Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania, że z tytułu sprzedaży działki nr 2 nie była Pani podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, a sprzedaż nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2 lutego 2019 r. pod firmą (…) prowadzoną pod adresem ul. (…), zarejestrowaną w CEIDG pod numerem NIP: (…) i numerem REGON: (…). Od 2 lutego 2019 r. jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Działalność gospodarcza Wnioskodawczyni polega na świadczeniu usług marketingowych/ reklamowych. Wnioskodawczyni jest (...), a swoje usługi świadczy na rzecz takich firm jak np. (…). Działalność gospodarcza Wnioskodawczyni, ani świadczone w jej ramach usługi, nie mają nic wspólnego z nieruchomościami.

Wnioskodawczyni była właścicielką nieruchomości położonej w miejscowości (…), gmina (…). Nieruchomość ta znajduje się w obrębie nr (…) i została utworzona z jednej działki o numerze 1 (dalej nieruchomość ta będzie określana także jako „działka” lub „grunt ”).

Wnioskodawczyni nabyła grunt w drodze darowizny w 2017 r. od swoich dziadków jako osoba fizyczna do majątku osobistego. Nabycie przez Wnioskodawczynię działki nastąpiło w ramach darowizny niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Działka nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz nie stanowiła towaru handlowego. Była ona w majątku osobistym Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni jest stanu cywilnego wolnego.

W dniu 27 lutego 2025 r. doszło do transakcji sprzedaży działki. Transakcja dotyczyła działki po wydzieleniu o numerze 2, obejmującej powierzchnię 27 arów.

Przed sprzedażą nieruchomości przeprowadzono podział działki, w wyniku czego została ona podzielona na dwie części. Podział działki był dokonany w 2024 r. z inicjatywy nabywcy (…). W umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieliła przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa w tym zakresie i to on przeprowadził formalności w tym zakresie.

Działka przed podziałem, jak również działki powstałe w wyniku podziału, nie były przez Wnioskodawczynię wykorzystywane w żaden sposób. Od momentu ich nabycia w drodze darowizny w 2017 r., nieruchomości te znajdowały się wyłącznie w majątku osobistym Wnioskodawczyni i nie służyły żadnym celom użytkowym - ani prywatnym, ani gospodarczym. Przekazanie działki miało charakter darowizny od najbliższych członków rodziny (dziadków) i nie było związane z konkretnymi, ściśle określonymi potrzebami ze strony Wnioskodawczyni, które ta nieruchomość miałaby zaspokajać.

Działka nr 1, jak również działki powstałe w wyniku jej podziału (w tym działka nr 2 będąca przedmiotem sprzedaży), od momentu ich nabycia pozostawały wyłącznie w majątku osobistym Wnioskodawczyni i nie były przedmiotem żadnych odpłatnych umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze zawieranych z podmiotami trzecimi. Wnioskodawczyni potwierdziła ten fakt również w treści umowy przedwstępnej sprzedaży, ponieważ kontrahent wymagał od niej złożenia takiego oświadczenia. Ponadto, nieruchomość nie była przedmiotem żadnych postępowań scaleniowych, wywłaszczeniowych ani podobnych.

Pomimo tego, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, nieruchomość ta nie była wykorzystywana w ramach jej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni po tym jak otrzymała działkę w ramach darowizny planowała albo docelowe osiedlenie się na tej działce, albo „trzymanie jej” przez lata jako składnik majątku osobistego.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań reklamujących zamiar sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Kontrahent, który wykazał zainteresowanie, samodzielnie zgłosił się do Wnioskodawczyni z propozycją zakupu. Wnioskodawczyni nie podejmowała aktywnych działań mających na celu sprzedaż gruntu. Nie angażowała środków typowych dla tego typu transakcji, jak uzbrajanie terenu, wydzielanie dróg wewnętrznych, czy działania marketingowe. Ponadto, przed sprzedażą nie podjęła inicjatyw zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ani nie wystąpiła o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru.

Przed sprzedażą działki nr 2 Wnioskodawczyni zawarła z jej nabywcą, spółką A., warunkową przedwstępną umowę sprzedaży, w której określone zostały warunki, od których spełnienia zależała ostateczna sprzedaż nieruchomości, a także prawa i obowiązki obu stron transakcji.

Warunki, od których spełnienia zależała ostateczna sprzedaż działki:

• uzyskanie przez stronę sprzedającą indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) dotyczącej konieczności naliczenia lub zwolnienia z podatku VAT,
• uzyskanie prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 1 zgodnie z planem inwestycyjnym kupującego,
• zagwarantowanie, że nieruchomość na dzień sprzedaży będzie wolna od obciążeń, roszczeń i praw osób trzecich (z wyjątkiem służebności),
• brak ponadnormatywnych zanieczyszczeń oraz potwierdzenie możliwości posadowienia budynków w technologii tradycyjnej na podstawie badań geotechnicznych,
• zagwarantowanie, że nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych umów najmu, dzierżawy lub innych o podobnym charakterze z osobami trzecimi - pod rygorem kary umownej w wysokości 5.000 zł,
• zagwarantowanie, że ze strony Wnioskodawczyni nie zostaną podjęte żadne działania celowo lub faktycznie opóźniające realizację inwestycji przez kupującego - w przypadku naruszenia tego zobowiązania przewidziana została kara umowna w wysokości 20.000 zł za każdy miesiąc opóźnienia.

Prawa i obowiązki stron:

1) Strona sprzedająca (Wnioskodawczyni):

• zobowiązała się, że nieruchomość będzie wolna od obciążeń oraz praw osób trzecich,
• zobowiązała się nie będzie współpracować z żadnymi biurami pośredniczącymi w sprzedaży tej nieruchomości,
• potwierdziła, że nie zawierała umów najmu, dzierżawy ani podobnych dotyczących nieruchomości,
• zobowiązała się nie podejmować żadnych działań mogących opóźniać lub utrudniać inwestycję kupującego.

2) Strona kupująca (A.):

• zobowiązana była do uzyskania w terminie 6 miesięcy:
• warunków technicznych dla przyłączy (kanalizacja sanitarna, deszczowa, wodociąg, energia elektryczna),
• warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowaną inwestycją,
• promesy na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo- usługowym.

W umowie przedwstępnej Wnioskodawczyni udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania pozwolenia na budowę, decyzji na lokalizację zjazdu oraz pozwolenia na wycinkę drzew, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Przed zawarciem umowy sprzedaży Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez nabywcę działką nr 2 na cele budowlane.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży żadnych innych nieruchomości, ani też nigdy wcześniej nie zawierała transakcji o podobnym charakterze. Sprzedaż nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem jest pierwszą i incydentalną transakcją tego rodzaju.

Wnioskodawczyni nie posiada również zamiaru sprzedaży innych należących do niej nieruchomości w przyszłości. Zbycie przedmiotowej nieruchomości ma charakter jednorazowy i wynika wyłącznie z jej lokalizacji oraz uwarunkowań planistycznych - działka znajdowała się wcześniej w majątku rodziny i została Wnioskodawczyni przekazana. Jej sprzedaż pozostaje w związku z objęciem tego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy (...), w której znajduje się nieruchomość (powiat (...), województwo (...)).

Pytanie

Czy sprzedaż działki podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że sprzedaż działki nie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, ani nie została zakwalifikowana jako dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ustawy o VAT. Celem zbycia działki było jedynie spieniężenie nieruchomości, która stanowiła jej majątek prywatny. W związku z tym, czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie wystąpiła w roli podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie własnego stanowisko Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski, eksport towarów, import towarów na terytorium Polski, wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium Polski, oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Aby dana czynność była objęta opodatkowaniem tym podatkiem, musi być dokonana przez podatnika, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą, niezależnie od celu lub wyniku tej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelkie czynności prowadzone przez producentów, handlowców oraz usługodawców, w tym osoby zajmujące się pozyskiwaniem zasobów naturalnych oraz rolników, a także osoby wykonujące wolne zawody. Działalność gospodarcza dotyczy w szczególności działań związanych z ciągłym wykorzystywaniem towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w celach zarobkowych, z wyjątkiem czynności wskazanych w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy:

1.Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, które samodzielnie prowadzą działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub wynik tej działalności.

2.Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, w tym podmiotów zajmujących się pozyskiwaniem zasobów naturalnych oraz rolników, a także osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje to w szczególności działania polegające na ciągłym wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w celach zarobkowych.

Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że dla zaistnienia opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby wykonano ją przez podmiot, który będzie pełnił rolę podatnika w odniesieniu do tej czynności.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie jest uniwersalna, co pozwala objąć pojęciem „podatnik” wszystkie podmioty prowadzące działalność w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto działalność gospodarcza polega na ciągłym wykorzystywaniu towarów w celach zarobkowych. Ciągłe wykorzystywanie składników majątku oznacza ich użytkowanie, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długotrwałością.

