Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług w kwestii uznania, że dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 3 października 2025 r. (wpływ 3 października 2025 r.) oraz pismem z 7 października 2025 r. (wpływ 7 października 2025 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in działalność deweloperska, tj. w szczególności budowa inwestycji magazynowo-biurowych (lub magazynowo-usługowo-biurowych), ich komercjalizacja (tj. oddawanie w najem podmiotom trzecim powierzchni w takich inwestycjach) oraz sprzedaż tychże inwestycji po ich wybudowaniu podmiotom trzecim.

(...) („Sprzedający”) nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedający podlega ubezpieczeniu społecznemu w ramach KRUS.

W dalszej części wniosku Wnioskodawca i Sprzedający będą łącznie określani jako „Strony”.

Opis umów dotyczących Gruntu

W dniu (...) 2025 r. Wnioskodawca i Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży przed notariuszem (...) (objętą aktem notarialnym rep. (...), „Umowa Przedwstępna”) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o powierzchni (...) ha, o numerze ewidencyjnym X, z obrębu (...) położonej w miejscowości (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), objęta księgą wieczystą KW numer (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych („Grunt”).

Zgodnie z Umową przedwstępną, Wnioskodawca i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Gruntu („Umowa Przyrzeczona” lub „Transakcja”) po spełnieniu się następujących warunków:

 1. że stan prawny i faktyczny Gruntu opisany w Umowie Przedwstępnej, nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz momentem zawarcia Umowy przyrzeczonej;

 2. że oświadczenia Sprzedającego są prawdziwe wg stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

 3. Wnioskodawca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, w oparciu o którą na Gruncie możliwe będzie zrealizowanie inwestycji, polegającej na wybudowaniu hali magazynowo-biurowej („Decyzja Środowiskowa”).

Zgodnie z Umową przedwstępną Wnioskodawca i Sprzedający postanowili, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w ciągu 30 dni od dnia otrzymania Decyzji Środowiskowej, jednakże nie później niż do dnia 31 maja 2026 r. Przedmiotem Decyzji Środowiskowej jest określenie środowiskowych uwarunkowań realizacji planowanego przedsięwzięcia, określającym czy planowane przedsięwzięcie tj. parametry realizacji inwestycji następuje w kształcie zgodnym z wymaganiami środowiskowymi obszaru na którym planowana inwestycja ma zostać zrealizowana. Wnioskodawca, jako potencjalny inwestor, jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie takiej decyzji we własnym zakresie, tj. działa we własnym imieniu i na własną rzecz, nie uzyskuje on do tego celu żadnych pełnomocnictw od Sprzedającego, ani prawa do dysponowania gruntem do celów budowlanych. Uprawnienia wynikające z otrzymanej przez Wnioskodawcę Decyzji Środowiskowej są przypisane wyłącznie na rzecz podmiotu w stosunku do którego decyzja została wydana, czyli Wnioskodawcy, a nie dla Gruntu.

Sprzedający nie udzielał żadnych pełnomocnictw w odniesieniu do Gruntu w związku z zawartą Umową Przedwstępną ani nie wyrażał żadnych zgód na dysponowanie Gruntem w szczególności nie została wyrażona żadna zgodna na dysponowanie Gruntem do celów budowlanych.

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej część ceny sprzedaży zostanie wpłacona przez Wnioskodawcę na rachunek Sprzedającego w terminie do 14 listopada 2025 roku. Zainteresowani postanowili, że kwocie tej nadają skutki zadatku określone w art. 394 kodeksu cywilnego.

Pozostała część ceny sprzedaży zostanie zapłacona przez Wnioskodawcę przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej na rachunek depozytowy Kancelarii Notarialnej i zostanie wypłacona na rzecz Sprzedającego na jego żądanie niezwłocznie po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

Informacje dotyczące Gruntu

Dla Gruntu został uchwalony uchwałą Nr (...) Rady Gminy (...) z dnia (...) 2018 r. i następnie w dniu (...) 2018 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi (...) - Rejon (...) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Grunt znajduje się w kilku obszarach przeznaczenia i zostały one oznaczone następująco:

1. 6UP - teren zabudowy usługowej i obiektów produkcyjnych oraz składów i magazynów;

2. 1KDZ - teren drogi publicznej klasy drogi zbiorczej;

3. 1KDL - teren drogi publicznej klasy lokalne.

Informacje historyczne dot. Gruntu

Grunt został nabyty przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej z dnia 11 grudnia 2020 r. sporządzonej przed notariuszem (…) (…).

Grunt powstał z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym Y na działkę Z o obszarze (...) ha i działkę A o obszarze (...) ha (...) zgodnie z projektem podziału sporządzonym przez uprawnionego geodetę, przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego pod numerem (…) z dnia (...) 2021 roku, a następnie podziału działki A na działkę B o obszarze (...) ha oraz działkę X o obszarze (...) ha zgodnie z decyzją nr (...) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaną w dniu (...) 2022 roku przez Starostę (…).

