Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych przyszłej sprzedaży działek niezabudowanych. Uzupełniła go Pani pismem z 9 września 2025 r. (wpływ 9 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, stosownie do art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o PIT. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, której przeważający rodzaj określony jest kodem PKD 41.10.Z – Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Jednocześnie Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej sklasyfikowanej pod kodem PKD 68.10.Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, a tym samym nie jest podmiotem zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni jest właścicielką m.in. nieruchomości (działek gruntu) położonych w A., o numerach ewidencyjnych: 1/1, 1/2, 1/9, 1/10, 1/11 – nabytych w 2007 r. (tj. 4/9 udziału w działce nr 1) oraz w 2020 r. (5/9 udziału w działce nr 1), a także działek o numerach ewidencyjnych: 2, 3, 4, 5, 6 – uzyskanych w drodze zamiany, dokonanej na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z 15 listopada 2024 r. (zamiana z sąsiadem).

Przedmiotowe nieruchomości stanowią majątek osobisty Wnioskodawczyni. Nieruchomości te nie stanowiły, nie stanowią oraz nie będą stanowić środków trwałych w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, jak również nie były, nie są ani nie będą wykorzystywane w jakikolwiek sposób na potrzeby tej działalności ani w związku z jej prowadzeniem. Ponadto nieruchomości te nie były udostępniane podmiotom trzecim, w tym na podstawie umów najmu, dzierżawy ani na jakiejkolwiek innej podstawie.

Nabycie nieruchomości gruntowych (działki o numerach ewidencyjnych: 1/1, 1/2, 1/9, 1/10, 1/11) nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Nabycie miało miejsce w 2017 r. w wyniku zawarcia ugody sądowej, dotyczącej nabycia udziału w spadku oraz zniesienia współwłasności. Wówczas Wnioskodawczyni nabyła udział w działce nr ewid. 1 w wysokości 4/9, natomiast udział w tej samej działce w wysokości 5/9 nabył mąż Wnioskodawczyni, z którym pozostaje ona w ustroju rozdzielności majątkowej. Udział należący do męża Wnioskodawczyni został przez nią nabyty do majątku osobistego w 2020 r.

Przedmiotowe nieruchomości zostały objęte uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 25 stycznia 2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) dalej: „MPZP”), zgodnie z którą działka jest objęta symbolami:

1) (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz

2) (...) – droga publiczna klasy lokalnej – istniejący ciąg ulic (...).

23 listopada 2023 r. Burmistrz (...) wydał postanowienie znak: (...) (dalej: „Postanowienie”,) w którym pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości należących do Wnioskodawczyni (dz. nr ewid. 1) oraz dwóch innych podmiotów (dz. nr ewid. 7, 8 oraz 9). Postanowienie zostało jednak wydane z zastrzeżeniem, że Wnioskodawczyni oraz dwa pozostałe podmioty (spółka z o.o. i osoba fizyczna) dokonają zamiany wzajemnych praw do poszczególnych, nowo wydzielonych działek.

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawczyni, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z inicjatywy Gminy. Wnioskodawczyni wskazuje, iż sposób podziału działki nr ewid. 1 został jej narzucony odgórnie, gdyż działania te były efektem inicjatywy Gminy i wynikały z obowiązków nałożonych przez organ ewidencyjny zatwierdzający podział nieruchomości i sposób zamiany. Wnioskodawczyni wskazuje, że decyzja dotycząca podziału i zamiany nieruchomości została podjęta przez nią oraz sąsiada, jednakże sposób podziału i połączenia został narzucony przez organ ewidencyjny. Tym samym jej swoboda w działaniu jako właściciela została ograniczona do samej decyzji o podziale i zamianie, natomiast szczegółowe uregulowanie tej kwestii zostało dokonane przez organ ewidencyjny poprzez wskazanie sposobu podziału oraz połączenia, albowiem to organ ewidencyjny orzekł w jaki sposób należy dokonać tego podziału, na ile nieruchomości oraz jak następnie należy dokonać zamiany poprzez połączenie określonych nieruchomości, tj. poprzez wskazanie jakie nieruchomości powstałe wskutek podziału mają następnie podlegać zamianie i połączeniu.

Działka nr 1 przed jej podziałem nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię. Jest to nieruchomość leżąca odłogiem.

Inne nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych nie były przedmiotem sprzedaży lub zamiany.

W wyniku przeprowadzonych podziałów:

• działka nr 7 została podzielona na działki od nr 7/4 do nr 7/17,
• działka nr 8 została podzielona na działki od nr 8/1 do nr 8/15,
• działka nr 9 została podzielona na działki od nr 9/2 do nr 9/16,
• działka nr 1 została podzielona na działki od nr 1/1 do nr 1/12.

Przy czym w Postanowieniu zastrzeżono, że:

1)projektowane działki 7/7 i nr 8/4 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

2)projektowane działki 7/8 i nr 8/5 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

3)projektowane działki 7/9 i nr 8/6 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

4)projektowane działki 7/10 i nr 8/7 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

5)projektowane działki 7/11 i nr 8/8 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

6)projektowane działki 7/12 i nr 8/9 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

7)projektowane działki 7/13 i nr 8/10 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

8)projektowane działki 7/14 i nr 8/11 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

9)projektowane działki 7/15 i nr 8/12 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

10)projektowane działki 7/16 i nr 8/13 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

11)projektowane działki 7/17 i nr 8/14 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

12)projektowane działki 2 i nr 1/1 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

13)projektowane działki 3 i nr 1/2 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

14)projektowane działki 9/7 i nr 1/3 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

15)projektowane działki 9/8 i nr 1/4 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

16)projektowane działki 9/9 i nr 1/5 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

17)projektowane działki 9/10 i nr 1/6 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

18)projektowane działki 9/11 i nr 1/7 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

19)projektowane działki 9/12 i nr 1/8 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

20)projektowane działki 4 i nr 1/9 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

21)projektowane działki 5 i nr 1/10 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,

22)projektowane działki 6 i nr 1/11 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość.

25 stycznia 2024 r. Rep A nr (…) doszło do zawarcia przedwstępnej umowy zamiany nieruchomości stanowiących działki gruntu nr 1/1, 1/2, 1/9, 1/10 oraz 1/11. Do zamiany nieruchomości doszło na podstawie Aktu notarialnego Rep A nr (...) z 15 listopada 2024 r. Wnioskodawczyni otrzymała:

a)działkę gruntu o numerze 2, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/1,

b)działkę gruntu o numerze 3, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/2,

c)działkę gruntu o numerze 4, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/9,

d)działkę gruntu o numerze 5, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/10,

e)działkę gruntu o numerze 6, która docelowo będzie stanowić jedną nieruchomość wraz z działką nr 1/11.

Wnioskodawczyni otrzymała ofertę kupna nieruchomości wskazanych w lit. a)-e), przy czym działki wymienione w poszczególnych literach będą każdorazowo zbywane łącznie na rzecz tego samego nabywcy, zgodnie z warunkami określonymi w Postanowieniu. Nabywca zgłosił się do Wnioskodawczyni z propozycją zakupu za pośrednictwem sąsiada – nie był poszukiwany przez Wnioskodawczynię.

Wnioskodawczyni powzięła jednak wątpliwości co do kwestii ewentualnego opodatkowania sprzedaży nieruchomości objętych niniejszym wnioskiem, w zależności od sposobu sprzedaży, tj.:

1)w przypadku sprzedaży wszystkich nieruchomości w ramach jednej transakcji w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy,

2)w przypadku sprzedaży poszczególnych nieruchomości, w ramach więcej niż jednej transakcji, w różnych okresach roku 2026, na rzecz jednego lub kilku nabywców.

Wnioskodawczyni wskazuje, iż w odniesieniu do żadnej z wyżej wymienionych nieruchomości nie udzieliła żadnemu podmiotowi jakiejkolwiek zgody na dysponowanie nimi na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Nie wyraziła również zgody na składanie stosownych oświadczeń przed jakimikolwiek podmiotami ani na dokonywanie czynności faktycznych czy prawnych mających na celu uzyskanie przez jakikolwiek podmiot pozwolenia na budowę na przedmiotowych działkach bądź uzyskanie warunków zabudowy.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazuje, że nie udzieliła podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania jej przed jakimikolwiek podmiotami świadczącymi usługi w zakresie przygotowania projektów oraz dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działce jakiejkolwiek budowy, rozbudowy lub rozbiórki, a także do uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń wymaganych do przygotowania oraz realizacji inwestycji w zakresie budowy, przebudowy czy rozbiórki na działce. Wnioskodawczyni nie upoważniła również żadnego podmiotu do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów, jak również do dokonywania jakichkolwiek czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do ustalenia warunków doprowadzenia do działki wszelkiego rodzaju mediów. Wnioskodawczyni nie udzieliła także upoważnień do odbioru i kwitowania wszelkiej korespondencji, dokumentów i przesyłek dotyczących nieruchomości, do regulowania zobowiązań pieniężnych powstałych w związku z nieruchomością, ani do występowania i reprezentowania jej przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej, jak również do występowania o wydanie, odbiór i kwitowanie wszelkich dokumentów związanych z działką.

Nie zostały również podjęte żadne działania mające na celu uzbrojenie terenu ani czynności o charakterze marketingowym – Wnioskodawczyni nie angażowała żadnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, jak również nie podejmowała żadnych działań reklamowych mających na celu pozyskanie nabywców. Wnioskodawczyni nie zamieszczała ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od (…) r. Przedmiot prowadzonej działalności gospodarczej obejmuje:

• PKD 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;
• 41.20.Z Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;
• 43.11.Z Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych;
• 43.12.Z Przygotowanie terenu pod budowę;
• 43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych;
• 43.22.Z Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych i klimatyzacyjnych;
• 43.29.Z Wykonywanie pozostałych instalacji budowlanych;
• 43.31.Z Tynkowanie;
• 43.32.Z Zakładanie stolarki budowlanej;
• 43.33.Z Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ścian;
• 43.34.Z Malowanie i szklenie;
• 43.39.Z Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych;
• 43.91.Z Wykonywanie konstrukcji i pokryć dachowych;
• 43.99.Z Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane, gdzie indziej niesklasyfikowane;
• 45.11.Z Sprzedaż hurtowa i detaliczna samochodów osobowych i furgonetek;
• 58.11.Z Wydawanie książek;
• 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;
• 71.11.Z Działalność w zakresie architektury;
• 71.12.Z Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne;
• 74.10.Z Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania;
• 96.09.Z Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana.

Wnioskodawczyni planowała wziąć kredyt na opłacenie całodobowej opieki i leczenia dla osoby z rodziny chorej na raka. Uzyskanie lepszego kształtu działki miało dać możliwość zabezpieczenia kredytu tą nieruchomością. Pierwotny kształt działki uniemożliwiał Bankom traktowanie nieruchomości jako towaru na zabezpieczenie.

Wszystkie wskazane we wniosku w lit. a)-e) nieruchomości nie były i nie są w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawczynię – są to nieruchomość leżące odłogiem. Obecnie Wnioskodawczyni nie ma w zamierzeniach zmiany takiego sposobu korzystania z nieruchomości.

Wszystkie działki wskazane we wniosku w lit. a)-e) od momentu nabycia do momentu zbycia nie są/nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Nabywca zgłosił się do Wnioskodawczyni z propozycją zakupu nieruchomości za pośrednictwem sąsiada – nie był poszukiwany przez Wnioskodawczynię. Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych czynności w celu zbycia tych nieruchomości i pozyskania nabywcy/nabywców.

Wnioskodawczyni nie poczyniła, nie czyni i nie poczyni jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości będących przedmiotem wniosku (wskazane we wniosku w lit. a)-e)), np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp., lub nie podejmie jakichkolwiek innych działań.

Wnioskodawczyni nie udzieli/nie zamierza udzielić nabywcy/nabywcom lub innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w jej imieniu w związku z transakcją/transakcjami zbycia działek wskazanych we wniosku w lit. a)-e).

Wnioskodawczyni wskazuje, że posiada inne nieruchomości, które charakteryzuje poniżej, w tym w zakresie planowanego sposobu ich wykorzystania:

1) nabyte w 2009 r.:

• na skutek częściowego podziału majątku nabyła nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym w zabudowie szeregowej, dz. nr ew. 10, 11, 12 położoną w (...),
• do roku 2022 dom rodzinny obecnie przeznaczony do remontu,
• nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana;

2) nabyte w 2016 r.:

• zakup działek rolnych nr ew. 13, 14, 15, 16, 17 oraz udział w wymiarze 1/10 w działkach drogowych nr ew. 18 i 19 położone w (…),
• nieruchomość wykorzystywana jako miejsce odpoczynku i rekreacji,
• nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana;

I.

• nabycie poprzez podział majątku wspólnego i zniesienie współwłasności działki zabudowanej nr ew. 20 i 21 w (...),
• nieruchomość jest wykorzystywana jako siedziba firmy,
• nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana;

3) nabyte w 2021 r.:

I.

• zakup udziału 1/6656 części w działkach drogowych nr ew. 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, ul. (…),
• wykorzystywana w celach zarobkowych,
• sprzedaż części udziałów następowała w latach 2022-2024 r. z uwagi na brak dojazdu do nieruchomości położonych przy ul. (…) sąsiadujących z nieruchomością; w aktach notarialnych sprzedaży tych udziałów znajduje się postanowienie o zwrotnym odkupie udziałów w okresie do 5 lat od momentu sprzedaży lub w momencie, kiedy ul. (…) nabędzie status drogi publicznej po wykupie działek drogowych przez Urząd Gminy;

4) nabyte w 2022 r.

I.

• zakup udziału 1/6 części w działce nr ew. 31 (droga), 32 (udział w działce budowlanej), 33 (droga), oraz udziału 1/12 części w działce nr ew. 34 (droga) w A. przy ul. (…),
• wykorzystywana w celach zarobkowych,
• sprzedaż części udziałów następowała w latach 2022-2024 r. z uwagi na brak dojazdu do nieruchomości położonych przy ul. (...) sąsiadujących z nieruchomością; w aktach notarialnych sprzedaży tych udziałów znajduje się postanowienie o zwrotnym odkupie udziałów w okresie do 5 lat od momentu sprzedaży lub w momencie, kiedy ul. (...) nabędzie status drogi publicznej po wykupie działek drogowych przez Urząd Gminy;

II.

• nabycie w drodze darowizny – działki nr ew. 35, 36, 37 w (...) przy ul. (...),
• wykorzystywana w celach zarobkowych,
• planowana sprzedaż po wybudowaniu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i podziale działek; w roku 2022 sprzedano 1 segment i działki do niego przynależne nr ew. 38, 39, 40;

5) nabyte w 2023 r.;

• nabycie w drodze darowizny od męża – udział 1/2 części w działkach nr ew. 41, 42, 43, 44, 45, 46 i udział 5/14 w działce drogowej nr ew. 46 położone w (...),
• nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym – miejsce zamieszkania,
• nie jest planowana sprzedaż, ani zamiana.

Wnioskodawczyni nie jest w stanie precyzyjnie przewidzieć jakie działania podejmie w przyszłości. Jednakże, nie wyklucza, że w przyszłości może dojść do nabycia innych nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a zbywanie wyłącznie w zakresie PKD 41.10.Z Wyklucza nabywanie w przyszłości nieruchomości w celu ich zamiany.

Pytania

Czy w opisanych okolicznościach:

1)sprzedaż w ramach jednej transakcji wszystkich objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

2)sprzedaż objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w ramach więcej niż jednej transakcji, w roku 2026 na rzecz jednego lub wielu nabywców będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

 Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanych okolicznościach:

1)sprzedaż w ramach jednej transakcji wszystkich objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w roku 2026 na rzecz jednego nabywcy nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT;

2)sprzedaż objętych wnioskiem nieruchomości, stanowiących składnik majątku prywatnego, w ramach więcej niż jednej transakcji, w roku 2026 na rzecz jednego lub wielu nabywców nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska własnego Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług, jeżeli czynności te są wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Przez dostawę towarów, w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Z kolei definicję towarów zawiera art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zgodnie z którym za towary uważa się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Podsumowując, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają wszelkie czynności polegające na odpłatnym przeniesieniu prawa do rozporządzania określonymi rzeczami lub ich częściami (a także wszelkimi postaciami energii) na rzecz innego podmiotu, o ile czynności te wykonywane są na terytorium kraju. W konsekwencji, zarówno zakres podmiotowy, jak i przedmiotowy opodatkowania został w ustawie o VAT szczegółowo określony i ograniczony do wskazanych powyżej sytuacji.

W świetle obowiązujących przepisów oraz ugruntowanego orzecznictwa, w tym zwłaszcza Uchwały Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11, za towar w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług należy uznawać również udział w prawie własności lub udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości. Wskazane stanowisko znajduje również potwierdzenie w przepisach prawa unijnego, w szczególności w art. 15 ust. 2 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1-118), który to przepis przewiduje szeroką definicję towarów na gruncie VAT.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości stanowi – w świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT – odpłatną dostawę towarów. Odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania udziałem w nieruchomości jak właściciel, traktowane jest więc na gruncie podatku od towarów i usług analogicznie jak sprzedaż rzeczy ruchomych.

Reasumując, należy przyjąć, iż sprzedaż udziału w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach przewidzianych w ustawie o VAT, o ile spełnione są pozostałe ustawowe przesłanki opodatkowania tej czynności. Stanowisko to jest zgodne zarówno z wykładnią krajową, jak i przepisami prawa unijnego w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji dotyczących nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze sprzedażą nieruchomości mającą za przedmiot działki gruntu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalnością gospodarczą jest natomiast wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody i obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ciągłość rozumiana jest jako takie wykorzystywanie składników majątku, które wykazuje cechy powtarzalności lub zachowania okresu trwania tego stanu.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikiem podatku VAT może zostać zasadniczo każda osoba, która wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu, nawet w sposób incydentalny, o ile czynności te mieszczą się w zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Oznacza to, że status podatnika VAT nie jest zastrzeżony wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność w sposób zorganizowany i ciągły, lecz może dotyczyć również osób dokonujących czynności o charakterze okazjonalnym, jeżeli czynności te wykazują cechy działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie ma zatem nie częstotliwość wykonywania czynności, ale ich charakter oraz zgodność z definicją działalności gospodarczej, obejmującą m.in. wykorzystywanie towarów lub usług w sposób powtarzalny bądź jednorazowy, w celach zarobkowych.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie zarówno w przepisach krajowych, jak i w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które konsekwentnie wskazuje, iż o statusie podatnika VAT decyduje spełnienie przesłanek materialnych, a nie formalnych, dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika, że dla objęcia określonej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług jest łącznie spełnienie dwóch przesłanek, tj. czynność:

1)musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

2)jest wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

W świetle powyższych rozważań należy wskazać, iż opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie podlegają czynności dokonywane przez podatników w zakresie rozporządzania składnikami majątku osobistego, które nie zostały nabyte w celu ich dalszej odsprzedaży ani nie były wykorzystywane do wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W konsekwencji, jednorazowa czynność sprzedaży nieruchomości o charakterze okazjonalnym, dotycząca składnika majątku osobistego, nie powinna być traktowana jako zdarzenie realizowane w ramach działalności gospodarczej – nawet w sytuacji, gdy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą i posiada status podatnika VAT z tego tytułu. Kluczowe znaczenie ma tutaj charakter sprzedawanego składnika majątkowego oraz cel jego nabycia i wykorzystywania, a nie sam fakt posiadania statusu przedsiębiorcy.

Podkreślić należy, że jednorazowe, incydentalne nabycie lub zbycie rzeczy (w tym nieruchomości) stanowiących element majątku osobistego nie stanowi wykorzystywania tych rzeczy w sposób ciągły w celach zarobkowych, co stanowi istotę działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza cechuje się bowiem stałością, powtarzalnością, niezależnością oraz profesjonalizmem w prowadzeniu działalności. Brak tych cech w przypadku jednorazowej sprzedaży nieruchomości będącej składnikiem majątku osobistego wyklucza możliwość uznania tej czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej, a tym samym – objęcia jej opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym należy podkreślić, iż zwykłe czynności związane z wykonywaniem prawa własności nieruchomości – takie jak jej posiadanie, utrzymywanie czy też incydentalna sprzedaż – nie mogą same przez się prowadzić do uznania, że podmiot realizuje działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C-181/10.

W celu prawidłowej kwalifikacji danej czynności jako działalności gospodarczej, konieczne jest ustalenie, czy podmiot podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, analogiczne do działań typowych dla profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości. Oznacza to, że dopiero przejawianie aktywności właściwej dla przedsiębiorców działających w tym segmencie rynku – przykładowo, prowadzenie systematycznej działalności polegającej na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości, podejmowanie działań marketingowych, inwestycyjnych czy przygotowawczych – może przesądzać o uznaniu sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu jako działalność gospodarcza.

Natomiast incydentalna sprzedaż nieruchomości stanowiącej składnik majątku osobistego, w sytuacji braku działań charakterystycznych dla profesjonalnych podmiotów z branży, nie powinna być uznawana za działalność gospodarczą i – co do zasady – nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Analogicznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku Składu Siedmiu Sędziów z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, który stwierdził, że:

„1. Przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535 ze zm.) powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód.

2. Ani formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.”

W związku z powyższym Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości co do zakwalifikowania sprzedaży nieruchomości jako podlegającej regulacji ustawy o VAT, a w konsekwencji podleganiu opodatkowaniu podatkiem VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, w ocenie Wnioskodawczyni, przy uwzględnieniu wyłącznie literalnej treści przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości nie będzie miała miejsca w ramach działalności gospodarczej.

Wynika to z faktu, iż nie zostaną spełnione opisane powyżej przesłanki uznania tej czynności za działalność gospodarczą – sprzedaż będzie miała charakter incydentalny, a w jej ramach Wnioskodawczyni dokona rozporządzenia składnikami majątku osobistego.

W związku z powyższym, sprzedaż ta nie powinna skutkować uznaniem Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT w odniesieniu do tej czynności. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, gdyż przedmiotowe nieruchomości stanowią składnik jej majątku osobistego (prywatnego), które nie były i nie są wykorzystywane w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, incydentalna sprzedaż nieruchomości z majątku osobistego nie powinna być kwalifikowana jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niezależnie od faktu prowadzenia przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej.

W tym zakresie analogiczne stanowisko zdaje się wynikać z orzecznictwa sądów i trybunałów, w tym z wyroku TSUE z 4 października 1995 r. sygn. C-291/92, w którym wskazano, że:

„17 A taxable person performing a transaction in a private capacity does not act as a taxable person.

18 A transaction performed by a taxable person in a private capacity is not, therefore, subject to VAT.”

tj.:

„17 Podatnik dokonujący transakcji w ramach działań prywatnych nie działa w charakterze podatnika.

18 Tym samym transakcja dokonana przez podatnika w jego prywatnym zakresie nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.”

W punkcie 24 wyroku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził jednoznacznie, że w sytuacji, gdy podatnik dokonuje zbycia składników swojego majątku, które zdecydował pozostawić w majątku prywatnym, nie działa on w odniesieniu do takiej sprzedaży w charakterze podatnika w rozumieniu właściwych przepisów. Majątkiem prywatnym są przy tym te składniki, które nie stanowią elementu majątku przedsiębiorstwa ani nie są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej.

Analogiczna sytuacja zachodzi w przedmiotowej sprawie, gdyż nieruchomości, których będzie dotyczyć sprzedaż, przez cały okres pozostawania własnością Wnioskodawczyni były wykorzystywane wyłącznie w ramach jej majątku osobistego i nie były związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, iż sprzedaż nieruchomości prywatnych, które w żadnym zakresie nie były związane z działalnością gospodarczą, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (gruntów, ale i udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, iż nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek, istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży działek, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą i z tego tytułu jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od (…) r. Przeważający rodzaj działalności określony jest kodem PKD 41.10.Z – Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Jest Pani właścicielką m.in. działek gruntu położonych w A., o numerach ewidencyjnych: 1/1, 1/2, 1/9, 1/10, 1/11 – nabytych w 2007 r. (tj. 4/9 udziału w działce nr 1) oraz w 2020 r. (5/9 udziału w działce nr 1), a także działek o numerach ewidencyjnych: 2, 3, 4, 5, 6 – uzyskanych w drodze zamiany, dokonanej na podstawie aktu notarialnego z 15 listopada 2024 r. (zamiana z sąsiadem).

Przedmiotowe nieruchomości stanowią Pani majątek osobisty. Nieruchomości te nie stanowiły, nie stanowią oraz nie będą stanowić środków trwałych w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, jak również nie były, nie są ani nie będą wykorzystywane w jakikolwiek sposób na potrzeby tej działalności ani w związku z jej prowadzeniem.

Nabycie nieruchomości gruntowych (działki o numerach ewidencyjnych: 1/1, 1/2, 1/9, 1/10, 1/11) nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Nabycie miało miejsce w 2017 r. w wyniku zawarcia ugody sądowej, dotyczącej nabycia udziału w spadku oraz zniesienia współwłasności. Wówczas nabyła Pani udział w działce nr ewid. 1 w wysokości 4/9, natomiast udział w tej samej działce w wysokości 5/9 nabył Pani mąż, z którym pozostaje Pani w ustroju rozdzielności majątkowej. Udział należący do męża został przez Panią nabyty do majątku osobistego w 2020 r.

Przedmiotowe nieruchomości zostały objęte uchwałą Rady Miejskiej w (...) z w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „(...)” zgodnie z którą działki są objęte symbolami:

1) (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz

2) (...) – droga publiczna klasy lokalnej – istniejący ciąg ulic (...).

23 listopada 2023 r. Burmistrz (...) wydał postanowienie, w którym pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości należących do Pani (dz. nr ewid. 1) oraz dwóch innych podmiotów (dz. nr ewid. 7, 8 oraz 9). Postanowienie zostało jednak wydane z zastrzeżeniem, że Pani oraz dwa pozostałe podmioty (spółka z o.o. i osoba fizyczna) dokonają zamiany wzajemnych praw do poszczególnych, nowo wydzielonych działek.

Zgodnie z Pani wiedzą, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z inicjatywy Gminy. Sposób podziału działki nr ewid. 1 został Pani narzucony odgórnie, gdyż działania te były efektem inicjatywy Gminy i wynikały z obowiązków nałożonych przez organ ewidencyjny zatwierdzający podział nieruchomości i sposób zamiany. Decyzja dotycząca podziału i zamiany nieruchomości została podjęta przez Panią oraz sąsiada, jednakże sposób podziału i połączenia został narzucony przez organ ewidencyjny.

Planowała Pani wziąć kredyt na opłacenie całodobowej opieki i leczenia dla chorej osoby z rodziny. Uzyskanie lepszego kształtu działki miało dać możliwość zabezpieczenia kredytu tą nieruchomością. Pierwotny kształt działki uniemożliwiał Bankom traktowanie nieruchomości jako towaru na zabezpieczenie.

Działka nr 1 przed jej podziałem nie była wykorzystywana przez Panią. Jest to nieruchomość leżąca odłogiem. Inne nieruchomości wykorzystywane do celów osobistych nie były przedmiotem sprzedaży lub zamiany.

W wyniku przeprowadzonych podziałów, m.in.

• działka nr 9 została podzielona na działki od nr 9/2 do nr 9/16,
• działka nr 1 została podzielona na działki od nr 1/1 do nr 1/12.

Przy czym w Postanowieniu zastrzeżono m.in., że:

• projektowane działki 2 i nr 1/1 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,
• projektowane działki 3 i nr 1/2 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,
• projektowane działki 4 i nr 1/9 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,
• projektowane działki 5 i nr 1/10 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość,
• projektowane działki 6 i nr 1/11 będą docelowo stanowiły jedną nieruchomość.

25 stycznia 2024 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy zamiany nieruchomości stanowiących działki gruntu nr 1/1, 1/2, 1/9, 1/10 oraz 1/11. Do zamiany nieruchomości doszło na podstawie aktu notarialnego z 15 listopada 2024 r., w wyniku czego otrzymała Pani działki gruntu o numerach: 2, 3, 4, 5, 6.

Otrzymała Pani ofertę kupna ww. wskazanych nieruchomości (tj. działek nr 2, 3, 4, 5, 6), przy czym ww. działki będą każdorazowo zbywane łącznie na rzecz tego samego nabywcy, zgodnie z warunkami określonymi w Postanowieniu. Nabywca zgłosił się do Pani z propozycją zakupu za pośrednictwem sąsiada – nie był poszukiwany przez Panią.

Wszystkie wskazane we wniosku nieruchomości (działki nr 2, 3, 4, 5, 6) nie były i nie są w żaden sposób wykorzystywane przez Panią – są to nieruchomość leżące odłogiem. Obecnie nie ma Pani w zamierzeniach zmiany takiego sposobu korzystania z nieruchomości. Wszystkie wskazane działki od momentu nabycia do momentu zbycia nie były/nie są/nie będą udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W odniesieniu do żadnej z wyżej wymienionych nieruchomości nie udzieliła Pani żadnemu podmiotowi jakiejkolwiek zgody na dysponowanie nimi na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane. Nie wyraziła również zgody na składanie stosownych oświadczeń przed jakimikolwiek podmiotami ani na dokonywanie czynności faktycznych czy prawnych mających na celu uzyskanie przez jakikolwiek podmiot pozwolenia na budowę na przedmiotowych działkach bądź uzyskanie warunków zabudowy.

Nie udzieliła Pani podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania Jej przed jakimikolwiek podmiotami świadczącymi usługi w zakresie przygotowania projektów oraz dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działkach jakiejkolwiek budowy, rozbudowy lub rozbiórki, a także do uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń wymaganych do przygotowania oraz realizacji inwestycji w zakresie budowy, przebudowy czy rozbiórki na działce. Nie udzieli też Pani nabywcy/nabywcom bądź innym podmiotom pełnomocnictwa czy innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w zw. z transakcją/transkacjami zbycia ww. działek. Nie upoważniła Pani również żadnego podmiotu do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów, jak również do dokonywania jakichkolwiek czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do ustalenia warunków doprowadzenia do działki wszelkiego rodzaju mediów. Nie udzieliła Pani także upoważnień do odbioru i kwitowania wszelkiej korespondencji, dokumentów i przesyłek dotyczących nieruchomości, do regulowania zobowiązań pieniężnych powstałych w związku z nieruchomością, ani do występowania i reprezentowania Pani przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej, jak również do występowania o wydanie, odbiór i kwitowanie wszelkich dokumentów związanych z działkami.

Nie zostały również podjęte żadne działania mające na celu uzbrojenie terenu ani czynności o charakterze marketingowym –nie angażowała Pani żadnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, jak również nie podejmowała żadnych działań reklamowych mających na celu pozyskanie nabywców, nie zamieszczała ogłoszeń dotyczących zamiaru sprzedaży działek.

Nie poczyniła, nie czyni i nie poczyni Pani jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości będących przedmiotem wniosku, np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp., lub nie podejmie jakichkolwiek innych działań.

Pani wątpliwości dotyczą tego, czy przyszła sprzedaż nieruchomości – tj. działek nr 2, 3, 4, 5, 6 - w ramach jednej transakcji lub w ramach więcej niż jednej transakcji, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. 

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do planowanej sprzedaży ww. działek będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług, w zakresie ww. czynności.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży opisanych działek nr 2, 3, 4, 5, 6 w sensie prawnym brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na Pani aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Podejmowane przez Panią działania – w odniesieniu do działek nr 2, 3, 4, 5, 6 - nie świadczą o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Nieruchomości te nie stanowią oraz nie będą stanowić środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej, nie były też udostępniane podmiotom trzecim, w tym na podstawie umów najmu, dzierżawy ani na jakiejkolwiek innej podstawie. Nieruchomości te nie były i nie są przez Panią w żaden sposób wykorzystywane, są to nieruchomości leżące odłogiem. Nie podejmowała Pani czynności o charakterze marketingowym, nie angażowała żadnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, nie podejmowała żadnych działań reklamowych mających na celu pozyskanie nabywców ww. działek – nabywca sam zgłosił się do Pani z propozycją zakupu. Nie poczyniła, nie czyni i nie poczyni Pani jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży, np. poprzez wydzielenie drogi dojazdowej, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej, itp.

Wskazała też Pani, że w odniesieniu do żadnej z ww. nieruchomości nie udzieliła Pani żadnemu podmiotowi jakiejkolwiek zgody na dysponowanie nimi na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane, nie wyraziła również zgody na składanie stosownych oświadczeń przed jakimikolwiek podmiotami ani na dokonywanie czynności faktycznych czy prawnych mających na celu uzyskanie przez jakikolwiek podmiot pozwolenia na budowę na przedmiotowych działkach bądź uzyskanie warunków zabudowy. Nie udzieliła Pani podmiotom trzecim żadnych pełnomocnictw do reprezentowania Jej przed jakimikolwiek podmiotami świadczącymi usługi w zakresie przygotowania projektów oraz dokumentów niezbędnych do prowadzenia na działkach jakiejkolwiek budowy, rozbudowy lub rozbiórki, a także do uzyskiwania wszelkich dokumentów, uzgodnień i pozwoleń wymaganych do przygotowania oraz realizacji inwestycji w zakresie budowy, przebudowy czy rozbiórki na działce. Nie udzieli też Pani nabywcy/nabywcom bądź innym podmiotom pełnomocnictwa czy innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w zw. z transakcją/transakcjami zbycia ww. działek. Nie upoważniła Pani również żadnego podmiotu do uzyskania pozwolenia na budowę lub warunków zabudowy, występowania o wydanie warunków i innych dokumentów, ustalania treści warunków przyłączenia mediów, jak również do dokonywania jakichkolwiek czynności faktycznych i prawnych niezbędnych do ustalenia warunków doprowadzenia do działki wszelkiego rodzaju mediów. Nie udzieliła Pani także upoważnień do odbioru i kwitowania wszelkiej korespondencji, dokumentów i przesyłek dotyczących nieruchomości, do regulowania zobowiązań pieniężnych powstałych w związku z nieruchomością, ani do występowania i reprezentowania Pani przed osobami prawnymi, fizycznymi i innymi podmiotami, urzędami administracji rządowej i samorządowej, jak również do występowania o wydanie, odbiór i kwitowanie wszelkich dokumentów związanych z działkami.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 2, 3, 4, 5, 6 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które w odniesieniu do ww. nieruchomości świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Dokonując sprzedaży ww. działek, niezależnie czy w ramach jednej transakcji na rzecz jednego nabywcy czy w ramach więcej niż jednej transakcji na rzecz jednego lub wielu nabywców, będzie więc Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 cyt. ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C‑180/10, C-181/10.

Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W związku z tym, że należna wpłata od niniejszego wniosku wynosi 80,00 zł, kwota 80,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona, zgodnie z Pani dyspozycją, przelewem na wskazany we wniosku numer rachunku bankowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.