Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 30 lipca 2025 r. (wpływ 4 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na mocy aktu notarialnego z dnia 30 lipca 2019 r. (…) A.B. otrzymał od swojej matki darowiznę w postaci nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny (…).

Na mocy aktu notarialnego z dnia 29 grudnia 2023 r. (…) sprzedał Pan swojej siostrze udział wynoszący 1/4 tej nieruchomości za cenę w kwocie 1.450.000,00 zł. Część ceny w kwocie 270.000,00 zł została zapłacona przelewem na Pana rachunek.

Kupująca w akcie notarialnym zobowiązała się do zapłaty na Pana rzecz pozostałej części ceny sprzedaży w kwocie 1.180.000,00 zł przelewem na rachunek do dnia 31 marca 2024 r. Na dzień złożenia wniosku wpłata pozostałej części ceny z tytułu nabycia udziału ww. nieruchomości nie nastąpiła. Z uwagi na brak zapłaty całości ceny planuje Pan odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości i zwrócić kupującej wpłacone uprzednio 270.000,00 zł. W takiej sytuacji kupujący zwróci (przeniesie własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. W chwili sprzedaży nie prowadził Pan działalności gospodarczej, zaś sama transakcja miała wyłącznie charakter zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazuje Pan, iż odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości nastąpi na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego, z uwagi na brak zapłaty całości ceny sprzedaży nieruchomości.

Jako sprzedającemu przysługuje Panu prawo do odstąpienia od umowy sprzedaży. Kodeks cywilny w art. 491 § 1 stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

Zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Wówczas oświadczenie o odstąpieniu od umowy usuwa z obrotu prawnego umowę sprzedaży nieruchomości z datą wsteczną, niweluje prawa i obowiązki stron nawiązane mocą tej umowy, w tym skutki podatkowe, które powstały z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Pytania

1. Czy odstąpienie - na podstawie art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego - od umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w grudniu 2023 r. w sytuacji, w której Wnioskodawca zwróci otrzymaną od kupującego część ceny nieruchomości, a kupujący przeniesie na Wnioskodawcę z powrotem własność nieruchomości - spowoduje ustanie zobowiązania podatkowego z tytułu zawartej w grudniu 2023 r. umowy sprzedaży udziału nieruchomości?

2. Czy opisane skuteczne odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w grudniu 2023 r. implikuje obowiązek dokonania korekty zeznania PIT-39 i wykazanie braku osiągnięcia dochodu z tytułu zbycia udziału w nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości i przeniesienia (zwrotu) jej własności na sprzedającego z chwilą dokonania takiej czynności powstałe wcześniej zobowiązanie podatkowe utraci swój byt albowiem zniesione zostaną wszystkie skutki czynności, w tym także skutki podatkowe. Fakt zawarcia stosownej umowy, która rozwiązuje stosunek prawny pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą nieruchomości stanowi podstawę do zniesienia skutków, które powstały w chwili zawarcia umowy sprzedaży w grudniu 2023 r. Jednym z nich było zobowiązanie do uiszczenia podatku dochodowego. Tym samym rozwiązanie umowy spowoduje w konsekwencji, że na Wnioskodawcy nie będzie ciążyło zobowiązanie podatkowe z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Ad. 2

W przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości na Wnioskodawcy będzie ciążył obowiązek złożenia korekty zeznania PIT-39 i skorygowanie zeznania "do zera" poprzez wykazanie braku osiągnięcia dochodu z tytułu zbycia opisanego udziału w nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Użyte w cytowanym przepisie „odpłatne zbycie” oznacza przeniesienie własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Powyższy przepis jednoznacznie stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, co może następować m.in. w formie umowy sprzedaży.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych mają moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że 30 lipca 2019 r. otrzymał Pan od swojej matki darowiznę w postaci nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny (...). Następnie, 29 grudnia 2023 r. sprzedał Pan swojej siostrze udział wynoszący 1/4 tej nieruchomości za cenę w kwocie 1.450.000,00 zł. Część ceny w kwocie 270.000,00 zł została zapłacona przelewem na Pana rachunek. Kupująca w akcie notarialnym zobowiązała się do zapłaty na Pana rzecz pozostałej części ceny sprzedaży w kwocie 1.180.000,00 zł przelewem na Pana rachunek do 31 marca 2024 r. Z uwagi na brak zapłaty całości ceny planuje Pan odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości i zwrócić kupującej wpłacone uprzednio 270.000,00 zł. W takiej sytuacji kupujący zwróci (przeniesie własność z powrotem na Pana) zakupiony udział w nieruchomości.

Pana wątpliwości budzi kwestia, czy odstąpienie od umowy sprzedaży udziału w nieruchomości spowoduje ustanie zobowiązania podatkowego z tytułu zawartej w grudniu 2023 r. umowy sprzedaży.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty własności. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym, a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń, bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wypływające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i prawo podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie te dziedziny prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 158 ww. Kodeksu:

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 k.c.:

Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353¹ k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.

Strony mogą przyjąć, że zapłata ceny, jak również samo wydanie nastąpi w terminie późniejszym, a także wolą stron może być zaliczenie dokonanych zaliczek lub przedpłat na poczet ceny umowy.

Wskazać tu również należy art. 488 § 1 tego Kodeksu, który stanowi, że:

Z treści tego przepisu zatem wynika, że od zasady jednoczesnego wykonania wzajemnych świadczeń przez strony umowy dopuszczalne są wyjątki, gdy wynika to między innymi z umowy. W tej sytuacji, przy sprzedaży może nastąpić zmiana kolejności świadczeń, to jest najpierw wydanie rzeczy, a potem zapłata ceny lub zapłata całości lub części ceny a potem wydanie rzeczy. Wola stron zatem jest niezbędnym i istotnym składnikiem umowy.

