Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 1996 roku. Aktualnie jest Pan opodatkowany w zakresie podatku dochodowego podatkiem na zasadach ogólnych (art. 27 ustawy o podatku dochodowym - dalej: „ustawa PIT”) oraz jest czynnym podatnikiem VAT. Jest Pan polskim rezydentem podatkowym i od całości swoich dochodów jest Pan opodatkowany na terenie Polski. Aktualnie wiodącym PKD Pana działalności jest 68.20.z wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W ramach prowadzonej działalności nabywa Pan lokale mieszkalne oraz lokale użytkowe, które później oddaje na wynajem osobom prywatnym na cele mieszkaniowe lub przedsiębiorcom na cele prowadzonych przez nich działalności gospodarczych. W dniu 22 września 2016 r. wraz z żoną - z którą łączy Pana ustrój wspólności majątkowej, aktem notarialnym nabył Pan lokale mieszkalne położone w (…) numer mieszkania 1 o powierzchni (… m²) oraz numer mieszkania 2 o powierzchni (… m²) (dalej: „nieruchomości"). Nieruchomości zostały wprowadzone w dniu nabycia do ewidencji środków trwałych, do końca 2022 roku były amortyzowane na mocy przepisów przejściowych zawartych w art. 71 ust. 2 ustawy z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Nieruchomości od momentu wprowadzenia do ewidencji środków trwałych do dnia dzisiejszego są przedmiotem najmu na cele mieszkaniowe, co poświadcza Pan fakturą co miesiąc. W związku ze zmianami w sferze gospodarczej zarówno swojej działalności jak i kraju - rozważa Pan wycofanie z działalności i późniejszą sprzedaż przedmiotowych nieruchomości.

Pytanie

Czy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nabytych w roku 2016 będzie przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT odpłatne zbycie nieruchomości jest przychodem podatnika.

Art. 10 - źródła przychodów

Źródłami przychodów są:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Dalej mamy wyłączenie dla sprzedaży składników majątku wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej:

Art 10. [źródła przychodów]

2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

3) składników majątku, o których mowa w art 14 ust. 2 pkt 1. z zastrzeżeniem ust 3. Nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Ale ustawodawca przewidział wyjątek dla sprzedaży lokali mieszkalnych.

Art. 10 [źródła przychodów]

3. Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Art. 14 ustawy PIT definiuje, co jest przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej:

Art. 14 [przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej]

1.za przychód z działalności o której mowa w art. 10 ust 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

2.przychodem z działalności gospodarczej są również

1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku o których mowa w art. 22d ust 1 z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych.

Tu znów ustawodawca przewiduje wyjątek dla lokali mieszkalnych.

Art. 14 Przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej

2c. Do przychodów, o których mowa w ust 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Analizując powyższe przepisy można wywnioskować, iż przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej jest sprzedaż składników majątku zaliczonych do środków trwałych z wyjątkiem lokali mieszkalnych, które ustawodawca traktuje wyjątkowo i nie zalicza ich do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej tylko do przychodów ze zbycia majątku. Fakt wprowadzenia lokali mieszkalnych do ewidencji środków trwałych i czerpania z nich pożytków w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza pozostaje tutaj bez znaczenia.

Skoro zatem sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie może być rozpatrywana w źródle pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkowana według zasad przynależnych do tego źródła, to należy skutki podatkowe zdarzenia przyszłego rozpatrywać na gruncie art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy PIT gdzie Ustawodawca jasno wskazał, że przychód powstaje przy zbyciu nieruchomości w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Skoro nabycie przedmiotowych nieruchomości nastąpiło w roku 2016 to 5-letni okres opodatkowania sprzedaży zakończył się 31 grudnia 2021. Zatem wszelka przyszła sprzedaż tych nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych Zatem stoi Pan na stanowisku, iż przyszła sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Podobne stanowisko zostało wyrażone w wielu interpretacjach indywidualnych. I chociaż interpretacja chroni tylko w danym stanie prawnym zgłoszonym przez danego Wnioskodawcę, to udzielane przez Dyrektora krajowej informacji Skarbowej podobne uzasadnienia w podobnych stanach faktycznych można uznać za Utrwaloną linię orzeczniczą.

Zgodnie z art. 14n par. 5 ustawy Ordynacja podatkowa. Przykładowo są to interpretacje:

• z dnia 25 kwietnia 2022: 0113-KDIPT2-1.4011.98.2022.3.ISL;
• z dnia 23 sierpnia 2012: ITPB1/415-566A/12/WM;
• z dnia 28 stycznia 2025: 0112-KDIL2-2.4011.866.2024.1.AG;
• z dnia 29 maja 2025: 0112-KDSL1-1.4011.243.2025.1.DS.;
• z dnia 1 sierpnia 2024: 0112-KDSL1-2.4011.345.2024.1.KS;
• z dnia 15 maja 2024: 0115-KDIT3.4011.262.2024.1.DP.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jak już wcześniej wspomniano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:

Podkreślić bowiem należy, że ww. przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r. nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych. O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte w art. 22a i art. 22c ww. ustawy, przy czym nie wszystkie wymienione w nich rodzaje składników majątku mogą podlegać amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22c ww. ustawy:

Stosownie bowiem do art. 22d ww. ustawy:

Jak natomiast stanowi art. 22n ust. 3 pkt 1 ww. ustawy:

Zatem, z treści przytoczonych przepisów jednoznacznie wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie istotnym jest zatem, czy zbywana nieruchomość jest nieruchomością mieszkalną, czy też niemieszkalną.

Z opisu sprawy wynika, że planuje Pan sprzedaż lokali mieszkalnych.

W świetle przedstawionego we wniosku opisu sprawy oraz powołanych przepisów prawa stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży wykorzystywanych w działalności gospodarczej lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie stanowił przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że 22 września 2016 r. wraz z żoną z którą łączy Pana ustrój wspólności majątkowej, nabył Pan aktem notarialnym lokale mieszkalne nr 1 oraz nr 2.

Wobec powyższego wskazać należy, że planowane przez Pana odpłatne zbycie lokali mieszkalnych, nabytych przez Pana do wspólności majątkowej małżeńskiej w 2016 r., nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Informuję, że wpłacona w dniu 24 czerwca 2025 r. kwota w wysokości 60, 00 zł stanowi nadpłatę i zostanie zwrócona na rachunek z którego dokonano wpłaty.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.