Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania - pismami z 13 sierpnia 2025 r. i 5 września 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem niewielkiej działki budowlanej (<600m²), na której wraz z żoną rozpoczął budowę domu jednorodzinnego w 2024 r., nieruchomość należała wówczas do majątku wspólnego małżonków.

Działka została nabyta od osób fizycznych w 2022 r. W 2025 r. rozpoczęło się postępowanie rozwodowe, w toku którego strony dokonują podziału majątku. Na podstawie porozumienia, Wnioskodawcy przypadnie opisana wyżej nieruchomość wraz z rozpoczętą budową. Dom, w którym dotychczas zamieszkiwał Wnioskodawca, zostanie przekazany byłej żonie, w związku z czym Wnioskodawca nie posiada obecnie własnego domu.

Ze względu na brak środków finansowych pozwalających na zakończenie budowy, wykończenie i wyposażenie budynku, Wnioskodawca planuje wyodrębnić w budowanym budynku dwa samodzielne lokale mieszkalne. Jeden z tych lokali zamierza sprzedać, a uzyskane środki przeznaczyć na dokończenie budowy, wykończenie oraz wyposażenie drugiego lokalu, w którym planuje zamieszkać. Nieruchomość ta znajduje się wyłącznie w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Źródłem dochodu Wnioskodawcy jest umowa o pracę oraz wynagrodzenie za pełnienie funkcji członka zarządu na podstawie powołania w spółce prawa handlowego. Wnioskodawca nie prowadzi działalności z zakresu budowy i sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w uzupełnieniach wskazał, że działkę zakupił wspólnie z żoną na zasadzie wspólnoty majątkowej od osób prywatnych w formie umowy notarialnej zakupu nieruchomości. Od momentu zakupu działka była wykorzystywana wyłącznie do budowy domu jednorodzinnego, pozwolenie na budowę było wydane na Wnioskodawcę.

Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała działki, nie była stroną pozwolenia na budowę. Wydatki/nakłady na wybudowanie nieruchomości nie były/nie będą ponoszone w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy lub Jego żony.

Budowa nie została zakończona, lokale nie zostały wyodrębnione, w związku z tym nie została dokonana żadna sprzedaż lokalu.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielać pełnomocnictw żadnym osobom, w tym również potencjalnym Kupującym.

Nie poszukuje nabywców na planowany do wyodrębnienia lokal, nie podejmuje i nie podejmował żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, a zwłaszcza wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, czy mające na celu dokonanie sprzedaży działek.

Nie zawierał z potencjalnym nabywcą umowy o dokończenie budowy lokalu, a po realizacji nie przeniesie prawa własności.

Proces zakończenia budowy, znalezienie nabywcy oraz obsługę transakcji sprzedaży będzie przeprowadzał Wnioskodawca sam, jako osoba prywatna.

W okresie 5 lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży żadnych nieruchomości. Wnioskodawca nie planuje dokonywać tego typu transakcji oraz nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Nabycie działki było opodatkowane podatkiem VAT. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Od wydatków/nakładów na wybudowanie nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał i nie zamierza dokonywać odliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca nie zna potencjalnego nabywcy.

Od początku inwestycja dotyczyła budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wydzielonymi dwoma lokalami mieszkalnymi (tj. dwulokalowego). Wynika to zarówno z wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i z zatwierdzonego projektu budowlanego. Prawo budowlane przewiduje możliwość wydzielenia jednego lub dwóch lokali w ramach budynku mieszkalnego jednorodzinnego i z takiej opcji skorzystano w tym przypadku.

Budowa domu dwulokalowego miała na celu wyłącznie zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Od początku zamierzano przeznaczyć cały budynek na cele prywatne - jako dom dla rodziny, z możliwością wykorzystania drugiego lokalu jako niezależnego lokum dla gości bądź czasowo przebywających rodziców, którzy mieli pomagać w opiece nad dziećmi. Na etapie podejmowania decyzji o budowie ani w trakcie prowadzenia prac budowlanych nie planowano sprzedaży żadnego z lokali.

Pozwolenie na budowę oraz projekt od początku dotyczyły budynku z dwoma lokalami mieszkalnymi. Nie następowały żadne zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę ani zmiany projektu budowlanego. Zmiana planów dotyczących przeznaczenia nieruchomości wynika wyłącznie z przyczyn osobistych - tj. rozwodu i braku możliwości wspólnego zamieszkiwania. W konsekwencji dotychczasowe założenia rodzinne i mieszkaniowe nie zostaną zrealizowane. Docelowe plany co do dalszego przeznaczenia nieruchomości wynikają z nowej sytuacji życiowej.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy opisana wyżej sprzedaż lokalu mieszkalnego mieści się w pojęciu zarządu majątkiem prywatnym, w związku z tym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

W ocenie Wnioskodawcy planowana sprzedaż jednego lokalu w domu jednorodzinnym nie podlega podatkowi od towarów i usług, nie mieści się bowiem w zakresie objętym definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2014 r. o podatku od towarów i usług (dalej u.p.t.u.).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.p.t.u. podatnikami VAT są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, zdefiniowaną w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych - art. 15 ust. 2 ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest więc spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - czynność jest ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług (działa w takim charakterze).

W związku z tym, w celu ustalenia, czy - w odniesieniu do konkretnej transakcji - podmiot działa (w charakterze podatnika VAT) należy zawsze rozpatrywać tę kwestię na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych, jakie zachodzą w danej sprawie. Należy bowiem każdorazowo ustalić, czy - w danej transakcji - podmiot działa w warunkach charakterystycznych dla działalności producentów, handlowców lub usługodawców.

W orzecznictwie zarówno TSUE, jak i sądów administracyjnych w sprawach dotyczących ustalenia granicy między „zwykłym zarządem majątkiem prywatnym”, a działalnością gospodarczą podkreśla się, że podatnik może podjąć decyzję o nadaniu składnikom majątku prywatnego charakteru towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W takiej jednak sytuacji to sam podatnik decyduje o tym, czy składnik majątku prywatnego zostaje włączony do działalności gospodarczej.

Pojęcie majątku prywatnego nie zostało zdefiniowane przepisami prawa, natomiast na podstawie orzecznictwa można ustalić, co mieści się w zakresie zwykłego wykonywana prawa własności.

W tym kontekście można wskazać orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE (sprawa C-291/92 - Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem VAT, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. TSUE wskazał w nim, że majątek prywatny to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a osoba ta musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania tej nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W takim przypadku rozróżnienie między częścią przeznaczoną na potrzeby działalności gospodarczej podatnika a częścią używaną do celów prywatnych musi opierać się na sposobie wykorzystywania tego składnika majątku. Jeżeli podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości:

• nigdy jej nie wykorzystywał w jakichkolwiek czynnościach definiujących działalność gospodarczą ani nie miał takiego zamiaru,
• wykorzystywał te nieruchomość wyłącznie dla celów osobistych - własnych oraz najbliższej swojej rodziny - to taka nieruchomość stanowi jego majątek prywatny.

Podobna argumentacja została zaprezentowana np. w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., (sprawa C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), gdzie Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Przykładem takiego prywatnego wykorzystania nieruchomości jest sytuacja opisana we wniosku. Ponadto, Wnioskodawca nie będzie występować o odliczenie podatku naliczonego, ponieważ stoi on na stanowisku, że będzie to budowa prowadzona wyłącznie na prywatne potrzeby i prawo do rozliczenia podatku naliczonego mu nie przysługuje.

Warto zwrócić uwagę na treść interpretacji z 2 czerwca 2023 r., nr 0113-KDIPT1-1.4012.258.2023.4.MGO, gdzie przywołano wyroki TSUE, w którym Trybunał wskazywał, jaka przesłanka definiuje majątek prywatny. Wskazano w niej, że: „Zasadne jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie (majątku prywatnego) nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem (majątek prywatny) to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.(...)”.

Jak wykazano wyżej, jedynym powodem planowanej sprzedaży jednego z lokali mieszkalnych jest sytuacja życiowa i rodzinna Wnioskodawcy, wynikająca z postępowania rozwodowego i przeprowadzonego w jego ramach podziału majątku. W jego wyniku Wnioskodawca został pozbawiony dotychczasowego miejsca zamieszkania (dom przypadł byłej małżonce), co zmusiło go do pilnego zorganizowania nowego miejsca do życia. Planowane wydzielenie i sprzedaż jednego z lokali w budowanym przez Wnioskodawcę budynku stanowi wyłącznie formę finansowania wykończenia i wyposażenia drugiego lokalu, w którym Wnioskodawca planuje zamieszkać. Działanie to nie ma charakteru zarobkowego - jest jedynie konsekwencją konieczności zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej.

Działania planowane przez Wnioskodawcę nie mają charakteru profesjonalnego, zorganizowanego ani powtarzalnego. Nie są one również nastawione na osiągnięcie zysku, lecz stanowią element zarządzania majątkiem prywatnym w związku z koniecznością zabezpieczenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość, której dotyczy sprzedaż, została nabyta do majątku prywatnego i nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie dokonywał i nie planuje odliczeń VAT, nie prowadził i nie zamierza prowadzić działań promocyjnych ani sprzedażowych, nie oferował i nie planuje oferować lokalu publicznie ani nie podejmował żadnych czynności, które świadczyłyby o aktywności typowej dla podatnika VAT.

Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i wynika wyłącznie z sytuacji osobistej Wnioskodawcy - w szczególności z konieczności sfinansowania wykończenia drugiego lokalu, który ma służyć zaspokojeniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Tego rodzaju działania, podejmowane jednorazowo, w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie spełniają przesłanek działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i nie powinny skutkować uznaniem Wnioskodawcy za podatnika tego podatku w odniesieniu do przedmiotowej czynności.

W świetle powyższego - odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, stanowiska judykatury oraz praktyki interpretacyjnej - należy stwierdzić, że w sytuacji opisanej we wniosku brak jest podstaw do uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości niezabudowanej czy zabudowanej dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając lokal mieszkalny działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokalu mieszkalnego istotne jest, czy w celu dokonania jego sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja.

Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że:

• jest Pan właścicielem działki budowlanej, na której wraz z żoną rozpoczął Pan budowę domu jednorodzinnego, w 2025 r. rozpoczęło się postępowanie rozwodowe, w toku którego strony dokonują podziału majątku i na podstawie porozumienia przypadnie Panu działka wraz z rozpoczętą budową,
• działkę zakupił Pan wspólnie z żoną na zasadzie wspólnoty majątkowej od osób prywatnych w formie umowy notarialnej zakupu nieruchomości, nieruchomość znajduje się wyłącznie w Pana majątku prywatnym,
• nabycie działki było opodatkowane podatkiem VAT, ale nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości,
• od momentu zakupu działka była wykorzystywana wyłącznie do budowy domu jednorodzinnego i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej zarówno Pana, jak i Pana żony,
• ze względu na brak środków finansowych na zakończenie budowy, wykończenie i wyposażenie budynku, planuje Pan wyodrębnić w budowanym budynku dwa samodzielne lokale mieszkalne, żeby jeden z nich sprzedać, a uzyskane środki przeznaczyć na dokończenie budowy, wykończenie oraz wyposażenie drugiego lokalu, w którym planuje Pan zamieszkać,
• nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości, nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług,
• wydatki/nakłady na wybudowanie domu nie były/nie będą ponoszone w ramach działalności gospodarczej Pana lub Pana żony i od tych wydatków/nakładów nie dokonywał i nie zamierza Pan dokonywać odliczenia podatku VAT,
• budowa nie została jeszcze zakończona, a lokale nie zostały wyodrębnione, w związku z tym nie została dokonana żadna sprzedaż lokalu,
• nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictw żadnym osobom, w tym również potencjalnym kupującym,
• nie poszukuje Pan nabywców na planowany do wyodrębnienia lokal, nie podejmuje i nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, a zwłaszcza wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, czy mające na celu dokonanie sprzedaży działki,
• nie zawierał Pan z potencjalnym nabywcą umowy o dokończenie budowy lokalu, a po realizacji nie przeniesie Pan prawa własności,
• proces zakończenia budowy, znalezienie nabywcy oraz obsługę transakcji sprzedaży będzie przeprowadzał Pan sam jako osoba prywatna,
• w okresie 5 lat poprzedzających planowaną sprzedaż nieruchomości nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości i nie planuje Pan dokonywać tego typu transakcji oraz nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego mieści się w pojęciu zarządu majątkiem prywatnym i w związku z tym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do Pana wątpliwości, w opisanej sytuacji w pierwszej kolejności należy ustalić, czy z tytułu planowanej sprzedaży będzie Pan działał jako podatnik podatku VAT, a to z kolei wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym lokalu mieszkalnego) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedawanego lokalu.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa opisanego lokalu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży lokalu nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wynika z opisu sprawy inwestycja budowlana od samego początku dotyczyła budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wydzielonymi dwoma lokalami mieszkalnymi, tj. dwulokalowego. Wynika to z wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i z zatwierdzonego projektu budowlanego. Budowa domu dwulokalowego miała na celu wyłącznie zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, gdyż od samego początku było Pana zamiarem przeznaczenia całego budynku na cele prywatne - jako dom dla rodziny, z możliwością wykorzystania drugiego lokalu jako niezależnego lokum np. dla gości. Jednakże zmiana sytuacji rodzinnej (rozwód) i życiowej spowodowała, że jeden lokal musi Pan przeznaczyć dla siebie do zamieszkania, ale w celu dokończenia budowy, wykończenia oraz wyposażenia tego lokalu, drugi musi Pan sprzedać. Na etapie podejmowania decyzji o budowie domu oraz w trakcie prowadzenia prac budowlanych w ogóle nie była planowana sprzedaż żadnego z lokali. Ponadto, wskazał Pan, że od momentu zakupu działka była wykorzystywana wyłącznie do budowy domu jednorodzinnego i nie była wykorzystywana w żadnej działalności gospodarczej zarówno Pana, jak i Pana żony. Proces zakończenia budowy, znalezienie nabywcy oraz obsługę transakcji sprzedaży będzie przeprowadzał Pan sam jako osoba prywatna. Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictw żadnym osobom, w tym również potencjalnym kupującym, nie poszukuje Pan nabywców na planowany do wyodrębnienia lokal, nie podejmuje i nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami, a zwłaszcza wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia i nie zawierał Pan z potencjalnym nabywcą umowy o dokończenie budowy lokalu. Nie dokonywał Pan nigdy wcześniej sprzedaży nieruchomości i nie planuje Pan dokonywać tego typu transakcji, gdyż nie posiada Pan innych nieruchomości, które mógłby Pan sprzedać.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży lokalu mieszkalnego nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. nieruchomości wypełni w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowuje się Pan w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży lokalu mieszkalnego po jego wyodrębnieniu będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży lokalu, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku planowana sprzedaż oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, dokonana przez Pana w przyszłości sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.