stanowią:

-budynki w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 394 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418),

-budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane,

-urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane?

3)Czy fragment budynku znajdujący się przy południowej granicy działki nr 2 (posadowionego na działce nr 3 przy ulicy …) jest objęty przedmiotem sprzedaży w prowadzonym przez Pana postępowaniu egzekucyjnym wobec Sp. z o.o.?

4)Czy poszczególne budynki/budowle znajdujące się na działce/działkach są trwale związane z gruntem?

5)Czy budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są działki oraz budynki/budowle, wykonywał dłużnik - należy podać podstawę prawną zwolnienia?

6)Czy ww. prace remontowe – ulepszenia były wykonane we wszystkich budynkach/budowlach wymienionych w pkt 2a) wezwania?

7)Jeżeli odpowiedź na pytanie jest przecząca, to proszę wymienić budynki, w których zostały wykonane prace remontowe – ulepszenia.

8)W odniesieniu do budynków, w których zostały wykonane prace remontowe – ulepszenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, przekraczające 30% wartości początkowej budynku/budowli, należy wskazać:

a)Kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania ww. budynków/budowli po ulepszeniu?

b)Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

c)Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

d)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e)Czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

9)W odniesieniu do których budynków/budowli wykonywane były kolejne prace remontowe?

10)Czy ww. kolejne prace remontowe stanowiły ulepszenie ww. budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o podanie:

11)Daty zakończenia ww. prac remontowych.

12)Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 9-10 jest twierdząca, to należy wskazać:

a)Czy po ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli?

b)Jeżeli miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli po ulepszeniu, to należy wskazać kiedy to nastąpiło (należy podać dzień, miesiąc i rok)?

c)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli po ulepszeniu, a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

d)Czy ulepszone ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były budynki, wykonywała dłużna spółka – należy podać podstawę prawną zwolnienia?

13)Czy ogrodzenie, którego fragment znajduje się na działce nr 1, jest funkcjonalnie związane z budynkiem/budowlą bądź innym obiektem?

14)Jeżeli odpowiedź ma ww. pytanie jest twierdząca to proszę o wskazanie, z jakim budynkiem/budowlą/obiektem budowlanym związane jest ogrodzenie, którego fragment znajduje się na działce nr 1?

15)Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

-czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

-czy działania te zostały udokumentowane?

-czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

odpowiedział Pan:

Ad 1. Przedmiotem sprzedaży w trybie postępowania egzekucyjnego co do działki 1 będzie własność.

Ad 2.

a)dwupiętowy budynek o funkcji biurowo - produkcyjno - magazynowej stanowi budynek w rozumieniu art. 3 ustawy prawo budowlane,

-budynki (połączone ze sobą o kształcie litery L) z powierzchniami użytkowymi tj.:

-budynek oznaczony identyfikatorem … - 95 m²,

-budynek oznaczony identyfikatorem … - 46 m²,

-budynek oznaczony identyfikatorem … - 311 m²

-stanowią budynki w rozumieniu art. 3 ustawy prawo budowlane,

-utwardzenie działki 2 stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 ustawy prawo budowlane,

b)ogrodzenie, którego fragment znajduje się w części NE działki 1 - stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 ustawy prawo budowlane,

Ad 3. Fragment budynku znajdujący się przy południowej granicy działki 2 (posadowiony na działce nr 3 przy ulicy ..) – nie stanowi przedmiotu sprzedaży w powadzonym postępowaniu egzekucyjnym wobec Sp. z o.o.

Ad 4. Tak. Wszystkie budynki/budowle znajdujące się na przedmiotowych działkach gruntu są trwale związane z gruntem.

Ad 5. Nie. Budynki i budowle nie były wykorzystywane przez dłużną spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej. Zgodnie ze złożonymi przez dłużną spółkę wyjaśnieniami - budynki wybudowane na przedmiotowej nieruchomości są wykorzystywane w związku z prowadzoną bieżącą działalnością gospodarczą, jak również najmem. Budynek częściowo był przekazany na wynajem począwszy od miesiąca kwietnia 2020 roku bezpośrednio dla indywidualnych małych przedsiębiorstw.

Ad 6. Tak. Prace remontowe – ulepszenia były wykonywane we wszystkich budynkach/budowlach wymienionych w pkt 2a) wezwania.

Ad 8. Udzielają odpowiedzi na zagadnienia zawarte w pkt od a do e należy wskazać, iż komornik pismami z dnia 14.04.2025 r. oraz wezwaniem uzupełniającym z dnia 27.05.2025 r. wezwał dłużną spółkę od udzielenia wyjaśnień w tym przedmiocie. Dłużna Spółka udzieliła następujących odpowiedzi:

-w piśmie z dnia 15.05.2025 r. udzielono wyjaśnień : „w pkt 9 Firma Sp. z o.o. dokonała ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Kwota poniesionych ulepszeń to 2.293.403,69 zł. Wydatki ww. były dokonywane w latach 2020-2021. Przysługiwało Spółce prawo do obniżenia całej kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w okresie od 2020 do 2021.  W pkt 10 wyjaśniono, iż po dokonaniu ulepszeń powyżej 30% wartości początkowej, budynki były w dalszym ciągu najmowane tym samym firmą co przed ulepszeniem, co wiązało się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.”

-w piśmie z dnia 04.06.2025 r. uzupełniono wyjaśnienia przez oświadczenie: „w pkt 2 data zakończenia znacznych prac remontowych – ulepszeń to 30.09.2023 r., jednakże po tej dacie były wykonywane jeszcze kolejne prace remontowe, realizowane na bieżąc, wedle potrzeb. Ostatnie prace remontowe zostały zakończone wraz z zajęciem ww. nieruchomości. W pkt 3. wyjaśniono, iż budynki były użytkowane cały czas, również w trakcie prac budowlanych. Nieruchomości na podnajem oraz do własnej działalności były ulepszane w takim samym zakresie. Jak z powyższego wynika mimo podjętych przez komornika działań zmierzających do poczynienie przedmiotowych ustaleń dłużna spółka udzieliła jedynie powyższych odpowiedzi. Wobec powyższego w oparciu o odpowiedzi udzielone przez dłużna spółkę na zadane pytania można odpowiedzieć:

a) z dniem 30.09.2023 r. skoro z tym dniem zakończono prace remontowe a budynki były użytkowane przez cały czas, również w trakcie remontu.

b) Tak.

c) Z dniem 30.09.2023 r.

d) Tak.

e) Nie.

Ad 9. W oparciu o odpowiedzi dłużnej spółki opisane w Ad 8. Kolejne prace remontowe – ulepszenia były wykonywane we wszystkich budynkach/budowlach wymienionych w pkt 2a) wezwania.

Ad. 10. W oparciu o odpowiedzi dłużnej spółki opisane w Ad 8. Kolejne prace remontowe nie stanowiły ulepszenia budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczające 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli.

Ad 13. Tak.

Ad 14. Fragment ogrodzenia wkraczający na działkę nr 1 jest związany funkcjonalnie z budynkami i budowlami znajdującymi się na działce 2.

Komornik podjął wszelkie czynności w celu ustalenia okoliczności niezbędnych do oceny,  czy w przedmiotowej sprawie będzie miło zastosowanie zwolnieni od podatku na podstawie  art. 43 ust 1 pkt 2, 9-10a ustawy o podatku od towarów i usług tj. między innymi wezwania kierowane do dłużnej spółki o złożenie w tym przedmiocie wyjaśnień, przeprowadzenie oględzin nieruchomości, zgromadzenie przez Biegłego dokumentacji geodezyjnej i projektowej, uzyskanie stanowiska Biegłego i opisu nieruchomości i jej zabudowań.

W uzupełnieniu wniosku z 15 września 2025 r. (data wpływu 15 września 2025 r.) wskazał Pan:

Działka o nr 1 nie była wykorzystywana przez dłużną spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od opodatkowania podatkiem VAT.

Pytanie

Czy dostawa wyżej oznaczonej niezabudowanej nieruchomości .. (działka nr 1) i zabudowanego użytkowania wieczystego KW …(działka nr 2) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy komornik sądowy dokonujący sprzedaży w trybie licytacji publicznej tych nieruchomości będzie zobowiązany obliczyć i „odprowadzić” podatek od towarów i usług, czy też podlega ona zwolnieniu z podatku?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie wnioskodawcy dostawa wyżej oznaczonej niezabudowanej nieruchomości .. (działka nr 1) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i w przypadku jej sprzedaży komornik zobowiązany będzie obliczyć i „odprowadzić” podatek od towarów i usług w stawce 23%.

W ocenie wnioskodawcy dostawa wyżej opisanego zabudowanego użytkowania wieczystego  KW … (działka nr 2) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jednakże będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług - ponieważ w przypadku przedmiotowej nieruchomości doszło do pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości po jej ulepszeniu przez dłużną spółkę o ponad 30% wartości początkowej a w chwili ewentualnej licytacji (dostawy), która może mieć miejsce na przełomie 2025-2026, upłynie okres 2 lat od zasiedlenia nieruchomości po jej ulepszeniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 397 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to  charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa  w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy,  że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie prowadzi Pan – jako komornik - postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi Sp. z o.o. Przedmiotem sprzedaży licytacyjnej będzie nieruchomość składająca się z prawa własności niezabudowanej działki nr 1 wraz z prawem własności fragmentu ogrodzenia znajdującego się na tej działce oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z prawem własności znajdujących się na działce naniesień, tj. dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej oraz zespołu budynków biurowo-usługowych parterowych i utwardzenia działki. Nieruchomość była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że ww. nieruchomość stanowi majątek spółki, wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, zatem w odniesieniu do sprzedaży licytacyjnej tej nieruchomości dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana nieruchomości składającej się z prawa własności niezabudowanej działki nr 1 wraz z prawem własności fragmentu ogrodzenia znajdującego się na tej działce oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z prawem własności znajdujących się na działce naniesień, tj. dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej i zespołu budynków biurowo-usługowych parterowych i utwardzenia działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 146ef ust. 1 ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację  art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa  w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 396 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Jak wynika z opisu sprawy prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne dotyczące nieruchomości składającej się z prawa własności niezabudowanej działki nr 1 oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z prawem własności znajdujących się na działce naniesień, tj. dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej oraz zespołu budynków biurowo-usługowych parterowych. Działki te znajdują się bezpośrednio obok siebie, stanowiąc całość gospodarczą.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że towarem jest każda geodezyjnie wyodrębniona działka. Zatem na gruncie podatku od towarów i usług każdą wyodrębnioną geodezyjnie działkę składającą się na daną nieruchomość będącą przedmiotem dostawy należy traktować odrębnie.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, działka nr 1 jest niezabudowana. Nawierzchnia działki nie jest utwardzona. Na działce nr 1 od strony północnej znajduje się fragment ogrodzenia, który jest związany funkcjonalnie z budynkami i budowlami znajdującymi się na działce 2. Jak Pan wskazał ogrodzenie, którego fragment znajduje się w części działki 1 - stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 ustawy prawo budowlane.

Z przedstawionych przez Pana okoliczności wynika, że ww. działka nr 1 jest niezabudowana.

Zatem, w przypadku dostawy działki nr 1 należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Treść ww. przepisu jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę.

Jednocześnie – jak zostało wskazane powyżej – ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Z informacji podanych przez Pana wynika, że dla przedmiotowego terenu jest obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 stanowi teren pod zabudowę usług o nowych cechach zagospodarowania przestrzennego.

Mając na uwadze wskazane przez Pana okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy należy stwierdzić, że działka nr 1 jest działką przeznaczoną pod zabudowę.

Zatem dostawa ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie  art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy sprzedaży działki wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Dostawa działki nr 1 nie będzie korzystać także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W opisie sprawy wskazał Pan, że działka o nr 1 nie była wykorzystywana przez dłużną spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od opodatkowania podatkiem VAT. Powyższe zwolnienie przysługuje natomiast w razie łącznego spełnienia warunków wskazanych  w ww. przepisie. Zatem brak zaistnienia jednego z warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Również w stosunku do dostawy fragmentu ogrodzenia znajdującego się na działce 1, które stanowi urządzenie budowlane, nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że działka o nr 1 nie była wykorzystywana przez dłużną spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od opodatkowania podatkiem VAT nie można uznać, że ww. urządzenie budowlane było wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Tym samym dostawa w trybie postępowania egzekucyjnego prawa własności niezabudowanej działki nr 1 wraz z prawem własności fragmentu ogrodzenia znajdującego się na tej działce będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT

Odnośnie dostawy prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 2 należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków znajdujących się na tej działce doszło do pierwszego zasiedlenia.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie budynku/budowli do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części zostanie on oddany w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej - w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania dostawy ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęć „budynku” i „urządzeń budowlanych”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 394 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418).

W myśl art. 3 pkt 1 ww. ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej będzie również prawo użytkowania wieczystego działki nr 2. Na jej terenie znajdują się następujące budynki: dwupiętrowy budynek o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej, budynki (połączone ze sobą o kształcie litery L), tj.: budynek o powierzchni 95 m², budynek o powierzchni 46 m² oraz budynek o powierzchni 311 m², które stanowią budynki w rozumieniu art. 3 ustawy prawo budowlane oraz urządzenie budowlane - utwardzenie działki, które stanowi urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 ustawy prawo budowlane. Na działce 2 przy południowej granicy działki znajduje się również fragment budynku (posadowiony na działce nr 3 przy ulicy …), który nie stanowi przedmiotu sprzedaży w powadzonym postępowaniu egzekucyjnym. Wszystkie budynki znajdujące się na przedmiotowej działce są trwale związane z gruntem. Nieruchomość dłużna spółka nabyła 16 marca 2020 r. Przy zakupie nieruchomości Firmie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka po nabyciu nieruchomości nie wybudowała nowych budynków. Budynki wybudowane na przedmiotowej nieruchomości są wykorzystywane w związku z prowadzoną bieżącą działalnością gospodarczą, jak również najmem. Dłużna spółka dokonała ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym. Prace remontowe – ulepszenia były wykonywane we wszystkich budynkach a wydatki były dokonywane w latach 2020-2021. Spółce przysługiwało prawo do obniżenia całej kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w okresie od 2020 do 2021. Data zakończenia znacznych prac remontowych – ulepszeń to 30.09.2023 r. Po dokonaniu ulepszeń powyżej 30% wartości początkowej, budynki były w dalszym ciągu najmowane tym samym firmom co przed ulepszeniem, co wiązało się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług. Po tej dacie były wykonywane jeszcze kolejne prace remontowe, realizowane na bieżąco, wedle potrzeb. Kolejne prace remontowe – ulepszenia były wykonywane we wszystkich budynkach/ budowlach wymienionych w pkt 2a) wezwania. Kolejne prace remontowe nie stanowiły ulepszenia budynków/budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczającego 30% wartości początkowej poszczególnych budynków/budowli.

Tym samym skoro data zakończenia znacznych prac remontowych – ulepszeń to 30.09.2023 r. a dostawa przedmiotowej nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego wobec dłużnej spółki dopiero się odbędzie, to należy uznać, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków, tj. dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej, połączonych ze sobą o kształcie litery L budynków o powierzchniach: 95 m², 46 m², 311 m², po ulepszeniu a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, sprzedaż ww. budynków, tj. dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej, połączonych ze sobą o kształcie litery L budynków o powierzchniach: 95 m², 46 m², 311 m², w trybie postępowania egzekucyjnego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy

Ponadto, jak wyżej wskazano na działce nr 2, oprócz budynków znajduje się urządzenie budowlane tj. utwardzenie działki.

Zaznaczenia wymaga, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,  nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynku, do którego przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Tym samym, z uwagi na fakt, że sprzedaż ww. budynków, tj. dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej, połączonych ze sobą o kształcie litery L budynków o powierzchniach: 95 m², 46 m², 311 m², znajdujących się na działce nr 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to tym samym sprzedaż ww. urządzenia budowlanego związanego z tymi budynkami będzie korzystała ze zwolnienia.

Jak wskazałem wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 2, na której posadowione są ww. budynki również będzie zwolniona od podatku.

Tym samym, analiza powołanych wyżej przepisów prawa oraz przedstawionego opisu sprawy prowadzi do stwierdzenia, że zbycie w drodze egzekucji komorniczej prawa własności budynków i urządzenia budowlanego znajdujących się na działce nr 2 wraz z prawem użytkowania wieczystego tej działki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Reasumując, dostawa w trybie licytacji publicznej nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki nr 1 wraz z prawem własności fragmentu ogrodzenia znajdującego się na tej działce, stanowiącego urządzenie budowlane, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast dostawa w trybie licytacji publicznej nieruchomości składającej się z prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z prawem własności dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej oraz zespołu budynków biurowo-usługowych parterowych i urządzenia budowlanego będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego, dokonując jako Komornik Sądowy sprzedaży:

-niezabudowanej działki nr 1 z prawem własności fragmentu ogrodzenia znajdującego się na tej działce, będzie Pan zobowiązany do obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego,

-prawa użytkowania wieczystego działki nr 2 wraz z prawem własności dwupiętrowego budynku o funkcji biurowo-usługowo-produkcyjno-magazynowej oraz zespołu budynków biurowo-usługowych parterowych i urządzenia budowlanego (utwardzenie działki), skoro dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to nie będzie Pan zobowiązany z tego tytułu do obliczenia i odprowadzenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego.

W konsekwencji, Pana stanowisko, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że zgodnie z art. 14b § 1a ustawy Ordynacja podatkowa, od 1 lipca 2020 r. nie wydaję interpretacji indywidualnych w zakresie określenia stawki podatku VAT dla towarów i usług. Kwestie określenia stawki podatku VAT dotyczące stanu prawnego od 1 lipca 2020 r. rozstrzygane  są w ramach odrębnej instytucji – wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym nie odniosłem się do Pana stanowiska w części dotyczącej odprowadzenia podatku od towarów i usług w stawce 23%.

Zaznaczam ponadto, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Z tytułu złożenia niniejszego wniosku wniósł Pan opłatę w wysokości 160 zł. Analiza wniosku wskazuje, iż dotyczy on 2 zdarzeń przyszłych. Zatem opłata należna od Pana wniosku wynosi 80 zł (40 zł x 2 zdarzenia przyszłe). W związku z tym, opłata w wysokości 80 zł zostanie zwrócona – stosownie do art. 14f § 2a Ordynacji podatkowej – na rachunek bankowy, z którego dokonano opłaty za wniosek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 397 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.