Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 maja 2025 r. (wpływ 3 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Poniżej przedstawiony stan faktyczny dotyczy sprzedaży przez A. A. (dalej zwany także: „Wnioskodawcą”) działek powstałych z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 (zwanych dalej: „Nieruchomością”).

Dane Nieruchomości:

• miasto A.,
• ul. A./ul. B.,
• obręb (…),
• działki nr: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29. 30, 31, 32, 33,
• łączna powierzchnia: 1,0167 ha.

Własność oraz podstawa nabycia Nieruchomości:

Obecnym właścicielem 1/1 Nieruchomości jest A. A., na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce B. B.

A. A. - nabył swój udział w spadku po zmarłej babce – C. C., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku po babce C. C. z 11 marca 2005 r., sygn. (…), a jego matka – B. B., w spadku po swoim ojcu – D. D., na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzeniu nabycia spadku po swoim ojcu D. D. z 19 grudnia 2002 r.,sygn. akt (…). Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce B. B., A. A. nabył jej udział, na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołem sprostowania z 11 lipca 2024 r., Rep. A Nr (…) z 24 czerwca 2024 r.

Opis:

Działki 1 i 2 stanowiły sąsiadujące paski gruntu i były zbyt wąskie na wytyczenie drogi wewnętrznej oraz sensowny podział czy zagospodarowanie. W porozumieniu z sąsiadem, właścicielem sąsiedniego paska (działka nr 34), A. A. i B. B. złożyli wspólny wniosek o warunki zabudowy. Dzięki kilku próbom uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz interwencji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, 3 listopada 2022 r. udało im się uzyskać decyzję o warunki zabudowy na budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Następnie korzystając z warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy zostały wydzielone geodezyjnie 4 działki (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz drogi wewnętrznej stanowiącej dojazd do nich od strony ul. B. Łącznie te działki wraz z drogą dojazdową stanowiły ok. 1/3 powierzchni całej Nieruchomości.

Obawiając się o przeznaczenie działek w związku z uchwaleniem Planów Ogólnych, na pozostałą część (ok. 2/3 powierzchni całej nieruchomości) wystąpiono z kolejnym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy 12 kwietnia 2024 r., według wytycznych zostało wydzielone geodezyjnie kolejnych 9 działek (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz dalsza część drogi wewnętrznej od strony ul. C.

W konsekwencji powstało łącznie 13 działek (każda składająca się z trzech działek ewidencyjnych) oraz droga wewnętrzna łącząca drogi publiczne, ulicę B oraz ulicę C.

W uzgodnieniu z wodociągami miejskimi, w 2024 roku do granicy nieruchomości od strony ul. B została doprowadzona sieć wodociągowa początkowo na własny koszt A. A. oraz właścicieli działek sąsiednich. Wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić tę sieć za 50% wartości kosztorysowej.

Po wykonaniu sieci na ul. B oraz możliwości przeprowadzenia jej do ul. C, w porozumieniu z wodociągami miejskimi wykonano na własny koszt sieć wodociągową przez teren działki w drodze wewnętrznej, którą wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić, ponieważ prace te pozwoliły na zamknięcie obiegu wody w tym rejonie miasta sieci wodociągowej. Dzięki temu wodociągi zyskały wyrównanie ciśnienia w obiegu oraz brak konieczności czyszczenia końcowego odcinka wodociągu.

Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek, w celu wystąpienia o warunki zabudowy.

Działki nie były wystawione na sprzedaż, nie było żadnych reklam w postaci banerów, ani ogłoszeń w internecie.

Inne istotne uwarunkowania faktyczne:

W 2020 roku A. A. jako wyłączny właściciel sprzedał łącznie 7 innych działek ewidencyjnych, wliczając w to 2 działki drogowe - czterem osobnym właścicielom. W związku z tą sprzedażą wystąpił o interpretację podatkową, z której wynikało, że przy tych transakcjach nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

B. B. nie sprzedawała żadnych nieruchomości od 2013 roku. W 2013 roku sprzedała własne mieszkanie i kupiła w zastępstwie mniejsze, zmarła 17 czerwca 2024 r.

17 grudnia 2021 r. A. A. dokonał notarialnej zamiany części innej nieruchomości z innym sąsiadem, fragmentu działki na inny o tej samej wielkości i wartości, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (…). Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C. C.

