Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży działek oraz prawa do odliczenia podatku naliczonego przez Spółkę w związku z tą transakcją. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 września 2025 r. (wpływ 4 września 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…).

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

(…).

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Wnioskodawca) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, obecnie Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Przedmiotem wniosku jest sprzedaż części nieruchomości położonej w (…) stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 1, o obszarze (…) ha. Wnioskodawca nabył rzeczoną nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego po swoim ojcu na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu z 9 marca 1998 r.

Działka zabudowana jest obecnie budynkiem mieszkalnym, murowanym, parterowym, o powierzchni zabudowy 59 m² oraz dwoma budynkami gospodarczymi o powierzchni zabudowy 29 m² i 74 m².

Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka ta według rodzaju użytków w ewidencji gruntów stanowi: grunty orne oznaczone symbolem RIVb ((…) ha), grunty orne oznaczone symbolem RV ((…) ha) i tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B ((…) ha).

Działka nr 1 jako całość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kupujący planuje nabyć część działki nr 1, a mianowicie:

a)działkę nr 1/3 o powierzchni (…) m²,

b)działkę nr 1/2 o powierzchni (…) m²

– które powstaną w wyniku podziału działki nr 1.

Pozostała część działki (nr 1/1) pozostanie u Wnioskodawcy, który na niej przebuduje swój obecny dom oraz wybuduje swój drugi dom.

Działki nr 1/2 i nr 1/3 w chwili sprzedaży na rzecz Spółki będą stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Działki nr 1/3 i nr 1/2 będą w chwili sprzedaży niezabudowane.

Wnioskodawca zawarł 15 grudnia 2023 r. umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości z Panem AA i Jego małżonką BA. W związku z podpisaną umową przedwstępną, właściciel otrzymał zadatek w wysokości (…) zł na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Ponadto strony uzgodniły, że do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży projektowanej działki nr 1/3, kupujący będą wpłacali tytułem zaliczki na poczet ceny tej działki, kwotę łącznie (…) zł miesięcznie. Zaliczka ta podlega zaliczeniu na poczet ceny działki nr 1/3, przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Strony ustaliły, że pozostałe do zapłacenia części ceny, zostaną zapłacone Sprzedającemu przez Kupujących w terminie 7 dni od dnia zawarcia każdej z umów przyrzeczonych sprzedaży.

Wnioskodawca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami. Nie jest także rolnikiem.

Wydzierżawia przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od roku 2010 różnym firmom, przedmiotem dzierżawy są różne obszary działki nr 1, w tym także projektowane działki 1/3 i 1/2.

Przychody z dzierżawy opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (w rozumieniu ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), przy czym nie są to przychody z działalności gospodarczej, ale przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca wyraził w umowie przedwstępnej zgodę, by AA i BA dysponowali nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, Wnioskodawca wyraził w umowie przedwstępnej zgodę AA i BA na wystąpienie, uzyskanie i odebranie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, decyzji zezwalającej na budowę, uzyskanie warunków przyłączy wody i energii elektrycznej i innych mediów, dokonanie podziałów nieruchomości.

Pan AA z przyczyn formalnych występuje obecnie w roli pełnomocnika Wnioskodawcy dla potrzeb uzyskania niezbędnej dokumentacji związanej z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

Strony uzgodniły, że wszelkie koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do zawarcia umów przyrzeczonych sprzedaży, w tym w szczególności podziałów nieruchomości, odrolnienia, warunków zabudowy i zagospodarowanie nieruchomości, podłączenia mediów, projektów przyłączy, decyzji lokalizacyjnej na zjazd z drogi publicznej, pozwolenie na budowę, ustanowienie służebności przesyłu, zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego dla planowanej inwestycji ponoszą AA i BA.

Strony przewidują cesję umowy przedwstępnej na rzecz Spółki (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania), która następnie dokona zakupu pierwszej części działki (nr 1/3) do końca roku 2025, natomiast drugiej części działki (nr 1/2) do końca roku 2027. Spółka zwróci Państwu A kwoty przekazane Sprzedającemu w związku z zawartą umową przedwstępną.

Wnioskodawca, o ile zostanie uznany przez Organ interpretacyjny za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, wystawi fakturę VAT na rzecz Spółki. Spółka zapłaci Sprzedającemu różnicę w cenie względem tego, co już zostało zapłacone przez Państwa A oraz podatek VAT od całej ceny (jeśli sprzedaż zostanie uznana przez organ interpretacyjny za czynność opodatkowaną VAT).

Spółka zajmuje się realizacją projektów budowlanych, na dzień 25 lipca 2025 r. nie jest jeszcze czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale będzie nim w momencie przeprowadzenia transakcji sprzedaży (wniosek o rejestrację został złożony 21 lipca 2025 r.). Zakupu gruntu będzie miał związek z prowadzoną działalnością gospodarczą Spółki.

Wnioskodawca wcześniej nie dokonywał sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług oraz czy powinien opodatkować sprzedaż.

Natomiast Zainteresowana niebędąca stroną postępowania powzięła wątpliwość, czy w związku z nabyciem będzie mogła skorzystać z prawa do odliczenia podatku VAT.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu sprawy

1.Wnioskodawca nabył rzeczoną nieruchomość na podstawie dziedziczenia ustawowego po swoim ojcu na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu z dnia 9 marca 1998 r. Nabycie działki nr 1 nie wiązało się z czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, z tytułu nabycia nie przysługiwało Wnioskodawcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

2.Na pytanie dotyczące wskazanie, czy wszystkie zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej będą zrealizowane, odpowiedzieli Państwo, że: „wszystkie wymienione elementy będą zrealizowane. Jeśli jednak chodzi o uzyskanie pozwolenia na budowę to może ono nastąpić przed nabyciem działki, a może nastąpić po nabyciu działki – jest to uzależnione od długości trwania procesu administracyjnego. Nabywca jest zobowiązany w umowie przedwstępnej określonymi terminami na zawarcie umowy nabycia”.

3.Na pytanie o treści: „Czy przedmiot sprzedaży był/będzie do momentu sprzedaży wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. przedmiot sprzedaży, Sprzedający wykonywał? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia”,

odpowiedzieli Państwo, że: „Do momentu sprzedaży przedmiot umowy będzie wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej podmiotowo z VAT. Podstawę prawną tego zwolnienia stanowi przepis art. 113 ust. 1 ustawy o VAT”.

4.W związku z informacją o dzierżawie wskazali Państwo, że czynsz z tytułu dzierżawy nie był i nie jest dokumentowany fakturami (z uwagi na zwolnienie podmiotowe w VAT), Sprzedający nie płaci podatku należnego VAT z tytułu dzierżawy, podlega zwolnieniu podmiotowemu VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT i jest dzierżawiony na cele magazynowe/zaplecza technicznego dla firmy budowlanej.

5.W wyniku umowy cesji dojdzie wyłącznie do modyfikacji istniejącego stosunku zobowiązaniowego wynikającego z umowy przedwstępnej poprzez zmianę nabywcy (cesja wprowadzi jedynie modyfikację w zakresie identyfikacji jednej ze stron umowy przedwstępnej – nabywcy).

6.Na pytanie o treści: „Co dokładnie obejmuje umowa cesji, tj. jakie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej zostaną scedowane na Spółkę? Proszę szczegółowo opisać”,

odpowiedzieli Państwo, że:

„Cesja nie będzie zobowiązywać cesjonariusza (Spółki) do żadnych czynności na rzecz cedenta poza zapłatą reszty ceny względem ceny już zapłaconej przez Państwa A. Spółka zwróci Państwu A kwoty przekazane Sprzedającemu (do momentu zawarcia umowy cesji) w związku z zawartą umową przedwstępną. Sprzedający, o ile zostanie uznany przez organ interpretacyjny za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, wystawi fakturę VAT na rzecz Spółki. Spółka zapłaci Sprzedającemu różnicę w cenie względem tego co już zostało zapłacone przez Państwa A oraz podatek VAT od całej ceny (jeśli sprzedaż zostanie uznana przez organ interpretacyjny za czynność opodatkowaną VAT). Na Spółkę zostanie scedowane prawo zakupu nieruchomości oraz obowiązek zapłaty ceny (reszty ceny) oraz rozliczenia się z B i A z tyt. wcześniej przez nich wpłaconych kwot. W ten sposób Spółkę ekonomicznie obciąży cała cena zakupu nieruchomości wraz z podatkiem VAT, jeśli zgodnie z interpretacją tut. Organu Sprzedający zostanie uznany za podatnika i transakcja będzie podlegać VAT.

7.Nabyta przez Spółkę nieruchomość będzie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Spółka na nieruchomości planuje prowadzić inwestycję deweloperską, w zakresie której sprzedaż wybudowanych lokali będzie opodatkowana podatkiem VAT.

8.Planowana umowa cesji nie została jeszcze zawarta. Zawarcie umowy cesji planowane jest przed umową nabycia nieruchomości, czyli w granicach ok. grudnia 2025-lipca 2026 roku, możliwe że umowa cesji zostanie zawarta bezpośrednio przed umową sprzedaży (tego samego dnia).

Pytania

1.Czy w związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) spełni definicję podatnika podatku VAT, a zatem, czy powinien przedmiotowej sprzedaży dokonać jako zarejestrowany, czynny podatnik VAT?

2.Czy sprzedaż działek 1/2 i 1/3 będzie opodatkowana podatkiem VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 września 2025 r.)

3.Czy, w przypadku udzielenia na pytanie 1 i 2 odpowiedzi twierdzącej, Spółka (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podatkiem VAT przy sprzedaży nieruchomości objęty jest tak zwany obrót profesjonalny, czyli obrót co do zasady dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

O profesjonalnym obrocie nieruchomościami noszącym znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT świadczą m.in. następujące przesłanki, które występują w opisanym przez Wnioskodawcę zdarzeniu przyszłym:

-wydzierżawienie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży,

-wydzielanie dróg wewnętrznych prowadzących do nieruchomości,

-uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),

-wystąpienie o pozwolenie na budowę,

-działania dokonywane przez pełnomocnika,

-przygotowywanie nieruchomości do inwestycji.

W szczególności, wydzierżawienie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży oraz dokonywanie działań przez pełnomocnika przemawiają, zdaniem Wnioskodawcy, za uznaniem go za podatnika podatku od towarów i usług.

Wynajem lub wydzierżawienie nieruchomości są uznawane za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, nawet jeśli przychody z tego tytułu są w odniesieniu do PIT kwalifikowane jako przychody z najmu prywatnego.

Sprzedaż gruntu, który był wykorzystywany do działalności gospodarczej powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zdaniem organów trudno w takim przypadku mówić o sprzedaży majątku prywatnego.

Przykładowo:

Interpretacja indywidualna z 26 czerwca 2024 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.245.2024.3.JKU:

„Wydzierżawienie przez Pana działek, które w przyszłości planuje Pan sprzedać, spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że do czasu sprzedaży będą one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku, który nie stanowi majątku związanego z działalnością gospodarczą, bowiem dzierżawa działek zawarta z firmą fotowoltaiczną wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu planowanej w przyszłości transakcji sprzedaży działek za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Pan podjął w odniesieniu do tych działek przez cały okres ich posiadania. Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Działki, które zostały odpłatnie wydzierżawione, na podstawie podpisanej umowy dzierżawy zawartej na okres 10 lat, do dnia sprzedaży wykorzystywane będą przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa, prowadzi do wniosku, że należy uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej w przyszłości sprzedaży działek. Zatem, dostawa działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy”.

Według organów podatkowych:

-działania dokonywane przez pełnomocnika za pełną zgodą sprzedającego wpływają na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W konsekwencji sprzedając działkę podatnik nie rozporządza własnym majątkiem prywatnym;

-w związku z takim pełnomocnictwem – sprzedaż działki zostaje zorganizowana w taki sposób, że działania sprzedającego i kupujących wskazanych w umowie przedwstępnej stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie;

-okoliczność wykonywania czynności przez potencjalnego nabywcę, a nie profesjonalnego pełnomocnika nie ma wpływu na restrykcyjne podejście organów.

Dla przykładu:

Interpretacja indywidualna z 18 kwietnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.47.2024.4.KP:

„Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza, że pozostały bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawców. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Sprzedających. Działania te, dokonane za pełną zgodą Sprzedających wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie podlegała wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze podatkowo-prawnej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostała okoliczność wykonywania ww. czynności przez przedstawiciela potencjalnego nabywcy. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw przedstawicielowi Kupującego skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu Sprzedających i na Ich korzyść, ponieważ to Sprzedający jako właściciele nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych. Ponadto, Sprzedający udzielili zgodę na dysponowanie nieruchomością do celów budowalnych. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedających sprzedaż nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, będą podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach łączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będą wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z Zainteresowanymi, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym”.

Zatem, zdaniem Wnioskodawcy, kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, czy stanowi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, ma okoliczność, czy Sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.

W opinii Wnioskodawcy, przeważającą przesłankami decydującymi o tym, że planowana sprzedaż mieści się w działalności opodatkowanej VAT jest wcześniejsze wydzierżawienie nieruchomości przez Sprzedającego oraz udzielenie pełnomocnictwa do działania w Jego imieniu.

Państwa zdaniem, w związku z tym dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów. Wnioskodawca zobowiązany będzie do zarejestrowania się dla potrzeba podatku VAT przed sprzedażą.

Ad 2. (ostatecznie wyrażone w piśmie z 4 września 2025 r.)

Zbycie towarów (nieruchomości) może być przedmiotem opodatkowania podatkiem od towarów i usług tylko wówczas, gdy podmiot dokonujący tej czynności ma status podatnika VAT.

Państwa zdaniem, Wnioskodawca w związku z omawianą sprzedażą stanie się podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane według przepisów ustawy o VAT rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działki nr 1/2 i nr 1/3 w chwili sprzedaży na rzecz Spółki będą niezabudowane i będą stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Państwa zdaniem, transakcja, w wyniku której Wnioskodawca nabył nieruchomość (dziedziczenie) nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zwolnienia, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie mają zastosowania do planowanej sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę. W związku z tym dostawa niezabudowanej nieruchomości stanowiącej teren budowlany (działki nr 1/3 i 1/2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 3.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są lub będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż działek będzie podlegała podatkowi VAT. Spółka – nabywca nieruchomości i w momencie sprzedaży czynny podatnik VAT zamierza wykorzystać nieruchomość do celów prowadzonej opodatkowanej działalności gospodarczej.

Wystąpi więc bezpośredni związek między nabyciem przez Spółkę nieruchomości gruntowej, a przyszłymi czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT wykonywanymi przez Spółkę.

Oznacza to, że zostanie spełniony podstawowy warunek pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony.

W art. 88 ustawy o VAT zawarto katalog przypadków, w których podatnik nie może dokonać odliczenia podatku naliczonego, w tym m.in. określony w ust. 3a pkt 2 przypadek, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zdaniem Zainteresowanych, planowana transakcja podlega podatkowi VAT, dlatego Spółka będzie mogła dokonać odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej transakcję przeniesienia własności nieruchomości na Spółkę albo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na podstawie art. 87 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Jednocześnie w art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z opisu sprawy wynika, że:

-Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabył nieruchomość na podstawie dziedziczenia, co nie wiązało się z czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, z tytułu nabycia nie przysługiwało Mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

-Spółka planuje nabyć działkę nr 1/3 oraz działkę nr 1/2, które powstaną w wyniku podziału działki nr 1;

-działki nr 1/2 i nr 1/3 w chwili sprzedaży na rzecz Spółki będą stanowiły grunty przeznaczone pod zabudowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy;

-działki nr 1/3 i nr 1/2 będą w chwili sprzedaży niezabudowane;

-nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

-Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) zawarł umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek;

-Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) wyraził w umowie przedwstępnej zgodę, by Kupujący dysponowali nieruchomością na cele budowlane oraz na wystąpienie, uzyskanie i odebranie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, decyzji zezwalającej na budowę, uzyskanie warunków przyłączy wody i energii elektrycznej i innych mediów, dokonanie podziałów nieruchomości;

-wszystkie zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej na dzień sprzedaży będą zrealizowane; przy czym uzyskanie pozwolenia na budowę może nastąpić przed nabyciem działki, a może nastąpić po nabyciu działki – jest to uzależnione od długości trwania procesu administracyjnego;

-Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nie zajmuje się obrotem nieruchomościami;

-Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nie jest rolnikiem;

-Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) wydzierżawia przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od roku 2010 różnym firmom, przedmiotem dzierżawy są różne obszary działki nr 1, w tym także projektowane działki nr 1/3 i nr 1/2;

-do momentu sprzedaży przedmiot umowy będzie wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej podmiotowo z VAT. Podstawę prawną tego zwolnienia stanowi przepis art. 113 ust. 1 ustawy;

-czynsz z tytułu dzierżawy nie był i nie jest dokumentowany fakturami, Sprzedający nie płaci podatku należnego VAT z tytułu dzierżawy, podlega zwolnieniu podmiotowemu VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy a przedmiot sprzedaży jest dzierżawiony na cele magazynowe/zaplecza technicznego dla firmy budowlanej;

-Strony przewidują cesję umowy przedwstępnej na rzecz Spółki, która zajmuje się realizacją projektów budowlanych;

-w wyniku umowy cesji dojdzie wyłącznie do modyfikacji istniejącego stosunku zobowiązaniowego wynikającego z umowy przedwstępnej poprzez zmianę nabywcy (cesja wprowadzi jedynie modyfikację w zakresie identyfikacji jednej ze stron umowy przedwstępnej – nabywcy);

-na dzień 25 lipca 2025 r. Spółka nabywająca nie jest jeszcze czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale będzie nim w momencie przeprowadzenia transakcji sprzedaży;

-nabyta przez Spółkę nieruchomość będzie służyła Jej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) spełni definicję podatnika podatku VAT, a zatem, czy powinien przedmiotowej sprzedaży dokonać jako zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na fakt, że – jak wskazują Państwo w opisie sprawy – Zainteresowany wydzierżawia przedmiotową nieruchomość nieprzerwanie od roku 2010 różnym firmom, a przedmiotem dzierżawy są różne obszary działki nr 1, w tym także projektowane działki nr 1/3 i nr 1/2. Do momentu sprzedaży przedmiot umowy będzie wykorzystywany przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej podmiotowo z VAT – podstawę prawną tego zwolnienia stanowi przepis art. 113 ust. 1 ustawy. Czynsz z tytułu dzierżawy nie był i nie jest dokumentowany fakturami, Sprzedający nie płaci podatku należnego VAT z tytułu dzierżawy, podlega zwolnieniu podmiotowemu VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, a przedmiot umowy jest dzierżawiony na cele magazynowe/zaplecza technicznego dla firmy budowlanej.

Jak wynika z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście omawianej kwestii należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalności gospodarczej” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a zawarcie odpłatnej umowy dzierżawy powoduje wyłączenie przedmiotowych działek z majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystania przez Wnioskodawcę (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) działek sprawił, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Odpłatne udostępnienie na podstawie umów dzierżawy nieruchomości nieprzerwalnie od roku 2010 różnym firmom, wypełnia bowiem określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż działek nr 1/2 i nr 1/3, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowić dostawę dokonywaną przez Wnioskodawcę (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) jako podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku ze sprzedażą nieruchomości opisanej w zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca (Zainteresowany będący stroną postępowania) spełni definicję podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Kolejna Państwa wątpliwość dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działek nr 1/2 i nr 1/3 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.

Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: