Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 19 maja 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 8 czerwca 2025 r. (wpływ 8 czerwca 2025 r.) oraz z 10 czerwca 2025 r. (wpływ 10 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(...) grudnia 1998 r. zakupił Pan wraz z żoną L nieruchomość gruntową w miejscowości S. Środki na zakup nieruchomości pochodziły z majątku wspólnego wspólności majątkowej małżeńskiej. Wtedy już posiadaliście Państwo jedyne dziecko, syna B.

Na nieruchomości rozpoczęliście Państwo budowę domu jednorodzinnego, zgodnie z pozwoleniem na budowę z 18 maja 2009 r., którego budowa zakończyła się 18 lipca 2012 r.

(...) czerwca 2020 r. rozwiódł się Pan z żoną. Nie dokonaliście Państwo podziału majątku. Z domu się Pan wyprowadził. W domu tym, od czasu Pana wyprowadzki, została była żona i syn B, którzy wspólnie w tym domu mieszkali.

(...) listopada 2021 r., na podstawie aktu notarialnego umowy darowizny, darował Pan synowi B cały swój udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący 1/2 udziału w nieruchomości i od tego czasu stał on się współwłaścicielem tej nieruchomości z Pana byłą żoną.

(...) sierpnia 2023 r. syn B zmarł (to Państwa jedyne dziecko) i zgodnie z zasadami dziedziczenia stał się Pan na powrót współwłaścicielem tej nieruchomości. Jego część odziedziczył Pan z byłą żoną w częściach równych po 1/2 udziału. W związku z powyższym, udziały byłej żony w nieruchomości stanowiły 3/4, a Pana 1/4.

Od czasu rozwodu w 2020 r. nie zawarł Pan sformalizowanego związku małżeńskiego, jednakże wspólnie żyje Pan w związku partnerskim z partnerką – Panią J.

Z partnerką zakupił Pan (...) grudnia 2020 r. dom jednorodzinny w miejscowości C i tam Państwo zamieszkaliście. Dom został zakupiony częściowo ze środków własnych Pana i Pana partnerki, a częściowo z kredytu hipotecznego, o który wystąpiliście Państwo wspólnie i który zgodnie z umową kredytu hipotecznego otrzymaliście Państwo razem. Dom kupowaliście Państwo w udziałach: Pana udział 3/10 a Pana partnerki 7/10 części. Kredyt bankowy został udzielony Państwu wspólnie w wysokości (…) tys. zł (w akcie notarialnym zakupu domu wskazano udziały kredytowe 7/10 dla Pana partnerki w wysokości (…) zł i Pana udział 3/10 w wysokości (…) zł).

W umowie kredytowej z (...) grudnia 2020 r. zaznaczono, że kredytobiorcami jesteście Państwo razem co do całości kredytu, bez wskazywania udziałów, zatem, jak Pan domniemywa i potwierdziła to Pana rozmowa z bankiem, zobowiązania do spłaty kredytu są solidarne. Zatem każde z Państwa odpowiada za spłatę całości kredytu. Na poczet spłaty kredytu w banku (…) założyliście Państwo wspólne konto bankowe, z którego dokonywana jest spłata kredytu hipotecznego.

Pana pytanie dotyczy sposobu wydatkowania środków finansowych otrzymanych tytułem sprzedaży nieruchomości w S, Pana udziału 1/4 w kwocie (…) zł i kwestii podatku dochodowego od tej sprzedaży.

Informował się Pan telefonicznie w Krajowej Informacji Skarbowej, czy fakt posiadania przez Pana nieruchomości w S od 1998 r. jest terminem, od którego należy liczyć ciągłość posiadania. Otrzymał Pan informację, że fakt, iż darował Pan synowi, który później zmarł, swoją część nieruchomości ową ciągłość posiadania przerwał, pomimo że odziedziczył Pan na powrót nieruchomość, której wcześniej był Pan współwłaścicielem. Zatem ciągłość ta liczona być powinna od dnia kiedy darował Pan synowi nieruchomość, czyli od (...) listopada 2021 r. W takim układzie okres zwolnienia z podatku dochodowego od sprzedawanej nieruchomości wynoszący 5 lat jeszcze nie upłyną, więc powinien Pan zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%, rozliczając się w zeznaniu podatkowym za 2025 r. deklaracją składaną w 2026 r. w PIT 39.

Jeżeli jednak przeznaczy Pan środki ze sprzedaży tej nieruchomości na cel mieszkaniowy, będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego i tego podatku nie płacić. Okresem wydatkowania środków na cel mieszkaniowy jest 36 miesięcy liczone od roku następującego po roku sprzedaży nieruchomości, powiększonego o miesiące w 2025 r., czyli sprzedaż nieruchomości w maju 2025 r., a więc może Pan liczyć miesiące od czerwca do grudnia 2025 r., czyli 7 miesięcy (razem 43 miesiące).

Celem mieszkaniowym jest spłata kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu. Kredyt hipoteczny, który zaciągnął Pan z Pana partnerką w 2020 r. był zaciągnięty przed datą darowania i spadkobrania nieruchomości w S. Aktualna wysokość do spłaty kredytu hipotecznego to (…) tys. zł. Chciałby Pan jednakże wykorzystać wydatkowanie środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, które byłyby ratami kredytowymi spłacanymi przez Pana co miesiąc. Aktualna rata miesięczna kredytu hipotecznego wraz z odsetkami to (…) zł ((…) zł rata kapitałowa, (…) zł kwota odsetek). Zatem wysokość spłaty przez okres 36 miesięcy (3 lata) + 7 miesięcy za 2025 r., to (…) zł.

Zastanawiał się Pan, czy jako cel mieszkaniowy może Pan policzyć całość miesięcznej raty (…) zł, czy tylko Pana udział w domu jednorodzinnym w C wynoszący 3/10 części, czyli (…) zł.

Na infolinii Krajowej Informacji Skarbowej otrzymał Pan informację, że jako cel mieszkaniowy może Pan przeznaczyć całość spłacanej raty kredytowej wraz z odsetkami i wysokość Pana udziałów w domu jednorodzinnym w C nie ma tu znaczenia, jeżeli w kredycie hipotecznym nie zostały zaznaczone jakiekolwiek ograniczenia spłaty kredytu do wysokości udziałów, a takiego zapisu w Pana umowie kredytowej nie ma. Aktualnie spłata kredytu odbywa się tak, że na konto wspólne (Pana i Pana partnerki – J) w (…), dokonuje Pan comiesięczne wpłaty wysokości raty kredytowej z Pana konta osobistego.

W związku z powyższym Pana obliczenia wyglądają tak, że wydatkowanie środków na cel mieszkaniowy, licząc raty kredytowe 43 miesiące x (…) zł to kwota (…) zł. Zatem do opodatkowania pozostała by kwota (…) zł. Gdyby nie chciał Pan tej kwoty wydać na cel mieszkaniowy to musi Pan od tej kwoty zapłacić podatek 19%, tj. (…) zł, chyba że owe (…) zł przeznaczy Pan na cel mieszkaniowy np. nadpłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego. Zdaje sobie Pan też sprawę, że jako koszt uzyskania przychodu może Pan uznać zapłatę (faktura) za czynności pośrednictwa biura obrotu nieruchomościami, które przeprowadziło transakcję.

Zdaje sobie Pan sprawę z tego, że sposób wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości i kwoty przeznaczone na wydatkowanie na cel mieszkaniowy musi Pan zadeklarować przy rozliczeniu rocznym PIT w 2026 r. za 2025 r.

Rozważa Pan z Pana partnerką zawarcie związku małżeńskiego w 2025 r., czy w jakikolwiek sposób miałoby to związek z opisywaną sytuacją podatkową?

W piśmie, które wpłynęło 10 czerwca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Tak – ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

2.Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wyjaśnić:

-w jakim dokładnie zakresie i od kiedy prowadzi Pan taką działalność (np. w zakresie obrotu nieruchomościami)?

-czy odpłatne zbycie nieruchomości położonej w miejscowości S nastąpiło w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Nie – nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.

3.W odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości w miejscowości C, proszę wskazać:

a)czy w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak to jaki cel wynika z tej umowy?

b)czy z umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy (czyli Pan wraz z Pana partnerką) odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie?

Innymi słowy, czy w związku z zawartą umową kredytową ponosi Pan solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z ww. umowy kredytowej?

Odpowiedź: Tak, w umowie kredytowej został określony cel na jaki został zaciągnięty kredyt hipoteczny: przeznaczenie kredytu – nabycie domu jednorodzinnego.

Tak, z umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy (Pan i Pana partnerka) odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie. W związku z zawartą umową kredytową ponosi Pan solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z ww. umowy kredytowej.

4.Czy przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży udziału w nieruchomości położonej w miejscowości S, zostanie wydatkowany przez Pana, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na Pana własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie (zakup) nieruchomości w miejscowości C?

Odpowiedź: Tak, będzie to suma rat kredytu z odsetkami spłaconymi do końca 2028 r., a od pozostałej kwoty zapłaci Pan podatek dochodowy.

Pytanie

Czy spłacane przez Pana raty kredytu hipotecznego, zaciągniętego wspólnie z Pana partnerką, na zakup domu jednorodzinnego (raty + odsetki) może Pan w całości uznać jako wydatki z przeznaczeniem na cel mieszkaniowy?

Pana stanowisko w sprawie

Pana stanowisko oparte na informacjach uzyskanych z Krajowej Informacji Skarbowej jest takie, że może Pan całość miesięcznych rat kredytu hipotecznego (rata kapitałowa i odsetki) uznać jako cel mieszkaniowy, bez względu na posiadane przez Pana udziały w domu jednorodzinnym w C, na który razem z partnerką zaciągnął Pan kredyt hipoteczny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Jednocześnie, według art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 932 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Stosownie do art. 1025 § 1 cytowanej ustawy:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż części nieruchomości nabytej w spadku po Pana zmarłym synu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jej odpłatne zbycie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pana spadkodawcę, tj. Pana zmarłego syna.

Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Z treści wniosku wynika, że (...) listopada 2021 r. na podstawie aktu notarialnego umowy darowizny darował Pan synowi – B – cały swój udział w nieruchomości położonej w miejscowości S, wynoszący 1/2 udziału i od tego czasu stał on się współwłaścicielem tej nieruchomości. (...) sierpnia 2023 r. Pana syn B zmarł i zgodnie z zasadami dziedziczenia stał się Pan na powrót współwłaścicielem tej nieruchomości. Jego część odziedziczył Pan wraz z byłą żoną w częściach równych po 1/2 udziału. W związku z powyższym udziały Pana byłej żony w nieruchomości stanowiły 3/4, a Pana 1/4.

Przystępując do oceny skutków podatkowych zbycia w maju 2025 r. przez Pana udziału (1/4) nieruchomości położonej w miejscowości S zauważyć należy, że do nabycia przez Pana ww. udziału nieruchomości doszło w drodze spadku po zmarłym synu. Zatem datą nabycia przez Pana ww. udziału nieruchomości jest data nabycia tej nieruchomości przez Pana syna, czyli 2021 r. Wobec powyższego, pięcioletni termin przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie udziału nieruchomości położonej w miejscowości S przez Pana syna, tj. od końca 2021 r.

W konsekwencji, odpłatne zbycie przez Pana w maju 2025 r. przedmiotowego udziału w nieruchomości, nienastępujące w ramach działalności gospodarczej, stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Przechodząc więc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży ww. udziału w nieruchomości należy wskazać, co następuje:

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei art. 30e ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Na podstawie art. 45 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1.

Istotne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ww. ustawy).

Z powyższych przepisów wprost wynika, że aby kredyt mógł być uznany za kredyt na własny cel mieszkaniowy, to musi być kredytem określonego rodzaju – czyli zaciągniętym przez podatnika na nabycie/budowę m.in. budynku mieszkalnego, stanowiącego własność lub współwłasność tego podatnika. Zatem, wskutek zaciągnięcia kredytu i jego wykorzystania zgodnie z celem udzielenia kredytu podatnik musi nabyć prawo własności lub współwłasności do tej nieruchomości. Tylko wówczas uznać można, że kredyt spełnia ustawowe warunki, a więc jest kredytem zaciągniętym na nabycie budynku mieszkalnego.

Jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości. W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt, iż podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości i posiada % udziału we współwłasności. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego można uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że (...) grudnia 2020 r. wraz z partnerką zakupił Pan dom jednorodzinny w miejscowości C, w którym Państwo zamieszkaliście. Dom został zakupiony częściowo ze środków własnych Pana i Pana partnerki, a częściowo z kredytu hipotecznego, o który wystąpiliście Państwo wspólnie i który zgodnie z umową kredytu hipotecznego otrzymaliście Państwo razem. Dom kupowaliście Państwo w udziałach: Pana udział 3/10, a Pana partnerki 7/10 części. W umowie kredytowej z (...) grudnia 2020 r. zaznaczono, że kredytobiorcami jesteście Państwo razem co do całości kredytu, bez wskazywania udziałów. W umowie kredytowej został określony cel na jaki został zaciągnięty kredyt hipoteczny: przeznaczenie kredytu – nabycie domu jednorodzinnego. Z umowy kredytowej wynika, że wszyscy kredytobiorcy (Pan i Pana partnerka) odpowiadają solidarnie za wynikające z niej zadłużenie. W związku z zawartą umową kredytową ponosi Pan solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z ww. umowy kredytowej. Kredyt hipoteczny, który zaciągnął Pan z wraz z partnerką w 2020 r. był zaciągnięty przed datą darowania i spadkobrania nieruchomości położonej w miejscowości S. Przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży udziału w nieruchomości położonej w miejscowości S, zostanie wydatkowany przez Pana na raty kredytu z odsetkami spłacanymi do końca 2028 r., a od pozostałej kwoty zapłaci Pan podatek dochodowy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że wydatki poniesione przez Pana – w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie udziału w nieruchomości położonej w miejscowości S – na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio na zakup domu jednorodzinnego wraz z Pana partnerką, gdzie za zadłużenie wynikające z zawartej umowy ponosi Pan wraz z partnerką odpowiedzialność solidarną, i w którym to domu jednorodzinnym realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, mogą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać rozliczeniu przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia pozostaje dla skorzystania z ulgi, czy dokona Pan spłaty kredytu jednorazowo, czy będzie go Pan spłacać zgodnie z harmonogramem rat. Istotne jest jedynie żeby przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości został wydatkowany przez Pana w okresie 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie udziału nieruchomości położonej w miejscowości S.

Zaznaczyć jednak należy, że ww. zwolnienie obejmie taką część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości jaka proporcjonalnie odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.

Zatem tylko ta część przychodu z odpłatnego zbycia w 2025 r. udziału w nieruchomości, którą przeznaczy Pan, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w 2020 r. na zakup domu jednorodzinnego, obecnie zamieszkiwanego przez Pana i Pana partnerkę, może skorzystać z omawianego zwolnienia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Zwracam uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania) w oparciu o przedstawiony opis. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.