Od dnia nabycia Gruntu przez Sprzedającego w drodze umowy darowizny, Grunt znajdował się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego. Przed podziałem działka nr Y była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której uprawiane były głównie ziemniaki, a uzyskiwane z niej plony były sprzedawane w małych ilościach, wyłącznie w obrocie detalicznym, bez prowadzenia sprzedaży hurtowej ani zorganizowanej działalności handlowej. Sprzedający nadal prowadzi na Gruncie działalność rolniczą, w niewielkim zakresie.

Grunt nie był i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu, ani też nie był udostępniany osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej, z wyjątkiem sytuacji, w której - w związku z realizowaną na nieruchomości sąsiedniej inwestycją przez podmiot powiązany z Wnioskodawcą - Sprzedający wyraził jednorazową i ograniczoną czasowo zgodę dokonanie zsypu piasku niezbędnego do celu prowadzenia ww. inwestycji.

Grunt nie jest zabudowany żadnymi budynkami ani ich częściami. Na Gruncie znajduje się jedynie ogrodzenie („Ogrodzenie”), które stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 199 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Grunt łącznie z Ogrodzeniem będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Grunt stanowi grunty orne oraz grunty rolne zabudowane oznaczone odpowiednio symbolami R oraz BR. Nie został ustalony sposób gospodarowania i warunki zabudowy dla Gruntu. Sprzedający nie podejmował starań o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Gruntu lub o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Gruntu.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Gruntu. Jedynym działaniem było wykonanie Ogrodzenia o charakterze zabezpieczającym, którego realizacja była podyktowana wyłącznie faktem, że ogrodzone są również działki sąsiednie. Ogrodzenie to nie miało na celu przygotowania gruntu do sprzedaży i zostało wykonane ponad dwa lata temu. Sprzedający nie odliczył VAT przy nabyciu ogrodzenia oraz nie dokonywał ulepszeń ogrodzenia.

Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Gruntu i, w szczególności polegających na umieszczeniu na Gruncie tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

W związku z tym, że spółki powiązane z Wnioskodawcą realizują lub zrealizowały inwestycje na gruntach w okolicy sąsiadujących z Gruntem (w tym na gruncie nabytym kilka lat temu od Sprzedającego), to z inicjatywy Prezesa Zarządu Wnioskodawcy rozpoczęte zostały rozmowy ze Sprzedającym dotyczące sprzedaży Gruntu. Nabycie Gruntu jest objęte na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 6 października 2021 r. prawem pierwokupu przysługującym spółce powiązanej z Wnioskodawcą.

W przeszłości Sprzedający, dokonał zbycia prawa własności niezabudowanych nieruchomości tj. działki gruntu o numerze ewidencyjnym Z, o obszarze (...) ha oraz działki gruntu o numerze ewidencyjnym C, o obszarze (...) na rzecz podmiotu powiązanego z Wnioskodawcą. W odniesieniu do tej transakcji została wydana interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 kwietnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.79.2022.1.RK, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, iż Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT.

Informacje dot. Przeznaczenia Gruntu

Wnioskodawca planuje zrealizować na Gruncie inwestycję polegającą na wybudowaniu hali magazynowo-biurowej o wysokości 12 metrów i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 40% powierzchni Nieruchomości. Obiekt komercyjny, który powstanie na Gruncie będzie wykorzystany do celów opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku.

W uzupełnieniu wskazali Państwo m.in., że:

Sprzedający wystąpił z wnioskiem i dokonał podziału działki nr Y, wydzielając z niej działkę nr Z o powierzchni odpowiadającej potrzebom nabywcy, który do realizacji inwestycji wymagał terenu mniejszego niż działka Y. W rzeczywistości Sprzedający dokonał podziału działki Y, jednak działanie to było jednostkowe, incydentalne i zostało dokonane wyłącznie na skutek negocjacji prowadzonych z nabywcą, który zgłosił chęć zakupu wyłącznie części działki Y.

W szczególności Sprzedający nie dokonywał podziału w celu zwiększenia wartości nieruchomości lub jej uatrakcyjnienia. Podjęcie działania w celu podziału działki Y nie można uznać za działanie profesjonalne i zorganizowane bowiem mogło zostać podjęte w każdym czasie przez Sprzedającego i w żaden sposób nie uatrakcyjniło działki Z. Działanie to mieści się w ramach normalnego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedający uzyskał również ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt podziału działki Y zgodnie z projektem podziału.

Działka A została podzielona na działki B ((...) ha) i X ((...) ha) na podstawie decyzji nr (…) wydanej w dniu (...) 2022 r. przez Starostę (…) po rozpatrzeniu wniosku Wójta Gminy (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w tym zatwierdzeniu projektu budowlanego, obejmującego budowę drogi gminnej oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami 1KDL i 1KDD w miejscowości (…), powiat (…) na działkach wymienionych w decyzji, w tym na działce B powstałej z podziału działki A. Przedmiotowa decyzja na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zatwierdziła na potrzeby realizacji ww. inwestycji drogowej podział nieruchomości wymienionych w decyzji, w tym działki A na działkę B i X. Zgodnie z przedmiotową decyzją, z dniem w którym stała się ona ostateczna działka B stała się własnością gminy (…). Podział działki A oraz wydzielenie z niej działki o nr B wynikał więc i odbył się na mocy decyzji Starosty (…) po rozpatrzeniu wniosku Wójta Gminy (…) i był związany z realizacją drogi gminnej na części działki A.

Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.).

Sprzedaż płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej nie była i nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

 1. Czy dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT? (dalej: „Pytanie nr 1”).

 2. W przypadku uznania, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe, tj. uznania że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT, to czy w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 2”).

 3. Czy w przypadku uznania, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe (tj. uznania że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT), oraz że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku VAT i dokonaniem wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona) dokonanie rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wybór opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po dniu otrzymania przez Sprzedającego Zadatku, będzie skutkował po stronie Sprzedającego obowiązkiem wystawienia faktury zaliczkowej dokumentującej kwotę Zadatku wraz z podatkiem VAT, przy czym fakturę tę należy ująć w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym doszło do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym złożono takie oświadczeniedo naczelnika urzędu skarbowego lub w którym złożono takie oświadczenie w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną? (dalej: „Pytanie nr 3”).

 4. W przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy, podlega w całości opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, czy Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości, wynikającego z faktur wystawionych w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w tym faktury dokumentującej Zadatek? (dalej: „Pytanie nr 4”).

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie Pytania nr 1 - Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

 2. Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie Pytania nr 2 - w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, to w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

 3. Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe (tj. uznania że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT), oraz że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku VAT i dokonaniem wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona) dokonanie rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wybór opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po dniu otrzymania przez Sprzedającego Zadatku, będzie skutkował po stronie Sprzedającego obowiązkiem wystawienia faktury zaliczkowej dokumentującej kwotę Zadatku wraz z podatkiem VAT, przy czym fakturę tę należy ująć w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym doszło do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym złożono takie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego lub w którym złożono takie oświadczenie w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną (dalej: „Pytanie nr 3”).

 4. Zdaniem Wnioskodawcy, w zakresie Pytania nr 4 - w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe, tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z takim nabyciem Nieruchomości, wynikającego z faktur wystawionych w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w tym faktury dokumentującej Zadatek.

Uzasadnienie

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 1, tj. że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Zdaniem Wnioskodawcy, biorąc pod uwagę treść przepisów jak również stanowisko organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności nie tylko nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, ale również działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanego gruntu i przygotowanie go do przyszłej sprzedaży, takie jak uzyskanie odpowiednich decyzji, ubieganie się o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie gruntu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, przeprowadzenie badań dot. warunków glebowych, etc.

Jednocześnie przy ocenie charakteru czynności dokonywanych przez dany podmiot należy wziąć pod uwagę czynności, które zostały dokonane samodzielnie przez sprzedającego lub na jego rzecz, w taki sposób, iż odniósł on korzyść z tego tytułu.

Jeżeli przyszły nabywca podejmuje działania w celu przystosowania nieruchomości do własnych potrzeb inwestycyjnych (np. uzyskuje pozwolenia, warunki techniczne, wykonuje badania czy odwierty geologiczne - co jednak nie będzie miało miejsca w analizowanym stanie faktycznym) to starania przyszłego nabywcy nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy. Zgodnie z ukształtowaną praktyką organów podatkowych, w takich przypadkach ww. okoliczność nie powodują, iż sprzedający działa w charakterze podatnika VAT (poniżej Wnioskodawca przytacza przedmiotowe interpretacjach).

W analizowanym stanie faktycznym Wnioskodawca będzie pozyskiwał Decyzję Środowiskową przed Transakcją. Decyzja taka ma charakter indywidualny - jest bowiem wydawana na rzecz określonego wnioskodawcy (Wnioskodawcy) i nie jest decyzją „dla nieruchomości” w tym sensie, że nie przenosi żadnych uprawnień na właściciela gruntu, jeśli nim nie jest adresat decyzji. Do uzyskania Decyzji Środowiskowej przez Wnioskodawcę nie jest potrzebne udzielenia mu przez Sprzedającego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ani stosownych pełnomocnictw. Uzyskanie przez Wnioskodawcę Decyzji Środowiskowej nie będzie mieć żadnego wpływu na uatrakcyjnienie gruntu (dotyczyć będzie bowiem osobiście Wnioskodawcy). Wnioskodawca nie działa również jako przedstawiciel Sprzedającego, czynności podejmowanych rzez Wnioskodawcę nie można też przypisać Sprzedającemu.

Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego Sprzedający otrzymał Grunt w ramach darowizny do majątku prywatnego. Od momentu nabycia Gruntu do majątku prywatnego Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Jedynym działaniem było wykonanie Ogrodzenia o charakterze zabezpieczającym, którego realizacja była podyktowana wyłącznie faktem, że ogrodzone są również działki sąsiednie. Ogrodzenie to nie miało na celu przygotowania Gruntu do sprzedaży i zostało wykonane ponad dwa lata temu, a więc na długo przed podjęciem decyzji o sprzedaży Gruntu. Sprzedający nie odliczył VAT przy nabyciu ogrodzenia oraz nie dokonywał ulepszeń ogrodzenia, albowiem nie działa w charakterze podatnika.

Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanego Gruntu, Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Gruntu, w szczególności polegających na umieszczeniu na Gruntu tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczała stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych. To Prezes Zarządu Wnioskodawcy bezpośrednio sam skontaktował się ze Sprzedającym i wyraził chęć nabycia Gruntu.

W przeszłości Sprzedający dokonał podziału działki Y, z której postał Grunt, jednak działanie to było jednostkowe, incydentalne i zostało dokonane wyłącznie na skutek negocjacji prowadzonych z nabywcą, który zgłosił chęć zakupu wyłącznie części działki Y. W szczególności Sprzedający nie dokonywał podziału w celu zwiększenia wartości Gruntu lub jego uatrakcyjnienia. Podjęcie działania w celu podziału działki Y nie można uznać za działanie profesjonalne i zorganizowane bowiem mogło zostać podjęte w każdym czasie przez Sprzedającego i w żaden sposób nie uatrakcyjniło Gruntu na sprzedaż. Działanie to mieści się w ramach normalnego zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, mając na uwadze powyższe okoliczności, należy uznać, że czynności podjęte przez Sprzedającego - tj. podział działki Y oraz wykonanie ogrodzenia Gruntu - nie stanowią działań o charakterze zorganizowanym, ukierunkowanych na przygotowanie Gruntu do sprzedaży, ani nie tworzą logicznego ciągu zdarzeń typowego dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami. Działania te mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Stanowisko organów podatkowych w podobnych sytuacjach

W interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.378.2025.2.MKW Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jej potrzeb i dzierżawa gruntu na Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.”

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w interpretacji indywidualnej z dnia 31 maja 2024 r., sygn., 0111-KDIB3-3.4012.133.2024.3.PJ uznał, że: „(…) działania Kupującego, jakie będą podjęte na mocy pełnomocnictwa Sprzedającej oraz wystąpienie przez Kupującego we własnym imieniu i na własną rzecz do gestorów sieci, wyłącznie o informacje techniczne dotyczące sieci istniejącej w zakresie przedmiotowych nieruchomości i zinwentaryzowanie zieleni, zabezpieczają interes prawny Kupującego. Ponadto, o takie informacje może wystąpić każdy podmiot, a nie tylko Kupujący. Zatem aktywność Sprzedającej ogranicza się wyłącznie do udzielenia pełnomocnictw w ww. ograniczonym zakresie i trudno taką aktywność porównać z aktywnością w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, które podejmują działania przede wszystkim mające na celu zwiększenie przychodu ze sprzedaży, uzyskanie jak najwyższej ceny. W przedmiotowym wypadku cena (czyli przychód Sprzedającej) jest już ustalona zanim Kupujący skorzysta z pełnomocnictw Sprzedającej.”

Podobne stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w interpretacji indywidualnej z dnia 30 lipca 2025 r. sygn. 0112- KDIL3.4012.318.2025.2.MC: „Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą”.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w interpretacji indywidualnej z dnia 23 lipca 2025 r., sygn., 0112-KDIL1-2.4012.359.2025.2.DM, uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe, wskazując w uzasadnieniu, że: „Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Panią działek nr A/1 oraz nr A/5 powstałych po podziale działki nr A, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że dostawa przedmiotowych ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie podejmowała Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.”

Podobnie w interpretacji podatkowej z dnia 4 lipca 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.434.2025.3.MC Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „Okoliczności podziału gruntu na mniejsze działki oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą przesądzać o zakwalifikowaniu sprzedaży Nieruchomości jako dostawy dokonanej w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Może o tym świadczyć bowiem jedynie szereg innych okoliczności, które powodują, że aktywność podmiotu w przedmiocie zbycia Nieruchomości jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju działalnością.”