11 września 2024 r. A. A. ponownie dokonał podobnej notarialnej zamiany na tej samej zasadzie, co w roku 2021, innej nieruchomości z innym sąsiadem, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (…). Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C. C.

10 marca 2025 r. A. A. sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania po zmarłej matce, znajdujące się w A. przy ul. D1, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (…). Mieszkanie zostało nabyte przez B. B. w 2013 roku, w którym mieszkała do śmierci. Nieruchomość została wyczyszczona z drzew samosiejek, po uprzednim wystąpieniu o pozwolenie na wycinkę, zostały wyrwane korzenie po tych drzewach.

Przed wykonaniem czynności, o których mowa powyżej, działka była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste, była jedynie czyszczona i koszona. Poza przedmiotową Nieruchomością A. A. nie planuje sprzedaży posiadanych nieruchomości w najbliższej przyszłości. Nieruchomość, odkąd jej właścicielem lub współwłaścicielem jest A. A., nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

A. A. i B. B. nie są i nie byli podatnikiem podatku VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1.Które działki powstałe z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 zamierza Pan sprzedać (proszę podać ich numery)?

Odp.: Zamierza Pan docelowo sprzedać wszystkie działki powstałe z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2, czyli następujące numery działek: 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33.

2.Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości (działek nr 1 oraz 2)? Prosimy o wskazanie dokładnej daty (dzień, miesiąc, rok)? Czy była to np. umowa kupna -sprzedaży, umowa darowizny, czy było to nabycie w drodze spadku (jeśli było to nabycie w spadku, proszę wskazać datę śmierci spadkodawcy/spadkodawców oraz kiedy i w jaki sposób spadkodawca/spadkodawcy nabył/nabyli te nieruchomości)?

Odp.: Swój udział w wysokości 3/4 nabył Pan w drodze spadku po zmarłej 18 września 2004 r. babce – C. C., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku po babce C. C. z 11 marca 2005 r., sygn. akt (…). Pozostałą część udziału w wysokości 1/4 nabył Pan na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej 17 czerwca 2024 r. matce – B. B., na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołem sprostowania z 11 lipca 2024 r., Rep. (…) z 24 czerwca 2024 r.

Pana matka, B. B., nabyła swój udział w wysokości 1/4 w spadku po swoim ojcu – D. D., na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku po swoim ojcu D. D. z 19 grudnia 2002 r., sygn. akt (…).

3.W jaki sposób wykorzystywał Pan działki nr 1 i 2 a następnie działki jakie powstały z ich podziału w całym okresie posiadania? Jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie w jaki sposób.

Odp.: Działki przez cały okres posiadania, odkąd jest Pan ich właścicielem lub współwłaścicielem, były wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste, były jedynie czyszczone i koszone.

4.Zamiany których działek (proszę podać numery tych działek) dokonał Pan w dniu 17 grudnia 2021 r. oraz w dniu 11 września 2024 r.?

Odp.: 17 grudnia 2021 r. razem z matką – B. B., dokonał Pan zamiany działki 35 na 36, obręb (…). Obecnie działka 35 została podzielona na 3 działki: 37, 38, 39, a działka 36 również została podzielona na 3 działki: 40, 41, 42.

11 września 2024 r. dokonał Pan będąc już jedynym właścicielem zamiany działki 43 na 44, obręb (…), położonej w A. przy ul. A.

5.Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą? Jeśli tak proszę wskazać, czy wykorzystywał/wykorzystuje Pan ww. działki w ramach działalności gospodarczej? Jeśli tak, prosimy wskazać od kiedy i w jakim okresie czasu działki (ewentualnie budynki się na niej znajdujące) były wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej?

Odp.: Nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej. Jest Pan wspólnikiem oraz członkiem zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – A. Sp. z o.o., NIP (…). Nigdy nie wykorzystywał Pan ww. działek w ramach działalności spółki, ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej.

6.W jaki sposób pozyska Pan nabywców ww. działek? Jakie czynności będzie Pan podejmował w celu ich zbycia?