Z powyższych przepisów wynika jednak jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości, a nie z chwilą zapłaty ceny.

Art. 491 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 494 ww. Kodeksu:

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z jej zawarciem sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy. Tym samym umowa sprzedaży jest umową wzajemną, gdyż świadczenie jednej strony jest z założenia odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z istoty umowy sprzedaży wynika jedynie zobowiązanie do spowodowania, aby własność rzeczy została przeniesiona na nabywcę. Za wykonanie tego zobowiązania sprzedawca będzie odpowiadał według przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania.

Cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego wcześniej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający.

Oznacza to, że umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.

Dokonana zatem czynność prawna polegająca na zawarciu przez Pana 29 grudnia 2023 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży implikuje określone skutki podatkowe. Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność i niezależnie czy w wyniku tej umowy sprzedaży otrzymał Pan wynikającą z umowy kwotę w całości czy też nie. Nie może bowiem decydować o skutkach podatkowych zawartej umowy sprzedaży fakt, że nie otrzymał Pan wynikającej z umowy sprzedaży kwoty ani w całości ani też w części.

Dla powstania skutków podatkowych z tytułu sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości istotny jest moment zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na skutek odstąpienia od umowy przez kupujących w żaden sposób nie unieważniło skutków prawnych umowy sprzedaży 29 grudnia 2023 r.

W Pana sprawie to sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociąga za sobą określone skutki podatkowe.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zbycia nieruchomości samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości. Do wykonania tego obowiązku może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze orzeczenia sądu stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli. Tak więc w przypadku odstąpienia od umowy konieczne jest dokonanie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na wcześniejszego zbywcę.

Sprzedaż 29 grudnia 2023 r. udziału w nieruchomości na rzecz siostry stanowi dla Pana źródło przychodu z odpłatnego zbycia podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, tj. od końca 2019 r.

Tym samym za moment odpłatnego zbycia w drodze sprzedaży należy – wbrew Pana stanowisku – uznać datę wskazaną w akcie notarialnym (29 grudnia 2023 r.) jako moment przeniesienia prawa własności udziału w nieruchomości z Pana na rzecz kupującej siostry. Bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego jest więc brak uiszczenia przez nią całej ceny wynikającej z tej umowy.

Jeżeli umowa sprzedaży nie wywołuje skutków prawnych na gruncie prawa cywilnego, tj. jest nieważna ex lege, wówczas przejście własności nieruchomości z powrotem na podatnika, w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży, nie stanowi nowego momentu nabycia. W analizowanej sprawie nie było takich przesłanek, a kupująca posiadała tytuł własności, na podstawie którego mogła dysponować swoim udziałem w nieruchomości.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że dokonana 29 grudnia 2023 r. czynność prawna polegająca na zawarciu umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia udziału w Pana nieruchomości. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży udziału w nieruchomości  powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma sam fakt zawarcia umowy sprzedaży.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania Nr 1 jest nieprawidłowe.

Przechodząc do kwestii możliwości korekty zeznania PIT-39 należy stwierdzić, że zagadnienia dotyczące korekty deklaracji regulują przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).

Na mocy art. 81 § 1 Ordynacji podatkowej:

Stosownie zaś do art. 81 § 2 Ordynacji podatkowej:

Jednocześnie podkreślić należy, że zgodnie z art. 3 pkt 5 tej ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o deklaracjach – rozumie się przez to również zeznania, wykazy, zestawienia oraz informacje, do których składania obowiązani są, na podstawie przepisów prawa podatkowego, podatnicy, płatnicy i inkasenci.

Treść art. 81 Ordynacji podatkowej wskazuje zatem, że korekta deklaracji ma na celu poprawienie błędu, który został popełniony przy poprzednim jej sporządzeniu i może dotyczyć każdej jej pozycji – o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej. Może więc ona dotyczyć m. in. błędów rachunkowych, oczywistych omyłek, a także gdy wypełniono ją niezgodnie z wymaganiami lub istnieją wątpliwości co do prawidłowości danych w niej zawartych. Błędnie mogła zostać określona m.in. wysokość przychodu bądź dochodu, wysokość zobowiązania podatkowego, wysokość nadpłaty lub zwrotu podatku, a także inne dane zawarte w treści deklaracji.

Skorygowanie deklaracji polega więc na ponownym – poprawnym już – wypełnieniu jej formularza z zaznaczeniem, iż w tym przypadku mamy do czynienia z korektą uprzednio złożonej deklaracji. Podatnik może skutecznie skorygować wysokość zobowiązania podatkowego, o ile zobowiązanie to nie uległo przedawnieniu. Okres przedawnienia wynosi pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku, podatnik ma zatem prawo skorygować deklaracje za okres pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 70 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa). Okoliczności skutkujące przerwaniem lub zawieszeniem biegu przedawnienia wymienione zostały w art. 70 i art. 70a ww. ustawy.

Podsumowując, skoro sprzedaż udziału w nieruchomości stanowiła dla Pana źródło przychodu to powstał po Pana stronie obowiązek podatkowy. Fakt późniejszego rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości nie niweluje obowiązku podatkowego i nie stanowi podstawy do dokonywania korekty zeznania PIT‑39.

Konkludując, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że powinien Pan wystąpić z korektą zeznania PIT-39.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 tym samym należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.