Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek został uzupełniony pismem z 8 września 2025 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

W. Ż.

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A Spółka z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

W. Ż. (dalej także : „Wnioskodawca”, „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest też czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

A Sp. z o.o. (dalej także: „Zainteresowana”, „Kupująca”) jest spółką prawa polskiego i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w branży (…). Spółka powstała z przekształcenia, w trybie art. 551 par. 5 kodeksu spółek handlowych, przedsiębiorcy - J. K., NIP (…).

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w (…) o łącznym obszarze (...) ha, działka nr 1, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Pierwotnie nieruchomość została oznaczona w ewidencji gruntów jako grunty orne oraz zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…) z dnia (…), numer (…), przeznaczona była pod teren rolniczy (R) oraz stanowiła nieruchomością rolną w rozumieniu art. 46[1] kodeksu cywilnego i w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Sprzedający nabył przedmiotową nieruchomość 11.02.1994 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca uprawiał na nieruchomości płody rolne. Nieruchomość nie była wydzierżawiana. Nabycie nieruchomości nastąpiło na podstawie czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT.

W dniu (...) 2023 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży na mocy, której Wnioskodawca zobowiązał się sprzedać - w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich - Panu J. K. - niezabudowaną działkę numer 1 o obszarze (...) ha, opisaną w § 2 tego aktu, za cenę (…) zł.

Strony zgodnie postanowiły, że umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu następującego warunku: uchwalona zostanie przez Radę Gminy (…) i wejdzie w życie uchwała w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy (uchwała (…) z dnia (…)), w którym przedmiotowa działka numer 1 będzie przeznaczona w całości na cele inne niż rolne, w tym w przeważającej części pod tereny zabudowy przemysłowej (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów - symboI P).

Sprzedający w treści umowy udzielił Panu J. K. prawa do dysponowania nieruchomością, na cele budowlane, co oznacza w szczególności, że Pan J. K. miał prawo, z dniem zawarcia umowy, do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 punkt 11 ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (t.j. Dz. U. 2020.1333) oraz tytuł prawny do korzystania z obiektu (nieruchomości) w rozumieniu ustawy prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 roku (t. j. Dz. U. 2020.833).

Tym samym, Pan J. K. mógł ubiegać się w imieniu własnym, w szczególności o: uzyskanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii, uzyskanie warunkowej przyłączenia do sieci gazowej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci gazowej, umowy o sprzedaż gazu, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci cieplnej, zawarcie umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o dokonanie wszelkich uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg, a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości oraz do przeprowadzenia procedury podziału i scalania nieruchomości.

Wnioskodawca wyraził ponadto w umowie zgodę na przeprowadzenie przez Pana J. K. (lub podmiot przez niego wskazany) własnym staraniem i na własny koszt badań gruntu, które potwierdzą możliwość wybudowania na przedmiotowej nieruchomości inwestycji, w tym badań geotechnicznych oraz badania zanieczyszczenia gruntu.

Wnioskodawca wyraził zgodę na prawo wstępu przez p. J. K. i jego doradców, w każdym czasie, na teren ww. nieruchomości, po uprzednim zawiadomieniu, w celu przeprowadzenia badań, w tym geotechnicznych, a także w celu prezentacji nieruchomości potencjalnym kontrahentom lub wykonawcom kupującego.

Wnioskodawca udzielił ponadto p. J. K. oraz p. Ł. K., każdemu z nich z osobna - uzasadnionego treścią niniejszej umowy, nieodwołanego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i niewygasającego z chwilą śmierci stawającego pod 1), pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz stawającego pod 1) przed wszystkimi organami administracji państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki, zgodnie z warunkiem umownym, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na nieruchomości, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. nieruchomości, decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskania warunków przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o dokonanie wszelkich uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg, a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości, przeprowadzenia procedury podziału nieruchomości oraz uzyskania warunków przyłączeniowych od poszczególnych gestorów sieci i to o treści i na warunkach według uznania pełnomocnika, z zastrzeżeniem, że pełnomocnik będzie upoważniony do udzielania dalszych pełnomocnictwo osobom zaangażowanym w realizację przedsięwzięcia.

Strony zgodnie postanowiły że wszelkie warunki, uzgodnienia, opinie, decyzje i umowy Pan J. K. uzyska własnym staraniem i na własny koszt, a w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy, Kupujący zobowiązał się nie obciążać Wnioskodawcy poniesionymi przez siebie kosztami w szczególności kosztami poniesionymi w związku z uzyskaniem warunków, uzgodnień, opinii, decyzji i umów.

