Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 18 maja 2025 r. - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 2021 Pani A.A., obywatelka Ukrainy, nabyła mieszkanie z rynku pierwotnego za kwotę (...) zł. Mieszkanie jest wyłączną Pani własnością. Obecnie razem z narzeczonym B.B., jest Pani w trakcie zakupu domu. Na dom zostanie zaciągnięty kredyt hipoteczny w wysokości (...) - przy czym oboje tj. Pani A.A. i Pan B.B. zostaną współkredytobiorcami, jednakże z uwagi na to, że Pani A.A. jest cudzoziemcem musi oczekiwać na zgodę na nabycie własności nieruchomości - w związku z czym dom zostanie zakupiony na wyłączną własność Pana B.B. Po zakupie domu Pani A.A. zamierza sprzedać swoje mieszkanie w bieżącym roku, tj. przed upływem 5 lat od daty jego nabycia - szacunkowa kwota sprzedaży od (...) do (...) zł. Planowane jest w tym roku zawarcie związku małżeńskiego Pani A.A. i Pana B.B. oraz oczekiwanie na zgodę ministerstwa na nabycie wymienionej nieruchomości (domu) przez Panią A.A. na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Po uzyskaniu tejże zgody i zawarciu związku małżeńskiego, Pan B.B. rozszerzy wspólność ustawową małżeńską na dom, przez co Pani A.A. stanie się jego współwłaścicielką na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Po nabyciu w ten sposób współwłasności domu Pani A.A. zamierza przeznaczyć dochód ze sprzedaży mieszkania na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Jest Pani polskim rezydentem podatkowym.

Nieruchomości są położone na terytorium Polski.

Zawarcie związku i rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej nastąpi przed upływem trzech lat licząc od końca roku, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości.

Mieszkanie nie było składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności gospodarczej.

Sprzedaż nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zakupiony dom będzie służyć wyłącznie realizacji własnych celów mieszkaniowych - po sprzedaży mieszkania będzie jedyną nieruchomością mieszkalną posiadaną przez Panią i Pani narzeczonego B.B.

Kredyt udzielony został przez (...) (na dzień nadania niniejszego pisma posiadacie Państwo już pozytywną decyzję o udzieleniu kredytu) z siedzibą przy (...).

Oboje będziecie Państwo solidarnie zobowiązani do spłaty kredytu.

Sprzedawane mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym w kwocie obecnie ok. (...) zł - pieniądze na nabycie lokalu za kwotę (...) zł pochodziły w większości z tego kredytu, kwota faktycznie uzyskana z jego sprzedaży będzie różnicą ceny sprzedaży pomniejszoną o kwotę spłaty hipoteki obciążającej nieruchomość - i tą kwotę zamierza Pani w całości przeznaczyć na częściową spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na dom tj. na realizację własnych celów mieszkaniowych. Kwota wydatkowana na własne cele mieszkaniowe będzie więc wyższa niż podstawa opodatkowania wyliczona wg art. 30e ust. 2. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Po sprzedaży mieszkania, wspomniany dom będzie jedyną nieruchomością, w której będzie Pani realizować własne cele mieszkaniowe.

Pytanie

Czy przeznaczenie dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu, którego współwłaścicielką podatniczka stanie się przez rozszerzenie wspólności ustawowej małżeńskiej, można uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych, a więc skorzystać ze zwolnienia opodatkowania tego dochodu w myśl art. 21 ust. 131 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem tak, przeznaczenie dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu, którego współwłaścicielką podatniczka stanie się przez rozszerzenie wspólności ustawowej małżeńskiej, można uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych, a więc skorzystać ze zwolnienia opodatkowania tego dochodu w myśl art. 21 ust. 131 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem w dniu wpłaty środków Pani A.A. będzie współwłaścicielem domu na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, będzie także współkredytobiorcą, a więc częściowa spłata kredytu zaciągniętego na zakup domu stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych i uprawnia do zwolnienia z podatku od uzyskanego dochodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w 2021 r. nabyła Pani mieszkanie. W 2025 roku zamierza Pani dokonać odpłatnego zbycia tego lokalu. Tym samym sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie nieruchomości

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 tej ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Na podstawie art. 30e ust. 5 tej ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ustawy:

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P) gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu, do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

• dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz
• udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

W ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Innymi słowy, podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości, może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jednym z tych celów jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że jest Pani od 2021 roku właścicielem mieszkania. Obecnie jest Pani w trakcie zakupu domu wraz ze swoim narzeczonym. Na dom zostanie zaciągnięty kredyt hipoteczny w banku - (...). Zostaniecie Państwo współkredytobiorcami, oboje będziecie Państwo solidarnie zobowiązani do spłaty kredytu. Po zakupie domu zamierza Pani w 2025 roku sprzedać swoje mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym zostało nabyte. W tym też roku planowane jest zawarcie związku małżeńskiego oraz oczekiwanie na zgodę ministerstwa na nabycie domu na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Po uzyskaniu zgody i zawarciu związku małżeńskiego, zostanie rozszerzona wspólność ustawowa małżeńska na dom, przez co Pani stanie się jego współwłaścicielką na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Po nabyciu w ten sposób domu zamierza pani przeznaczyć dochód ze sprzedaży mieszkania na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 Kodeksu stanowi, że:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ustawodawca ukształtował jako wspólność łączną, bezudziałową.

Stosownie natomiast do art. 47 § 1 zd. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe należy uznać wydatki poniesione na spłatę kredytu, zaciągniętego na zakup domu, który po zawarciu małżeństwa zostanie włączony do majątku wspólnego małżonków. Jak zostało wskazane powyżej, datą nabycia mieszkania przez każdego z małżonków jest data nabycia tego mieszkania przez tego małżonka, który je włączył do majątku wspólnego, tak więc w przypadku spłaty kredytu na zakup domu (dom będzie służył wyłącznie realizacji własnych celów mieszkaniowych) przez podatnika spełnione zostały przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) tej ustawy.

Tym samym, skoro zaciągnęła Pani kredyt na nabycie domu wraz z narzeczonym przed sprzedażą mieszkania i ponosi Pani solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, a dom stanie się przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania, nie ma przeszkód, aby wydatki poniesione przez Panią tytułem spłaty tego kredytu zaliczyć na poczet wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe i zastosować zwolnienie wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W pytaniu i we własnym stanowisku powołała Pani błędny przepis, tj. art. 21 ust. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prawidłowy przepis to art. 21 ust. 1 pkt 131.

Powyższe jednak nie miało wpływu na rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.