Odp.: W związku z planowaną sprzedażą działek, poza rozpytaniem wśród znajomych, będzie Pan chciał prywatnie samemu dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner w celu lepszego zlokalizowania działki - w pobliżu jest wiele działek i może być ciężko wytłumaczyć potencjalnemu klientowi, gdzie się znajduje działka, jeśli nie będzie mógł Pan przyjechać i pokazać jej osobiście.

7.Czy do momentu transakcji sprzedaży działek będzie podejmował Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działki/działek, np. doprowadzenie mediów, uzbrojenie działek, ogrodzenie terenu, itp.?

Odp.: Poza wymienionymi czynnościami, o których pisał Pan we wniosku, do momentu transakcji nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działek. Zamierza Pan jedynie uporządkować działkę z pozostawionych na niej korzeni oraz ziemi, zostawionych po pracach mających na celu usunięcie korzeni.

8.Czy w związku z planowaną sprzedażą działek, o których mowa we wniosku, będzie prowadził Pan jakieś działania marketingowe w celu ich sprzedaży (np. czy będzie korzystał Pan z usług biura nieruchomości, przygotowywał ogłoszenia lub oferty sprzedaży)? Jeżeli tak, prosimy wskazać, jakie to będą działania.

Odp.: W związku z planowaną sprzedażą działek, poza rozpytaniem wśród znajomych, będzie Pan chciał prywatnie samemu dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner w celu lepszego zlokalizowania działki - w pobliżu jest wiele działek i może być ciężko wytłumaczyć potencjalnemu klientowi, gdzie się znajduje działka, jeśli nie będzie mógł Pan przyjechać i pokazać jej osobiście. Nie będzie Pan korzystał z usług biura nieruchomości. Nie ma Pan skonkretyzowanego terminu sprzedaży wszystkich działek, dlatego może to trwać albo bardzo krótko, albo bardzo długo, w zależności od zainteresowania.

9.Czy działki, które planuje Pan sprzedać były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?

Odp.: Działki, które planuje Pan sprzedać, odkąd jest Pan ich właścicielem lub współwłaścicielem nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

10.Czy zawarł/zawrze Pan z nabywcami ww. działek umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy, żeby wskazał Pan, jakie postanowienia zawiera/będzie zawierała każda umowa przedwstępna?

Odp.: Zawarł Pan do tej pory jedną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, klientka chciała zabezpieczyć działkę.

Umowa zawiera następujące postanowienia:

§ 1

1.Sprzedający oświadczają, iż są właścicielami niezabudowanych nieruchomości gruntowych stanowiących działki gruntu:

• 45 o powierzchni 627 m² - Własność H. H.,
• 23 o powierzchni 494 m² oraz 7 o powierzchni 215 m² - Własność A. A., położone w A. przy ul. B, dla których Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste:
• dla działki 45 – (…),
• dla działek 23, 7 – (…),

zwanej dalej łącznie „Nieruchomością”.

2.Sprzedający oświadcza, iż wyżej opisana Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich.

§ 2

Sprzedający oświadcza, iż zobowiązuje się sprzedać Nieruchomość opisaną w Umowie za Cenę w wysokości: 183.520,00 zł (słownie: sto osiemdziesiąt trzy tysiące pięćset dwadzieścia złotych 00/100 groszy), dalej zwane „Ceną”.

§ 3

1.Strony oświadczają, że ustalona Cena jest ceną brutto w przypadku konieczności opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT

2.Koszty sporządzenia umowy sprzedaży przenoszącej własność i podatku od czynności cywilnoprawnych ponosi Kupujący.

§ 4

1.W dniu podpisania Umowy Kupujący przekaże Sprzedającemu A. A. tytułem zadatku kwotę w wysokości 50 000 (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych), zadatek dotyczy całej Nieruchomości, na co Sprzedający wyrażają zgodę.

2.Strony zgodnie potwierdzają, że znają znaczenie zadatku, który w przypadku niedojścia do finalizacji Umowy z winy Sprzedającego - Sprzedający zapłaci dwukrotność wartości zadatku Kupującemu. W przypadku niedojścia do finalizacji Umowy z winy Kupującego, zadatek pozostanie u Strony Sprzedającej i nie będzie podlegał zwrotowi.

§ 5

1.Strony zobowiązują się do zawarcia notarialnej umowy sprzedaży przenoszącej własność do dnia 31 lipca 2025 roku, pod warunkiem otrzymania przez Sprzedających do tego czasu interpretacji podatkowej.

2.W przypadku przedłużenia z powodu formalności związanych w wydaniem podatkowej interpretacji indywidualnej po dniu 31 lipca 2025 roku, sprzedaż nastąpi najpóźniej w ciągu 14 dni po otrzymaniu interpretacji podatkowej.

3.Sprzedający zobowiązują się złożyć wniosek o wydanie podatkowej interpretacji indywidualnej do dnia 31 marca 2025 roku.

§ 6

1.W przypadku niedojścia do finalizacji Umowy do dnia 31 grudnia 2025 roku z uwagi przeszkody niezawinione przez którąkolwiek ze Stron, każda ze Stron będzie miała prawo do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym, łącznie ze zwrotem zadatku Stronie Kupującej.

2.Strony mogą rozwiązać Umowę w każdym czasie za porozumieniem Stron.

3.W przypadku braku możliwości uzyskania przez Sprzedających decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości, sytuacja zostanie uznana za niezawinioną przez żadną ze Stron, a zadatek zostanie zwrócony Sprzedającym w wartości równej wpłaconej kwocie zadatku.

4.Rozwiązanie Umowy przez Sprzedających lub Kupującego, poza przypadkami opisanymi w § 6 ust. 1, 2 i 3, będą skutkować utratą zadatku lub zwrotem w podwójnej jego wysokości.

§ 7

1.Wszelkie zmiany do niniejszej umowy muszą być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

2.W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego.

3.Wszelkie spory mogące powstać między stronami w związku z realizacją niniejszej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy ze względu na siedzibę Kupującego.

4.Umowa została sporządzona w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Nie jest Pan w stanie stwierdzić, czy będzie Pan podpisywał inne umowy przedwstępne oraz jakie będą miały postanowienia, ponieważ ich treść może się różnić w zależności od negocjacji treści umowy z każdym innym klientem.

11.Czy udzielił/udzieli Pan nabywcy/nabywcom lub innemu podmiotowi pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu lub wyraził/wyrazi Pan zgodę na dysponowanie przedmiotowymi działkami do celów budowlanych? Jeśli tak, to prosimy wskazać zakres udzielonego pełnomocnictwa lub udzielonej zgody?

Odp.: Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu, jak również nie wyrażał Pan zgody na dysponowanie przedmiotowymi działkami do celów budowlanych.

12.Jaki jest powód planowanej sprzedaży przez Pana działek, o których mowa we wniosku?

Odp.: Planuje Pan sprzedaż przedmiotowych działek w celu nabycia działki w (...) oraz rozpoczęcie budowy domu lub zakupu działki z domem. Niestety sprzedaż pojedynczych działek nie pozwoli zrealizować Pana celów, ponieważ rozbieżności w wartościach tych nieruchomości są nieproporcjonalne. Dodatkowo nie mieszka Pan w A. - w mieście, w którym znajdują się działki, a w czerwcu 2024 roku zmarła Pana mama, nie ma Pan już tam najbliższej rodziny, co również wpłynęło na Pana decyzję.

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Wnioskodawca z tego tytułu będzie podatnikiem podatku VAT?

2.Czy z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

3.Czy z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 2 i 3). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. nr 1) zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z art. 10 ust. 5 tej ustawy wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu. Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Jak wskazano powyżej, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, A. A. - nabył swój udział w spadku po zmarłej babce – C. C., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku po babce C. C. z dnia 11 marca 2005 roku, Sygn. akt (…), a jego matka – B. B., w spadku po swoim ojcu – D. D., na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku po swoim ojcu D. D. z dnia 19 grudnia 2002 roku, Sygn. akt (…). Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce B. B., A. A. nabył jej udział, na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołem sprostowania z dna 11.07.2024 roku, Rep. (…) z dnia 24.06.2024 roku.

Działki 1 i 2 stanowiły sąsiadujące paski gruntu i były zbyt wąskie na wytyczenie drogi wewnętrznej oraz sensowny podział czy zagospodarowanie. W porozumieniu z sąsiadem, właścicielem sąsiedniego paska (działka nr 34), A. A. i B. B. złożyli wspólny wniosek o warunki zabudowy. Dzięki kilku próbom uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz interwencji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, 3 listopada 2022 roku udało im się uzyskać decyzję o warunki zabudowy na budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Następnie korzystając z warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy zostały wydzielone geodezyjnie 4 działki (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz drogi wewnętrznej stanowiącej dojazd do nich od strony ul. B. Łącznie te działki wraz z drogą dojazdową stanowiły ok. 1/3 powierzchni całej Nieruchomości.

Obawiając się o przeznaczenie działek w związku z uchwaleniem Planów Ogólnych, na pozostałą część (ok. 2/3 powierzchni całej nieruchomości) wystąpiono z kolejnym wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy w dniu 12 kwietnia 2024 roku, według wytycznych zostało wydzielone geodezyjnie kolejnych 9 działek (każda składająca się z kawałka pierwotnych działek nr 1, 2, 34) oraz dalsza część drogi wewnętrznej od strony ul. C.

W konsekwencji powstało łącznie 13 działek (każda składająca się z trzech działek ewidencyjnych) oraz droga wewnętrzna łącząca drogi publiczne, ulicę B oraz ulicę C.

W uzgodnieniu z wodociągami miejskimi, w 2024 roku do granicy nieruchomości od strony ul. B. została doprowadzona sieć wodociągowa początkowo na własny koszt, A. A. oraz właścicieli działek sąsiednich. Wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić tę sieć za 50% wartości kosztorysowej.

Po wykonaniu sieci w ul. B. oraz możliwości przeprowadzenia jej do ul. C, w porozumieniu z wodociągami miejskimi wykonano na własny koszt sieć wodociągową przez teren działki w drodze wewnętrznej, którą wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić, ponieważ prace te pozwoliły na zamknięcie obiegu wody w tym rejonie miasta sieci wodociągowej. Dzięki temu wodociągi zyskały wyrównanie ciśnienia w obiegu oraz brak konieczności czyszczenia końcowego odcinka wodociągu.

Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek, w celu wystąpienia o warunki zabudowy.

Działki nie były wystawione na sprzedaż, nie było żadnych reklam w postaci banerów, ani ogłoszeń w internecie.

W 2020 roku A. A. jako wyłączny właściciel sprzedał łącznie 7 innych działek ewidencyjnych, wliczając w to 2 działki drogowe - czterem osobnym właścicielom. W związku z tą sprzedażą wystąpił o interpretację podatkową, z której wynikało, że przy tych transakcjach nie jest płatnikiem podatku od towarów i usług.

B. B. nie sprzedawała żadnych nieruchomości od 2013 roku. W 2013 roku sprzedała własne mieszkanie i kupiła w zastępstwie mniejsze, zmarła 17 czerwca 2024 roku.

W dniu 17 grudnia 2021 roku A. A. dokonał notarialnej zamiany części innej nieruchomości z innym sąsiadem, fragmentu działki na inny o tej samej wielkości i wartości, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (…).

Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C. C.. W dniu 11 września 2024 roku A. A. ponownie dokonał podobnej notarialnej zamiany na tej samej zasadzie co w roku 2021, innej nieruchomości z innym sąsiadem, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza w (…). Działka ta została nabyta w 2005 roku w spadku po babce C. C.

W dniu 10 marca 2025 roku A. A. sprzedał spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania po zmarłej matce, znajdujące się w A przy ul. D1, aktem notarialnym Rep. (…) sporządzonym przez Notariusza (…). Mieszkanie zostało nabyte przez B. B. w 2013 roku, w którym mieszkała do śmierci. Nieruchomość została wyczyszczona z drzew samosiejek, po uprzednim wystąpieniu o pozwolenie na wycinkę, zostały wyrwane korzenie po tych drzewach.

Przed wykonaniem czynności, o których mowa powyżej działka była wykorzystywana wyłącznie na cele osobiste, była jedynie czyszczona i koszona. Poza przedmiotową Nieruchomością A. A. nie planuje sprzedaży posiadanych nieruchomości w najbliższej przyszłości.

Nieruchomość, odkąd jej właścicielem lub współwłaścicielem jest A. A. nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

W analizowanym stanie faktycznym sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie mieć charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom; mieścić się będzie w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem Wnioskodawcy. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, przychody z planowanej sprzedaży Nieruchomości powstałej z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 nie będą uzyskane ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości powstałej z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 nie powstanie przychód w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W związku z tym, że przychody z planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będą stanowić przychodu podatkowego z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT w zw. z ust. 5 tego artykułu. Biorąc pod uwagę fakt, że A. A. nabył swój udział w spadku po zmarłej babce – C. C., na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku po babce C. C. z dnia 11 marca 2005 roku, Sygn. (…), a jego matka – B. B., w spadku po swoim ojcu – D. D., na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego w (…) o stwierdzenie nabycia spadku po swoim ojcu D. D. z dnia 19 grudnia 2002 roku, Sygn. akt (…). Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej matce B. B., A. A. nabył jej udział, na podstawie Aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołem sprostowania z dna 11.07.2024 roku, Rep. (…) z dnia 24.06.2024 roku, z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości powstałej z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 nie powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Zbieżny z powyższym pogląd wyrazi m.in.:

1. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6 czerwca 2024 r., 0114-KDIP3-1.4011.283.2024.4.LS: „(...) Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 1) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...) Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w postaci działki o numerze 1 na podstawie umowy sprzedaży i przeniesienia, tj. 1999 rok. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 1) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia. Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 1) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Tym samym, sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki numer 1 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych."

2. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 maja 2024 r., 0114-KDIP3-2.4011.278.2024.3.MJ: „(...) Z opisu sprawy wynika, że zakupiliście Państwo działkę nr d w 2006 r., następnie w 2017 r. nieruchomość ta została podzielona na działki o numerach od 1 do 16. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału. W świetle powyższego, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy liczyć od 2006 r. Zatem, dokonana przez Państwa w 2024 r. sprzedaż nieruchomości (działki nr 9), nabytej w 2006 r. w wyniku umowy kupna-sprzedaży, nie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nie jesteście Państwo zobowiązani do złożenia zeznania podatkowego na formularzu PIT-39 i wykazania w nim dochodu uzyskanego w 2024 r. z odpłatnego zbycia działki nr 9."

3. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22 listopada 2023 r., 0113-KDIPT2-2.4011.567.2023.3.KR: „Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana przez Wnioskodawców w 2023 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr (...) (powstałej w wyniku scalenia działki nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) i podziału działki nr (...)) nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Wnioskodawców w 2023 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr (...) (powstałej w wyniku scalenia działki nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) i podziału działki nr (...)), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. działki przez Wnioskodawców upłynie pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.”

4. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 8 sierpnia 2024 r. 0112-KDSL1-1.4011.323.2024.4.JB: „(...) Od momentu nabycia działek nie były one w żaden sposób gospodarczy wykorzystywane. Nie uzyskiwano żadnych przychodów, w tym z tytułu dopłat bezpośrednich. Dbano wyłącznie o utrzymanie stanu działek poprzez okresowe wycinki samosiejek, mulczowanie i inne zabiegi zabezpieczające grunty przed dewastacją. Od rozwodu w 2007 r. cały koszt utrzymania działek oraz opłacanie podatku rolnego ponoszony jest samodzielnie przez Panią. Na działkach prowadzone są podstawowe zabiegi rolne (koszenie, mulczowanie), ale ponieważ znaczna część działek jest zajęta przez słupy i linie energetyczne oraz rowy melioracyjne nie udało się od 2010 r. sprzedać grunty w całości. Brak możliwości zabudowy znacznej części terenu oraz konieczność zapewnienia możliwości konserwacji tych urządzeń skutecznie powstrzymywała potencjalnych nabywców. Po dokonaniu podziału działki nr X na 9 działek, w ramach działań marketingowych Pani zamiarem w tym względzie jest wyłącznie skorzystanie z pośrednictwa lokalnego biura obrotu nieruchomościami. Dotychczas nie korzystała Pani z pomocy profesjonalnych pośredników ograniczając się do informacji lokalnej w organie administracji samorządowej. Formy pozyskania nabywcy/nabywców, w tym wybór sposobów i kanałów informacji o ofercie, określi biuro obrotu nieruchomości działające w Pani w imieniu. Pani celem jest jak najszybsza sprzedaż gruntów dlatego idealnym rozwiązaniem byłaby sprzedaż jednemu nabywcy wszystkich 9 działek jednym aktem notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Warunek ten nie jest jednak nieodwołany. Jeśli nabywca/nabywcy przedstawią takie oczekiwania np. ze względów kredytowych, to mogą być zawierane umowy przedwstępne dla skutecznej sprzedaży wszystkich lub niektórych z oferowanych działek. Umowa przedwstępna będzie zawierała tylko określenie wielkości zadatku podlegającego wpłacie przy jej zawarciu oraz ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności nie jest przewidziane uzależnienie zwarcia umowy przenoszącej własność od uzyskania przez którąkolwiek ze stron umowy zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. Nie jest przewidywane udzielanie jakichkolwiek pełnomocnictw kupującemu. Strona kupująca na mocy umowy przedwstępnej nie będzie miała prawa dysponowania gruntem, a w szczególności nie będzie mogła dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność lub wartość. Potencjalny nabywca określony umową przedwstępną nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Sprzedający ustalając termin zawarcia umowy przyrzeczonej określi termin nie dłuższy niż trzy miesiące i w tym okresie wszelkie ciężary finansowe, w tym podatek rolny, obciążają sprzedającego. (....)

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią nowoutworzonych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychody z planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr X nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

5. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia dnia 15 lipca 2024 r. 0112-KDSL1-2.4011.241.2024.4.BR: „W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana nieruchomości (Działek) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że planowana sprzedaż nieruchomości (podzielonej na mniejsze działki) nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia (... r.), sposób i cel nabycia tych nieruchomości (zakupione w następstwie wygranego przetargu), przyczyny osobiste powodujące podjęcie decyzji sprzedaży nieruchomości (Działek), a także fakt, że nieruchomości (Działki) te nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, jak i nigdy nie prowadził Pan działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału na mniejsze Działki, jak i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Co prawda dokonał Pan podziału części nieruchomości na mniejsze Działki, ale z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odnośnie działek 7 i 5, wystąpili mieszkańcy Gminy. Wydzielone przez Pana Działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone, nie ma do nich również doprowadzonych mediów, nie zamierza Pan podejmować żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości, czy jej uatrakcyjnienia. Nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych. Będzie tylko banerz danymi kontaktowymi na polu mówiący o możliwości sprzedaży Działek oraz danie informacji o tym w biurze handlu nieruchomościami. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa w związku z planowaną sprzedażą Działek. Docelowo zamierza Pan Działki od razu sprzedawać umową przenoszącą własność. Na tę chwilę nie ma Pan zawartej żadnej umowy przedwstępnej. Zakłada Pan istnienie takich umów przedwstępnych tylko w przypadku, kiedy przyszły nabywca starałby się o kredyt na zakup Działki.

Zatem Pana działania należy wpisać w właściwy zarząd własnym majątkiem a planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości (Działek) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, całokształt wykonywanych przez Pana czynności mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnymi sprawami majątkowymi.

Powstanie źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości (Działek) należy zatem rozpatrzyć w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy:

1. Z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości powstałej z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 nie powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

2. Z tytułu sprzedaży przez Wnioskodawcę Nieruchomości powstałej z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2 nie powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że;