W związku z powyższym, osoby fizyczne, które dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (tj. majątku, który nie został nabyty w celu dalszej odsprzedaży lub wykorzystywania w działalności gospodarczej), nie są traktowane jako podatnicy VAT. Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście przedmiotowej sprawy, sprzedaż działki przez Wnioskodawczynię miała charakter incydentalny, co oznacza, że transakcja ta nie była wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem nie stanowi podstawy do uznania Wnioskodawczyni za podatnika VAT w odniesieniu do tej sprzedaży. Sprzedaż działki przez Wnioskodawczynię stanowiła rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie jest bezpośrednio określone w przepisach ustawy o VAT, jednak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży części majątku, która nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, lecz służyła celom prywatnym. W tym kontekście „majątek prywatny” oznacza część majątku osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Z orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar jej wykorzystywania jako część majątku osobistego. W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że działka tak właśnie była traktowana przez Wnioskodawczynię.

W odniesieniu do powyższych rozważań, za podatnika podatku od towarów i usług nie uznaje się osoby fizycznej, która dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana regularna zapłata, oraz nie prowadzi zorganizowanej ani zarejestrowanej działalności gospodarczej, a jedynie np. wyzbywa się majątku osobistego. Podejmowanie określonych czynności incydentalnie, poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej, również nie uprawnia do uznania takiej osoby za podatnika VAT w odniesieniu do tych czynności.

Stanowisko Wnioskodawczyni znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

• w interpretacji z 13 lutego 2025 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.648.2024.4.MK, w której Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli w 2020 r. działkę z zamiarem budowy domu dwulokalowego, a po zmianie sytuacji rodzinnej planują sprzedaż nieruchomości w 2026 r., organ podatkowy stwierdził, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Organ podatkowy uznał, że „(...) właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej”. Ponieważ Wnioskodawczyni i jej mąż nie prowadzą działalności gospodarczej, sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, a transakcje będą związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
• w interpretacji z 11 lutego 2025 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.770.2024.2.NS), w której Wnioskodawca wraz z małżonką planowali sprzedaż dwóch działek niezabudowanych, które stanowiły część ich majątku prywatnego, organ podatkowy uznał, że sprzedaż tych działek również nie będzie podlegała VAT. W interpretacji wskazano, że „(...) dokonując sprzedaży działek nr 1/5 i 1/6 będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatników podatku VAT”. Zatem, ponieważ działki były częścią majątku prywatnego, a Wnioskodawca i jego małżonka nie spełniają przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej, transakcja ta nie będzie opodatkowana VAT.

Z kolei w interpretacji z 6 lutego 2025 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.282.2018.9.S.MKA, gdzie Wnioskodawczyni z mężem zamierzali sprzedać część nieruchomości rolnych nabytych w 1987 r., organ podatkowy stwierdził, że sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT. W interpretacji podkreślono, że „(…) brak jest jednak przesłanek pozwalających uznać Panią, w zakresie sprzedaży działek za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą”. Ponadto, organ zauważył, że „za przejaw podejmowania aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami nie można uznać sprzedaży pięciu działek wyodrębnionych z jednej nieruchomości gruntowej, wykorzystywanej przed laty przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej oraz umieszczenie bezpłatnie ogłoszenia w Internecie, jak również wykonanie przyłącza energetycznego w postaci tzw. posadowienia skrzynek bez zamieszczenia na działkach będących przedmiotem sprzedaży jakiejkolwiek infrastruktury energetycznej, ani sieci kanalizacyjnej”. Zatem, mimo pewnych działań związanych z infrastrukturą, sprzedaż nie będzie traktowana jako działalność gospodarcza, a jedynie jako zarządzanie majątkiem osobistym.

Interpretacje te potwierdzają, że sprzedaż nieruchomości w opisanych przypadkach nie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ nie spełniała ona przesłanek działalności gospodarczej.

Stanowisko to potwierdza również pogląd Wnioskodawczyni, że sprzedaż jej nieruchomości z majątku prywatnego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności wskazanych przez Panią we wniosku wynika, że:

• prowadzi Pani od 2 lutego 2019 r. jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług marketingowych/reklamowych jako (...) i jest Pani z tego tytułu czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, działalność gospodarcza, ani świadczone w jej ramach usługi, nie mają nic wspólnego z nieruchomościami,
• grunt (działkę nr 1) nabyła Pani w 2017 r. w drodze darowizny od swoich dziadków jako osoba fizyczna do majątku osobistego, nabycie nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT, działka nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz nie stanowiła towaru handlowego w prowadzonej działalności,
• w 2024 r. nastąpił podział działki nr 1 na 2 części, w tym na działkę nr 2 o pow. 27 arów, podział nastąpił z inicjatywy nabywcy (…) na podstawie udzielonego mu przez Panią pełnomocnictwa,
• działka nr 1 przed podziałem, jak również działki powstałe w wyniku podziału, nie były przez Panią wykorzystywane w żaden sposób, nie służyły żadnym celom użytkowym - ani prywatnym, ani gospodarczym, docelowo planowała Pani osiedlić się na otrzymanej działce, albo „trzymać ją” przez lata jako składnik majątku osobistego,
• działka przed podziałem, jak również działki powstałe w wyniku jej podziału (w tym działka nr 2), nie były przedmiotem żadnych odpłatnych umów najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze zawieranych z podmiotami trzecimi, nie były też przedmiotem żadnych postępowań scaleniowych, wywłaszczeniowych ani podobnych,
• nie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych reklamujących zamiar sprzedaży nieruchomości, nabywca zgłosił się sam,
• nie podejmowała Pani aktywnych działań typu: uzbrajanie terenu, wydzielanie dróg wewnętrznych, nie podjęła Pani inicjatyw zmierzających do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ani nie wystąpiła o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,
• przed sprzedażą działki nr 2 zawarła Pani z jej nabywcą warunkową przedwstępną umowę sprzedaży, w której określone zostały warunki, od których spełnienia zależała ostateczna sprzedaż nieruchomości, a także prawa i obowiązki obu stron transakcji,
• w umowie przedwstępnej udzieliła Pani nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania pozwolenia na budowę, decyzji na lokalizację zjazdu oraz pozwolenia na wycinkę drzew, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru oraz wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez nabywcę działką nr 2 na cele budowlane,
• nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży żadnych innych nieruchomości, ani też nigdy wcześniej nie zawierała transakcji o podobnym charakterze, nie ma Pani również zamiaru sprzedaży innych należących do Pani nieruchomości w przyszłości, a jej sprzedaż pozostawała w związku z objęciem terenu, na którym się znajdowała, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą wskazania, czy sprzedaż działki nr 2 z majątku prywatnego stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła w odniesieniu do sprzedanej działki.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działki nr 2 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Skala Pani zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży wydzielonej działki nie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W stosunku do sprzedanej działki nr 2, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosiła Pani nakładów w celu jej uatrakcyjnienia np. na wytyczenie dróg dojazdowych, doprowadzenie mediów, nie podejmowała Pani aktywnych działań marketingowych typu reklama, nie wynajmowała ani nie dzierżawiła Pani działki. Podział działki na 2 mniejsze (w tym działkę nr 2) nastąpił z inicjatywy samego nabywcy, który zgłosił się do Pani sam z propozycją zakupu.

Co prawda, z wniosku wynika, że zawarła Pani z nabywcą (…) przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działki, w której określone zostały warunki, od spełnienia których zależała ostateczna sprzedaż nieruchomości, a także prawa i obowiązki obu stron transakcji i w ramach tej umowy wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez nabywcę działką nr 2 na cele budowlane. Ponadto, w ramach umowy przedwstępnej udzieliła Pani nabywcy pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowo-usługowego zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy. Należy jednak zauważyć, że uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży, a czynności wymienione w pełnomocnictwie nastąpiły w sensie chronologicznym jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do jego potrzeb nie było więc Pani staraniem jako sprzedającej, która stara się ten grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla tego nabywcy. W przedmiotowej sprawie nabywca już się do Pani zgłosił, a więc jako właścicielka gruntu nie musiała Pani podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia działki. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczyły Pani jako właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednakże starania pełnomocnika nie były staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę. Podjęte przez nabywcę na podstawie pełnomocnictwa działania wykonywane były w jego własnym interesie, dla zrealizowania jego własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do jego określonych potrzeb. Samo udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie jest przesłanką do uznania Pani za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Ponadto należy podkreślić, że działka nr 2 nie była przez Panią wykorzystywana w żaden sposób, nie służyła żadnym celom użytkowym - ani prywatnym, ani gospodarczym, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pani firmy oraz nie stanowiła towaru handlowego w prowadzonej działalności. Działka otrzymana w drodze darowizny przed podziałem, jak również działki powstałe w wyniku jej podziału (w tym działka nr 2 będąca przedmiotem sprzedaży), od momentu nabycia pozostawały wyłącznie w Pani majątku osobistym, gdyż docelowo planowała Pani osiedlić się na otrzymanej działce, albo „trzymać ją” przez lata jako składnik swojego prywatnego majątku.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 2 nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. działki wypełniła w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowała się Pani w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży w 2025 r. działki nr 2 o pow. 27 arów, skorzystała Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku sprzedaż oznaczała działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, dokonana przez Panią sprzedaż działki nr 2 nie była czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości z Pani majątku prywatnego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.