Interpretacja indywidualna  - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nabycia w drodze darowizny udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką. Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - 14 sierpnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

2 czerwca 2021 roku A oraz jej partner B na podstawie umowy sprzedaży oraz aktu ustanowienia służebności i aktu ustanowienia hipoteki nabyli nieruchomość położoną w m. (…), za cenę 490 000,00 (czterysta dziewięćdziesiąt tysięcy) złotych, to jest: A nabyła udział 1/2 części za cenę 245 000,00 (dwieście czterdzieści pięć tysięcy) złotych, a B nabył udział 1/2 części za cenę 245 000,00 (dwieście czterdzieści pięć tysięcy) złotych.

Zakup został sfinansowany w następujący sposób: A ze środków własnych wpłaciła kwotę 61 000,00 (sześćdziesiąt jeden tysięcy) złotych, B ze środków własnych wpłacił kwotę 61 000,00 (sześćdziesiąt jeden tysięcy) złotych, oraz z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez A i B pochodziła kwota 368 000,00 (trzysta sześćdziesiąt osiem tysięcy) złotych. Kredyt na zakup nieruchomości został udzielony przez (…) umową o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny (…).

Zakupiona nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą, w której w dziale II jako współwłaściciele wpisani są: A oraz B na podstawie umowy sprzedaży oraz aktu

ustanowienia służebności i aktu ustanowienia hipoteki (…), a w dziale IV wpisana jest hipoteka umowna do kwoty 732 000,00 (siedemset trzydzieści dwa tysiące) złotych na zabezpieczenie spłaty wierzytelności (…) z tytułu kredytu udzielonego (umową o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny (…)) wspólnie A i B na zakup nieruchomości oraz na zabezpieczenie spłaty narosłych od kredytu odsetek (zarówno odsetek od kapitału, regulowanymi umownie, również w przypadku przewidzianego w umowie kredytu podwyższenia marży (…), jak i odsetek za opóźnienie spłaty kapitału), kosztów postępowania, a także roszczeń z tytułu opłat i prowizji wskazanych bezpośrednio w umowie kredytu, jak również wynikających z postanowień wskazanej w umowie kredytu tabeli opłat i prowizji oraz poniesionych przez (…) kosztów ustanowienia zabezpieczenia wraz z odsetkami ustawowymi od tych kosztów.

A i B pozostają w nieformalnym związku - III grupa podatkowa w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. A umową darowizny przekaże B cały swój udział wynoszący 1/2 części nieruchomości. W wyniku planowanej umowy darowizny udziału wynoszącego 1/2 części nieruchomości nie dojdzie do przejęcia długów - w chwili zawarcia umowy darowizny umowa o kredyt hipoteczny pozostanie niezmieniona. Po podpisaniu umowy darowizny Darująca, tj. A zawrze z (…) umowę o zwolnienie z długu wynikającego z umowy o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny (…). Jak również po podpisaniu umowy darowizny Obdarowany, tj. B zawrze z (…) aneks do umowy o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny (…), w wyniku podpisania którego jedynie on będzie kredytobiorcą.

W chwili wykonania darowizny wartość rynkowa darowizny wyniesie 245 000,00 (dwieście czterdzieści pięć tysięcy) złotych (50% kwoty 490 000,00 (czterysta dziewięćdziesiąt tysięcy złotych), natomiast 1/2 hipoteki na darowanej nieruchomości wyniesie 366 000,00 (trzysta sześćdziesiąt sześć tysięcy) złotych (50% kwoty 732 000,00 (siedemset trzydzieści dwa tysiące) złotych), przewyższając wartość darowanej części nieruchomości. Aktualna wysokość wierzytelności przysługujących (…) z tytułu kredytu wspólnie zaciągniętego przez A oraz B na zakup wyżej opisanej nieruchomości wynosi 269 102,44 (dwieście sześćdziesiąt dziewięć tysięcy sto dwa złote czterdzieści cztery grosze).

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że występuje Pani w sprawie jako notariusz.

Pytania

 1) Czy zdarzenie polegające na nabyciu przez B w drodze darowizny udziału wynoszącego 1/2 części nieruchomości od partnerki B, będzie rodziło obowiązek podatkowy w rozumieniu podatku od spadków i darowizn?

 2) Czy w przedmiotowej sytuacji, w której na rzecz B zostanie przez partnerkę przekazany w drodze darowizny udział 1/2 części we współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką umowną, której wysokość przewyższa wartość rynkową tej nieruchomości, podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn dla B zaliczonego do III grupy podatkowej będzie wynosiła zero, a zatem podatek wyniesie zero?

3) Czy od podstawy opodatkowania, tj. wartości 1/2 części darowanej nieruchomości należy potrącić dług, tj. aktualną wysokość zadłużenia (proporcjonalnie przypadającą na ten udział czyli 1/2 aktualnego zadłużenia), z tytułu wspólnie zaciągniętego kredytu, którego spłata została zabezpieczona hipoteką?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, darowanie B przez jego partnerkę części nieruchomości, nie zobowiąże B do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku darowizny.

W przedmiotowej sprawie wystąpi obowiązek podatkowy, jednakże ze względu na to, że wartość hipoteki, a nie wysokość aktualnego zadłużenia którego spłata została zabezpieczona tą hipoteką, obciążająca udział partnerki B we własności nieruchomości (w proporcji odpowiadającej temu udziałowi) przekracza wartość nabywanego udziału - podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Hipoteka ustanowiona na nieruchomości jest ciężarem w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, który należy potrącić od wartości nabytych praw - w niniejszej sprawie od wartości udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości. Ciężarem są rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejszają jego wartość rynkową, np. ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego: prawa użytkowania, służebności, hipoteki.

Należy również zwrócić uwagę, iż w myśl art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece hipotekę określa się jako obciążenie nieruchomości. Zatem jeśli hipoteka jest ustanowionym ciężarem nieruchomości, to wartość tej hipoteki należy zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn potrącić od wartości nabytych praw majątkowych, i w ten sposób ustalić podstawę opodatkowania jako czystą wartość.

Ponadto wartość udziału A wynoszącego 1/2 części należy pomniejszyć o wartość hipoteki, a nie wysokość aktualnego zadłużenia, którego spłata została zabezpieczona tą hipoteką, obciążającą jej udział w proporcji odpowiadającej temu udziałowi (50% z kwoty 732 000,00 złotych). W niniejszej sprawie udziały w nieruchomości A i B wynoszą po 1/2 części. Cała nieruchomość obciążona jest hipoteką. Zatem przy obliczaniu podstawy opodatkowania wartość zbywanego przez partnerkę B, tj. A udziału wynoszącego 1/2 część w nieruchomości należy pomniejszyć o wartość hipoteki obciążającą jej udział w proporcji mu odpowiadającej. W związku z powyższym obliczenia będą przedstawiać się następująco: 245 000,00 (dwieście czterdzieści pięć tysięcy) złotych (wartość 1/2 części nieruchomości) - 366 000,00 (trzysta sześćdziesiąt sześć tysięcy) złotych (wartość hipoteki odpowiadająca 1/2 udziału) = - 121 000,00 (sto dwadzieścia jeden tysięcy) złotych.

Z tego też wynika, że w przedmiotowej sprawie wystąpi obowiązek podatkowy zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jednakże ze względu na to, że wartość hipoteki obciążająca udział partnerki B w proporcji odpowiadającej jej udziałowi w nieruchomości przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.

Rozstrzygnięcia w podobnych sprawach:

- interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 14 listopada 2023 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4015.215.2023.1.AD;

- interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 27 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4015.102.2023.2.DR;

- interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 8 kwietnia 2020 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4015.31.2020.1.LM;

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 16 grudnia 2019 r. syg. akt I SA/Kr 1203/19.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków  i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 ze zm.):

Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna” należy odwołać się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. 2025 r. poz. 1071).

Na podstawie art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Darowizna jest więc czynnością, której celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego), a zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.

Do zawarcia umowy darowizny, podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny. Należy zaznaczyć, że ustawodawca nie wymaga żadnej szczególnej formy oświadczenia obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż:

Stosownie do treści art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w ust. 2 i 3 art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, do których poniesienia zobowiązany jest nabywca. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości. „Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Na mocy art. 8 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Na podstawie art. 14 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

 1) do grupy I - małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

 2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

 3) do grupy III - innych nabywców.

Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Stosownie do treści art. 244 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle powyższych przepisów - hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe i regulują ją odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece  (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341). 

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że występuje Pani w sprawie jako notariusz. A oraz jej partner B na podstawie umowy sprzedaży oraz aktu ustanowienia służebności i aktu ustanowienia hipoteki nabyli nieruchomość za cenę 490 000,00 złotych. A nabyła udział 1/2 części za cenę 245 000,00 złotych, a B nabył udział 1/2 części za cenę 245 000,00  złotych. Zakup został sfinansowany w następujący sposób: A ze środków własnych wpłaciła kwotę 61 000,00 złotych, B ze środków własnych wpłacił kwotę 61 000,00 złotych, oraz z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez A i B pochodziła kwota 368 000,00 złotych. A i B pozostają w nieformalnym związku - III grupa podatkowa w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. A umową darowizny przekaże B cały swój udział wynoszący 1/2 części nieruchomości. W wyniku planowanej umowy darowizny udziału wynoszącego 1/2 części nieruchomości nie dojdzie do przejęcia długów - w chwili zawarcia umowy darowizny umowa o kredyt hipoteczny pozostanie niezmieniona. Po podpisaniu umowy darowizny Darująca, tj. A zawrze z (…) umowę o zwolnienie z długu wynikającego z umowy o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny. Jak również po podpisaniu umowy darowizny Obdarowany, tj. B zawrze z (…) aneks do umowy o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny w wyniku podpisania którego jedynie on będzie kredytobiorcą. W chwili wykonania darowizny wartość rynkowa darowizny wyniesie 245 000,00 złotych (50% kwoty 490 000,00 złotych, natomiast 1/2 hipoteki na darowanej nieruchomości wyniesie 366 000,00 złotych (50% kwoty 732 000,00 złotych), przewyższając wartość darowanej części nieruchomości. Aktualna wysokość wierzytelności przysługujących (…) z tytułu kredytu wspólnie zaciągniętego przez A oraz B na zakup wyżej opisanej nieruchomości wynosi 269 102,44 złotych.

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana darowizna podlega opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Dokonując oceny tak przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego w kontekście wskazanych przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn stwierdzić należy, że ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów  i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Przy czym, skoro przedmiotem darowizny będzie udział  w nieruchomości, to hipoteka będzie stanowić obciążenie w proporcji odpowiadającej temu udziałowi. Zatem wartość udziału 1/2 A, nabytego w drodze darowizny przez B, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki przypadającą na udział A.

Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość. Jeżeli zatem w istocie w przedmiotowej sprawie - jak Pani wskazała - wartość hipoteki w chwili darowizny będzie przewyższała wartość rynkową nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Wskazać jednak należy w tym miejscu, że przedmiotem niniejszej interpretacji nie jest kwestia oceny wartości rynkowej opisanej we wniosku nieruchomości, ponieważ nie leży to w kompetencji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej uprawnionego jedynie do wydania interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. B nie będzie zatem zobowiązany do zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu opisanej we wniosku umowy darowizny, a na Pani jako płatniku nie będzie ciążył obowiązek pobrania podatku. 

Dodatkowe informacje

W związku z dołączeniem przez Panią do wniosku dokumentów wskazujemy, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest uprawniony do oceny załączonych dokumentów; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.