Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 24 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 10 września 2025 r. (wpływ 11 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy darowizny z dnia (...) 2019 r. sporządzonej przed notariuszem (…), Wnioskodawczyni (…) otrzymała od swojej matki (…) nieruchomość gruntową o powierzchni (...) ha położoną w (…), składającą się z jednej działki gruntu nr 1, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr A. Działka nr 1 jest nieruchomością rolną i w ewidencji gruntów i budynków ma oznaczenie RIVa - grunty rolne ((...) ha) oraz PslV - pastwiska trwałe ((...) ha).

Nieruchomość ta była w rodzinie Wnioskodawczyni od ponad 40 lat (akt własności ziemi z dnia 19.09.1979). Na przedmiotowej nieruchomości w chwili dokonania darowizny były dostępne media (woda, gaz, prąd). Od chwili nabycia własności Wnioskodawczyni nie dokonywała na nieruchomości żadnych nakładów, wykonując jedynie prawa i obowiązki wynikające z prawa własności (zapłata podatku, koszenie pola itd.).

Wnioskodawczyni od 20 lat zamieszkuje w (…), natomiast nieruchomość jest usytuowana w (…). Te dwie lokalizacje są oddalone o ok. (...) km. Z uwagi na lokalizację nieruchomości Wnioskodawczyni podejmowała próby sprzedaży nieruchomości. Jej ośrodek życiowy mieści się bowiem (…).

W celu sprzedaży całości nieruchomości (jedna działka gruntu o powierzchni (...) ha) Wnioskodawczyni postawiła prowizoryczne ogłoszenie o sprzedaży na działce (wykonane systemem domowym) oraz prowadziła rozmowy z mieszkańcami, którzy wykazywali zainteresowanie i z dzwoniącymi z ogłoszenia. Wszyscy rozmówcy byli zainteresowani zakupem mniejszych powierzchni. W tym stanie rzeczy Wnioskodawczyni prowadziła rozmowy z biurami nieruchomości w (…) w celu zbadania możliwości zbycia takiej nieruchomości w całości. Informacja zwrotna wskazywała konieczność podziału na mniejsze działki.

Zgłaszający się potencjalni kupujący byli zainteresowani mniejszą powierzchnią działki. Sprzedaż całości nieruchomości nie doszła do skutku.

Po nieudanych próbach sprzedaży całości nieruchomości Wnioskodawczyni postanowiła wystąpić o podział nieruchomości na mniejsze działki celem ich odsprzedaży. Procedura zatwierdzenia podziału jest w toku. Wójt Gminy (…) postanowieniem z dnia (...) 2025 pozytywnie zaopiniował proponowany podział.

Proponowany podział zakłada podział działki 1 na następujące:

1) 2 o powierzchni (...) ha

2) 3 o powierzchni (...) ha

3) 4 o powierzchni (...) ha

4) 5 o powierzchni (...) ha

5) 6 o powierzchni (...) ha

6) 7 o powierzchni (...) ha

7) 8 o powierzchni (...) ha, która stanowić ma drogę dojazdową.

Wnioskodawczyni w przyszłości zamierza sprzedać wszystkie ww. działki przy ustanowieniu odpowiednich służebności (przechód, przejazd, media itd.), zgodnie ze wskazaniami geodety zawartymi w mapie z projektem planu podziału nieruchomości. Działka drogowa nr 8 będzie sprzedana w udziałach na rzecz nabywców pozostałych działek pozbawionych dostępu do drogi. Wnioskująca zakłada, że poszczególne działki zostaną sprzedane wielu różnym nabywcom - podjęte wcześniej próby sprzedaży nieruchomości w całości były bezskuteczne. W celu sprzedaży działek Wnioskodawczyni korzystać będzie z pomocy krakowskiego biura pośrednictwa handlu nieruchomościami. Wnioskodawczyni podpisała umowę z biurem i przygotowana przez biuro oferta jest prezentowana na stronach internetowych. Biuro nieruchomości postawiło także baner na samej działce. Zgodnie z umową z biurem wszelkie koszty marketingowe pokrywa biuro, a jedyne wynagrodzenie to prowizja od sprzedaży. Wnioskodawczyni nie angażuje w marketing żadnych środków własnych - zapłata na rzecz biura nieruchomości nastąpi jedynie w przypadku sprzedaży i z uzyskanej ceny.

Wnioskodawczyni udzieliła też biuru nieruchomości pełnomocnictwa do pozyskania z lokalnych urzędów dokumentów niezbędnych do sprzedaży (m.in. wyciąg z rejestru gruntów, zaświadczenie o rewitalizacji, zaświadczenie o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o lasach), jako że jest to biuro lokalne a Wnioskodawczyni zamieszkuje w innym województwie. Czynności te wchodzą w zakres usługi pośrednictwa i są objęte wyłącznie wynagrodzeniem prowizyjnym po dokonanej sprzedaży. Dla Wnioskodawczyni umowa z biurem stanowi rozwiązanie optymalne, i wynika głównie z odległości między miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni a miejscem położenia nieruchomości.

Wnioskodawczyni zamierza przenieść własność każdej z ww. działek w drodze umowy sprzedaży. Przewiduje ewentualne zawarcie umów przedwstępnych w sytuacji, gdyby np. nabywcy starali się o kredyt. W umowach przedwstępnych Wnioskodawczyni nie zamierza zobowiązywać się do obowiązków innych niż te potrzebne do przeniesienia własności (tj. pozyskanie dokumentów do aktu notarialnego, ustanowienie odpowiednich służebności). W chwili obecnej żadnych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni nie zawierała. Wnioskodawczyni udzieliła jedynie pełnomocnictw niezbędnych w pracach geodezyjnych oraz biuru nieruchomości. Jedynym jej reprezentantem jest geodeta sporządzający projekt podziału nieruchomości oraz lokalne biuro nieruchomości.

Nieruchomość jest wykorzystywana obecnie wyłącznie na użytek własny. Wnioskująca nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym także nie prowadzi żadnej działalności związanej z przedmiotowymi działkami. Wnioskodawczyni nie czyniła i nie zamierza czynić na nieruchomości żadnych nakładów, zwiększających atrakcyjność działek po podziale. Nie zamierza doprowadzać mediów do poszczególnych nowo wyodrębnionych działek.

Nadto Wnioskodawczyni wraz z mężem (…) jest właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 9 o powierzchni (...) ha, oznaczonej w księdze wieczystej jako R grunty rolne, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość ta stanowi składnik majątku w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej i została nabyta z myślą o przekazaniu jej córce.

Z uwagi na plany życiowe córki, małżonkowie zamierzają zbyć te nieruchomość w celu wsparcia finansowego córki w jej celach mieszkaniowych. Umowa sprzedaży tego składnika majątku wspólnego małżonków może być zawarta w okresie sprzedaży majątku osobistego Wnioskodawczyni (czyli działek w (…)).

W odpowiedzi na wezwanie, odpowiedziała Pani na zadane przez Organ pytania w następujący sposób:

Na pytanie oznaczone nr 1a: „Czy wszystkie działki będące przedmiotem wniosku tj. działki nr 9 i nr 1 (po podziale działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) stanowią i na moment sprzedaży będą stanowiły grunty niezabudowane (tj. nie są/nie będą zabudowane żadnymi budynkami, budowlami lub ich częściami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.)?”

Odpowiedziała Pani: „Wszystkie ww. działki tj. działka 9 oraz działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) stanowią na ten moment i będą stanowiły na moment sprzedaży grunty niezabudowane.”

Na pytanie oznaczone nr 1b: „W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje/będzie Pani wykorzystywała działki nr 9 i nr 1 (po podziale działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) będące przedmiotem wniosku przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu nabycia nieruchomości aż do momentu sprzedaży? Proszę podać powyższe informacje osobno dla każdej z działek mających być przedmiotem sprzedaży”

Odpowiedziała Pani: „Żadna z ww. działek tj. działka 9 oraz działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) przez cały okres ich posiadania tj. od momentu nabycia aż do momentu sprzedaży nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w żaden sposób. Nie korzystałam i nie korzystam z tych działek w żaden sposób, i do chwili sprzedaży nie będę z nich korzystać.”

Na pytanie oznaczone nr 1c: „Czy występowała/do momentu sprzedaży wystąpi Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek mających być przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, to w jakim celu?”

Odpowiedziała Pani: „Nie występowałam z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki 9 oraz dziatki 1 (po podziale dziatki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) mających być przedmiotem sprzedaży. Do momentu sprzedaży nie wystąpię z takim wnioskiem wobec ww. działek.”

