Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 28 lipca 2025 r. (wpływ 28 lipca 2025 r.) oraz z 7 sierpnia 2025 r. (wpływ 7 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi działalności gospodarczej, jest rolnikiem indywidualnym i jest właścicielem 2 (dwóch) nieruchomości, które zamierza sprzedać: niezabudowanej nieruchomości gruntowej o łącznym obszarze (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW (…) (w dalszej części wniosku jako: „Nieruchomość 1”) oraz niezabudowanej nieruchomości gruntowej o obszarze (...) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (…) (w dalszej części wniosku jako: „Nieruchomość 2”).

2.Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez (…) odnośnie Nieruchomości 1, z którego wynika, iż jest ona niezabudowana i stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV”.

3.Nieruchomość 1 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2013 r., nabycia dokonał będąc rozwiedzionym, od osób fizycznych.

4.Nieruchomość 1 jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

5.Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez (…) odnośnie Nieruchomości 2, z którego wynika, iż jest ona niezabudowana i stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV”.

6.Nieruchomość 2 Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o podział majątku wspólnego, zawartej (…) sierpnia 2013 r., przed (…) – notariuszem (…), za Repertorium (…).

7.Nieruchomość 2 jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

8.Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na dzień zawarcia umowy sprzedaży będą stanowiły nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2024.423 t. j. z dnia 21 marca 2024 r. dalej: u.k.u.r.) i art. 461 kodeksu cywilnego, albowiem są one położone na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto zgodnie z § 9 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. 2024.219 t. j. z dnia 20 lutego 2024 r.), w ewidencji gruntów są oznaczone jako grunty orne oznaczone symbolem „R”, a powierzchnia użytków rolnych każdej z przedmiotowych Nieruchomości rolnych jest większa niż 0,3 ha (art. 1a pkt 1 lit. b) i większa niż 1 ha (art. 2a ust. 1a), a zatem do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będą miały zastosowanie przepisy u.k.u.r. dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, a zatem nabycie zarówno Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 przez Kupujących będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa, o której mowa w art. 2a ust. 4 powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Tym samym zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie spełnia definicji „terenów budowlanych”, o których mowa w treści art. 2 pkt 33 u.p.t.u.

9.Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie stanowią gospodarstwa rolnego.

10.Wnioskodawca zamierza zbyć Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na rzecz dwóch Kupujących (osoby fizyczne – rolnicy indywidualni), których każdy z nich kupi 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomości. Przy czym sprzedaż nastąpi w ramach jednej umowy (jednego aktu notarialnego). W tym celu Wnioskodawca zawrze umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2.

11.Wnioskodawca zawarł umowę Dzierżawy Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 z osobą prawną (dalej: Dzierżawca). W trakcie trwania umowy dzierżawy Dzierżawca, z uwagi na zlokalizowane na Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 złoża (...), będzie ubiegał się o wydanie stosownej koncesji umożliwiającej Dzierżawcy wydobywanie ww. (...).

12.Wnioskodawca przeniesie własność Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 na rzecz Kupujących, przy czym na dzień przeniesienia własności Dzierżawca będzie posiadał koncesję do wydobywania (...), a tym samym na terenie obu Nieruchomości będzie znajdować się obszar górniczy (w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze), lecz nie będzie prowadzone wydobycie (tj. nie będzie na nich prowadzona żadna działalność zarobkowa). Kupujący natomiast kupią Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2, która będzie przedmiotem dzierżawy przez Dzierżawcę.

13.W stosunku do Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W zakresie zbycia ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami, jak również przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Kupujący nie prowadzą działalności gospodarczej.

W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.W jaki sposób były/są/będą wykorzystywane przez Pana Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, będące przedmiotem wniosku, od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili ich sprzedaży?

Odpowiedź: Przez cały czas grunt był używany rolniczo, prowadzi Pan gospodarstwo rolne. Na gruncie były co roku zasiewane (...). W tym roku uprawiany jest (...).

