Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• uznania, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jest prawidłowe,
• zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji - jest prawidłowe,
• uznania, że w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT - jest prawidłowe,
• prawa Spółki do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• uznania, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji,
• uznania, że w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki 23%,
• prawa Spółki do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem, które wpłynęło do Organu 12 września 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. Spółka akcyjna

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca: A. Spółka z o.o. S.K.A. z siedzibą w (…), zwany w dalszej części wniosku „Spółką” jest czynnym podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą od kwietnia 2015 r., dodatkowo stroną wniosku jest „B.” S.A. z siedzibą w (…), zwany w dalszej części wniosku „Sprzedającym”.

Spółka obecnie skupiona jest na realizacji działalności gospodarczej w czterech kierunkach:

• Zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi;
• Produkcja;
• Dystrybucja (…);
• Usługi magazynowe i prowadzenie logistyki w imieniu i na rzecz podmiotów zlecających Spółce tego typu usługi.

Podstawowym przedmiotem działalności B. S.A. z siedzibą w (…) jest handel. (…)

Niniejszy wniosek o interpretację obejmuje zdarzenie przyszłe polegające na zakupie przez Wnioskodawcę/Spółkę od B. S.A./Sprzedającego majątku, którego właścicielem jest Sprzedający w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1), położonego w (…) o powierzchni 0,734 ha, wraz z prawem własności budynku magazynowego z częścią socjalną oraz budynkiem wiaty magazynowej, dla których Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Spółka i Sprzedający po negocjacjach uzgodnili wstępnie warunki transakcji. Spółka zaakceptowała uzgodnioną cenę oraz zaproponowane przez Sprzedającego terminy wydania Nieruchomości.

Zgodnie z opisem zawartym w operacie szacunkowym, przedstawionej do sprzedaży Nieruchomości, w jej skład wchodzi:

• Nieruchomość gruntowa zabudowana - tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1), położonego w (…) o powierzchni 0,734 ha,
• Budynki i Budowle - budynek magazynowy z częścią socjalną oraz budynkiem wiaty magazynowej, do budynku magazynu dobudowano segment biurowo-socjalny,
• Ogrodzenie i utwardzenie terenu w postaci kostki brukowej.

Nieruchomość wyposażona jest we wszystkie instalacje w stanie pozwalającym na natychmiastowe ich uruchomienie wraz z instalacją centralnego ogrzewania.

Opisaną w puncie 1 Nieruchomość Sprzedający nabył w 2000 r. na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przed (…) Notariuszem w (…), Kancelaria Notarialna (…) w dniu 31 sierpnia 2000 r., Nr Rep (…) i w ciągu ostatnich 2 lat nie zostały w Nieruchomości dokonane ulepszenia, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej opisanej w punkcie 1 Nieruchomości. Największe wydatki na ulepszenia Sprzedający poniósł w latach 2019-2022, ale ostatnia modernizacja miała miejsce w 2023 r., na kwotę jedynie ok. (…) tyś. zł.

Dodatkowo z tytułu nabycia aportem tej Nieruchomości firmie B. S.A. nie przysługiwał zwrot zapłaconego podatku VAT. Transakcja zgodnie z powołanym powyżej aktem notarialnym nie podlegała podatkowi VAT.

W skład zaoferowanej do sprzedaży Nieruchomości (zwanej dalej Nieruchomością) nie wchodzą:

a)prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Spółki B;

b)środki pieniężne Spółki B zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

c)tajemnice przedsiębiorstwa Spółki B oraz know-how B;

d)księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez B. S.A. działalności gospodarczej;

e)firma przedsiębiorstwa B. S.A.;

f)prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez B. S.A.;

g)umowy z pracownikami;

h)prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych B (…) S.A. o dostawę mediów i innych umów zawartych z usługodawcami, w szczególności takich jak woda, prąd, gaz do Nieruchomości.

Co mogłoby traktować transakcję jako sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a nie Nieruchomości samoistnej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu:

1)w związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

Niniejszy wniosek o interpretację obejmuje zdarzenie przyszłe polegające na zakupie przez Wnioskodawcę/Spółkę od B. S.A./Sprzedającego majątku, którego właścicielem jest Sprzedający w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1), położonego w (…) o powierzchni 0,734 ha, wraz z prawem własności budynku magazynowego z częścią socjalną oraz budynkiem wiaty magazynowej (…).

Natomiast we własnym stanowisku wskazali Państwo:

3. Zdaniem Wnioskodawców w przypadku potwierdzenia przez Organ, że dostawa nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 1 pkt. 10 oraz 10a, oraz po spełnieniu przez strony transakcji warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11, tj. podjęciu decyzji i złożeniu oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa nieruchomości będącej częścią transakcji, jak i dostawa ruchomości będących również będą podlegały opodatkowaniu 23% stawką VAT (…).

Proszę wskazać, czy przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie Nieruchomość opisana we wniosku, jeśli nie, to jakie konkretnie składniki majątkowe będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Państwa Spółki (należy je wymienić)?

Odp. Wniosek o interpretację dotyczy zdarzenia przyszłego polegającego na zakupie przez Wnioskodawcę (A. Sp. z o.o. S.K.A.) od B. S.A., tj. Sprzedającego majątku, którego właścicielem jest Sprzedający w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1), położonego w (…) o powierzchni 0,734 ha, wraz z prawem własności budynku magazynowego z częścią socjalną oraz budynkiem wiaty magazynowej. Planowana transakcja obejmować będzie tylko Nieruchomości. Nie będą nabywane żadne ruchomości.

2)czy na moment sprzedaży będą istnieć zobowiązania związane z Nieruchomością? Jeśli tak, to czy będą przedmiotem sprzedaży, a jeśli nie, to proszę wskazać dlaczego.

Odp. Na moment sprzedaży nie będzie zobowiązań związanych z Nieruchomością, ponieważ Strony transakcji postanowiły, że Nieruchomość będzie nabywana przez Wnioskodawcę bez żadnych obciążeń i zobowiązań.

3)czy w oparciu o przeniesione składniki majątkowe przypisane do Nieruchomości, Państwa Spółka ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej przy pomocy przenoszonych składników majątkowych?

Odp. Planowana transakcja obejmuje tylko Nieruchomości, tj. prawo wieczystego użytkowania gruntu i prawo własności Budynków i Budowli. Wnioskodawca nie będzie nabywał żadnych innych składników majątkowych od Sprzedającego. Spółka nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

4)czy w oparciu o nabyte składniki majątkowe przypisane do Nieruchomością, Państwa Spółka będzie miała w momencie transakcji faktyczną możliwość kontynuowania działalności, bez angażowania dodatkowych składników majątkowych lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych i prawnych (np. zawarcia nowych umów, zapewnienie innych składników majątku poza nabytymi)? Jeśli Państwa Spółka będzie musiała takie działania podjąć, to należy je wskazać i opisać?

5)w jaki sposób będzie przejawiało się wyodrębnienie składników majątkowych przypisanych do sprzedawanej Nieruchomości na płaszczyźnie:

a)organizacyjnej - w szczególności czy składniki majątkowe będące przedmiotem sprzedaży będą miały swoje miejsce w strukturze organizacyjnej przedsiębiorstwa Sprzedającego, czy będą wyodrębnione w działalności Sprzedającego na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu (proszę wskazać w jaki sposób odrębność organizacyjna tych składników majątku jest udokumentowana)?

b)finansowej - czy będą posiadały samodzielność finansową, pozwalającą na autonomiczne funkcjonowanie w obrocie gospodarczym oraz czy na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe jest/będzie przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do wyodrębnionej działalności?

c)funkcjonalnej - czy zbywany zespół składników majątkowych będzie miał potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy realizujący zadania gospodarcze (w czym to wyodrębnienie będzie się przejawiać)?

Odp. Odpowiadając jak wyżej na pytanie postawione w pkt 3) i po doprecyzowaniu zakresu transakcji, w ramach której poza Nieruchomością Wnioskodawca nie będzie nabywał żadnych innych składników majątkowych od Sprzedającego, pytanie postawione w pkt 4) oraz pkt 5) Wnioskodawca pozostawia bez odpowiedzi jako niemające zastosowania.

6)W jaki sposób poszczególne obiekty (budynki, ewentualne budowle lub ich części) były wykorzystywane od momentu nabycia Nieruchomości w 2000 r. do chwili planowanej sprzedaży?

Odp. Od momentu nabycia Nieruchomości w 2000 r. do chwili planowanej sprzedaży poszczególne obiekty (budynki, ewentualne budowle lub ich części) były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, tj. jako obiekty, w których Sprzedający prowadził magazynowanie i dystrybucję towarów handlowych.

7)Czy Nabywca nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Odp. Tak, Nabywca nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

8)Czy Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i czy Strony transakcji (Nabywca i Sprzedający) w stosunku do planowanej transakcji dotyczącej Nieruchomości planują złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT?

Odp. Tak, Sprzedający jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Tak, Strony transakcji planują złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Pytania

1)Czy prawidłowe jest stanowisko, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż opisanej powyżej Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa, ani zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż będzie podlegała regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług?

2)Czy w wyniku powyższej transakcji i po potwierdzeniu przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, oraz po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT? (pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

3)Czy w wyniku powyższej transakcji i po potwierdzeniu przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, oraz po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a, a także po spełnieniu przez strony transakcji warunków z art. 43 ust. 10, tj. warunku, że Nabywca zrezygnuje ze zwolnienia z podatku VAT i wraz ze Sprzedającym przed datą transakcji lub w akcie notarialnym sprzedaży złożą stosowne oświadczenia, dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką VAT?

4)Czy (I) po potwierdzeniu przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, (II) po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług, (III) a także po podjęciu przez strony transakcji decyzji opisanych w art. 43 ust. 10 tj. że, Nabywca zrezygnuje ze zwolnienia z podatku VAT i wraz ze Sprzedającym przed data transakcji lub w akcie notarialnym sprzedaży złożą stosowne oświadczenia, w wyniku czego transakcja zostanie opodatkowana stawką 23% podatku VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości wykazanego na fakturze dokumentującej niniejszą transakcję?

Państwa stanowisko w sprawie

1)Zdaniem Wnioskodawców, dla celów przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775) w opisanym zdarzeniu przyszłym nie dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części, o których mowa w art. 6 pkt 1 tej ustawy, a co za tym idzie, przedmiotowa transakcja w całości będzie podlegać regulacjom Ustawy o podatku od towarów i usług.

2)Zdaniem Wnioskodawców po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

3)Zdaniem Wnioskodawców w przypadku potwierdzenia przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a, oraz po spełnieniu przez strony transakcji warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11, tj. podjęciu decyzji i złożeniu oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu 23% stawką VAT. (stanowisko ostatecznie sformułowano w uzupełnieniu wniosku)

4)Zdaniem Wnioskodawców w przypadku potwierdzenia przez Organ, że dostawa Nieruchomości nie stanowi zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz po spełnieniu przez strony transakcji warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

W zakresie pytania nr 1:

W celu rozstrzygnięcia, czy transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy wspomniana transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „Ustawy o VAT”) opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towary zostały dla celów VAT zdefiniowane w art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższą definicję nieruchomości (rzeczy) powinny być na gruncie VAT traktowane jako towary.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT za dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie w art. 6 Ustawy o VAT znajduje się zamknięty katalog czynności, do których nie stosuje się przepisów Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część nie podlega opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej w niniejszej sprawie.

Termin „przedsiębiorstwo” nie został zdefiniowany w przepisach podatkowych. Wobec braku definicji legalnej przedsiębiorstwa na gruncie Ustawy o VAT, konieczne jest odniesienie się do jego definicji zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, podobnie stwierdził np. Dyrektor Izby Skarbowej (dalej: DIS) w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r. o sygn. IPTPP2/4512-657/15-3/KK, DIS w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 21 marca 2016 r. o sygn. ILPP3/4512-1-263/15-5/TK czy DIS w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 11 marca 2016 r. o sygn. IPPP3/4512-14/16-2/IG). Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

a)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

b)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

c)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

d)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

e)koncesje, licencje i zezwolenia;

f)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

g)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

h)tajemnice przedsiębiorstwa;

i)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych szczególnych relacjach w ten sposób, iż można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie ona obejmować istotnych składników majątku Sprzedającego wskazanych w art. 55¹ KC. W szczególności przedsiębiorstwem nie będzie zespół składników, które dopiero należy uzupełnić o inne składniki w tym celu, aby prowadzić określoną działalność w oparciu o ten składnik.

Ustawa o VAT zawiera natomiast własną definicję pojęcia zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”). 

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem na gruncie Ustawy o VAT mamy do czynienia z ZCP, jeśli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

a)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania,

b)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

c)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

d)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące wyżej wymienione zadania gospodarcze.

Takie stanowisko w zakresie kryteriów decydujących o istnieniu ZCP potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 9 grudnia 2015 r., sygn. IBPB-1-2/4510-593/15/BG, w której zostało stwierdzone, iż:

„(...) status zorganizowanej części przedsiębiorstwa posiada tylko taka część mienia przedsiębiorstwa, która spełnia łącznie następujące warunki: * stanowi zespól składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań), * jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie, * jest przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych, * mogłaby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze. Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze”.

Jak wskazał, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w indywidualnej interpretacji z 30 października 2012 r., sygn. ITPP2/443-966/12/AK:

„Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością, niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym”.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT.

Konieczność łącznego spełnienia wyżej wymienionych przesłanek została potwierdzona w licznym orzecznictwie oraz stanowiskach organów podatkowych, np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 26 stycznia 2016 r., sygn. I SA/Wr 1823/15 oraz interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 5 listopada 2015 r., sygn. ITPB3/4510-527/15-2/AD, w której organ wskazał, iż:

„Brak zaistnienia którejkolwiek z (...) przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych”.

Również w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych podkreśla się, że dla istnienia przedsiębiorstwa lub ZCP istotne jest organizacyjne i finansowe wyodrębnienie danego zespołu składników majątkowych. W orzecznictwie wyrażono pogląd, że:

„dla bytu zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e u.p.t.u. konieczny jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

(wyrok z 27 września 2011 r., sygn. I FSK 1383/10). Podobne stanowisko wyrażono również w innych orzeczeniach, w szczególności wyroku NSA z 12 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 1090/12 czy wyroku NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15.

Spółka zwraca uwagę na tezę wyrażoną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 listopada 2016 r. (sygn. I FSK 1316/15), gdzie zostały poddane analizie elementy istotne z punktu widzenia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, zamieszonej w art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że:

„Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u. Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich Sprzedającej, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Sprzedającej”.

Pojęcie przedsiębiorstwa oraz ZCP było także przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). W wyroku TSUE z 10 listopada 2011 r., sygn. C-444/10 wskazano, że z przedsiębiorstwem bądź ZCP mamy do czynienia w sytuacji, gdy dochodzi do przeniesienia zespołu składników majątkowych, o ile: „przekazane aktywa są wystarczające do prowadzenia przez nabywcę w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej”. TSUE w swoim orzecznictwie podkreślił, że jeżeli zespół składników przekazanych w ramach transakcji może być wykorzystywany do kontynuowania działalności gospodarczej i kupujący ma zamiar kontynuowania tej działalności, a nie jej natychmiastowej likwidacji, to mamy do czynienia z przeniesieniem przedsiębiorstwa bądź ZCP (wyrok TSUE z 27 listopada 2003 r., sygn. C-497/01).

Podsumowując, ZCP (podobnie jak w przypadku przedsiębiorstwa) tworzą składniki, będące we wzajemnych szczególnego rodzaju relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Ponadto, składniki te muszą być wyraźnie wyodrębnione w strukturze istniejącego przedsiębiorstwa zarówno pod względem organizacyjnym i finansowym.

Należy wskazać, że Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji pomiędzy Spółką i Sprzedającym nie jest autonomicznie wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie B. S.A. (w tym w szczególności w formie działu / oddziału / wydziału). Również nie jest finansowo wydzielona dla celów rachunkowości. Zatem przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki należące obecnie do majątku tego przedsiębiorstwa, nie będą nim jednak ani zobowiązania, ani należności, ani żadne umowy, w tym umowy o pracę.

Aby zaproponowany przez Sprzedającego do transakcji zespół składników majątkowych mógł spełniać wymagania art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez co być uznanym za zorganizowaną część przedsiębiorstwa i na podstawie art. 6 Ustawy o VAT nie podlegać pod Ustawę o podatku VAT zdaniem Wnioskodawców brak jest m.in. następujących składników:

a)Brak jest wyodrębnienia organizacyjnego, które oznacza, że przedmiot niniejszej transakcji to nie jest zorganizowana część przedsiębiorstwa, która ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej B. S.A. jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, zgodnie z doktryną takie organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania.

b)Brak w transakcji praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez B. S.A. w ramach ZCP przygotowanej do sprzedaży.

c)Brak umów z pracownikami.

d)Brak praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez B. S.A. o dostawę mediów i innych umów zawartych z usługodawcami, w szczególności takich jak woda, prąd, gaz do Nieruchomości.

W związku z powyższym przedmiotowa transakcja w całości będzie podlegać ustawie o podatku VAT.

W zakresie pytania nr 2:

W celu udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2 w pierwszej kolejności należy ustalić czy sprzedaż budynków, przy założeniu, iż nie stanowi on ZCP/przedsiębiorstwa, podlega opodatkowaniu stawką 23% czy też zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega m. in. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie natomiast z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Polskie przepisy definiują „pierwsze zasiedlenie” jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej.

Z uwagi na fakt, że:

a)Nieruchomość, której dostawa ma być dokonana w wyniku niniejszej transakcji, była użytkowana przez Sprzedającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, tj. dystrybucji produktów (…) od 2000 r.;

b)Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nabycia Nieruchomości (transakcja nie podlegała podatkowi VAT);

c)Sprzedający nie dokonywał w ostatnich 2 latach ulepszeń o wartości przekraczającej 30% wartości Nieruchomości;

to należy uznać, iż dostawa Nieruchomości będzie dokonywana w okresie poza pierwszym zasiedleniem, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości a planowaną transakcją upłynęły ponad 2 lata.

W konsekwencji, dostawa Nieruchomości będąca wynikiem niniejszej transakcji będzie, co do zasady, podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie, z uwagi, iż dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zastosowania nie znajdzie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż znajduje on zastosowanie jedynie w części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W zakresie pytania nr 3:

W przypadku, gdy dostawa Nieruchomości będąca wynikiem transakcji podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Ustawodawca w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług daje Podatnikowi możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrania opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b)złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie, o którym mowa powyżej, musi również zawierać:

a)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

b)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części, o ile nie jest zawarte w akcie notarialnym sprzedaży,

c)adres budynku, budowli lub ich części.

W przypadku niniejszej transakcji zarówno dokonujący dostawy (Sprzedający/B. S.A.), jak i Nabywca - Spółka są czynnymi podatnikami podatku VAT, zatem spełniają warunki w wyniku których po zrezygnowaniu ze zwolnienia transakcja między stronami zostanie opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%.

W zakresie pytania nr 4:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Ustawodawca umożliwił podatnikom skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez nich zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, tj. zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Z przepisów ustawy o VAT wynika, iż dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego niezbędne jest istnienie związku między dokonywanymi zakupami towarów i usług, a prowadzoną działalnością. Przy czym związek dokonywanych zakupów z działalnością podatnika może mieć charakter bezpośredni lub pośredni.

O pośrednim związku nabywanych towarów i usług z działalnością przedsiębiorcy można mówić wówczas, gdy ponoszone wydatki wiążą się z całokształtem funkcjonowania przedsiębiorstwa, mają pośredni związek z działalnością gospodarczą, a tym samym osiąganymi przez podatnika przychodami. Aby jednak można było wskazać, że określone zakupy mają chociażby pośredni związek z działalnością podmiotu, istnieć musi związek przyczynowo skutkowy pomiędzy dokonanymi zakupami towarów i usług a powstaniem obrotu. O pośrednim związku dokonanych zakupów z działalnością podatnika można mówić, gdy zakupy towarów i usług nie przyczynią się bezpośrednie do uzyskania przychodu przez podatnika, np. poprzez ich odsprzedaż, lecz poprzez wpływ na ogólne funkcjonowanie przedsiębiorstwa jako całości, przyczyniają się do generowania przez podmiot obrotów.

Z przedstawionego powyżej zdarzenia przyszłego wynika, że:

a)w momencie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki, Nieruchomość nie będzie przedsiębiorstwem ani jego zorganizowaną częścią w rozumieniu ustawy o VAT,

b)Spółka będzie wykorzystywać Nieruchomość do prowadzonej działalności gospodarczej, tj. będzie magazynować własne towary i surowce oraz wykonywać czynności opodatkowane VAT, tj. będzie świadczyć usługi w zakresie wynajmu nieruchomości, a także prowadzić usługi logistyczne i przechowywania towarów powierzonych.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że, o ile Sprzedający i Spółka spełnią warunki z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT a dostawa Nieruchomości nie jest dostawą zorganizowanej części przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstwa, Spółka będzie na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniona do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego, dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Tym samym z przepisów ustawy o podatku VAT wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Spółka zakupioną od B. S.A. Nieruchomość będzie wykorzystywała do czynności opodatkowanych VAT. Spółka i Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Zatem Spółka będzie na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT uprawniona do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury VAT dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

• uznania, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy i w konsekwencji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług - jest prawidłowe,
• zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji - jest prawidłowe,
• uznania, że w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT - jest prawidłowe,
• prawa Spółki do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia doprowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

W wyroku z 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 79/17, który choć dotyczył ustaleń w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, NSA przedstawił wskazówki, co należy rozumieć jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Należy zaznaczyć, że definicja tego pojęcia jest identyczna w dwóch podatkach (podatku VAT i podatku dochodowym od osób prawnych). I tak:

1)w przypadku wyodrębnienia organizacyjnego należy mieć m.in. na uwadze, czy zorganizowana część przedsiębiorstwa występuje w strukturze podatnika w sposób, w który pozwoli samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze;

2)wyodrębnienie finansowe oznacza możliwość prawidłowego przyporządkowania do tej zorganizowanej części przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań. Ponadto, wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. (…) Składniki majątkowe materialne i niematerialne, wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa, powinny zatem umożliwić podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego samodzielnego przedsiębiorstwa. Przy ocenie wyodrębnienia określonych składników majątkowych pod uwagę należy brać sytuację istniejącą w podmiocie wnoszącym wkład, w którym winny one stanowić pewną całość.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Ustalenie, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wymaga oceny, czy zawiera on składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności:

• angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
• podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych - wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.):

„W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach, gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu”.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić, czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

„Celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel Dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego”.

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że:

„Jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy”.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje zakup od Sprzedającego majątku, którego jest właścicielem w postaci prawa użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1) wraz z prawem własności budynku magazynowego z częścią socjalną oraz budynkiem wiaty magazynowej. Planowana transakcja obejmować będzie tylko opisaną Nieruchomość, nie będą nabywane żadne ruchomości.

W skład zaoferowanej do sprzedaży Nieruchomości nie wchodzą:

a)prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Spółki B;

b)środki pieniężne Spółki B zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

c)tajemnice przedsiębiorstwa Spółki B oraz know-how B;

d)księgi rachunkowe Sprzedającej i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez B. S.A. działalności gospodarczej;

e)firma przedsiębiorstwa B. S.A.;

f)prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez B. S.A.;

g)umowy z pracownikami;

h)prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych o dostawę mediów i innych umów zawartych z usługodawcami, w szczególności takich jak woda, prąd, gaz do Nieruchomości.

Na moment sprzedaży nie będzie zobowiązań związanych z Nieruchomością, ponieważ Strony transakcji postanowiły, że Nieruchomość będzie nabywana przez Wnioskodawcę bez żadnych obciążeń i zobowiązań. Wnioskodawca nie będzie nabywał żadnych innych składników majątkowych od Sprzedającego.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą kwestii, czy Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji (Nieruchomość), nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Przedmiotem Transakcji nie będą składniki majątku Sprzedającego takie jak m.in. firma przedsiębiorstwa Sprzedającego, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego i know-how Sprzedającego, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej, prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunków bankowych Sprzedającego, środki pieniężne, umowy z pracownikami. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana Transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przedmiot Transakcji (Nieruchomość) nie będzie spełniał kryterium wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego oraz funkcjonalnego niezbędnego dla celów zakwalifikowania tej transakcji jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Jak bowiem wynika wprost z przedstawionego opisu sprawy, Przedmiot Transakcji będzie ograniczał się wyłącznie do Nieruchomości, tj. prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności Budynków i Budowli. Wnioskodawca nie będzie nabywał żadnych innych składników majątkowych od Sprzedającego. Co istotne, w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Spółkę zobowiązania. Ponadto zgodnie z Państwa wskazaniem, Spółka nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Należy w tym miejscu raz jeszcze podkreślić, że brak zaistnienia którejkolwiek z przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy wyklucza uznanie składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu ww. przepisu.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, tym samym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w następnej kolejności dotyczą kwestii, czy dostawa Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że planowana transakcja dotyczyć będzie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 1) wraz z prawem własności budynku magazynowego z częścią socjalną oraz budynkiem wiaty magazynowej.