Na pytanie oznaczone nr 1d: „Czy występowała/do momentu sprzedaży wystąpi Pani o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek mających być przedmiotem sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „Nie występowałam z wnioskiem o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla w działek działki 9 oraz działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) mających być przedmiotem sprzedaży. Do momentu sprzedaży nie wystąpię z takim wnioskiem wobec ww. działek.”

Na pytanie oznaczone nr 1e: „Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Zgodnie z art. 2 ust. 19 ustawy:

Odpowiedziała Pani: „Nie byłam i nie jestem rolnikiem ryczałtowym.”

Na pytanie oznaczone nr 1f: „Czy wykorzystywała/wykorzystuje Pani ww. działki do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak - czy sprzedawała Pani płody rolne, które pochodziły z Pani własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pani sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?”

Odpowiedziała Pani: „Nie wykorzystywałam i nie wykorzystuję działek 9 oraz 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) do działalności rolniczej.”

Na pytanie oznaczone nr 1g: „Czy oddawała Pani działki nr 9 i nr 1 (po podziale działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) będące przedmiotem wniosku, w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, proszę o wskazanie:

   - Czy jest/była Pani stroną umowy?

   - Kto uzyskuje/uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości - czy wyłącznie Pani?

   - Czy rozlicza się/rozlicza się Pani z umowy? Jeśli nie, kto rozlicza/rozliczał umowę?

   - Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany?

   - Kto i w jaki sposób dokumentuje umowę? Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości jest/był dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawia/wystawiał faktury?”

Odpowiedziała Pani: „Nie oddawałam działek 9 oraz 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) mających być przedmiotem sprzedaży w najem, dzierżawę lub do innego używania.”

Na pytanie oznaczone nr 1h: „Kiedy i w jaki sposób (zakup, darowizna, inny?) została Pani wraz z małżonkiem właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 9? Czy transakcja była opodatkowana podatkiem od towarów i usług i została udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem VAT?”

Odpowiedziała Pani: „Nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr 9 nabyłam wraz z małżonkiem poprzez zakup w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…). Akt Notarialny z dnia (...) 2020 r. Repetytorium numer: (…). Transakcja została opodatkowana podatkiem PCC.”

Na pytanie oznaczone nr 1i: „Czy w związku z nabyciem działki nr 9 przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?”

Odpowiedziała Pani: „Nie, takie prawo mi nie przysługiwało.”

Na pytanie oznaczone nr 1j: „Czy działka nr 9 została również objęta umową pełnomocnictwa, zawartą z biurem nieruchomości? Jeśli nie, w jaki sposób poszukiwała/poszukuje Pani nabywcy działki nr 9, czy też kupujący sam zgłosił się do Pani z zamiarem nabycia ww. działki? Czy (a jeśli tak to gdzie) prezentowała Pani oferty sprzedaży? Czy prowadziła/prowadzi Pani jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży ww. działki?”

Odpowiedziała Pani: „Działka nr 9 nie była objęta umową pełnomocnictwa zawartą z biurem nieruchomości. Nie poszukiwałam dotychczas nabywcy działki, nie prezentowałam ofert sprzedaży. Moje zapytanie o VAT dotyczyło ewentualnej sytuacji przyszłej, nie obecnej.”

Na pytanie oznaczone nr 1k: „Czy w stosunku do działki 9, będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży, od momentu nabycia nieruchomości podjęła Pani lub do dnia planowanej dostawy zamierza Pani podjąć działania mające na celu podniesienie jej wartości poprzez np. podział, wydzielenie lub budowę drogi, zapewnienie drogi dojazdowej, budowę ogrodzenia, budowę kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej lub jakiekolwiek inne działania - jeśli tak to kiedy, jakie i w jakim celu?”

Odpowiedziała Pani: „W odniesieniu do działki nr 9 nie podjęłam osobiście żadnych działań mających na celu podniesienia jej wartości. Nie dokonywałam podziału, droga dojazdowa była zapewniona poprzez zakup udziału 1/9 części w prawie własności działki gruntu nr 10 (działka drogowa - akt notarialny z dnia (...) 2020), i nie planuję ogrodzenia działki a sprzedający nam działkę zobowiązał się w przywołanym akcie notarialnym do doprowadzenia mediów do granicy działki 9 tj. wody, gazu, energii elektrycznej i systemu oczyszczania ścieków z czego się wywiązał.”

Na pytanie oznaczone nr 1l: „Na jakie cele zamierza Pani przeznaczyć środki ze sprzedaży wszystkich działek, będących przedmiotem wniosku?”

Odpowiedziała Pani: „Środki ze sprzedaży wszystkich działek będących przedmiotem wniosku zamierzam przeznaczyć na cele własne (zabezpieczenie finansowe mojej rodziny) oraz cele mieszkaniowe moich dzieci.”

Na pytanie oznaczone nr 1m: „Czy posiada Pani inne nieruchomości (działki) przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

- Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość (działkę)?

- W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

- Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana - czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?”

Odpowiedziała Pani: „Nie posiadam innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.”

Na pytanie oznaczone nr 1n: „Czy wcześniej sprzedawała Pani inne nieruchomości? Jeśli tak - proszę wskazać:

- Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

- Kiedy je Pani sprzedała?

- Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości była Pani zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „W okresie wcześniejszym sprzedałam wraz z małżonkiem:

- mieszkanie własnościowe w Tychach (było naszym miejscem zamieszkania przez wiele lat),

- sprzedaż poprzez Akt Notarialny z dnia (...) 2007 sporządzony przed notariuszem (…), repetytorium A numer: (...)

- nie byłam zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Czynność była opodatkowana podatkiem PCC.”

Na pytanie oznaczone nr 1o: „Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”

Odpowiedziała Pani: „Nie planuję nabywania nieruchomości w celu ich sprzedaży.”

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 10 września 2025 r.)

 1. Czy planowana sprzedaż działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8), objętej KW nr A na rzecz kilku nabywców w ramach kilku umów sprzedaży, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT tj. czy jako strona sprzedająca będę uznana za podatnika podatku VAT z tytułu ww. transakcji?

 2. Czy planowana sprzedaż działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8), objętej KW nr A na rzecz kilku nabywców w ramach kilku umów sprzedaży, oraz sprzedaż  wspólnie z małżonkiem działki 9, objętej KW nr (…), podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT tj. czy jako strona sprzedająca będę uznana za podatnika podatku VAT z tytułu ww. transakcji?

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowane w piśmie z 10 września 2025 r.)

Odpowiedź na pytanie 1)

Planowana sprzedaż działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8), objętej KW nr A na rzecz kilku nabywców w ramach kilku umów sprzedaży, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT tj. jako strona sprzedająca nie będę uznana za podatnika podatku VAT z tytułu ww. transakcji.

Odpowiedź na pytanie 2)

Planowana sprzedaż działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8), objętej KW nr A na rzecz kilku nabywców w ramach kilku umów sprzedaży, oraz sprzedaż wspólnie z małżonkiem działki 9, objętej KW nr (…), nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT tj. jako strona sprzedająca nie będę uznana za podatnika podatku VAT z tytułu ww. transakcji.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361), Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Po myśli art. 7 ust. 1 tej ustawy Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Art. 2 pkt 6 ustawy stanowi tym czasem, iż ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Za sprzedaż uznaje się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów (tak. art. 2 pkt 22 ustawy).

W oparciu o powyższe przepisy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług tylko wówczas, gdy jest wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustęp 2 przywołanego przepisu stanowi przy tym, iż Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Również przepisy prawa europejskiego odwołują się do pojęcia podatnika. I tak, na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Co więcej, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Nie każda jednak okazjonalna dostawa terenu budowlanego podlega opodatkowaniu VAT. Na kryteria podlegające ocenie wskazuje od lat sądownictwo administracyjne. W wyroku z dnia 27.04.2024 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w sprawie I SA/Ke 219/24 stwierdził, że:

Zbycie nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Nadto Sąd wskazał, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT.

Również Naczelny Sąd Administracyjny podziela ww. stanowisko (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lipca 2023 r. I FSK 427/23; Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 marca 2023 r. l FSK 2068/22; Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2023 r. I FSK 2290/18 i inne).

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 grudnia 2022 r. I FSK 863/19 wskazał, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13; CBOSA).

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości wnioskodawczyni jest dostawą towaru, jednakże wnioskodawczyni nie może być uznana za podatnika VAT z poniższych względów.

Ocenie podlegają działania, jakie wnioskodawczyni podejmuje lub zamierza podjąć w celu dokonania sprzedaży. Ocena wymaga wcześniejszego ustalenia, czy dana aktywność (pozyskanie a następnie sprzedaż) miała na celu obrót daną nieruchomością w celu zarobkowym.

I tak, poza podziałem działki 1 na 7 mniejszych działek, działki są w niezmienionym stanie od ich nabycia przez wnioskodawczynię. Nie dokonano na nich żadnych inwestycji, uzbrojenia itp.

Potencjalni nabywcy działek będą musieli angażować swoje środki finansowe w czynności związane z dostosowaniem działek do celów budowlanych i to oni będą musieli podjąć szereg zorganizowanych czynności w celu zrealizowania procesu przygotowania działek do pełnienia funkcji budowlanych.

Nieruchomość nie była i do momentu sprzedaży nie będzie w żaden sposób dzierżawiona, wynajmowana czy odpłatnie udostępniana. Jedyną czynnością dokonaną w związku z nieruchomością był ww. podział gruntu.

Wnioskodawczyni skorzystała z pomocy lokalnego biura pośrednictwa nieruchomości, co jest czynnością powszechną przy sprzedaży majątku osobistego (z uwagi na szersze możliwości oferowania nieruchomości do sprzedaży, przejęcie przez biuro czynności okazywania nieruchomości, przygotowywania dokumentów sprzedażowych). Z planowanymi transakcjami nie wiążą się akcje reklamujące zbywane nieruchomościach, charakterystyczne przy sprzedaży np. deweloperskiej. Wnioskodawczyni nie angażuje swoich środków finansowych w oferowanie nieruchomości do sprzedaży, a jedynie planuje ponieść wydatek w postaci prowizji dla biura nieruchomości przy sprzedaży.

Aktywność wnioskodawczyni nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z pewnością opisane wyżej działania nie mogą być porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. W opisanym stanie faktycznym wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawczyni nie nabyła nieruchomości w celu jej odsprzedaży lecz w drodze darowizny od swojej matki.

Czynność spieniężenia majątku rodzinnego (od matki) jest dla wnioskodawczyni jednorazową czynnością, która z przyczyn pragmatycznych musi zostać podzielona w czasie. Nie ma zatem tu mowy o zorganizowanym, profesjonalnym i ciągłym prowadzeniu działalności gospodarczej.

To, że w podobnym czasie wnioskodawczyni i jej mąż planują sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością małżeńską, również nie zmienia charakteru dokonywanych czynności. Nieruchomość wspólna nabyta została przez małżonków w celu przeznaczenia jej na cele mieszkaniowe córki. Córka stron ma jednak inne plany życiowe, stąd decyzja wnioskodawczyni i jej małżonka co do sprzedaży nieruchomości i przekazania córce środków w ten sposób pozyskanych.

Przedstawione okoliczności wskazują na brak gospodarczego zaangażowania wnioskodawczyni jak również brak zorganizowanego zespołu czynności, świadczącego o profesjonalnym charakterze tych działań.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-110) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskodawczyni, dzieląc nieruchomość i oferując ją do sprzedaży w mniejszych działkach gruntu korzysta wyłącznie z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Sprzedaż w ramach potencjalnie kilku odrębnych umów jest okazjonalna i zmierza wyłącznie do wyzbycia się majątku osobistego, z którego z uwag na odległość wnioskodawczyni nie korzysta w pełnym zakresie.

Zatem, dokonując sprzedaży działek o nr 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz 8 nawet w kilku odrębnych czynnościach prawnych i na rzecz odrębnych nabywców, Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym ww. sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nawet gdy w podobnym okresie wnioskodawczyni i jej mąż postanowią o zbyciu nieruchomości dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (...) w drodze sprzedaży w celu sfinansowania planów mieszkaniowych córki, nadal Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym ww. sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w części dotyczącej:

- braku obowiązku zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą kolejnych działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 - jest prawidłowe,

- braku obowiązku zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 9 - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się - jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji - przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) - jako podatnik VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-110). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy darowizny z dnia (...) 2019 r. otrzymała Pani od swojej matki nieruchomość gruntową o powierzchni (...) ha, składającą się z jednej działki gruntu nr 1. Działka nr 1 jest nieruchomością rolną i w ewidencji gruntów i budynków ma oznaczenie RIVa - grunty rolne ((...) ha) oraz PslV - pastwiska trwałe ((...) ha).

Na przedmiotowej nieruchomości w chwili dokonania darowizny były dostępne media (woda, gaz, prąd). Od chwili nabycia własności nie dokonywała Pani na nieruchomości żadnych nakładów, wykonując jedynie prawa i obowiązki wynikające z prawa własności (zapłata podatku, koszenie pola itd.).

Po nieudanych próbach sprzedaży całości nieruchomości postanowiła Pani wystąpić o podział nieruchomości na mniejsze działki celem ich odsprzedaży. Procedura zatwierdzenia podziału jest w toku. Wójt Gminy postanowieniem z dnia (...) 2025 pozytywnie zaopiniował proponowany podział.

Proponowany podział zakłada podział działki 1 na następujące:

1) 2 o powierzchni (...) ha

2) 3 o powierzchni (...) ha

3) 4 o powierzchni (...) ha

4) 5 o powierzchni (...) ha

5) 6 o powierzchni (...) ha

6) 7 o powierzchni (...) ha

7) 8 o powierzchni (...) ha, która stanowić ma drogę dojazdową.

W przyszłości zamierza Pani sprzedać wszystkie ww. działki przy ustanowieniu odpowiednich służebności (przechód, przejazd, media itd.), zgodnie ze wskazaniami geodety zawartymi w mapie z projektem planu podziału nieruchomości. Działka drogowa nr 8 będzie sprzedana w udziałach na rzecz nabywców pozostałych działek pozbawionych dostępu do drogi. Zakłada Pani, że poszczególne działki zostaną sprzedane wielu różnym nabywcom - podjęte wcześniej próby sprzedaży nieruchomości w całości były bezskuteczne. W celu sprzedaży działek korzystać będzie Pani z pomocy biura pośrednictwa handlu nieruchomościami. Podpisała Pani umowę z biurem i przygotowana przez biuro oferta jest prezentowana na stronach internetowych. Biuro nieruchomości postawiło także baner na samej działce. Zgodnie z umową z biurem wszelkie koszty marketingowe pokrywa biuro, a jedyne wynagrodzenie to prowizja od sprzedaży. Nie angażuje Pani w marketing żadnych środków własnych - zapłata na rzecz biura nieruchomości nastąpi jedynie w przypadku sprzedaży i z uzyskanej ceny.

Udzieliła Pani też biuru nieruchomości pełnomocnictwa do pozyskania z lokalnych urzędów dokumentów niezbędnych do sprzedaży (m.in. wyciąg z rejestru gruntów, zaświadczenie o rewitalizacji, zaświadczenie o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o lasach).

Zamierza Pani przenieść własność każdej z ww. działek w drodze umowy sprzedaży. Przewiduje Pani ewentualne zawarcie umów przedwstępnych w sytuacji, gdyby np. nabywcy starali się o kredyt. W umowach przedwstępnych nie zamierza Pani zobowiązywać się do obowiązków innych niż te potrzebne do przeniesienia własności (tj. pozyskanie dokumentów do aktu notarialnego, ustanowienie odpowiednich służebności). W chwili obecnej żadnych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości nie zawierała Pani. Udzieliła Pani jedynie pełnomocnictw niezbędnych w pracach geodezyjnych oraz biuru nieruchomości. Jedynym jej reprezentantem jest geodeta sporządzający projekt podziału nieruchomości oraz lokalne biuro nieruchomości.

Nieruchomość jest wykorzystywana obecnie wyłącznie na użytek własny. Nie prowadzi Pani jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym także nie prowadzi żadnej działalności związanej z przedmiotowymi działkami. Nie czyniła i nie zamierza czynić Pani na nieruchomości żadnych nakładów, zwiększających atrakcyjność działek po podziale. Nie zamierza Pani doprowadzać mediów do poszczególnych nowo wyodrębnionych działek.

Nadto wraz z mężem jest Pani właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 9 o powierzchni (...) ha, oznaczonej w księdze wieczystej jako R grunty rolne. Nieruchomość ta stanowi składnik majątku w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej i została nabyta z myślą o przekazaniu jej córce. Nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr 9 nabyła Pani wraz z małżonkiem poprzez zakup w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem (…). Akt Notarialny z dnia (...) 2020 r. Transakcja została opodatkowana podatkiem PCC.

Z uwagi na plany życiowe córki, małżonkowie zamierzają zbyć te nieruchomość w celu wsparcia finansowego córki w jej celach mieszkaniowych. Umowa sprzedaży tego składnika majątku wspólnego małżonków może być zawarta w okresie sprzedaży Pani majątku osobistego (czyli działek w (…)).