2.Czy w stosunku do Nieruchomości 1 lub/i Nieruchomości 2 do dnia sprzedaży zamierza Pan prowadzić jakiekolwiek działania wymagające zaangażowania własnych środków finansowych, aby zwiększyć wartość tych Nieruchomości lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie dróg, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odpowiedź: Nie wykonuje Pan osobiście żadnych działań na działce, nic też Pan nie zlecił, nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań, które miałyby uatrakcyjnić Nieruchomości na cele sprzedaży.

3.Czy zawarta umowa Dzierżawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będących przedmiotem wniosku była/jest/będzie umową odpłatną, czy nieodpłatną? Od kiedy obowiązuje ta umowa lub w jakim czasie obowiązywała/będzie obowiązywała ta umowa?

Odpowiedź: Umowa dzierżawy została zawarta (…) kwietnia 2025 r. na okres 2 lat od dnia zawarcia umowy za czynsz dzierżawy w wysokości (...) zł, płatny jednorazowo z góry za cały okres dzierżawy.

4.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, proszę opisać:

a)jakie warunki będzie zawierała ta umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z Kupującymi, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

Odpowiedź: Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości nastąpi niezależnie czy na ww. obszarze ustanowiony zostanie teren/obszar górniczy. Z umowy przedwstępnej wynika, że nabycie będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, chyba że na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej nie będą już stanowiły nieruchomości rolnych w rozumieniu powołanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albowiem na części Nieruchomości znajdują się złoża (...) (rozszerzając wątek umowy dzierżawy to: na podstawie umowy dzierżawy spółka dzierżawiąca obecnie grunt, stara się o uzyskanie koncesji na wydobycie (...) na danym złożu i co za tym idzie, chce doprowadzić do utworzenia na ww. nieruchomościach obszaru i terenu górniczego, który może spowodować brak konieczności uzyskania zgody KOWR na zakup ww. nieruchomości. Nabywcy wyrazili zgodę na dzierżawę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spółce i nie wnoszą do tego uwag). Z umowy dzierżawy wynika, że grunt po ewentualnym wydobyciu (...) przez spółkę, będzie musiał być zrekultywowany. Obaj nabywcy mają już wykształcenie rolnicze i jeden z nich już na dzień dzisiejszy prowadzi gospodarstwo rolne, nadto posiada ubezpieczenie społeczne w KRUS. Nabywcy oświadczają, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż (…) listopada 2030 r., jednakże w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów z gruntów ornych na inne grunty, w szczególności na użytki kopalne, w terminie do 90 dni od zmiany przeznaczenia gruntów ornych na inne, a w szczególności na użytki kopalne.

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej będą ciążyły na Panu, a jakie na Kupujących? Proszę o szczegółowe opisanie;

Odpowiedź: Sprzedający ma obowiązek sprzedać nieruchomość kupującym, natomiast w przypadku, gdy nie dojdzie do umowy ostatecznej z winy Sprzedającego będzie musiał zwrócić on zadatek w podwójnej wysokości wraz z zaliczkami, które do tego czasu pobierze. Natomiast Kupujący zobowiązują się Kupić nieruchomość, pod ryzykiem utraty zadatku w przypadku, gdy z ich winy nie dojdzie do umowy sprzedaży. Dodatkowo zbywcy w przypadku m.in. braku uzyskania zgody z KOWR na zakup nieruchomości mają prawo wskazać innego kupującego, który będzie mógł zrealizować zakup nieruchomości na co sprzedający wyraził zgodę.

c)czy w ramach ww. umowy przedwstępnej zamierza Pan udzielić jakichkolwiek pełnomocnictw dla Kupujących? Jeżeli odpowiedź na pytanie jest twierdząca, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzieli Pan pełnomocnictwa dla Kupujących (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą Nieruchomości;

Odpowiedź: Pełnomocnictwa zostały udzielone po to, by Kupujący mógł wystąpić o niezbędne dokumenty do wykonania umowy sprzedaży. Według Pana, bardzo trudno jest w Polsce doprowadzić do umowy przeniesienia własności gruntu rolnego. Stąd wzięły się zapisy o pełnomocnictwie. Kupujący mają po 40 lat, Sprzedający (…), dlatego strony zakładają, że Kupującym łatwiej jest występować o kolejne zgody. Sprzedający oświadcza, że udzielił pełnomocnictwa w celu zawarcia umowy Przyrzeczonej Kupującym do samodzielnego działania, na warunkach udokumentowanych w umowie przedwstępnej, a wobec tego do:

-dokonywania wszelkich czynności przygotowawczych w celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

-zawarcia Umowy Przyrzeczonej,

-kwitowania zapłaty Zadatku, Zaliczki lub całej Ceny,

-odbioru przedmiotu Umowy Przyrzeczonej, w tym podpisywania stosownych protokołów,

-zastępowania, reprezentowania i działania w imieniu Mocodawcy i na jego rzecz wobec wszelkich organów administracji rządowej i samorządowej, władz, sądów, w tym wieczystoksięgowego, urzędów, w tym Urzędu Skarbowego, jak też osób prawnych i fizycznych, a także jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej,

-składania w imieniu Mocodawcy wszelkich oświadczeń, dokumentów, pism, wniosków, podań, zeznań, deklaracji, wyjaśnień i zapewnień, w związku z zawieraną Umową Przyrzeczoną,

-dokonywania wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych, które w zakresie tego pełnomocnictwa okażą się konieczne.

A ponadto Zbywca oświadczył, że:

-­w razie wątpliwości zakres niniejszego pełnomocnictwa należy traktować rozszerzająco.

Z chwilą zapłaty przez nabywców całej kwoty Zadatku i całej kwoty Zaliczki powyższe pełnomocnictwo wchodzi w życie oraz staje się nieodwołalne i niegasnące z chwilą śmierci Mocodawcy, przy czym jako dowód zapłaty Nabywcy okażą notariuszowi bankowy dokument potwierdzenia przelewu całej kwoty Zadatku i całej kwoty Zaliczki, na wskazany w niniejszej umowie rachunek bankowy Zbywcy lub pisemne pokwitowanie odbioru powyższych kwot przez Zbywcę z jego podpisem Notarialnie poświadczonym.

d)czy po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący na Nieruchomościach mających być przedmiotem sprzedaży, będą dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

Odpowiedź: Kupujący nie dokonują żadnych czynności zwiększających jej atrakcyjność. W tym czasie jednak spółka, która dzierżawi nieruchomość stara się o uzyskanie koncesji na wydobywanie (...).

e)czy nabywcy będą ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. Nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Kupujący oświadczyli, że wypłacą Sprzedającemu kwotę całej zaliczki do (…) grudnia 2025 r. Natomiast nie będą ponosić żadnych nakładów finansowych na ww. nieruchomości do czasu zawarcia umowy. Ponadto, jeżeli nie uzyskają zgody na zakup (z KOWR) do (…) listopada 2030 r. i nie wskażą innego Podmiotu do wykonania umowy mogą zgodzić się na przedłużanie obecnej umowy dzierżawy ze spółką.

5.Czy występował Pan lub będzie Pan występował o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla Nieruchomości 1 i/lub Nieruchomości 2 będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Jeżeli spółka uzyska koncesję wraz z planem ruchu dla zakładu górniczego, a Kupujący uregulują kwotę całej zaliczki, to będzie Pan zobowiązany zgłosić do gminy jako właściciel terenu korekty zeznania podatkowego dotyczącego podatku od nieruchomości, na której prowadzona będzie działalność gospodarcza. W innym przypadku nie planuje Pan żadnych wyłączeń gruntu z produkcji rolnej.

6.W jaki sposób pozyskał Pan nabywców Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2?

Odpowiedź: Nabywcy sami Pana znaleźli i przyszli ze swoją ofertą zakupu do Pana domu.

7.Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku? Jeśli tak, to proszę podać ile nieruchomości Pan sprzedał i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób Pan ją nabył?

Odpowiedź: Nieruchomość 1 nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej (…) lipca 2013 r. przed (…) – notariuszem w (…), za Repertorium (…), a nabycia dokonał Pan od osób fizycznych będąc rozwiedzionym. Nieruchomość 2 nabył Pan na podstawie umowy o podział majątku wspólnego udokumentowanej (…) sierpnia 2013 r. przed (…) – notariuszem w (…), za Repertorium (…).

b)w jakim celu Pan ją nabył?

Odpowiedź: Nabył ją Pan powiększając swoje gospodarstwo rolne, w celu uprawy rolnej.

c)w jaki sposób Pan ją wykorzystywał od momentu nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Działki przez cały czas Pana posiadania były uprawiane rolniczo. (…) września 2013 r. zawarł Pan na ww. nieruchomości umowę dzierżawy ze spółką, która uzyskała na nieruchomości koncesje na wydobycie (...). Jednak nie doszło do wydobycia na ww. działkach, przez co umowa nie została skonsumowana. Nie uzyskał Pan z tego powodu wynagrodzenia, ponieważ Pana wynagrodzenie za dzierżawę uzależnione było od wydobycia kopaliny ze złoża. Spółka wygasiła koncesję, a grunt przez cały czas wykorzystywał Pan w gospodarstwie rolnym pod uprawę roślin.

d)kiedy ją Pan sprzedał? Z jakiego powodu Pan ją sprzedał?

Odpowiedź: Nie miał Pan transakcji sprzedażowych gruntów.

e)czy nieruchomość była niezabudowana czy zabudowana? Jeśli była zabudowana – czy była nieruchomością mieszkalną czy użytkową?

Odpowiedź: Była nieruchomością niezabudowaną.

8.Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pan nieruchomości?

b)w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie ma Pan planów sprzedaży, natomiast ma Pan (…) lat i w przypadku, gdy Pana stan zdrowia by się pogorszył, a pojawiłby się kolejny klient na resztę Pana gospodarstwa nie wyklucza Pan kolejnej sprzedaży.

9.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Na dzień dzisiejszy nie ma Pan planów zakupów.

10.Czy posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odpowiedź: Tak, jest Pan polskim rezydentem i nie rozlicza Pan podatków w żadnym innym państwie.

11.Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą lub kiedykolwiek wcześniej prowadził działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? Czy na Nieruchomościach, o których mowa we wniosku prowadzona była pozarolnicza działalność gospodarcza? W przypadku prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej, należy wskazać rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej, formę opodatkowania, rodzaj dokumentacji podatkowej (np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe).

Odpowiedź: Kiedyś prowadził Pan jednoosobową działalność gospodarcza – w branży budowlanej (bez działalności związanej z obrotem nieruchomościami), firmę zamknął Pan w 2012 r. Forma opodatkowania – ryczałtowa. Na przedmiotowej nieruchomości nie była prowadzona działalność pozarolnicza.

12.Czy w akcie notarialnym sprzedaży/nabycia Nieruchomości przez Kupujących zostanie określony/wskazany cel zakupu? Jeśli tak – jaki to będzie cel?

Odpowiedź: Nie ma jeszcze przygotowanej umowy przeniesienia własności, natomiast Kupujący chcą nabyć grunt rolny, na którym wydana już będzie koncesja na wydobycie (...) (na spółkę z o.o.). Podmiot starający się o koncesję jest podmiotem trzecim, Kupujący nie będą mieli praw do koncesji, tylko do gruntu. Uzyskanie koncesji nie jest jednak warunkiem koniecznym do zakupu nieruchomości, ponieważ niezależnie czy koncesja będzie wydana Kupujący zobowiązali się kupić nieruchomość. Kupujący nie widzą problemu, żeby na części działki prowadzona była działalność górnicza przez podmiot trzeci i mają świadomość możliwości przeniesienia na nich umowy dzierżawy nieruchomości, gruntu, który kupią. Kupujący mają też świadomość, że jeśli firma, która uzyska koncesję będzie chciała prowadzić działalność górniczą/wydobywczą to będą zobowiązani z tego tytułu ewentualne przychody opodatkować zgodnie z odrębnymi przychodami (jeżeli przychody przekroczą 200 000 zł rocznie to będą wymagane deklaracje VAT, a podatek dochodowy od najmu zgodnie z obowiązującymi przepisami). Dodatkowo obecny Dzierżawca po uzyskaniu koncesji będzie miał obowiązek wykonania rekultywacji po zakończeniu wydobycia, co oznacza, że grunt po skonsumowaniu koncesji będzie mógł być dalej użytkowany rolniczo. Uzyskanie koncesji nie jest tożsame z faktycznie z prowadzeniem działalności gospodarczej. Może być sytuacja, że z przyczyn niezależnych nigdy nie dojdzie do eksploatacji złoża i np. z przyczyn ekonomicznych koncesja może ponownie być wygaszona.

13.Czy ww. Nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, na moment sprzedaży będą wchodziły w skład Pana gospodarstwa rolnego?

Odpowiedź: Tak, nieruchomość wchodzi w skład Pana gospodarstwa rolnego, same działki na dzień dzisiejszy nie stanowią odrębnego gospodarstwa rolnego.

14.Czy w zawartej umowie sprzedaży Kupujący złożą oświadczenie, że dokonują nabycia Nieruchomości w celu prowadzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego bądź prowadzenia produkcji rolnej?

Odpowiedź: Zamawiający (Kupujący) złożą takie oświadczenie, jednak chwilowe lub częściowe używanie tej działki przez zewnętrzną spółkę (dzierżawcę) jako (...) w ocenie Kupujących jest zbieżne z ich głównym celem, tj. prowadzeniem działalności rolniczej.

15.Kiedy planuje Pan sprzedać Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, o których mowa we wniosku? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pan sprzedać te Nieruchomości.

Odpowiedź: Chciałby Pan Nieruchomość 1 i 2 sprzedać w 2025 r., jednak przez przyczyny niezależne, tj. m.in. zgodę KOWR, lub ustanowienie na ww. terenie obszaru/terenu górniczego, może konieczność uzyskania takiej zgody wyłączyć. Maksymalny czas na zawarcie tej umowy określony jest na 2030 r.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2, przez Wnioskodawcę będzie jego źródłem przychodu, o którym mowa w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłami przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca Nieruchomość 1 nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej 9 lipca 2013 r., a Nieruchomość 2 nabył na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej 28 sierpnia 2013 r., termin, o którym mowa w przepisie wskazanym powyżej upłynął 1 stycznia 2019 r. Do odpłatnego zbycia Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 dojdzie w 2025 r., więc 6 lat po upływie okresu, o którym mowa art. 10 ust. 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

‒po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

‒po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz

‒po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnień wynika, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, jest Pan rolnikiem indywidualnym. Jest Pan właścicielem dwóch nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać, tj. niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV” o łącznym obszarze (...) ha („Nieruchomość 1”) oraz niezabudowanej nieruchomość gruntowej stanowiącej grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz „RV” o obszarze (...) ha („Nieruchomość 2”). Celem nabycia tych Nieruchomości było powiększenie Pana gospodarstwa rolnego, w celu uprawy rolnej. Nieruchomość 1 położona jest na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nabył ją Pan na podstawie umowy sprzedaży zawartej (…) lipca 2013 r., nabycia dokonał Pan od osób fizycznych będąc rozwiedzionym. Nieruchomość 2 również jest położona na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nabył ją Pan na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej (…) sierpnia 2013 r. Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na dzień zawarcia umowy sprzedaży będą stanowiły nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i kodeksu cywilnego, a zatem do sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będą miały zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, a zatem nabycie zarówno Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 przez Kupujących będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa działającego na rzecz Skarbu Państwa. W związku z powyższym, zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie spełnia definicji „terenów budowlanych”. Zarówno Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 nie stanowią gospodarstwa rolnego. Przez cały czas grunt był używany przez Pana rolniczo, prowadzi Pan gospodarstwo rolne. Na gruncie były co roku zasiewane (...). W tym roku uprawiany jest (...). Nieruchomości wchodzą w skład Pana gospodarstwa rolnego, same działki na dzień dzisiejszy nie stanowią odrębnego gospodarstwa rolnego. Zamierza Pan zbyć Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2 na rzecz dwóch Kupujących (osoby fizyczne – rolnicy indywidualni), których każdy z nich kupi 1/2 udziału w prawie własności ww. nieruchomości. Przy czym sprzedaż nastąpi w ramach jednej umowy (jednego aktu notarialnego). W tym celu zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomość 1, jak i Nieruchomość 2. Kupujący nie prowadzą działalności gospodarczej. (…) kwietnia 2025 r. na okres 2 lat zawarł Pan umowę Dzierżawy Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 z osobą prawną („Dzierżawca”) za czynsz dzierżawy w wysokości (...) zł, płatny jednorazowo z góry za cały okres dzierżawy. W trakcie trwania umowy dzierżawy Dzierżawca, z uwagi na zlokalizowane na Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 złoża (...), będzie ubiegał się o wydanie stosownej koncesji umożliwiającej Dzierżawcy wydobywanie ww. (...), lecz nie będzie prowadzone wydobycie (tj. na ww. Nieruchomościach nie będzie prowadzona żadna działalność zarobkowa). Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości nastąpi niezależnie czy na ww. obszarze ustanowiony zostanie teren/obszar górniczy. Z umowy przedwstępnej wynika, że nabycie będzie wymagało zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, chyba że na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej nie będą już stanowiły nieruchomości rolnych, ponieważ na części Nieruchomości znajdują się złoża (...). Nabywcy wyrazili zgodę na dzierżawę Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spółce i nie wnoszą do tego uwag. Z umowy dzierżawy wynika, że grunt po ewentualnym wydobyciu (...) przez spółkę, będzie musiał być zrekultywowany. Obaj nabywcy mają już wykształcenie rolnicze i jeden z nich już na dzień dzisiejszy prowadzi gospodarstwo rolne. Kupujący nie dokonują żadnych czynności zwiększających atrakcyjność Nieruchomości. Kupujący chcą nabyć grunt rolny, na którym wydana już będzie koncesja na wydobycie (...) (na spółkę z o.o.). Podmiot starający się o koncesję jest podmiotem trzecim, Kupujący nie będą mieli praw do koncesji, tylko do gruntu. Uzyskanie koncesji nie jest jednak warunkiem koniecznym do zakupu nieruchomości, ponieważ niezależnie czy koncesja będzie wydana Kupujący zobowiązali się kupić nieruchomość. Kupujący nie widzą problemu, żeby na części działki prowadzona była działalność górnicza przez podmiot trzeci i mają świadomość możliwości przeniesienia na nich umowy dzierżawy nieruchomości, gruntu, który kupią. Kupujący mają też świadomość, że jeśli firma, która uzyska koncesję będzie chciała prowadzić działalność górniczą/wydobywczą to będą zobowiązani z tego tytułu ewentualne przychody opodatkować zgodnie z odrębnymi przychodami (jeżeli przychody przekroczą 200 000 zł rocznie to będą wymagane deklaracje VAT, a podatek dochodowy od najmu zgodnie z obowiązującymi