Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług dotyczący możliwości korzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży zabudowanej nieruchomości, stanowiącej majątek wspólny małżeński. Uzupełnił go Pan pismem z 27 marca 2025 r. (data wpływu 5 września 2025 r.), pismem z 5 września 2025 r. (data wpływu 5 września 2025 r.), pismem z 5 września 2025 r. (data wpływu 5 września 2025 r.) oraz pismem nadanym 4 września 2025 r. (data wpływu 8 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(ostatecznie sformułowany i doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest właścicielem na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości o numerze 1 o obszarze (…) ha położonej w miejscowości (…) przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę KW nr (…).

Prawo własności nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Wnioskodawca nabył pierwotnie wraz z żoną na podstawie umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania oraz budynków stanowiących odrębny przedmiot prawa własności oświadczenia o ustanowieniu hipotek zwartej 22 listopada 2010 r. rep. (…).

A.A. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (…) z siedzibą w (…) (adres: (…)) co potwierdza okazany wydruk z serwisu internetowego Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej, wygenerowany (...).

Wnioskodawca A.A. jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej ma nadany numer identyfikacji podatkowej NIP: (…) oraz numer identyfikacji REGON (…).

Z nieruchomości numer 1 zostanie wydzielona działka o pow. (…) ha, będąca przedmiotem sprzedaży. W rejestrze gruntów prowadzonym przez (…) nieruchomość położona w województwie (…), powiecie (…), jednostce ewidencyjnej (…), obrębie (…), stanowiąca działkę ewidencyjną numer 1 ((…)) o obszarze (…) m², oznaczona jest jako inne tereny zabudowane ((…)).

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego.

Dla nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w rozumieniu ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2003 r. nr 80 poz. 717 ze zm.) przeznaczająca grunt do zalesienia w całości lub w części.

Na nieruchomości nie ma gruntów pokrytych wodami powierzchniowymi oraz gruntów pokrytych wodami znajdującymi się w zagłębieniach powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami w rozumieniu art. 16 pkt 16 w zw. z art. 20 i art. 21 oraz art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1566 ze zm.).

Nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. j. Dz. U. z 2004 r. nr 92 poz. 880 ze zm.).

Na nieruchomości nie ma nie ma gruntów, których granice są sporne.

Działka 1 jest zabudowana:

a)murowanym budynkiem biurowym, o powierzchni zabudowy (…) m² ((…)), identyfikator budynku (…);

b)murowanym budynkiem magazynowym, o powierzchni zabudowy (…) m² ((…)), identyfikator budynku (…);

c)murowanym budynkiem magazynowym, o powierzchni zabudowy (…) m² ((…)), identyfikator budynku (…);

d)murowanym budynkiem magazynowym, o powierzchni zabudowy (…) m² ((…)), identyfikator budynku (…).

Budynki są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej jako budynek biurowy oraz budynki magazynowe.

Nieruchomość nie jest gruntem zabudowanym na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. (t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.), gdyż nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym (jednorodzinnym lub wielorodzinnym), a w konsekwencji nie ma do niego zastosowania powołana ustawa.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, nie znajduje się w faktycznym władaniu osób trzecich bez tytułu prawnego, jest w ich samoistnym współposiadaniu i nie znajduje się w posiadaniu zależnym i dzierżeniu.

Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia - za wyjątkiem:

a)umowy najmu zawartej trzydziestego pierwszego marca dwa tysiące dwudziestego roku (31-03-2020 r.) pomiędzy Sprzedającym A.A. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej szczegółowo opisanej w § 1 ust. 2 pkt 4 i pkt 5 powyżej a Spółką pod firmą (…) z siedzibą w (…) ((…)) na czas nieokreślony;

b)umowy najmu zawartej jedenastego stycznia dwa tysiące dwudziestego pierwszego roku (11-01-2021 r.) pomiędzy Sprzedającym A.A. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej szczegółowo opisanej w § 1 ust. 2 pkt 4 i pkt 5 powyżej a Spółką pod firmą (…) z siedzibą w (…) ((…)) na czas nieokreślony.

Nieruchomość była w okresie 5 (pięciu) lat i obecnie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej - za wyjątkiem działalności rolniczej.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.), jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2004 r. nr 54 poz. 535 ze zm.).

Wnioskodawca zamierza sprzedać Spółce, prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości (…), o obszarze (…) ha wydzielonej z działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę KW nr (…).

Co ważne, Wnioskodawca wraz z małżonką oddali w dzierżawę działkę gruntu, wydzieloną z nieruchomości numer 1 o powierzchni (…) ha, Spółce mającej dokonać jej zakupu pod działalność gospodarczą (Umowa dzierżawy nr (…) z 20 marca 2023r.). Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającym określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Ponadto, Kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Kupująca Spółka planuje na powstałej działce wybudować obiekt usługowo-handlowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

W akcie notarialnym nr (…) z 22 marca 2023 r. - umowa przedwstępna, Kupująca Nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej działce. To jest Spółka zobowiązuje się do:

1)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki, czyli zabudowy jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

2)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m², w tym salą sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,

3)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków i budowli posadowionych na nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze (…) m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości nr 1,

4)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzaniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

5)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6)uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

7)niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

8)potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

9)dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości, zgodnie z koncepcją Spółki oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej,

10)uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o podziale działki numer 1, celem wydzielenia działki o powierzchni (…) m²,

11)wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału nieruchomości - opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej,

12)uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego,

13)uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

14)uzyskania promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać Spółce nieruchomość wydzieloną z działki numer 1 o powierzchni (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.w stosunku do ww. nieruchomości, Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w internecie, prasie, radiu;

2.powyższa nieruchomość była i obecnie jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, poza wykorzystaniem jej w działalności rolniczej;

3.działka nr 1 jest zabudowana;

4.Wnioskodawca, wraz ze współmałżonką, obecnie dzierżawi działkę, wydzieloną z nieruchomości numer 1, Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń;

5.Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług;

6.w stosunku do działki 1, w całym okresie jej posiadania, Wnioskodawca nie dokonywał jakichkolwiek czynności, które miały na celu podniesienie jej wartości typu: uzbrojenie, doprowadzenie mediów, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych;

7.w stosunku do budynku i budowli doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcia użytkowania na własne potrzeby i minął okres co najmniej 2 lat;

8.w ostatnich 2 latach przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynku i budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku i budowli posadowionym na działce nr 1;

9.Kupująca Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku i usług.

Wnioskodawca wraz ze współmałżonką oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia oraz sieci do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Sprzedający oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość, będącą przedmiotem niniejszej umowy, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

Ponadto, jak to już podkreślano, wydzielona działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży jest współwłasnością.

Wniosek dla małżonki zostanie złożony w tym samym dniu, co przedmiotowy wniosek. Czyli wszyscy właściciele złożą wniosek.

Wnioskodawca doprecyzował, że działka zabudowana jest 1 budynkiem biurowym i 3 budynkami magazynowymi.

Przedmiotem sprzedaży jest wydzielona działka o powierzchni (…) m², która powstanie z działki nr 1.

Na moment ostatecznej sprzedaży, działka o powierzchni (…) ha, wydzielona z nieruchomości numer 1, będzie zabudowana wszystkimi wymienionymi wyżej budynkami.

Nabycie działki nr 1 wraz ze wszystkimi znajdującymi się na niej budynkami nie było dokumentowane fakturą - brak podatku. Z tytułu nabycia/wybudowania budynków znajdujących się na działce nr 1 Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Prace rozbiórkowe, które są warunkiem umowy przedwstępnej, dotyczą wszystkich obiektów budowlanych znajdujących się na tej działce o obszarze (…) m², która zostanie wydzielona z działki nr 1.

Poszczególne budynki (posadowione na ww. działce) nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w całym okresie posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W stosunku do budynków znajdujących się na działce o obszarze (…) m², która zostanie wydzielona z działki nr 1, doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi i od tego czasu minął okres ponad dwóch lat.

W stosunku do wszystkich budynków znajdujących się na działce o obszarze (…) m², wydzielonej z działki nr 1, Wnioskodawca nie ponosił nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej danego budynku.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż prawa własności zabudowanej nieruchomości wydzielonej z działki o numerze 1 o powierzchni około (…) ha, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług.

Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy wyjaśnić problematykę współwłasności.

Problematyka ta została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego).

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy - Kodeks cywilny).

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

Tym samym, oboje małżonkowie muszą dokonać sprzedaży nieruchomości.

Tym samym, Wnioskodawca dokonuje sprzedaży działki.

Działka wydzielona z nieruchomości numer 1 będąca przedmiotem umowy jest zabudowana trzema budynkami magazynowymi oraz budynkiem biurowym. Posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na przedmiotowej działce doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat.

Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia.

Ponadto, w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajdują się przedmiotowe budynki również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów, co sprzedaż budynków.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może On korzystać ze zwolnienia z opodatkowania działki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również nieruchomości stanowiącej współwłasność, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej dostawy lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT i prowadzi Pan działalność gospodarczą pod nazwą (…). Jest Pan właścicielem na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości o numerze 1 o obszarze (…) ha. Działka 1 jest zabudowana:

a)murowanym budynkiem biurowym, o powierzchni zabudowy (…) m²;

b)murowanym budynkiem magazynowym, o powierzchni zabudowy (…) m²;

c)murowanym budynkiem magazynowym, o powierzchni zabudowy (…) m²;

d)murowanym budynkiem magazynowym, o powierzchni zabudowy (…) m².

Zamierza Pan sprzedać Spółce zabudowaną działkę o pow. (…) ha, która zostanie wydzielona z nieruchomości nr 1, pod działalność gospodarczą. Kupująca Spółka, jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i planuje na powstałej działce wybudować obiekt usługowo-handlowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych.

Jednym z warunków zawartej ze Spółką 22 marca 2023 r. umowy przedwstępnej sprzedaży jest uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze (…) m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości nr 1. Jednak wskazał Pan, że na moment ostatecznej sprzedaży wydzielona z działki nr 1 działka o powierzchni (…) ha będzie zabudowana wszystkimi wymienionymi wyżej budynkami. Budynki te są wykorzystywane przez Pana na cele prowadzonej działalności gospodarczej jako 1 budynek biurowy oraz 3 budynki magazynowe. Powyższa Nieruchomość była i obecnie jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, poza wykorzystaniem jej w działalności rolniczej.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości wydzielonej z działki o numerze 1, o powierzchni ok. (…) ha, stanowiąca majątek wspólny małżeński, jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Planowana przez Pana sprzedaż ww. zabudowanej nieruchomości wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Budynek biurowy i budynki magazynowe posadowione na działce o powierzchni ok. (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1, były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, opodatkowanej podatkiem VAT. W konsekwencji, dostawa tej zabudowanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc szeroko rozumiane pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Przykładowo, pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma miejsce zarówno w sytuacji, gdy po wybudowaniu budynku oddany zostanie on w najem, jak też w przypadku, gdy będzie on wykorzystywany na potrzeby własnej działalności gospodarczej – w obu przypadkach dojdzie do korzystania z budynku.

Zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Dodatkowo, w art. 43 ust. 11 ustawy wskazano, że:

Ustawodawca daje więc podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jeśli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, wtedy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W odniesieniu do dostawy ww. budynków (biurowego i magazynowych) może więc wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od podatku VAT. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego budynku.

W pierwszej kolejności należy ustalić czy w tej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym celu należy rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do budynków miało miejsce pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą danego obiektu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym dostawa budynku biurowego i trzech budynków magazynowych nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim.

Z opisu sprawy wynika, że w stosunku do budynków znajdujących się na działce o obszarze (…) m², (która zostanie wydzielona z działki nr 1) doszło do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi i od tego czasu minął okres ponad dwóch lat (nabycie nieruchomości nastąpiło w 2010 r.). W stosunku do wszystkich ww. budynków nie ponosił Pan nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej danego obiektu, w ostatnich dwóch latach przed planowaną sprzedażą. Zatem do pierwszego zasiedlenia tych budynków, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, już doszło a pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Stwierdzić więc należy, że sprzedaż ww. budynków, posadowionych się na działce o powierzchni ok. (…) m², która zostanie wydzielona z działki nr 1, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostały spełnione warunki określone w tym przepisie.

Tym samym, skoro w tym przypadku do dostawy ww. budynków będzie miało zastosowanie zwolnienie wskazane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień dla tej czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tej sytuacji, ponieważ dostawa budynku biurowego i trzech budynków magazynowych będzie korzystała ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to zwolnieniem tym – w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy – objęta będzie również dostawa gruntu, na którym posadowione są te obiekty, czyli dostawa działki o powierzchni ok. (…) ha, która zostanie wydzielona z działki nr 1.

Podsumowując, planowana przez Pana sprzedaż ww. zabudowanej działki o powierzchni (…) ha będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednocześnie w tym przypadku, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, Strony transakcji będą mogły opodatkować podatkiem VAT, według właściwej stawki, sprzedaż ww. działki zabudowanej.

Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pana, nie ma natomiast zastosowania do Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.