Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (dalej: Sprzedający, Wnioskodawca) jest osobą fizyczną. Prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży, napraw i konserwacji pojazdów samochodowych i części do nich; jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości.

Sprzedający nabył nieruchomość położoną w (…), stanowiących działkę gruntu nr (…), obręb (…), i będącą przedmiotem wniosku. Nabycie nastąpiło częściowo w drodze umowy sprzedaży zawartej 20 października 2016 r. przez Wnioskodawcę jako kupującego wraz z nieżyjącą już żoną w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej oraz w drodze spadku po żonie na podstawie postanowienia o nabyciu spadku z 12 października 2024 r. Finalnie, Wnioskodawca posiada 5/8 udziału w nieruchomości. Pozostałe udziały posiadają pozostali spadkobiercy. 

Działka, która będzie przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana. Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności, nie dokonywał zmian geodezyjnych tej działki, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. 

Działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych tej działalności.

Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki.

Sprzedający wraz z małżonką złożyli 22 września 2023 r. wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji w trybie art. 7 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (potocznie ustawa Lex Deweloper) na terenie działki będącej przedmiotem wniosku. Rada Miejska w (…) uchwałą nr (…) z dnia 18 grudnia 2023 r. ustaliła lokalizację inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie działki będącej przedmiotem wniosku.

Według § 2 ust. 2 powyższej uchwały, teren objęty uchwałą znajduje się na obszarze określonym w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) jako „obszar wielofunkcyjnej zabudowy śródmiejskiej – MU”, tj. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna; zabudowa usługowa. Planowana inwestycja zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o charakterze zabudowy śródmiejskiej wpisana jest w ustalenia Studium.

Dla terenu działki będącej przedmiotem wniosku istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszeniem usług; uchwała o lokalizacji inwestycji we wskazanych w niej obszarach nie uwzględnia tego planu.

Sprzedający planuje odpłatnie zbyć udział we współwłasności działki (wraz z innymi spadkobiercami żony) na rzecz (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca).  Strony zawarły w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający zobowiązał się sprzedać, a Nabywca nabyć wymieniony udział we współwłasności działki, pod następującymi warunkami:

a)uzyskaniu przez Nabywcę, na jego wniosek i na jego rzecz, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą,

b)przeprowadzeniu przez Nabywcę badań gruntu potwierdzających możliwość zabudowy,

c)otrzymania przez Nabywcę pozytywnych warunków przyłączeniowych, zgody na doprowadzenia wodociągu oraz utwardzenie drogi dojazdowej.

Sprzedający w umowie przedwstępnej wyraził zgodę na uzyskanie przez Nabywcę w jego imieniu własnym prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, oraz związanych z tą decyzją wszelkich warunków i uzgodnień, w szczególności warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, umowy o sprzedaż energii elektrycznej, warunków przyłączenia do sieci wodnej i kanalizacyjnej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę sieci wodnej i kanalizacyjnej, umów na przyłączenie, dostawę wody i odbiór nieczystości, warunków przyłączenia do sieci gazowej, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę gazociągu oraz instalacji gazowej, umowy na dostawę gazu oraz wszelkich innych decyzji dotyczących niezbędnej infrastruktury. Zważywszy na powyższe, Sprzedający udzielił Nabywcy w umowie przedwstępnej prawa do dysponowania działką będącą przedmiotem niniejszego wniosku na cele budowlane, bez prawa prowadzenia przez niego prac budowlanych.

W umowie przedwstępnej, Sprzedający udzielił przedstawicielowi Nabywcy pełnomocnictwa do występowania i odbioru dowolnych dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą, do dokonywania badań gruntowych oraz występowania o wydanie i odbiór dowolnych dokumentów dotyczących działki będącej przedmiotem wniosku.

Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych gruntów w przeszłości.

Sprzedający powziął wątpliwość co do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia udziału we współwłasności działki nr (…), obręb (…), położonej w (…) przy ul. (…).

Pytanie

Czy planowana sprzedaż udziału we współwłasności działki nr (...), obręb (...), przez Wnioskodawcę podlegać będzie podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana sprzedaż udziału we współwłasności działki nr (...), obręb (...), nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Kwestię opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży (i każdego innego odpłatnego zbycia) nieruchomości, czy praw majątkowych dot. Nieruchomości, poza działalnością gospodarczą, reguluje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PDOF).

Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem, jeżeli minie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości, to odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi dochodowemu. Warunkiem jest jednak, by nie następowało ono w wykonaniu działalności gospodarczej podatnika.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF, ilekroć w tej ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Oceniając, czy zbycie nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej należy odnieść się wyłącznie do indywidualnych cech oraz uwarunkowań prowadzonej aktywności w tym zakresie, w kontekście takich znamion prowadzenia działalności gospodarczej, jak działanie w celach zarobkowych na własny rachunek, w sposób który będzie się charakteryzował odpowiednim stopniem zorganizowania oraz ciągłości. Istotne jest zatem, ustalenie czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, działając w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. 

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku rzeczowego w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu z działalności gospodarczej. W wyroku z dnia 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarcza czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim, na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej nie mogą zaś, zdaniem NSA w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Podobne wnioski płyną z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 12 marca 2020 r. sygn. akt I SA/Łd 777/19.

Dokonanie przez Wnioskodawcę danej czynności sprzedaży jednorazowo nie przesądza o tym, że nastąpi ona w wykonaniu działalności gospodarczej. Przyjęcie, iż sprzedając posiadany udział we współwłasności działki, Wnioskodawca działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową, wymagałoby, aby jego czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. 

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie miało miejsce nabycie przez Sprzedającego działki w ramach zorganizowanego łańcucha czynności w celu jej ulepszenia, podziału i przystosowania do dalszej odsprzedaży. Nie były podejmowane także przez Sprzedającego istotne działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanej nieruchomości, przygotowanie jej do sprzedaży, ogłaszanie tego zamiaru itd. W żadnym wypadku, nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedającego w odniesieniu do zbywanej nieruchomości. Nie zmienia tej konkluzji wystąpienie po prawie 7 latach od nabycia działki z wnioskiem o lokalizację na niej inwestycji, gdyż była ona już wcześniej objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość jej zabudowy. Złożenie wniosku nie było elementem ciągłego i częstotliwego przystosowywania posiadanej przez Sprzedającego działki do obrotu nią.

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż udziału we współwłasności działki, nabytej przez Wnioskodawcę ponad 5 lat temu (licząc, dla odziedziczonej przez Wnioskodawcę części udziału po zmarłej małżonce, zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PDOF od daty nabycia ich przez spadkodawcę) i pozostawionych do dziś w niezmienionym stanie geodezyjnym nie może być uznana za przeprowadzoną w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z kolei, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy).

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód ma ogromne znaczenie dla określenia, chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że nabycie nieruchomości (tj. działki gruntu nr (…), obręb (…) położonej w (…) przy (…)), nastąpiło w drodze umowy sprzedaży zawartej 20 października 2016 r. przez Pana i Pana żonę, a nabycie nastąpiło w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej. Wymieniona nieruchomość (działka), która będzie przedmiotem sprzedaży, nie jest zabudowana. Od czasu nabycia działki nie dokonywał Pan żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności, nie dokonywał zmian geodezyjnych tej działki, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. 

Działka nie była przez Pana wykorzystywana do działalności gospodarczej i nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych tej działalności.

Nie ogłaszał Pan zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki. Złożył Pan wraz z małżonką 22 września 2023 r. wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji w trybie art. 7 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących na terenie działki będącej przedmiotem wniosku. Dla terenu działki będącej przedmiotem wniosku istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidujący możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszeniem usług; uchwała o lokalizacji inwestycji we wskazanych w niej obszarach nie uwzględnia tego planu.

Wobec przedstawionych okoliczności sprawy, uznać należy, że podejmowane przez Pana działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Nie można, mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze Pana działalności w odniesieniu do zbywanej nieruchomości. Nie zmienia tego Pana działanie poprzez wystąpienie po prawie 7 latach od nabycia działki z wnioskiem o lokalizację na niej inwestycji, gdyż była ona już wcześniej objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość jej zabudowy. Złożenie wniosku nie było elementem ciągłego i częstotliwego przystosowywania posiadanej przez Sprzedającego działki do obrotu nią.

Zatem podejmowane przez Pana działania mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż nieruchomości następuje w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości (udziału) nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tej czynności, należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Pana udziału w nieruchomości (działce) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 922 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Natomiast, jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:

Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:

Z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Ponadto, wskazać należy, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

W konsekwencji, po śmierci jednego z małżonków drugi z nich nie mógł ponownie nabyć udziału w tej nieruchomości w drodze dziedziczenia, jak też w drodze działu spadku, skoro nieruchomość ta wchodziła wcześniej do wspólnego majątku małżeńskiego, a małżonkowi z tego tytułu przysługiwało już prawo własności całej nieruchomości.

Z analizy treści Pana wniosku wynika, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w drodze umowy sprzedaży zawartej 20 października 2016 r. przez Pana jako kupującego wraz z żoną (nieżyjącą już) w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej. Wskazał Pan na postanowienie o nabyciu spadku po zmarłej żonie. Finalnie, posiada Pan 5/8 udziału w nieruchomości, pozostałe udziały posiadają pozostali spadkobiercy.

Z uwagi na panujący w Pana małżeństwie ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej nie można wyodrębnić udziałów, które Pan oraz Pana żona posiadali w chwili nabycia nieruchomości. W związku z tym, za datę nabycia przez Pana nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, należy uznać dzień jej nabycia do majątku wspólnego małżonków, tj. 2016 r., stosownie do art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z tego względu, w drodze dziedziczenia nie mógł Pan ponownie nabyć udziału w ww. nieruchomości.

W konsekwencji, planowana przez Pana sprzedaż udziału we współwłasności działki nr (...), obręb (...), nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tej nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie do majątku wspólnego małżonków.

Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego uznano za prawidłowe mimo powołania art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ wskazał Pan prawidłowo skutek podatkowy w postaci braku podlegania opodatkowaniu podatkiem dochodowym zamierzonej sprzedaży udziału w nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie stanu faktycznego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Końcowo wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), w związku z czym, niniejsza interpretacja dotyczy Pana jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych osób.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.