Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…)

Opis stanu faktycznego

Zainteresowanym będącym stroną postępowania oraz zainteresowanym niebędącym stroną postępowania są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej pozostające w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska (dalej: „Zainteresowani”). Zainteresowani nie są czynnymi podatnikami podatku VAT.

Zainteresowani posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT.

Zainteresowani są użytkownikami wieczystymi (do (…) 2089 r.) niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) obszaru (…) ha, położonej w (…) (dalej: „Nieruchomość”). (…) 2017 r. Zainteresowani stali się wyłącznymi użytkownikami wieczystymi Nieruchomości, co nastąpiło w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności pierwotnie łączącej Zainteresowanych z (…) (rodziną Zainteresowanych). Zainteresowani nabyli ww. prawo użytkowania wieczystego w celach osobistych jako ulokowanie wolnych środków pieniężnych. Zainteresowani mieli nadzieję, że przedmiotowa Nieruchomość zostanie przekazana dzieciom w celach mieszkaniowych, jednakże plany życiowe rodziny uległy zmianie. Zainteresowani podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości, a środki pieniężne uzyskane z jej sprzedaży zamierzają przeznaczyć na zabezpieczenie finansowe swoich dzieci (opłacenie edukacji oraz zakup mieszkań dla dzieci).

(…) 2025 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży warunkowej prawa użytkowania wieczystego (dalej: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży”), mocą której zobowiązali się do (…) 2031 r. zawrzeć umowę warunkową sprzedaży i sprzedać w stanie wolnym od obciążeń prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości, pod warunkiem, że (…) nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Gminie (…) z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, spółce z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”). Zainteresowani nie korzystali z usług biura nieruchomości celem znalezienia Kupca. Z Kupcem Zainteresowani poznali się przypadkiem podczas urlopu i w wyniku rozmów Zainteresowani dowiedzieli się, że Kupujący jest zainteresowany zakupem nieruchomości w okolicy, a z uwagi, iż Zainteresowani nie mieli planów co do posiadanej Nieruchomości, zdecydowali się mu ją sprzedać.

Warunkiem zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jaki został postawiony przez Kupującego było wyrażenie przez Zainteresowanych zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością oraz upoważnienie go do samodzielnego występowania z pełnym prawem do dysponowania tą Nieruchomością na cele budowlane w sprawach związanych z rozpoczęciem inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków apartamentowych na Nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu, a w szczególności do dokonywania wszelkich prac projektowych wraz z pozyskiwaniem stosownych uzgodnień, pozwoleń i zezwoleń, występowania o warunki przyłączeniowe wraz z prawem do rozwiązywania, zmiany i zawierania umów przyłączeniowych, wystąpienia o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i zgłaszania budowy obiektów budowlanych, wystąpienia do właściwego urzędu z wszelkimi pismami dotyczącymi uwarunkowań środowiskowych takich jak wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, podpisywania wszelkiego rodzaju wniosków, oświadczeń, zapytań, zapewnień, do odbioru i wyjednywania wszelkich dokumentów z prawem kwitowania ich odbioru oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, jakie okażą się niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Powyższa zgoda (pełnomocnictwo) została udzielona na czas określony do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. do (…) 2031 r.

Poza zawartą Umową Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości (i poza pełnomocnictwem udzielonym w ramach ww. umowy) Zainteresowani nie zamierzają udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw. Zainteresowani nie udzieli i nie udzielą innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości.

Umowa Przedwstępna Sprzedaży zawiera następujące warunki, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży:

-niewykonanie prawa pierwokupu przysługującemu Gminie (…) z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,

-wyrażenie zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością oraz upoważnienie go do samodzielnego występowania z pełnym prawem do dysponowania tą Nieruchomością na cele budowlane w sprawach związanych z rozpoczęciem inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków apartamentowych na Nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu, a w szczególności do dokonywania wszelkich prac projektowych wraz z pozyskiwaniem stosownych uzgodnień, pozwoleń i zezwoleń, występowania o warunki przyłączeniowe wraz z prawem do rozwiązywania, zmiany i zawierania umów przyłączeniowych, wystąpienia o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i zgłaszania budowy obiektów budowlanych, wystąpienia do właściwego urzędu z wszelkimi pismami dotyczącymi uwarunkowań środowiskowych takich jak wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, podpisywania wszelkiego rodzaju wniosków, oświadczeń, zapytań, zapewnień, do odbioru wszelkich dokumentów z prawem kwitowania ich odbioru oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, jakie okażą się niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę,

-wyrażenie zgody na rozbiórkę i przebudowę wszelkich urządzeń, sieci uzbrojenia terenu i innych elementów znajdujących się w zakresie inwestycji, których są właścicielami i tym samym upoważniają pełnomocników do podpisywania i kwitowania wszelkich pism i wniosków związanych z przebudową wyżej wymienionych elementów.

