Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 kwietnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z dnia – brak daty sporządzenia (wpływ 12 maja 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 29 maja 2023 roku zawarł Pan umowę notarialną na zakup mieszkania w (…). Zaś (...) maja 2024 r. zawarł Pan umowę notarialną z (…) z siedzibą w (...). W wyniku zawartej umowy (…) stał się właścicielem mieszkania w (…), natomiast Pan otrzymał od (…) jednorazową zapłatę (zachętę) w kwocie (…) zł i comiesięczny dodatek do emerytury (…) zł oraz gwarancje użytkowania ww. mieszkania do końca życia. Aktualna wycena mieszkania przez rzeczoznawcę (…) zł. Mimo to zdecydował się Pan na tą transakcję bo dzięki temu ma Pan na leki i utrzymanie mieszkania.
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:
1.Jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy notarialnej zawartej (…) maja 2024 r. z (…) dla poszczególnych stron umowy? Należy wymienić i opisać wszystkie świadczenia do wykonywania których zobowiązał się (…) oraz Panw ramach zawartej umowy.
Odpowiedź: (…) zobowiązał się do:
-jednorazowej wypłaty (…) zł,
-comiesięcznego dodatku do emerytury w kwocie (….) zł,
-regulować należność za podatek od nieruchomości,
-dokonywać obowiązkowych przeglądów pieca gazowego i szczelności komina,
-ubezpieczać mieszkanie.
Pan natomiast zobowiązał się płacić za media i wywóz śmieci oraz dbać o mieszkanie aby jego stan techniczny się nie pogarszał.
2.Czy własność mieszkania została przeniesiona na (…) w sposób definitywny w momencie zawarcia umowy notarialnej? W jaki sposób zawarta umowa reguluje kwestię przeniesienia własności mieszkania?
Odpowiedź: Własność mieszkania została przeniesiona na (…) z chwilą podpisania umowy notarialnej. W umowie notarialnej ma Pan zagwarantowaną dożywotnią służebność osobistą mieszkania.
3.Czy w umowie z (…) wskazano przesłanki jej rozwiązania? Jeżeli tak, to jakie są to przesłanki oraz jakie przewidziano skutki rozwiązania umowy?
Odpowiedź: Umowa notarialna nie przewiduje jej rozwiązania.
4.Jakie przewidziano skutki niewywiązywania się z warunków umowy przez (…) oraz Pana?
Odpowiedź: W umowie notarialnej nie przewidziano kar za łamanie warunków umowy gdyż obowiązują przepisy prawne KPC. Zobowiązania są przestrzegane przez obie strony.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy przeniesienie własności mieszkania na rzecz (…) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)
Pana zdaniem przeniesienie własności mieszkania na rzecz (…) nie podlega opodatkowaniu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w dniu (…) maja 2023 roku zawarł Pan umowę notarialną na zakup mieszkania. Natomiast (…) maja 2024 r. zawarł Pan umowę notarialną z (…). W wyniku zawartej umowy (…) stał się właścicielem mieszkania. (…) zobowiązał się do: jednorazowej wypłaty na Pana rzecz (…) zł, comiesięcznego dodatku do emerytury w kwocie (…) zł, regulowania należności za podatek od nieruchomości, dokonywania obowiązkowych przeglądów pieca gazowego i szczelności komina, ubezpieczenia mieszkania. Pan natomiast zobowiązał się płacić za media i wywóz śmieci oraz dbać o mieszkanie aby jego stan techniczny się nie pogarszał. Własność mieszkania została przeniesiona na (…) z chwilą podpisania umowy notarialnej. W umowie notarialnej ma Pan zagwarantowaną dożywotnią służebność mieszkania. Umowa notarialna nie przewiduje jej rozwiązania. W umowie notarialnej nie przewidziano kar za łamanie warunków umowy gdyż obowiązują przepisy prawne KPC. Zobowiązania są przestrzegane przez obie strony.
Aby rozstrzygnąć kwestię skutków podatkowych przedstawionego we wniosku zdarzenia w kontekście zadanego przez Pana pytania, należy najpierw odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), w szczególności art. 155, według którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
W przedmiotowej sprawie wskazać także należy na przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące renty.
Umowa renty została zdefiniowana w art. 903 Kodeksu cywilnego, wedle którego:
Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.
Jak wskazuje się w doktrynie, umowę o rentę zalicza się do kategorii umów nazwanych, stanowiących samoistne źródło zobowiązania (tytuł prawny do spełniania świadczeń). Ponadto omawiana umowa jest umową konsensualną, o charakterze losowym (korzyści stron nie są równe ani pewne), która może być ukształtowana jako umowa terminowa lub bezterminowa, odpłatna lub pod tytułem darmym.
Art. 906 Kodeksu cywilnego stanowi zaś, że:
§ 1 Do renty ustanowionej za wynagrodzeniem stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
§ 2 Do renty ustanowionej bez wynagrodzenia stosuje się przepisy o darowiźnie.
Odpowiednie stosowanie przepisów o sprzedaży lub darowiźnie nie oznacza, że renta jest tego rodzaju umową. Zachowuje ona swoją pełną odrębność prawną. Reguły stosowania renty są ustalane jedynie przy odpowiednim zastosowaniu przepisów dotyczących sprzedaży lub darowizny.
W przypadku renty za wynagrodzeniem wartość świadczenia tytułem wynagrodzenia za ustanowienie renty nie musi odpowiadać wartości świadczeń z renty (brak elementu ekwiwalentności renty). Ponadto należy mieć na uwadze, że umowę wzajemną cechuje ekwiwalentność świadczeń stron, natomiast w umowie renty nie każde wynagrodzenie będzie jej nadawało cechy umowy wzajemnej; umowa renty może być umową odpłatną, lecz nie wzajemną. Każda ze stron odpłatnej umowy renty musi liczyć się z tym, że ogólna wartość świadczeń drugiej strony nie będzie obiektywnie odpowiadała wartości jej świadczenia. Nawet w razie uzgodnienia, że renta będzie zobowiązaniem w zamian za ustanowienie albo przeniesienie innego prawa, umowa renty nie może być traktowana jako wzajemna. Sam termin „wynagrodzenie” nie przesądza o ekwiwalentności świadczeń stron, stąd też jeżeli umowa renty ma charakter odpłatny, bez względu na to, czy świadczenia stron są ekwiwalentne, należy do niej odpowiednio stosować przepisy o sprzedaży. Przepisy o sprzedaży należy stosować do renty odpowiednio, co oznacza, że konieczne jest przede wszystkim uwzględnienie szczególnego charakteru tej ostatniej.
Ustawodawca w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posłużył się pojęciem „odpłatne zbycie”, nie zawężając katalogu odpłatnych czynności prawnych, w wyniku których dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości (udziału w nieruchomości) bądź prawa jedynie do umowy sprzedaży, czy zamiany.
Pod pojęciem „odpłatnego zbycia” należy rozumieć każde zdarzenie i każdą czynność prawną, w wyniku których dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości (lub udziału w niej) za wynagrodzeniem. Oznacza to, że na podstawie umowy wyczerpującej znamiona umowy o rentę w zamian za przeniesienie własności nieruchomości również dochodzi do odpłatnego zbycia nieruchomości.
Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego, na podstawie umowy notarialnej na rzecz (…) w zamian za opisane we wniosku świadczenia, w tym comiesięczne świadczenie w pieniądzu oraz tzw. zachętę, wraz z zagwarantowaną służebnością osobistą mieszkania przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu, stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Na mocy art. 30e ust. 2 przytoczonej ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W świetle art. 19 ust. 1 omawianej ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Jak stanowi art. art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy:
Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Z kolei z art. 22 ust. 6c komentowanej ustawy wynika, że:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie zaś do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawne należy stwierdzić, że skoro zbył Pan prawo własności mieszkania w zamian za opisane we wniosku świadczenia ze strony (…), przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana prawa własności ww. lokalu, uzyskał Pan przychód kwalifikowany do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, którego wysokość należy określić zgodnie z art. 19 ust. 1 wskazanej ustawy.
W związku z tym, że w przedmiotowej w sytuacji zawarł Pan umowę, w której nie występuje świadczenie dające się określić w kategorii „ceny”, przeniesienie własności mieszkania w ramach takiej umowy przed upływem okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wymienionej ustawy, skutkuje powstaniem u Pana przychodu w wysokości wartości rynkowej tego lokalu.
Różnica pomiędzy ww. przychodem, określonym stosownie do art. 19 powołanej ustawy, a kosztami uzyskania przychodu, ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy, stanowi dochód – podstawę obliczenia podatku, podlegający opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Tym samym, w związku ze zbyciem lokalu, zobowiązany jest Pan do jego rozliczenia w zeznaniu podatkowym, stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.