej) będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. W uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, że brak jest jednoznacznej informacji dotyczącej prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu mieszkalnego przez Spółkę oraz brak jest informacji co do poniesionych wydatków na ulepszenie lokalu. Tym samym nie wskazał Pan szeregu informacji, które umożliwiłyby tut. organowi rozpatrzenie przedmiotowej dostawy pod kątem zwolnienia przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Tym samym, w analizowanym przypadku, sprzedaż w drodze licytacji komorniczej opisanej we wniosku nieruchomości (lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej) będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy. Sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Tym samym, skoro transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie ww. przepisów, to należy tę dostawę opodatkować z zastosowaniem właściwej dla przedmiotu dostawy stawki VAT. Tak więc Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do obliczenia i pobrania podatku VAT od zamierzonej dostawy ww. nieruchomości (lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej).

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczyć należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana działań nie była przedmiotem interpretacji.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji