Interpretacja indywidualna

- stanowisko prawidłowe, jednakże z innych względów niż Pani wskazała

Szanowna Pani

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe, jednakże z innych względów niż Pani wskazała.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 12 lipca 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Od 2009 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Rozlicza się Pani na książce przychodów i rozchodów na podatku liniowym.

W 2014 r. dokonała Pani zakupu lokalu mieszkalnego znajdującego się w A. na II p. kamienicy. Lokal mieszkalny stanowiący przedmiot odrębnej własności wraz z udziałem we wspólnych częściach budynku oraz w gruncie.

Lokal ten zakupiony został na rynku wtórnym aktem notarialnym stanowiącym umowę cywilnoprawną od osoby fizycznej, która tam zamieszkiwała.

Od dnia zakupu do dnia dzisiejszego lokal nie zmienił przeznaczenia i nigdy nie był siedzibą działalności gospodarczej, ani też w lokalu nie była prowadzona żadna działalność. Nie był też przedmiotem najmu.

Od 2017 r. dokonywała Pani odpisów amortyzacyjnych. Kwota odpisów nie przekroczyła kwoty poniesionej na jego zakup. W latach 2016 - 2017 w lokalu odbył się niewielki remont, lecz wydatki na remont nie przekroczyły 30% ceny jego zakupu.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku podaje Pani, że:

•Od 1 maja 2009 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie posiadanych przez Panią uprawnień zawodowych: zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz szacowania nieruchomości.

•Lokal mieszkalny, który nabyła w 2014 r. zamierzała odnowić i wynajmować. Jednakże nie było chętnych do wynajmu za proponowaną przez Panią stawkę czynszu. Lokal był amortyzowany od 2017 r., lecz od kiedy zmieniły się przepisy podatkowe, lokal nie jest amortyzowany. Obecnie chciałaby Pani lokal sprzedać.

•W umowie cywilnoprawnej nabycia przez Panią lokalu mieszkalnego nie było określonego celu zakupu lokalu.

•Z treści umowy cywilnoprawnej nabycia lokalu mieszkalnego nie wynika, że lokal mieszkalny nabyła Pani w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej).

•W nabytym w 2014 r. lokalu mieszkalnym nie mieszka Pani. Lokal jest niezamieszkały od dnia nabycia.

•Odpisy amortyzacyjne dotyczyły lokalu zakupionego w 2014 r., ponieważ miała Pani zamiar go wynająć. Jednakże z uwagi na to, że nie było chętnych za proponowaną przez Panią stawkę czynszu najmu, lokal nie był wynajmowany. W lokalu tym nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą prowadzi w lokalu nr 1 przy ul. B.1 w A.

•Lokal zakupiony w 2014 r. został zakupiony jako lokal mieszkalny, do dnia dzisiejszego pozostał lokalem mieszkalnym. Nie zmienił przeznaczenia na użytkowy (niemieszkalny).

•Chciałaby Pani wystawić lokal na sprzedaż i sprzedać go do końca 2025 r.

Pytanie

W uzupełnieniu wniosku sformułowała Pani następujące pytanie.

Czy do sprzedaży lokalu mieszkalnego, który nabyłam w 2014 r. mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie?

Pani stanowisko w sprawie

W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku własnym stanowisku podaje Pani, że w Pani ocenie do sprzedaży lokalu mieszkalnego, od którego zakupu minęło 11 lat, jego zbycie nie następuje w wyniku prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, nie mają zastosowania przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani w uzupełnieniu wniosku jest prawidłowe, jednakże z innych względów niż Pani wskazała.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

•odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a cyt. ustawy, spełnione winny zostać, co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

•nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

•nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Pamiętać jednakże trzeba, że w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Pani wniosek

Z treści wniosku wynika, że:

•Od 1 maja 2009 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie posiadanych przez Panią uprawnień zawodowych: zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz szacowania nieruchomości.

•W 2014 r. nabyła Pani lokal mieszkalny w celu jego wynajmu. Jednakże z uwagi na to, że nie było chętnych za proponowaną przez Panią stawkę czynszu najmu, lokal nie był wynajmowany.

•Od 2017 r. dokonywała Pani odpisów amortyzacyjnych od nabytego w 2014 r lokalu mieszkalnego. W nabytym w 2014 r. lokalu mieszkalnym nie mieszka Pani. Lokal jest niezamieszkały od dnia nabycia. Lokal zakupiony został zakupiony jako lokal mieszkalny, do dnia dzisiejszego pozostał lokalem mieszkalnym. Nie zmienił przeznaczenia na użytkowy (niemieszkalny).

•Chciałaby Pani wystawić lokal na sprzedaż i sprzedać go do końca 2025 r.

W związku z powyższym wątpliwości Pani budzi kwestia, czy w sytuacji przedstawionej we wniosku znajduje zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że - co do zasady - przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Mając zatem na względzie powołane przepisy prawne oraz kierując się treścią wniosku uznaję, że uzyskany w przyszłości przychód ze sprzedaży opisanego lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił dla Pani przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy.

Zatem powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie zdarzenia przyszłego należy wskazać, że dokonana w przyszłości sprzedaż opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego. Do nabycia bowiem przez Panią lokalu mieszkalnego doszło w 2014 r.

Stanowisko Pani jest zatem co do zasady prawidłowe. Przychód ze sprzedaży opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego nie będzie podlegał opodatkowaniu wyłącznie z uwagi na dyspozycję art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w myśl którego przychodów ze zbycia lokali mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie zalicza się do przychodów z działalności gospodarczej. W przeciwnym razie przychód uzyskany z jego sprzedaży stanowiłyby – wbrew Pani twierdzeniom – przychód z pozarolniczej działalności, o której mowa w art. 10 ust. 3 omawianej ustawy. W opisie sprawy wskazała bowiem Pani, że lokal w 2014 r. nabyła w celu jego wynajmu oraz od 2017 r. dokonywała od niego odpisów amortyzacyjnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpetacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.