Z postanowień umowy przedwstępnej po stronie Zainteresowanych ciąży obowiązek:

-sprzedania w stanie wolnym od obciążeń prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości za cenę określoną w umowie,

-wydania w posiadanie Kupującego Nieruchomość w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego,

-przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzającego, że nabycie udokumentowane aktem notarialnym nieodpłatnego zniesienia współwłasności z (…) 2017 r. jest zwolnione od podatku albo że należny podatek został zapłacony,

-wyrażenia zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością, o czym mowa we wcześniejszej części odpowiedzi.

Z postanowień umowy przedwstępnej wynika, że Zainteresowani mają prawo do:

-nieponoszenia kosztów związanych z wykonywaniem pełnomocnictwa, o którym mowa powyżej, w tym opłat administracyjnych i publicznoprawnych.

Z postanowień umowy przedwstępnej po stronie Kupującego ciąży obowiązek:

-zakupu Nieruchomości za określoną w umowie cenę,

-poniesienia wszelkich kosztów związanych z wykonywaniem pełnomocnictwa, o którym mowa powyżej, w tym opłat administracyjnych publicznoprawnych.

Z postanowień umowy przedwstępnej Kupujący ma prawo:

-dysponowania Nieruchomością w zakresie opisanym w stanie faktycznym oraz w odpowiedzi na powyższe pytania,

-dokonywania rozbiórki i przebudowy wszelkich urządzeń, sieci uzbrojenia terenu i innych elementów znajdujących się w zakresie inwestycji.

Zainteresowani w żaden sposób nie wykorzystywali Nieruchomości, w szczególności przez cały okres jej posiadania, nie wykorzystywali jej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych od tego podatku. Opisana Nieruchomość nigdy nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa o podobnym charakterze).

Zainteresowani nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Zainteresowani nie ponosili żadnych nakładów zwiększających wartość czy atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajali terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzali go. Zainteresowani nie dokonywali również podziału Nieruchomości, ani nie występowali i nie zamierzają występować z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wolą Zainteresowanych jest sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Oprócz powyższej Nieruchomości Zainteresowani posiadają dom jednorodzinny, w którym mieszkają i którego nie zamierzają sprzedawać. Uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości środki pieniężne Zainteresowani zamierzają przeznaczyć na zabezpieczenie przyszłości swoich dzieci.

Zainteresowani (…) 2017 r. dokonali sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej w (…) . Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków. W posiadanie tej nieruchomości Zainteresowani weszli w 2006 r. w drodze przetargu gminnego - Zainteresowani nabyli grunt, na którym wybudowali systemem gospodarczym budynek mieszkalny, w którym mieszkali sezonowo w okresie wakacyjnym od czerwca do sierpnia. W pozostałym okresie Zainteresowani okazjonalnie przeznaczali pokoje na wynajem dla turystów. Nieruchomość została przez Zainteresowanych nabyta w celu zamieszkania w budynku mieszkalnym, który został zbudowany przez Zainteresowanych. Od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży Zainteresowani zamieszkiwali w ww. Nieruchomości (sezonowo), natomiast poza sezonem przeznaczali pokoje na wynajem dla turystów. Przyczyną sprzedaży była chęć przeniesienia miejsca zamieszkania do innego miasta (…) . Została sprzedana jedna zabudowana nieruchomość (nieruchomość mieszkalna). Przed odpłatnym zbyciem Zainteresowani nie udostępniali tej nieruchomości (działki) innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

(…) 2023 r. Zainteresowani sprzedali ponadto nieruchomość położoną w (…) . Nieruchomość ta wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków. W posiadanie tej nieruchomości Zainteresowani weszli w 2006 r. w drodze kupna - Zainteresowani nabyli grunt, na którym wybudowali systemem gospodarczym budynek mieszkalny, w którym zamieszkali (na stałe). Nieruchomość została przez Zainteresowanych nabyta w celu zamieszkania w budynku mieszkalnym, który został zbudowany przez Zainteresowanych. Od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży Zainteresowani zamieszkiwali w ww. Nieruchomości. Zainteresowani dokonali sprzedaży (…) 2023 r. Przyczyną sprzedaży była chęć przeniesienia miejsca zamieszkania do innego miasta ((…) , w którym ostatecznie Zainteresowani się osiedlili i mieszkają do dnia dzisiejszego). Została sprzedana jedna zabudowana nieruchomość (nieruchomość mieszkalna). Przed odpłatnym zbyciem Zainteresowani nie udostępniali tej nieruchomości (działki) innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Ani Zainteresowany będący stroną postępowania, ani Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie posiadają nieruchomości w odrębnych majątkach osobistych.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy o PIT.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

2)zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ustawa PIT nie precyzuje pojęcia „nabycie”. Nie wskazuje również, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa, na podstawie jakiej czynności prawnej, bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to interpretuje się szeroko, tzn., że nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT, następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości. W interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 6 września 2018 r. nr 0115-KDIT2-3.4011.253.2018.1.AWO odnosząc się do definicji pojęcia „nabycia” stwierdził, że „(...) pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości (lub tych praw), bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw”.

W rozpatrywanej sprawie stwierdzić należy, że nabycie Nieruchomości przez Zainteresowanych nastąpiło (…) 2017 r. w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności łączącej Zainteresowanych z (…) (rodziną Zainteresowanych). Zakreślony w ustawie PIT 5-letni okres upłynął.

Rozpatrując natomiast kwestie ewentualnego uznania za działalność gospodarczą czynności zbycia Nieruchomości odnieść się należy do definicji działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o PIT uznaje się działalność zarobkową:

1)Wytwórcza, budowlaną, handlową, usługową,

2)Polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

3)Polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1. 2 i 4-9.

Działalność uznać należy za zarobkową w sytuacji, gdy jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu i ona - sama w sobie - jest zdolna do generowania potencjalnego zysku. Jednakże działania ukierunkowane wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb nie mają charakteru zarobkowego, a w okolicznościach niniejszej sprawy środki pieniężne otrzymane z planowanej sprzedaży Nieruchomości mają zostać przeznaczone na zabezpieczenie przyszłości dzieci Zainteresowanych.

Odnosząc się natomiast do zorganizowania i ciągłości podejmowanych działań, zauważyć należy, że obrót nieruchomościami nie jest celem Zainteresowanych. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 10 września 2024 r. sygn. akt II FSK 1/22 ,,(...) wykładnia językowo-logiczna art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w z zw. z art. 5a pkt 6 updof wyklucza możliwość zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części) do źródła przychodów przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof wbrew woli podatnika, jeżeli był on jej właścicielem (lub współwłaścicielem) przez okres dłuższy od pięcioletniego okresu między jej nabyciem i zbyciem oraz nie uzewnętrznił w sposób obiektywny woli dokonania odpłatnego zbycia tej nieruchomości (jej części) w ramach wykonania działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu (przed jej odpłatnym zbyciem)”.

W kwestii natomiast pełnomocnictwa udzielonego Kupującemu, wskazać należy, że zgodnie z aktualną linią interpretacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej udzielenie nabywcy pełnomocnictwa czy prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w celu uzyskania przez niego decyzji oraz pozwoleń niezbędnych do zawarcia transakcji nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (interpretacja z 10 stycznia 2025 r. nr 0112-KDSL1-1.4011.570.2024.1.DS). Tożsame stanowisko Zainteresowani znajdują w interpretacjach: z 25 września 2024 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.590.2024.2.ACZ, z 18 kwietnia 2024 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.79.2024.3.PT, z 3 listopada 2023 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU, z 11 lipca 2023 r. nr akt 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT. W konsekwencji planowaną przez Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Mając powyższe na względzie, w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest wyszczególniona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły oraz, po trzecie, działalność ta musi być prowadzona we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, pozostającymi w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

(…) 2017 r. w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności stali się Państwo wyłącznymi użytkownikami wieczystymi niezabudowanej działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) obszaru (…) ha, położonej w (…). Nabyli Państwo ww. prawo użytkowania wieczystego w celach osobistych jako ulokowanie wolnych środków pieniężnych. Podjęli Państwo decyzję o sprzedaży Nieruchomości, a środki pieniężne uzyskane z jej sprzedaży zamierzają Państwo przeznaczyć na zabezpieczenie finansowe swoich dzieci.

(…) 2025 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży warunkowej prawa użytkowania wieczystego, mocą której zobowiązali się Państwo do (…) 2031 r. zawrzeć umowę warunkową sprzedaży i sprzedać w stanie wolnym od obciążeń prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, pod warunkiem, że (…) nie wykona prawa pierwokupu. Nie korzystali Państwo z usług biura nieruchomości celem znalezienia Kupca. Z Kupcem poznali się Państwo przypadkiem. Warunkiem zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży jaki został postawiony przez Kupującego było wyrażenie przez Państwa zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością oraz upoważnienie go do samodzielnego występowania z pełnym prawem do dysponowania tą Nieruchomością na cele budowlane w sprawach związanych z rozpoczęciem inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków apartamentowych na Nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu, a w szczególności do dokonywania wszelkich prac projektowych wraz z pozyskiwaniem stosownych uzgodnień, pozwoleń i zezwoleń, występowania o warunki przyłączeniowe wraz z prawem do rozwiązywania, zmiany i zawierania umów przyłączeniowych, wystąpienia o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i zgłaszania budowy obiektów budowlanych, wystąpienia do właściwego urzędu z wszelkimi pismami dotyczącymi uwarunkowań środowiskowych takich jak wniosek o wydanie decyzji środowiskowej, podpisywania wszelkiego rodzaju wniosków, oświadczeń, zapytań, zapewnień, do odbioru i wyjednywania wszelkich dokumentów z prawem kwitowania ich odbioru oraz dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, jakie okażą się niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę. Powyższa zgoda została udzielona na czas określony do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, tj. do (…) 2031 r.

Poza zawartą Umową Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości (i poza pełnomocnictwem udzielonym w ramach ww. umowy) nie zamierzają Państwo udzielać Kupującemu żadnych pełnomocnictw. Nie udzielili Państwo i nie udzielą innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w ich imieniu w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości.

W żaden sposób nie wykorzystywali Państwo Nieruchomości, w szczególności przez cały okres jej posiadania, nie wykorzystywali jej państwo do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani czynności zwolnionych od tego podatku. Opisana Nieruchomość nigdy nie była i nie jest udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa o podobnym charakterze). Nigdy nie prowadzili Państwo działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie ponosili Państwo żadnych nakładów zwiększających wartość czy atrakcyjność Nieruchomości, w szczególności nie uzbrajali terenu w jakiekolwiek przyłącza, nie utwardzali go, nie dokonywali również podziału Nieruchomości, ani nie występowali i nie zamierzają występować z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jak już wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W przedmiotowej sprawie czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionych okolicznościach nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku, spowoduje powstanie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podejmowanych czynności, a w szczególności zakres i cel Państwa działań oraz sposób wykorzystywania nieruchomości w czasie posiadania (działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była dzierżawiona), a także brak czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości (nie podejmowali Państwo jakichkolwiek działań w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości dla potencjalnych przyszłych nabywców, nie ponosili jakichkolwiek nakładów na Nieruchomość od chwili jej nabycia) sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co prawda zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości oraz udzielili zgody kupującemu na dysponowanie Nieruchomością oraz upoważnili go do samodzielnego występowania z pełnym prawem do dysponowania tą Nieruchomością na cele budowlane w sprawach związanych z rozpoczęciem inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków apartamentowych na Nieruchomości wraz z niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem terenu.

Jednak czynności te zostały podjęte w celu przygotowania Nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą jest zainteresowany Kupujący, a nie Państwo, zatem nie uzyskali Państwo z tego tytułu żadnych korzyści.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przychody z planowanej przez Państwa sprzedaży Nieruchomości nie zostaną uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji – oceny, czy przychód ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać z uwzględnieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym zakresie istotne znaczenie ma data nabycia przez Państwa Nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, nabyli Państwo Nieruchomość w drodze zniesienia współwłasności (…) 2017 r.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

W szczególności art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn., że nabycie nieruchomości lub praw majątkowych następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Z art. 195 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 i § 2 przywołanej ustawy:

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi zaś, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się więc likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 § 2 ww. Kodeksu:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

·podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

·wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności – należy przyjąć więc datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostały dokonane bez spłat i dopłat.

Natomiast wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje to nieodpłatnie, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W rezultacie, odpłatne zbycie (sprzedaż) Nieruchomości będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości. W konsekwencji sprzedaż ta nie będzie skutkować powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, odpłatne zbycie Nieruchomości nie spowoduje powstania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy). Sprzedaż Nieruchomości nie spowoduje również powstania u Państwa przychodu zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a zatem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.