Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości. W odpowiedzi na wezwanie uzupełniła go Pani pismem z 30 czerwca 2025 r. (wpływ 4 lipca 2025 r.), oraz pismem złożonym 14 lipca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

8 grudnia 2006 r. wspólny zakup działki pod budowę domu.

14 stycznia 2008 r. − intercyza między małżonkami.

14 marca 2017 r. − umowa darowizny 1/2 części nieruchomości dom i działka (Pani mąż … przekazał Pani) – wartość darowizny 400 000 zł., ustanowiona służebność zamieszkiwania w tym domu dla Pani męża.

10 czerwca 2022 r. − sprzedaż domu w … dokonana przez Panią.

28 kwietnia 2023 r. − złożony przez Panią PIT-39 i wykazany przychód w kwocie 590 000 zł (1/2 wartości kwoty ze sprzedaży).

W uzupełnieniu wniosku wskazano:

Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Numer działki pod budowę domu, o której mowa we wniosku to A.

Miejsce położenia działki nr A − jednostka ewidencyjna …, obręb …, miejscowość …, ul. ….

Powierzchnia całkowita działki nr A − 0,2278 ha.

8 grudnia 2006 r. działka nr A została nabyta przez Panią i Pani męża na prawach wspólności ustawowej.

W momencie zakupu działka nr A nie była zabudowana.

Działka gruntu nr A to grunty stanowiące tereny mieszkaniowe (B) i grunty rolne (Rlllb) − zgodnie z wypisem z rejestru gruntów i kartoteki budynków z dnia 9 marca 2017 r. W dniu nabycia grunty przeznaczone były pod budowę domu jednorodzinnego.

Na podstawie zaświadczenia wydanego przez Wójta Gminy w … w dniu 6 marca 2017 r. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy … działka gruntu oznaczona nr A w … położona jest na terenach zabudowy mieszkalno-usługowej oznaczonych symbolem M/U. Nie ma Pani wiedzy na temat, czy plan zagospodarowania przestrzennego był wydany na wniosek Pani i Pani męża. W dniu zakupu ww. działka stanowiła grunty orne z możliwością budowy domu mieszkalnego. Działka kupiona została z zamiarem budowy domu mieszkalnego. Z uwagi na fakt, że Pani mąż zmarł w dniu 2 grudnia 2022 r., nie jest Pani w stanie ustalić czy Pani mąż nie występował z ww. wnioskiem do Gminy.

Na działce nr A został wybudowany dom jednorodzinny, w którym mieszkała Pani do dnia sprzedaży, tj. 10 czerwca 2022 r.

Przed dniem 14 stycznia 2008 r. w Pani małżeństwie panował ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

W akcie notarialnym z dnia 14 stycznia 2008 r. w sprawie umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową widnieje zapis, że małżonkowie ustanawiają rozdzielność majątkową, polegającą na tym, że każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy niniejszej, jak i majątek nabyty później oraz rozporządza całym swoim majątkiem samodzielnie. Umowa ta nie zawiera zapisów dotyczących podziału majątku.

Małżonkowie nie zawierali też innych umów dotyczących podziału majątku.

W umowie darowizny z dnia 14 marca 2017 r. widnieje zapis, że małżonkowie … i … … są po 1/2 części współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości w miejscowości …, przy ul. …, gmina …, i … udział wynoszący 1/2 części w ww. nieruchomości daruje żonie ….

Ponadto, została ustanowiona na rzecz Pani męża dożywotnia, nieodpłatana służebność osobista mieszkania w całym budynku.

Przedmiotem darowizny przekazanej na Pani rzecz przez Pani męża była działka o powierzchni 0,2278 ha wraz z budynkiem mieszkalnym, murowanym, jednokondygnacyjnym z użytkowym poddaszem o powierzchni zabudowy 178 m² (1/2 cześć).

Miejsce położenia nieruchomości będącej przedmiotem darowizny to: …, ul. …, gmina ….

W ww. domu w … mieszkała Pani wraz z rodziną do dnia jego sprzedaży. Nieruchomość nigdy nie była wynajmowana.

Przed sprzedażą przedmiotowej nieruchomości nie poniosła Pani nakładów zwiększających wartość nieruchomości, ponosiła Pani koszty związane z bieżącą eksploatacją i spłatą kredytu hipotecznego.

Czynności związane ze sprzedażą nieruchomości zlecone zostały agencji, za sprzedaż domu wraz z działką zapłaciła Pani prowizję w kwocie 20 000 zł (faktura z dnia 10 czerwca 2022 r.).

Sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, Pani źródłem utrzymania jest praca na etat w jednostce budżetowej.

Nie posiada Pani innych nieruchomości.

Na pytanie Organu o treści: „czy w przeszłości dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości ‒ jeżeli tak, to należy wskazać ilu nieruchomości dotyczyły transakcje, kiedy zostały dokonane i w jaki sposób był opodatkowany przychód z ich sprzedaży”, wskazała Pani, że po sprzedaży nieruchomości w … spłaciła Pani kredyt hipoteczny zaciągnięty na budowę domu w banku … oraz zobowiązania Pani męża w innym banku, w którym kilka lat wcześniej poręczyła Pani jemu kredyt. Następnie w dniu 15 lipca 2022 r. nabyła Pani działkę o powierzchni 918 m² wraz z domem w stanie surowym w miejscowością …, gmina …. Niestety, z uwagi na brak środków finansowych na wykończenie domu, utratę stałej pracy, a w zawiązku z tym brak zdolności kredytowej, zmuszona Pani była sprzedać ww. nieruchomość. Sprzedaż nastąpiła w dniu 18 stycznia 2024 r. ze stratą finansową za ceną o 34 000 zł. niższą od ceny zakupu.

Ponadto, informuje Pani, że w październiku 2022 r. uprawomocnił się rozwód małżonków Pani i Pani męża. W tracie rozwodu nie doszło też do podziału majątku. Pani były mąż zmarł w grudniu 2022 r.

Pytanie

Czy termin pięcioletni należy liczyć w opisanej sytuacji od dnia darowizny czy od nabycia nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, powinna Pani odnieść się do daty zakupu działki, a nie umowy darowizny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powzięła Pani wątpliwość, czy sprzedaż przedmiotowej nieruchomości spowodowała konieczność opodatkowania transakcji podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Aby ustalić, czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Ponadto należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego też ustalenie znaczenia tego pojęcia wymaga zastosowania definicji zawartych w przepisach Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do przepisu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Ponadto, jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania (art. 235 Kodeksu cywilnego). Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której, własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Biorąc pod uwagę, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Panią i Pani męża w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się również do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 ww. Kodeksu) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. Kodeksu).

Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy Kodeks cywilny – podział ten nie jest obowiązkowy.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

Z wniosku wynika, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego Pani i Pani męża w 2006 r.

Późniejsza darowizna udziału w nieruchomości na Pani rzecz nie wywołuje skutku podatkowego.

W rezultacie, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do części nieruchomości nabytej przez Panią w drodze darowizny od męża 14 marca 2017 r., należy liczyć od daty nabycia tego udziału w nieruchomości przez Panią i Pani męża do majątku wspólnego, tj. 2006 r., a nie od daty ww. darowizny.

W związku z powyższym, zgodnie z cytowanym wcześniej art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych − datą nabycia przez Panią przedmiotowej nieruchomości jest data nabycia jej do majątku wspólnego małżonków, tj. 2006 r. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w momencie sprzedaży nieruchomości niewątpliwie upłynął.

W konsekwencji, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie przez Panią w 2022 r. wskazanej we wniosku nieruchomości nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie tej nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. W związku z tym, uzyskana z ww. odpłatnego zbycia kwota nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zatem, nie wystąpi u Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu ww. odpłatnego zbycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku (nie analizował załączonych dokumentów). Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § Ordynacji podatkowej.