W interpretacji podatkowej z dnia 18 marca 2025 r. sygn. 0112-KDIL1-2.4012.1.2025.4.AS Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „W stosunku do przedmiotowych działek nie podejmowała Pani takich działań jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych działań - dokonała Pani wyłącznie działania dotyczące geodezyjnego podziału działek. (…) W odniesieniu do planowanej sprzedaży udziału w działkach należy uznać, że brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.”

W interpretacji indywidualnej z dnia 23 lipca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3- 2.4012.395.2025.1.DK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że: „Jedynymi czynnościami wykonanymi w stosunku do ww. działek, jak Pan wskazał, był podział działki nr xx, a następnie podział działki xx/A na 10 nowych działek oraz podpisanie umowy dotyczącej pośrednictwa w zbyciu działek z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z uwagi na konieczność uzyskania pomocy w procesie sprzedaży działek. Wszystko to oznacza, że przeznaczone do sprzedaży działki powstałe w wyniku podziału działki nr xx/A oraz działka nr xx/B nie były i nie są dla Wnioskodawcy i Zainteresowanego źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażowali Oni środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (...)”.

Podsumowując, Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 2 - w przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe, tj. uznania, że Sprzedający, dokonując sprzedaży Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, to w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania tej sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Przepisy prawa

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55 (1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę

Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

(a) składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,

(b) ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Nieruchomość, na której znajduje się jedynie budowla w postaci ogrodzenia, stanowi samodzielny składnik majątkowy i nie tworzy zespołu elementów umożliwiających prowadzenie przy jej użyciu działalności gospodarczej bez podjęcia dodatkowych działań. W konsekwencji Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 55¹ kodeksu cywilnego oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a tym samym jej sprzedaż będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający nie ma statusu podatnika VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W związku z tym Nieruchomość nie była w ogóle wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT, w tym w szczególności nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT. Konsekwentnie dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać z ww. zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Na mocy art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, za pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości nie będzie polegała na sprzedaży nowo wybudowanego albo ulepszonego budynku, budowli lub ich części, lecz na sprzedaży gruntu, na którym znajduje się jedynie Ogrodzenie stanowiące budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Sprzedający nie poniósł w przeszłości wydatków na ulepszenie tego Ogrodzenia. Ogrodzenie zostało wybudowane dawniej niż dwa lata przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości. W związku z tym należy uznać, że pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT już nastąpiło, a sprzedaż Nieruchomości     nie będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia.

W związku z powyższym, nie zajdzie zastosowania żadna z przesłanek uniemożliwiających skorzystanie przez Sprzedającego z prawa do zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, które przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawa o VAT.

Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

(a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

(b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając na uwadze, że sprzedaż Nieruchomości będzie wypełniała hipotezę przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnienie obligatoryjne z art. 43 ust. 1 pkt 10a tej ustawy nie będzie miało zastosowania w niniejszej sprawie.

Skoro w niniejszej sprawie nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie od VAT na podstawie art. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ale zwolnienie fakultatywne na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to zgodnie z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwe jest zrezygnowanie ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybranie opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

(a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

(b) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

           - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Na mocy art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

(a) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

(b) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

(c) adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku uznania przez Organ w odpowiedzi na Pytanie 1, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, Strony złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, bądź to przed dniem dokonania dostawy do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, bądź to w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną.

 Mając na uwadze powyższe, po złożeniu stosownego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT i opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości tym podatkiem, Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku, co wynika z faktu, iż Sprzedający oraz Wnioskodawca zrezygnują z fakultatywnego zwolnienia z VAT.

Reasumując, w opinii Wnioskodawcy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie od tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Strony oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska w zakresie odpowiedzi na Pytanie nr 3 - w przypadku uznania, że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe (tj. uznania że Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT), oraz że stanowisko Wnioskodawcy w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że w związku z rezygnacją ze zwolnienia od podatku VAT i dokonaniem wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona) dokonanie rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wybór opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT po dniu otrzymania przez Sprzedającego Zadatku, będzie skutkował po stronie Sprzedającego obowiązkiem wystawienia faktury zaliczkowej dokumentującej kwotę Zadatku wraz z podatkiem VAT, przy czym fakturę tę należy ująć w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym doszło do złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, tj. w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym złożono takie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego lub w którym złożono takie oświadczenie w akcie notarialnym obejmującym Umowę Przyrzeczoną.

Jak wynika z argumentacji przedstawionej przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu Stanowiska w zakresie Pytania nr 2, opodatkowaniu VAT w niniejszej sprawie powinna podlegać całość ceny sprzedaży. Oznacza to, że opodatkowaniu będzie podlegała również kwota Zadatku otrzymanego przez Sprzedającego przed złożeniem przez Strony oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, nawet jeżeli w momencie jego otrzymania nie została wystawiona faktura VAT z uwagi na planowane zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Złożenie przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT będzie stanowiło podstawę do opodatkowania również wcześniej otrzymanego Zadatku. W takiej sytuacji Sprzedający będzie zobowiązany do udokumentowania tej kwoty fakturą zaliczkową uwzględniającą podatek VAT. Fakturę tę należy ująć w rozliczeniu za bieżący okres rozliczeniowy, tj. za okres, w którym Strony skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy VAT -- jako zdarzenie skutkujące zmianą zasad opodatkowania z czynności zwolnionej na czynność opodatkowaną.

Powyższe stanowisko potwierdza m.in. interpretacja indywidualna tutejszego Organu z dnia 26 września 2023 r., 0111-KDIB3-1.4012.477.2023.3.IK, w której za prawidłowe zostało uznane następujące stanowisko: „Jak wskazuje się w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia VAT, obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanej zaliczki powstaje w momencie złożenia tego oświadczenia, a nie ze skutkiem wstecznym na moment otrzymania zaliczki: „W momencie złożenia przez Strony oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT u Wnioskodawcy powstaje obowiązek podatkowy w stosunku do otrzymanych wcześniej zaliczek, a kwota VAT należnego z tego tytułu powinna zostać ujęta przez Wnioskodawcę w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym Strony złożyły takie oświadczenie (interpretacja indywidualna DKIS z 20 października 2017 r., 0114-KDIP1-3.4012.307.2017.1.KC).”

Podobny pogląd jest prezentowany w orzecznictwie, m.in. w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2022 r., I SA/Bk 550/21: „Złożenie oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, aby mogło skutkować opodatkowaniem transakcji, jest konieczne zarówno w odniesieniu do dostawy właściwej, jak też do zaliczek wpłaconych na poczet przyszłej transakcji. Dopóki nie zostanie złożone oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy, zaliczka wpłacona na poczet ceny przyszłej transakcji, tak jak dostawa, korzysta ze zwolnienia. Dopiero prawidłowe i skuteczne złożenie oświadczenia powinno skutkować przyjęciem transakcji za opodatkowaną, co pozwoli zbywcy wystawić fakturę korygującą, a nabywcy dokonać odliczenia VAT naliczonego. Dopóki istnieje podstawa do zwolnienia z opodatkowania dostawy, to również zaliczka powiązana z taką dostawą korzysta ze zwolnienia, nawet jeśli strony deklarują wolę jej opodatkowania. Dla rezygnacji ze zwolnienia nie wystarcza zgodna wola wyrażona przez kontrahentów transakcji sobie nawzajem, musi ona jeszcze zostać w odpowiedni sposób wyrażona w oświadczeniu, o jakim mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.”

W konsekwencji, na skutek złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, Sprzedający będzie zobowiązany do wystawienia faktury zaliczkowej dokumentującej otrzymany wcześniej Zadatek wraz z podatkiem VAT oraz do wystawienia faktury końcowej (dla pozostałej części ceny) uwzględniającej podatek VAT.

4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie odpowiedzi na Pytanie 4, tj. że przypadku uznania, że stanowisko w zakresie Pytania nr 2 jest prawidłowe (tj. w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona), Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości wynikającego z faktur wystawionych w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w tym faktury dokumentującej Zadatek.

Przepisy prawa

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie podlegała opodatkowaniu VAT (i nie będzie od tego podatku zwolniona) na podstawie złożonego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Jednocześnie, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1, prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny. Z kolei w myśl art. 86 ust. 10c ustawy o VAT przepis ust. 10 stosuje się odpowiednio do całości lub części zapłaty uiszczanej przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Powyższe ograniczenie nie znajdzie jednak zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż Zainteresowani zrezygnują ze zwolnienia od opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane towary lub usługi wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Dla oceny prawa do odliczenia VAT znaczenie ma zamiar podatnika co do wykorzystania zakupionych towarów i usług w momencie ponoszenia wydatku, jak również związek ponoszonych wydatków z działalnością opodatkowaną VAT i nie zwolnioną od tego podatku. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Reasumując:

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca planuje zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu hali magazynowo-biurowej o wysokości 12 metrów i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 40% powierzchni Nieruchomości. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości będzie wykorzystany do działalności opodatkowanej VAT i niezwolnionej od tego podatku.

W dacie planowanej transakcji, Wnioskodawca i Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Uzasadnienie do niniejszego pytania uwzględnia, że organ uzna stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania stanowiska w zakresie Pytania nr 2 za prawidłowe, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT i nie zwolnioną od tego podatku, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT.

Sprzedający wystawi faktury VAT potwierdzających sprzedaż Nieruchomości w reżimie opodatkowania VAT i braku zastosowania zwolnienia od VAT w związku ze złożonym oświadczeniem o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania (w tym Sprzedający wystawi fakturę zaliczkową na której wykaże kwotę otrzymanego Zadatku powiększonego o kwotę podatku VAT oraz fakturę „końcową” dokumentującą dostawę Nieruchomości), Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości (w tym także VAT naliczony wykazany w fakturze dokumentującej otrzymanie Zadatku), gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy, będzie opodatkowana VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku VAT, wynikającego z faktur wystawionych w związku ze sprzedażą Nieruchomości, w tym faktury dokumentującej Zadatek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że dokonując sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości (tj. działki nr X zabudowanej ogrodzeniem), istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (...) („Sprzedający”) nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT jak również nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedający podlega ubezpieczeniu społecznemu w ramach KRUS.

Zawarli Państwo ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym X („Grunt”). Zgodnie z Umową przedwstępną Wnioskodawca i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu się następujących warunków:

   - że stan prawny i faktyczny Gruntu opisany w Umowie Przedwstępnej, nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz momentem zawarcia Umowy przyrzeczonej;

   - że oświadczenia Sprzedającego są prawdziwe wg stanu na moment zawarcia Umowy Przedwstępnej oraz pozostaną prawdziwe do momentu zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

   - Wnioskodawca uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, w oparciu o którą na Gruncie możliwe będzie zrealizowanie inwestycji, polegającej na wybudowaniu hali magazynowo-biurowej („Decyzja Środowiskowa”).

Przedmiotem Decyzji Środowiskowej jest określenie środowiskowych uwarunkowań realizacji planowanego przedsięwzięcia, określającym czy planowane przedsięwzięcie tj. parametry realizacji inwestycji następuje w kształcie zgodnym z wymaganiami środowiskowymi obszaru na którym planowana inwestycja ma zostać zrealizowana. Wnioskodawca, jako potencjalny inwestor, jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie takiej decyzji we własnym zakresie, tj. działa we własnym imieniu i na własną rzecz, nie uzyskuje on do tego celu żadnych pełnomocnictw od Sprzedającego, ani prawa do dysponowania gruntem do celów budowlanych. Uprawnienia wynikające z otrzymanej przez Wnioskodawcę Decyzji Środowiskowej są przypisane wyłącznie na rzecz podmiotu w stosunku do którego decyzja została wydana, czyli Wnioskodawcy, a nie dla Gruntu.

Sprzedający nie udzielał żadnych pełnomocnictw w odniesieniu do Gruntu w związku z zawartą Umową Przedwstępną ani nie wyrażał żadnych zgód na dysponowanie Gruntem w szczególności nie została wyrażona żadna zgodna na dysponowanie Gruntem do celów budowlanych.

Grunt został nabyty przez Sprzedającego na podstawie umowy darowizny oraz umowy ustanowienia służebności osobistej z dnia (...) 2020 r.

Grunt powstał z podziału działki gruntu o numerze ewidencyjnym Y na działkę Z o obszarze (...) ha i działkę A o obszarze (...) ha, a następnie podziału działki A na działkę B o obszarze (...) ha oraz działkę X o obszarze (...) ha.

Sprzedający wystąpił z wnioskiem i dokonał podziału działki nr Y, wydzielając z niej działkę nr Z o powierzchni odpowiadającej potrzebom nabywcy, który do realizacji inwestycji wymagał terenu mniejszego niż działka Y. W rzeczywistości Sprzedający dokonał podziału działki Y, jednak działanie to było jednostkowe, incydentalne i zostało dokonane wyłącznie na skutek negocjacji prowadzonych z nabywcą, który zgłosił chęć zakupu wyłącznie części działki Y.

Działka A została podzielona na działki B ((...) ha) i X ((...) ha) na podstawie decyzji nr (...) wydanej w dniu (...) 2022 r. przez Starostę (…) po rozpatrzeniu wniosku Wójta Gminy (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w tym zatwierdzeniu projektu budowlanego, obejmującego budowę drogi gminnej oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami 1KDL i 1KDD w miejscowości (…), powiat (...) na działkach wymienionych w decyzji, w tym na działce B powstałej z podziału działki A. Przedmiotowa decyzja na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zatwierdziła na potrzeby realizacji ww. inwestycji drogowej podział nieruchomości wymienionych w decyzji, w tym działki A na działkę B i X. Zgodnie z przedmiotową decyzją, z dniem w którym stała się ona ostateczna działka B stała się własnością gminy (…). Podział działki A oraz wydzielenie z niej działki o nr B wynikał więc i odbył się na mocy decyzji Starosty (…) po rozpatrzeniu wniosku Wójta Gminy (…) i był związany z realizacją drogi gminnej na części działki A.

Od dnia nabycia Gruntu przez Sprzedającego w drodze umowy darowizny, Grunt znajdował się w majątku osobistym (prywatnym) Sprzedającego. Przed podziałem działka nr Y była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej, w ramach której uprawiane były głównie ziemniaki, a uzyskiwane z niej plony były sprzedawane w małych ilościach, wyłącznie w obrocie detalicznym, bez prowadzenia sprzedaży hurtowej ani zorganizowanej działalności handlowej. Sprzedaż płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej nie była i nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

Grunt nie był i nie jest przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu, ani też nie był udostępniany osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej, z wyjątkiem sytuacji, w której - w związku z realizowaną na nieruchomości sąsiedniej inwestycją przez podmiot powiązany z Wnioskodawcą - Sprzedający wyraził jednorazową i ograniczoną czasowo zgodę na dokonanie zsypu piasku niezbędnego do celu prowadzenia ww. inwestycji.

Grunt nie jest zabudowany żadnymi budynkami ani ich częściami. Na Gruncie znajduje się jedynie ogrodzenie („Ogrodzenie”), które stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 199 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Grunt łącznie z Ogrodzeniem będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Nie został ustalony sposób gospodarowania i warunki zabudowy dla Gruntu. Sprzedający nie podejmował starań o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy Gruntu lub o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Gruntu.

Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych innych nakładów w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Gruntu. Jedynym działaniem było wykonanie Ogrodzenia o charakterze zabezpieczającym, którego realizacja była podyktowana wyłącznie faktem, że ogrodzone są również działki sąsiednie. Ogrodzenie to nie miało na celu przygotowania gruntu do sprzedaży i zostało wykonane ponad dwa lata temu. Sprzedający nie odliczył VAT przy nabyciu ogrodzenia oraz nie dokonywał ulepszeń ogrodzenia.

Sprzedający nie prowadził samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Gruntu i, w szczególności polegających na umieszczeniu na Gruncie tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosował innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczał stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii braku uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie wynika taka aktywność Sprzedającego, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Sprzedający nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywał żadnych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywał żadnych czynności mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości. Jedynym działaniem było wykonanie Ogrodzenia o charakterze zabezpieczającym, którego realizacja była podyktowana wyłącznie faktem, że ogrodzone są również działki sąsiednie. Nieruchomość nie była przedmiotem odpłatnej umowy dzierżawy lub najmu, ani też nie była udostępniana osobom trzecim na jakiejkolwiek podstawie prawnej (za wyjątkiem jednorazowej i ograniczonej czasowo zgody na dokonanie zsypu piasku niezbędnego do celu prowadzenia inwestycji przez podmiot powiązany z Wnioskodawcą). Sprzedający nie udzielał żadnych pełnomocnictw w odmienieniu do Nieruchomości w związku z zawartą Umową Przedwstępną ani nie wyrażał żadnych zgód na dysponowanie Nieruchomością, w szczególności nie została wyrażona żadna zgoda na dysponowanie Nieruchomością  do celów budowlanych. Sprzedający nie prowadził działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży nieruchomości. Sprzedający dokonał podziału działki nr Y, gdyż nabywca potrzebował terenu o mniejszej powierzchni niż działka Y. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej, natomiast Sprzedający nie posiada i nigdy nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT, sprzedaż płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej nie była i nie jest opodatkowana podatkiem VAT. Działania podjęte przez Sprzedającego  tj. ogrodzenie Gruntu i podział działki Y nie świadczą o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności w formie zorganizowanej, handlowej.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Sprzedającego, w zakresie sprzedaży Nieruchomości (tj. działki nr X zabudowanej ogrodzeniem), za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji należy uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż tej działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, dokonując dostawy Nieruchomości (tj. działki nr X zabudowanej ogrodzeniem), Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a w rezultacie sprzedaż Nieruchomości na Państwa rzecz nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Jednocześnie należy wskazać, że w związku uznaniem Państwa stanowiska w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1 za prawidłowe, rozpoznanie wniosku w zakresie pytań oznaczonych nr 2, 3 i 4 stało się bezzasadne, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 w przypadku uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania oznaczonego nr 1 za nieprawidłowe, odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 3 w sytuacji uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania oznaczonego nr 1 za nieprawidłowe oraz pytania oznaczonego nr 2 za prawidłowe, natomiast odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 4 w sytuacji uznania Państwa stanowiska w zakresie pytania oznaczonego nr 2 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtują jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być rozpatrzone - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podkreślić należy, że z uwagi na indywidualny charakter interpretacji przepisów prawa podatkowego - niniejsza interpretacja skierowana jest wyłącznie do Państwa i nie wywołuje skutków prawnych dla Sprzedającego. Jeśli Sprzedający jest zainteresowany uzyskaniem interpretacji indywidualnej w tym zakresie może złożyć odrębny wniosek.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.