• zamierza Pan sprzedać wszystkie działki powstałe z podziału działek o pierwotnych numerach 1 oraz 2,
• udziały w ww. działkach nabył Pan w spadku,
• działki nr 1 i 2 były zbyt wąskie, w związku z czym wraz z mamą i sąsiadem uzyskał Pan decyzję o warunki zabudowy na budowę 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, na podstawie której zostały wydzielone geodezyjnie 4 działki. Na pozostałą część 12 kwietnia 2024 r. uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy i zostało wydzielone geodezyjnie kolejnych 9 działek,
• w 2024 r. do granicy Nieruchomości została doprowadzona sieć wodociągowa, początkowo na własny koszt Pana i właścicieli działek sąsiednich. Wodociągi miejskie zdecydowały się odkupić tę sieć. Ponadto, w porozumieniu z wodociągami miejskimi wykonano na własny koszt sieć wodociągową przez teren działki w drodze wewnętrznej,
• do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek w celu wystąpienia o warunki zabudowy,
• poza czynnościami opisanymi powyżej, do momentu transakcji nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości Nieruchomości,
• działki, przez cały okres ich posiadania, były wykorzystywane wyłącznie na cele osobiste, były jedynie czyszczone i koszone,
• nie prowadzi Pan jednoosobowej działalności gospodarczej,
• jest Pan wspólnikiem i członkiem zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Nigdy nie wykorzystywał Pan Nieruchomości w ramach działalności spółki, ani jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej,
• działki, które planuje Pan sprzedać, nigdy nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze,
• do momentu transakcji nie będzie Pan podejmował czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działek. Zamierza Pan jedynie uporządkować działkę z pozostawionych na niej korzeni oraz ziemi, zostawionych po pracach mających na celu usunięcie korzeni,
• w związku z planowaną sprzedażą działek, poza rozpytaniem wśród znajomych, będzie Pan chciał prywatnie samemu dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner w celu lepszego zlokalizowania działki - w pobliżu jest wiele działek i może być ciężko wytłumaczyć potencjalnemu klientowi, gdzie się znajduje działka, jeśli nie będzie mógł Pan przyjechać i pokazać jej osobiście. Nie będzie Pan korzystał z usług biura nieruchomości. Nie ma Pan skonkretyzowanego terminu sprzedaży wszystkich działek, dlatego może to trwać albo bardzo krótko, albo bardzo długo, w zależności od zainteresowania.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, do jakiego źródła przychodu ma Pan zaliczyć przychód ze sprzedaży działek o których mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży działek należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Istotą Pana działań nie było prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności)..

Jedynymi podjętymi przez Pana działaniami przy sprzedaży działek, było występowanie o warunki zabudowy, na podstawie których dokonywano ich podziału. Jak bowiem Pan wskazał, działki nr 1 i 2 były zbyt wąskie na wytyczenie drogi wewnętrznej oraz sensowny podział czy zagospodarowanie. Do żadnej z działek nie został podłączony prąd, występowano jedynie o zapewnienia przyłączenia dla każdej z działek, w celu wystąpienia o warunki zabudowy. Ponadto, doprowadził Pan sieć wodociągową do granicy Nieruchomości oraz przez teren działki w drodze wewnętrznej.

Należy podkreślić, że – zgodnie z Pana wskazaniem – przez cały okres posiadania Nieruchomości wykorzystywał ją Pan wyłącznie na cele osobiste. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie będzie Pan korzystał z usług biura nieruchomości. Poza rozpytaniem wśród znajomych ma Pan zamiar dodać ogłoszenie na portalu ogłoszeniowym oraz ewentualnie powiesić baner, jednak należy uznać, że nie będą to działania marketingowe wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia.

Działania podejmowane przez Pana w związku z planowaną sprzedażą działek nie stanowią ciągu zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają o prowadzeniu działalności gospodarczej. Jak wynika z całokształtu okoliczności sprawy, nie będzie Pan podejmować aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podjęte przez Pana czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym. Całokształt okoliczności, ich zakres oraz stopień zaangażowania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem osobistym.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia działek oraz ich sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży działek, należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wniosku wynika, że swoje udziały w nieruchomości (działkach) nabył Pan w spadku po babce i matce.

W odniesieniu do powyższego wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje, co należy rozumieć pod pojęciem nabycia w drodze spadku, dlatego w tym wypadku należy posiłkować się normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) stanowi, że:

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei w świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca je nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. - od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Wskazał Pan, że swój udział w wysokości 3/4 nabył Pan w drodze spadku po zmarłej 18 września 2004 r. babce na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzenie nabycia spadku z 11 marca 2005 r. Zatem nabycie przez spadkodawcę nieruchomości nastąpiła niewątpliwie wcześniej. Pozostałą część udziału w wysokości 1/4 nabył Pan na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłej 17 czerwca 2024 r. matce, która swój udział nabyła w spadku po swoim ojcu – D. D., na podstawie Postanowienia Sądu Rejonowego o stwierdzenie nabycia spadku z 19 grudnia 2002 r. Zatem śmierć Pana D. D. (spadkodawcy Pana matki), a tym samym nabycie przez niego nieruchomości niewątpliwie również nastąpiła wcześniej.

Zatem 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, w przypadku udziału w nieruchomości (działkach) nabytego w spadku zarówno po babce jak i po matce, w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - niewątpliwie minął.

Sprzedaż nieruchomości (działek) nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziałów w tych działkach.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.