Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład masy upadłości. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 września 2025 r. (wpływ 15 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Postanowieniem z 2 października 2023 r. Sąd Rejonowy (...) w (...), Wydział (...) Gospodarczy Do Spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, w sprawie o sygnaturze akt (...) ogłosił upadłość dłużnika (...) sp. j. z siedzibą w (...), ul. (…) (numer (...)).

W skład masy upadłości weszły lokale stanowiące odrębne nieruchomości o nr KW 1 i 2.

Nieruchomości będące środkami trwałymi, były wykorzystywane przez spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej. Następnie spółka jako Wynajmujący zawarła:

1. umowę najmu z 1 grudnia 2018 r. co do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość o nr KW 1, umowa została zawarta na czas określony do 30 listopada 2023 r.,

2. umowę najmu z 1 grudnia 2018 r. co do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość o nr KW 2, umowa została zawarta na czas określony do 30 listopada 2023 r.

Postanowieniem z 29 kwietnia 2025 r. Sędzia-komisarz wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Dla lokalu o nr KW 1:

1.Sposób nabycia: umowa ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i sprzedaży z dnia 2 listopada 2004 r., rep. (...), notariusz (...).

2.Nabycie lokalu zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

3.Od nabycia nieruchomości Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dłużnik skorzystał z tego prawa.

4.Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług w całym okresie posiadania.

5.Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu.

Dla lokalu o nr KW 2:

1.Sposób nabycia: umowa ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i sprzedaży z 2 listopada 2004 r., rep. (...), notariusz (...).

2.Nabycie lokalu zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT.

3.Od nabycia nieruchomości Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dłużnik skorzystał z tego prawa.

4.Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Dłużnika wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług w całym okresie posiadania.

5.Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lokalu, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokalu.

Pytanie

Czy sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego wchodzących w skład masy upadłości lokali stanowiących odrębne nieruchomości o nr KW 1 i 2 na podstawie zezwolenia Sędziego-komisarza będzie zwolniona od podatku od towaru i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego wchodzących w skład masy upadłości lokali stanowiących odrębne nieruchomości o nr 1 i 2 na podstawie zezwolenia Sędziego-komisarza będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata mając na uwadze datę nabycia oraz datę zawarcia, a następnie rozwiązania umów najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomości gruntowe, ale i budynki, budowle oraz ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że 2 października 2023 r. Sąd Rejonowy (...) w (...), ogłosił upadłość Dłużnika - (...) sp. j. W skład masy upadłości weszły lokale stanowiące odrębne nieruchomości o nr 1 i 2.

Ww. lokale zostały nabyte na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży z 2 listopada 2004 r. Nabycie lokali zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Dłużnik skorzystał z przysługującego mu prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. lokali. Nieruchomości były wykorzystywane przez spółkę w prowadzonej działalności gospodarczej, następnie od 1 grudnia 2018 r. do 30 listopada 2023 r. lokale były wynajmowane. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Dłużnika wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług w całym okresie posiadania. Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lokali, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danego lokalu.

Postanowieniem z 29 kwietnia 2025 r. Sędzia-komisarz wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości przez syndyka z wolnej ręki.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego wchodzących w skład masy upadłości ww. lokali korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Mając na uwadze fakt, że ww. nieruchomości należą do Spółki i były wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, dostawa opisanych dwóch odrębnych lokali będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych dostaw towarów i świadczenia usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia od podatku wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Należy mieć na uwadze, że zwolnienie od podatku uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej nieruchomości – dwóch lokali - zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do ww. lokali miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z okoliczności sprawy wynika, że lokale mieszkalne zostały nabyte przez Spółkę w 2004 r. W 2018 r. zostały one wynajęte. Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie lokali, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej lokali. Zatem w przedmiotowej sprawie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokali upłynie okres dłuższy niż dwa lata, co więcej lokale te nie były ulepszane. Zatem w przedmiotowej sprawie spełnione będą przesłanki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy warunkujące zastosowanie zwolnienia od podatku do transakcji zbycia ww. lokali mieszkalnych.

W konsekwencji, dostawa przedmiotowych lokali będzie zwolniona od podatku na podstawie tego przepisu. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, ze zwolnienia tego będzie korzystała także dostawa gruntów, na których są posadowione lokale.

Skoro planowana sprzedaż nieruchomości, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, badanie przesłanek i rozstrzyganie dla tej transakcji zwolnienia od podatku na podstawie przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.

Nadmienić również należy, że jeżeli warunki wskazane w cyt. art. 43 ust. 10 i 11 ustawy zostaną spełnione, będą Państwo mieli prawo do rezygnacji ze wskazanego zwolnienia od podatku i opodatkowania tej transakcji z zastosowaniem właściwej dla niej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.