W odniesieniu do działki nr 9 nie podjęła Pani osobiście żadnych działań mających na celu podniesienia jej wartości. Nie dokonywała Pani podziału, droga dojazdowa była zapewniona poprzez zakup udziału 1/9 części w prawie własności działki gruntu nr 10 (działka drogowa - akt notarialny z dnia (...) 2020), i nie planuje Pani ogrodzenia działki a sprzedający nam działkę zobowiązał się w przywołanym akcie notarialnym do doprowadzenia mediów do granicy działki 9 tj. wody, gazu, energii elektrycznej i systemu oczyszczania ścieków z czego się wywiązał.

Wszystkie ww. działki tj. działka 9 oraz działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) stanowią na ten moment i będą stanowiły na moment sprzedaży grunty niezabudowane.

Nie występowała Pani z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki 9 oraz dziatki 1 (po podziale dziatki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) mających być przedmiotem sprzedaży. Do momentu sprzedaży nie wystąpię z takim wnioskiem wobec ww. działek.

Nie występowała Pani z wnioskiem o zmianę przeznaczenia terenu ani o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla w działek działki 9 oraz działki 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) mających być przedmiotem sprzedaży. Do momentu sprzedaży nie wystąpi Pani z takim wnioskiem wobec ww. działek.

Nie wykorzystywała Pani i nie wykorzystuje Pani działek 9 oraz 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) do działalności rolniczej. Żadna z ww. działek przez cały okres ich posiadania tj. od momentu nabycia aż do momentu sprzedaży nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w żaden sposób. Nie korzystała Pani i nie korzysta Pani z tych działek w żaden sposób, i do chwili sprzedaży nie będzie Pani z nich korzystać.

Nie oddawała Pani działek 9 oraz 1 (po podziale działki: 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8) mających być przedmiotem sprzedaży w najem, dzierżawę lub do innego używania.

Środki ze sprzedaży wszystkich działek będących przedmiotem wniosku zamierza Pani przeznaczyć na cele własne (zabezpieczenie finansowe Pani rodziny) oraz cele mieszkaniowe Pani dzieci.

Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. Nie planuje Pani nabywania nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W okresie wcześniejszym sprzedała Pani wraz z małżonkiem mieszkanie własnościowe (było Państwa miejscem zamieszkania przez wiele lat) - sprzedaż poprzez Akt Notarialny z dnia (...) 2007 r. Nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT. Czynność była opodatkowana podatkiem PCC.

Przy tak przedstawionych okolicznościach sprawy, Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie podjęła/podejmie Pani w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 oraz udziałów w działce nr 9.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-110 prowadzi do wniosku, że sprzedaż ww. działek/udziałów w ww. działce nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tymi transakcjami uznać Panią za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działek/udziałów w ww. działce będzie Pani działała w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami takich jak uzbrojenie terenu, nie starała się Pani o doprowadzenie mediów, ani nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przedmiotowe działki nie były przedmiotem najmu lub dzierżawy. Działki nie były i nie są wykorzystywane na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT. Jedynymi czynnościami wykonanymi w stosunku do ww. działek, jak Pani wskazała, był podział działki nr 1 na 7 nowych działek oraz podpisanie umowy dotyczącej pośrednictwa w zbyciu działek z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z uwagi na konieczność uzyskania pomocy w procesie sprzedaży działek. Wszystko to oznacza, że przeznaczone do sprzedaży działki powstałe w wyniku podziału działki nr 1 oraz działka nr 9 nie były i nie są dla Pani źródłem uzyskiwania korzyści majątkowych i że nie zaangażowała Pani środków podobnych do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-110, tj. nie wykazała Pani aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

W przedmiotowej sprawie zatem, planowana przez Panią sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 oraz udziałów w działce nr 9 nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia ww. działek i udziałów w działce nr 9, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Dokonując sprzedaży skorzysta Pani z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest tu przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. sprzedaży wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących o działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym planowana przez Panią sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1 oraz udziałów w działce nr 9  nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestię skutków podatkowych sprzedaży prawa własności działki nr 9, będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie dla Pani, nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych dla współwłaściciela (Pani męża).

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku tj. nie zmienią się okoliczności planowanej transakcji.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 111 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej :

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.