przepisami). Dodatkowo obecny Dzierżawca po uzyskaniu koncesji będzie miał obowiązek wykonania rekultywacji po zakończeniu wydobycia, co oznacza, że grunt po skonsumowaniu koncesji będzie mógł być dalej użytkowany rolniczo. Uzyskanie koncesji nie jest tożsame z faktycznie z prowadzeniem działalności gospodarczej. Może być sytuacja, że z przyczyn niezależnych nigdy nie dojdzie do eksploatacji złoża i np. z przyczyn ekonomicznych koncesja może ponownie być wygaszona. Nabywcy oświadczają, iż umowa przyrzeczona zostanie zawarta nie później niż (…) listopada 2030 r., jednakże w przypadku zmiany przeznaczenia gruntów z gruntów ornych na inne grunty, w szczególności na użytki kopalne, w terminie do 90 dni od zmiany przeznaczenia gruntów ornych na inne, a w szczególności na użytki kopalne. W związku z zamierzoną sprzedażą Nieruchomości udzieli Pan pełnomocnictwa dla Kupujących po to, by Kupujący mogli wystąpić o niezbędne dokumenty do wykonania umowy sprzedaży. W stosunku do Nieruchomości 1, jak i Nieruchomości 2 nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie wykonuje Pan żadnych działań na działce, nic też nie zlecił, nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań, które miałyby uatrakcyjnić Nieruchomości na cele sprzedaży. Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W zakresie zbycia ww. nieruchomości nie współpracuje Pan z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami, jak również przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej. Nie miał Pan żadnych transakcji sprzedażowych gruntów. Na dzień dzisiejszy nie ma Pan planów sprzedaży oraz nie ma Pan planów zakupów gruntów. Chciałby Pan sprzedać Nieruchomość 1 i 2 w 2025 r., jednak przez przyczyny niezależne, tj. m.in. zgodę KOWR, lub ustanowienie na ww. terenie obszaru/terenu górniczego, może konieczność uzyskania takiej zgody wyłączyć. Maksymalny czas na zawarcie tej umowy określony jest na 2030 r.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie dla Pana źródłem przychodu, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tych Nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem Nieruchomości (niezabudowanych gruntów ornych), o których mowa we wniosku.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia niezabudowanych gruntów ornych wchodzących w skład Pana gospodarstwa rolnego oraz planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie dokonanej oraz planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza Pan podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie planowanej sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Co prawda (…) kwietnia 2025 r. zawarł Pan umowę dzierżawy Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 z osobą prawną oraz zawrze Pan umowę przedwstępną z udzieleniem pełnomocnictwa Kupującym o wystąpienie o niezbędne dokumenty do wykonania umowy sprzedaży, lecz nie poczynił Pan i nie zamierza Pan poczynić na ww. Nieruchomościach żadnej inwestycji, nie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia, nie wykonuje Pan żadnych działań na Nieruchomościach, nic też nie zlecił, nie będzie Pan podejmował żadnych innych działań, które miałyby uatrakcyjnić Nieruchomości na cele sprzedaży. Nigdy samodzielnie nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W zakresie zbycia ww. Nieruchomości nie współpracuje Pan z biurami pośrednictwa lub innymi podmiotami pośredniczącymi w obrocie zbywanymi nieruchomościami, jak również przedmiotowe Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej. Ponadto nie miał Pan żadnych transakcji sprzedażowych gruntów. Na dzień dzisiejszy nie ma Pan także planów sprzedaży oraz zakupów innych nieruchomości.

W konsekwencji, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości nastąpi przez Pana w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt opisanych powyżej okoliczności wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a więc nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę oraz w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana wskazuję, że skutki podatkowe dokonanej oraz planowanej sprzedaży działek należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), w myśl którego:

Z treści wniosku wynika, że (…) lipca 2013 r. na podstawie umowy sprzedaży zakupił Pan Nieruchomość 1 (niezabudowany grunt orny), będąc rozwiedzionym. Natomiast Nieruchomość 2 (niezabudowany grunt orny) nabył Pan na podstawie umowy o podział majątku wspólnego zawartej (…) sierpnia 2013 r. W 2025 r. planuje Pan dokonać sprzedaż tych Nieruchomości (maksymalny czas wynikający z umowy przedwstępnej określony jest na 2030 r.).

Zatem, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 i 2 nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one przez Pana nabyte. W rezultacie przychód ze sprzedaży ww. Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, nie będzie stanowiła dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym planowana przez Pana sprzedaż przedmiotowych Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.