Zgodnie z opisem zawartym w operacie szacunkowym, przedstawionej do sprzedaży Nieruchomości, w jej skład wchodzi:

• Nieruchomość gruntowa zabudowana - tj. prawo użytkowania wieczystego gruntu (działka nr 1), położonego w (…) o powierzchni 0,734 ha,
• Budynki i Budowle - budynek magazynowy z częścią socjalną oraz budynkiem wiaty magazynowej, do budynku magazynu dobudowano segment biurowo-socjalny,
• Ogrodzenie i utwardzenie terenu w postaci kostki brukowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla planowanej sprzedaży Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do naniesień posadowionych na gruncie miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Przedstawione we wniosku okoliczności wskazują, że sprzedaż Budynków i Budowli posadowionych na gruncie (działce nr 1) nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. naniesień upłyną co najmniej 2 lata. Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nabył Nieruchomość w 2000 r. Od momentu nabycia Nieruchomości do chwili planowanej sprzedaży poszczególne obiekty (budynki, ewentualne budowle lub ich części) były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, tj. jako obiekty, w których Sprzedający prowadził magazynowanie i dystrybucję towarów handlowych. Ponadto, zgodnie z Państwa wskazaniem w ciągu ostatnich 2 lat nie zostały w Nieruchomości dokonane ulepszenia, których wartość przekraczałaby 30% wartości początkowej Nieruchomości. Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy w stosunku do Budynków i Budowli doszło wiele lat wcześniej w momencie oddania ww. naniesień do użytkowania. Wobec tego planowana dostawa ww. Budynków i Budowli nastąpi w okresie dłuższym niż 2 lata od ich pierwszego zasiedlenia.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że spełnione zostaną przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do sprzedaży Budynków i Budowli, ponieważ planowana transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli minął okres przekraczający 2 lata.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W konsekwencji - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy - również zbycie w ramach transakcji prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr 1, na którym ww. Budynki i Budowle są posadowione, będzie zwolnione od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, sprzedaż Budynków i Budowli posadowionych na działce nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT, korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana Transakcja sprzedaży Budynków i Budowli położonych na działce nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż Nieruchomości będącej przedmiotem transakcji będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również kwestii, czy w przypadku rezygnacji przez Zainteresowanych ze zwolnienia i wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, planowana transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, przy skutecznym spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy strony transakcji mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy przedmiotowych budynków i budowli.

W opisie sprawy wskazano, że Zainteresowani są czynnymi podatnikami podatku VAT. Strony transakcji (Wnioskodawca i Sprzedający) w stosunku do transakcji dotyczącej Nieruchomości planują złożyć oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W konsekwencji dostawa Budynków i Budowli oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 - z uwagi na rezygnację przez Strony ze zwolnienia od podatku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Podsumowując, po spełnieniu przez Strony transakcji warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11, tj. podjęciu decyzji i złożeniu oświadczeń o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawa Nieruchomości (Budynków i Budowli znajdujących się na działce nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

Państwa wątpliwości końcowo dotyczą kwestii, czy Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT wykazanego na fakturze dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i tym samym nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawcy/Spółce Kupującej będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, wykazanego na fakturze dokumentującej przedmiotową transakcję. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

W zakresie części pytania oznaczonego we wniosku nr 3, dotyczącego określenia wysokości stawki podatku VAT dla planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z ograniczona odpowiedzialnością spółka komandytowo-akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.