Ponadto, Kupujący zobowiązał się pokryć szkody wyrządzone w uprawach w wyniku działań podejmowanych przez niego osobiście lub osoby działające na jego zlecenie oraz oświadczył że zobowiązuje się pokryć koszty związane z opłatami dotyczącymi wyłączenia przedmiotowej działki z produkcji rolnej czy też koszty opłaty planistyczne w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nawet jeśli dojdzie do ich powstania po przeniesieniu własności nieruchomości. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę do 31.12.2025 r., a w przypadku braku nieziszczenia się warunku, umowa przedwstępna wygasała.

Na poczet ceny, Wnioskodawca otrzymał kwotę (…) zł tytułem zaliczki i kwotę (…) zł tytułem zadatku. Obie płatności nastąpiły przed zmianą planu zagospodarowania miejscowego.

Zgodnie z uchwałą Rady Gminy (…) z dnia (...) 2025 r. numer (…), działka położona w (…), o numerze ewidencyjnym 1, znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem UP - teren usług lub produkcji wraz ze strefą zieleni, oznaczoną na rysunku planu o szerokości 10 m (dziesięć metrów) wzdłuż południowej granicy działki oraz 5m (pięć metrów) wzdłuż granicy z terenem KDL (około 99% powierzchni działki) i na obszarze oznaczonym symbolem KOL - teren drogi lokalnej (około 1 % powierzchni działki).

W dniu (...) 2025 r. Strony zawarły aneks do umowy, nastąpiło to już po przekształceniu w Spółkę, w którym potwierdziły iż warunek umowny został spełniony, a ponadto Strony zmieniły harmonogram płatności w ten sposób, iż Zainteresowana zobowiązała się do zapłaty zaliczki w kwocie (…) zł do dnia 02.07.2025 r. a resztę ceny w dniu zawarcia umowy końcowej oraz wydłużyły termin do zawarcia umowy końcowej na okres do 30.01.2026 r.

Ponadto, Strony postanowiły iż wystąpią o interpretację indywidualną w celu potwierdzenia czy czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w całości lub części podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

Jednocześnie Strony postanowiły iż w przypadku uznania, iż czynność ta podlega VAT, to podwyższą kwotę ceny o podatek od towarów i usług. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca przeznaczy na zakup kolejnej nieruchomości w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca w 2019 r. sprzedał dwie działki, wyodrębnione z gospodarstwa rolnego i otrzymane na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego, a uzyskane środki przeznaczył na budowę domu jednorodzinnego. Wnioskodawca planuje sprzedaż innych nieruchomości stanowiących część gospodarstwa rolnego, a uzyskane środki przeznaczy na powiększenie gospodarstwa rolnego. Zainteresowana nabędzie nieruchomość w celu działalności opodatkowanej VAT.

Pismem z 8 września 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco:

       1. Do jakich celów prywatnych wykorzystuje/wykorzystywał Pan działkę nr 1 od momentu jej nabycia do chwili jej planowanej sprzedaży, proszę opisać?

Działka rolna 1 jest i była użytkowana do uprawy różnego rodzaju płodów rolnych w celu ich sprzedaży.

       2. Czy działka nr 1 była/jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775)?

Tak. Działka była wykorzystywana do działalności rolniczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest zarejestrowany do VAT.

       3. Czy działkę nr 1 wykorzystywał/wykorzystuje Pan w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ww. ustawy o podatku od towarów i usług?

Tak.

       4. Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym, zgodnie z art. 2 pkt 19 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, jeśli tak, to od kiedy, w jakim okresie?

Tak, jest Pan rolnikiem ryczałtowym od 06.07.1990 r. do dnia dzisiejszego.

       5. Czy z działki nr 1, dokonywał/dokonuje Pan sprzedaży płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była/jest zwolniona od podatku lub opodatkowana podatkiem VAT?

Tak, dokonuje Pan sprzedaży płodów rolnych (pszenica, żyto, kukurydza, rzepak) od momentu nabycia działki 1 czyli od 11.02.1994. Sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT.

       6. Czy działkę nr 1 wykorzystywał/wykorzystuje Pan wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku?

Tak, jako rolnik ryczałtowy.

        7. Czy działka nr 1 była kiedykolwiek przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpał Pan z tego tytułu?

Działka nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy.

       8. Czy występował Pan kiedykolwiek z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianę tego planu dla działki nr 1?

Tak.

       9. Czy wnosił Pan kiedykolwiek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki nr 1? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Pana było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Nie.

     10. Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości działki nr 1 tj. dokonał jej uatrakcyjnienia np. wydzielenie lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?

Nie.

     11. Kiedy otrzymał Pan kwotę (…) zł tytułem zaliczki i kwotę (…) zł tytułem zadatku, proszę podać datę?

W dniu 25.04.2023 r.

     12. Kiedy otrzymał Pan zaliczkę w kwocie (…) zł, proszę podać datę?

W dniu 01.07.2025 r.

     13. Jakie działania marketingowe podjął Pan w celu sprzedaży działki nr 1?

Nie podjął Pan żadnych działań marketingowych.

     14. W jaki sposób znalazł Pan nabywcę na zakup działki nr 1?

Nabywca sam się do Pana zgłosił.

     15. Czy działka nr 1 na dzień sprzedaży będzie:

       a) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod zabudowę? Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będą linie rozgraniczające na działce, oddzielające część działki przeznaczonej pod zabudowę od części nieprzeznaczonej pod zabudowę?

Tak.

       b) objęta aktualną (obowiązującą) decyzją o warunkach zabudowy lub decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego?

Nie.

     16. Czy z tytułu sprzedaży w 2019 r. dwóch działek odprowadzał Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Nie.

Pytania

   1. Czy sprzedaż nieruchomości, o której mowa w stanie faktycznym, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jeśli tak to czy sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

   2. Czy Sprzedający zobowiązany jest do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury VAT na rzecz Zainteresowanej tytułem otrzymanej zaliczki, a jeśli tak to czy kwoty otrzymane przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego w 2025 r. korzystają ze zwolnienia z podatku od towarów i usług? Czy Sprzedający będzie zobowiązany do korekty VAT co do kwot otrzymanych przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego w 2025 r., a jeśli tak to w jakim okresie rozliczeniowym powinien ująć taką korektę?  

   3. Czy Zainteresowana A Sp. z o.o. będąca czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości, a jeśli tak to w całości od każdej płatności?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad. 1

Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT, w związku z czym zbycie nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

Ad. 2

Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT, w związku z czym nie będzie miał obowiązku rejestracji do VAT oraz wystawienia faktury i w konsekwencji korekty VAT.

Ad. 3

W ocenie Zainteresowanej, nie będzie przysługiwało jej prawo do odliczenia z uwagi na fakt iż zbycie nieruchomości nie będzie podlegało VAT.

Uzasadnienie Ad. 1 i 2

Planowana sprzedaż działki o nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W wyroku NSA w Warszawie z 29.09.2014 r. sygn. I FSK 621/13 wskazano następujące kryteria jakimi trzeba się kierować oddzielając prywatną sprzedaż od sprzedaży w ramach działalności gospodarczej: Uwzględnić zatem w tym przedmiocie należy, że:

1. Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W powyższym zakresie nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie w każdym przypadku.

2. Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy, nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu,

3. Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną; przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12. dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

4. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych.

5. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

6. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

7. Fakt podjęcia np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

8. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Uwzględniając powyższe wytyczne należy podkreślić, że Sprzedający nabył Nieruchomość wiele lat temu w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, a zatem nie w zakresie działalności objętej podatnikiem VAT oraz nie w celu odsprzedaży. W okresie od jej nabycia, Nieruchomość służyła działalności rolniczej, co również podkreśla iż Nieruchomość nie jest wykorzystywana w celach komercyjnych. Czynność sprzedaży Nieruchomości, związana jest z dysponowaniem majątkiem prywatnym i nie ma charakteru stałego (jest to incydentalna sprzedaż). Tak więc, Sprzedający nie może zostać uznany za przedsiębiorcę, albowiem nie podjął żadnej aktywności w celu zbycia nieruchomości, a tym bardziej takiej którą można by porównać do podmiotów zajmujących się rynkiem nieruchomości. Uwzględniając powyższe, w ocenie Sprzedającego, sprzedaż Nieruchomości nie podlega VAT. Dlatego też, Sprzedający nie ma obowiązku rejestracji do VAT i wystawienia faktury.

Ad. 3

Zainteresowanej nie będzie służyło prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na fakt, iż zbycie działki o nr 1 nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Jak podnosi się w piśmiennictwie, przepis ten nakłada więc na nabywcę obowiązek „czuwania”, czy faktura wystawiona przez sprzedawcę:

1) w ogóle dokumentuje czynność opodatkowaną VAT (ewentualnie opodatkowaną VAT w Polsce ze względu na miejsce świadczenia);

2) nie dokumentuje w rzeczywistości świadczenia usługi/dostawy zwolnionych z VAT (Matarewicz Jacek, Ustawa o podatku od towarów i usług).

Komentarz aktualizowany, Opublikowano: LEX/el. 2023). Z powyższego wynika, że jeśli dostawa towarów nie podlega opodatkowaniu, to nabywcy nie przysługuje prawo odliczenia. Dlatego też, w ocenie Zainteresowanej, w sytuacji gdy zbycie ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to nie przysługuje Jej prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Art. 8 ust. 1 ustawy stanowi, że:

Na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Wskazać należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne - jak wskazał TSUE - dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii opodatkowania sprzedaży działki istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Sprzedający zobowiązany jest do rejestracji dla celów VAT oraz do wystawienia faktury VAT na rzecz Zainteresowanej tytułem otrzymanej zaliczki i czy Sprzedający będzie zobowiązany do korekty VAT co do kwot otrzymanych przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego w 2025 r.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, będzie Pan działać w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z  grona podatników VAT.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży, na podstawie art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 389 § 2 ww. ustawy:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego - umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pan zarejestrowany do VAT. Jest Pan właścicielem działki nr 1, którą nabył 11.02.1994 r. w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Działka rolna jest i była użytkowana do uprawy różnego rodzaju płodów rolnych w celu ich sprzedaży. Działkę wykorzystuje Pan w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym od 06.07.1990 r. do dnia dzisiejszego. Dokonuje Pan sprzedaży płodów rolnych (pszenica, żyto, kukurydza, rzepak) od momentu nabycia działki. Sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT. Działka nie była nigdy przedmiotem najmu, dzierżawy. Nie poczynił Pan jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości działki. Nie podjął Pan żadnych działań marketingowych. Nabywca sam się do Pana zgłosił.

W dniu 25.04.2023 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanej działkę numer 1. W treści umowy udzielił Pan panu J. K. prawa do dysponowania nieruchomością, na cele budowlane. Wyraził Pan ponadto w umowie zgodę na przeprowadzenie przez Pana J. K. (lub podmiot przez niego wskazany) własnym staraniem i na własny koszt badań gruntu, które potwierdzą możliwość wybudowania na przedmiotowej nieruchomości inwestycji, w tym badań geotechnicznych oraz badania zanieczyszczenia gruntu.

Udzielił Pan p. J. K. oraz p. Ł. K., nieodwołanego do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej i niewygasającego z chwilą śmierci stawającego pod 1), pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz stawającego pod 1) przed wszystkimi organami administracji państwowej i samorządowej, wszystkich instancji, oraz sądami w tym w postępowaniu sądowo-administracyjnym, w celu uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki, zgodnie z warunkiem umownym, uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia na nieruchomości, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę dla ww. nieruchomości, decyzji o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej i teleinformatycznej oraz umowy o sprzedaż energii elektrycznej, uzyskania warunków przyłączenia do sieci gazowej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci gazowej oraz umowy o sprzedaż gazu, uzyskania warunków przyłączenia do sieci cieplnej i zawarcia umowy o przyłączenie do sieci cieplnej oraz umowy o sprzedaż ciepła, uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej i zawarcie umowy o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz umowy o sprzedaż wody i odprowadzanie ścieków, zgodę na wycinkę drzew i krzewów, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji pozwolenia wodnoprawnego, jak również o uzyskanie wszelkich innych uzgodnień, pozwoleń, decyzji i opinii niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę dla ww. nieruchomości, a także o dokonanie wszelkich uzgodnień (uzyskanie pozwoleń) z właściwym organem zarządzającym ruchem dróg, a dotyczących organizacji ruchu dróg stanowiących dojazd do ww. nieruchomości, przeprowadzenia procedury podziału nieruchomości oraz uzyskania warunków przyłączeniowych od poszczególnych gestorów sieci i to o treści i na warunkach według uznania pełnomocnika, z zastrzeżeniem, że pełnomocnik będzie upoważniony do udzielania dalszych pełnomocnictwo osobom zaangażowanym w realizację przedsięwzięcia.

Strony zgodnie postanowiły że wszelkie warunki, uzgodnienia, opinie, decyzje i umowy Pan J. K. uzyska własnym staraniem i na własny koszt, a w przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z przyczyn niezależnych od Wnioskodawcy, Kupujący zobowiązał się nie obciążać Pana poniesionymi przez siebie kosztami w szczególności kosztami poniesionymi w związku z uzyskaniem warunków, uzgodnień, opinii, decyzji i umów.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca już się zgłosił, właściciel gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, czy podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży ww. działki, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie bez wpływu na powyższe pozostaje fakt, że wykorzystywał Pan działkę rolniczo. Jak bowiem wskazał Pan we wniosku, nie jest Pan podatnikiem podatku VAT, a działalność rolniczą prowadzi Pan jako rolnik ryczałtowy. Prowadzona przez Pana działalność korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Po nabyciu grunty te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej innej niż rolnicza.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Nie będzie działał Pan jako podatnik VAT i nie będzie miał Pan obowiązku rejestracji do VAT oraz wystawienia faktury i w konsekwencji korekty VAT.

Stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 jest więc prawidłowe.

Kolejne wątpliwości dotyczą kwestii czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Jak wskazano wyżej z tytułu sprzedaży działki nie będzie Pan podatnikiem VAT, a sprzedaż działki nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Zatem nie będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z uwagi na fakt, iż zbycie działki nie będzie podlegało VAT.

Stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 3 jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ocena prawna stanowiska Pana dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

W. Ż. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

        - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

        - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.