Temat interpretacji

1. Czy jeżeli od momentu darowizny do momentu sprzedaży i wywłaszczenia części otrzymanej nieruchomości nie upłynęło 5 lat Wnioskodawca jest zobowiązany do opłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn?
2. Czy jeżeli Wnioskodawca jest zobowiązany do opłaty podatku z tytułu sprzedaży i wywłaszczenia, to czy zostanie On zwolniony z podatku jeśli wykaże, że uzyskane w ten sposób pieniądze przeznaczył na cele mieszkaniowe budowa domu jednorodzinnego?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2010 r. (data wpływu 26 listopada 2010 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 lutego 2011 r. (data wpływu 24 lutego 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie konsekwencji podatkowych z tytułu wywłaszczenia nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie konsekwencji podatkowych z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, a także podatku od spadków i darowizn w zakresie obowiązku podatkowego.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 i § 4 oraz 14f § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 14 lutego 2011 r., nr ILPB2/415 -1328/10-2/MK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowanego, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawcę nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 14 lutego 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 16 lutego 2011 r.), zaś w dniu 24 lutego 2011 r. (data nadania: 21 lutego 2011 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawca uzupełnił ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy darowizny z dnia 15 listopada 2006 r. Wnioskodawca otrzymał od swoich rodziców nieruchomości gruntowe o łącznej powierzchni 3,7774 ha, tj. działkę nr (...), (...), (...), (...)-(...) i działkę nr (...) (...)-(...). W związku z nabyciem ww. majątku Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 tej ustawy.

Następnie zgodnie z decyzją podziałową z dnia 19 czerwca 2009 r. działka nr (...) (...)-(...) została podzielona na mniejsze działki, tj. (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...)-(...). Działki nr (...) i (...) (...)-(...) o powierzchni 0,1104 ha, zgodnie z ww. decyzją zostały wywłaszczone i przeszły (16 lipca 2009 r. data uprawomocnienia się decyzji) na własność gminy, ponieważ według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod drogi na cele publiczne. Jak Wnioskodawca wyjaśnia wywłaszczenie ww. działek nastąpiło zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że nie otrzymał jeszcze odszkodowania z tytułu wywłaszczenia, a gmina jako właściciel wywłaszczonych działek została wpisana do księgi wieczystej 21 lipca 2010 r. Ponadto, w dniu 28 października 2010 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość w postaci działki nr (...) (...)-(...) o powierzchni 0,1090 ha. Jak informuje sprzedaż ww. nieruchomości nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, ponieważ żadnej takiej działalności nie prowadzi, a uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne przeznaczył na budowę domu jednorodzinnego wraz z przynależną mu infrastrukturą.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy jeżeli od momentu darowizny do momentu sprzedaży i wywłaszczenia części otrzymanej nieruchomości nie upłynęło 5 lat Wnioskodawca jest zobowiązany do opłaty podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn...

Tutejszy Organ informuje, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz pytanie nr 2. Natomiast w przedmiocie odpowiedzi na pytania nr 1 w zakresie podatku od spadków i darowizn w dniu 4 marca 2011 r. została wydana interpretacja indywidualna nr ILPB2/436-48/11-4/MK.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 132 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pięcioletni okres, w Jego sytuacji, Go nie obowiązuje, co oznacza, że już następnego dnia po otrzymaniu darowizny nieruchomość mógł sprzedać. Wszystko, jak wskazuje, z powodu otrzymania darowizny w 2006 r. i obowiązujących wówczas przepisów. Wnioskodawca twierdzi, że również z punktu widzenia darowizny (podatku od spadków i darowizn) w Jego sprawie nie jest zobowiązany do jakichkolwiek opłat.

W związku z powyższym w opinii Wnioskodawcy nie obowiązują Go opłaty z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od spadków i darowizn.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (sprzedaży i wywłaszczenia) określonej w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia, bowiem zasady opodatkowania tych przychodów (dochodów) ulegały zmianom.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 15 listopada 2006 r. Wnioskodawca nabył w darowiźnie od rodziców nieruchomość o łącznej powierzchni 3,7774 ha. W 2009 r. przedmiotowa nieruchomość została podzielona i część z niej w postaci działek gruntu nr (...) i (...) (...)-(...) została wywłaszczona na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przeszła na własność gminy. Dodatkowo w październiku 2010 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr (...) (...)-(...).

Mając na uwadze powyższe w analizowanej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Na podstawie art. 28 ust. 2 ww. ustawy, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidziano również sytuacje, w których enumeratywnie wskazane przysporzenia majątkowe wolne są od tego podatku.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 29 analizowanej ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Z kolei na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Analiza pierwszego z zacytowanych przepisów (art. 21 ust.1 pkt 29 ustawy) prowadzi do wniosku, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

1. nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
2. cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Zasady dotyczące ograniczenia lub pozbawienia praw do nieruchomości oraz związanych z tym odszkodowań, reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Natomiast w myśl ust. 3 art. 98 za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny uznać należy, iż wypłata przedmiotowego odszkodowania za przejęte działki nr (...) i (...) (...)-(...) zostanie dokonana stosownie do uregulowań prawnych zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Powyższe oznacza więc, że przychód jaki Wnioskodawca uzyska w związku z jego otrzymaniem będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 tej ustawy.

Natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości w postaci działki nr (...) (...)-(...) powstałej w następstwie podziału nieruchomości nabytej w drodze darowizny w 2006 roku, również jest zwolniony od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Tym samym odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu