Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 20 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 7 kwietnia 2025 r. (wpływ) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (...) 2017 aktem notarialnym (Repertorium (...), zał. nr 1) nabyła Pani lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość w budynku położonym przy ul. A1 w X o pow. użytkowej 125,76 m2.

W Księgach Wieczystych natomiast ujawnione zostało 50,76 m2 powierzchni, pozostała część lokalu o pow. ok 75 m2 rozbudowana w latach 80 ub. stulecia przez poprzednich właścicieli została ujawniona w KW w ub. roku (...) 2024 r. aktem notarialnym (Repertorium A nr (...), zał. nr 2).

Uzupełnienie wniosku

1.W ramach działalności gospodarczej zajmowała się Pani głównie (...). Nigdy nie prowadziła Pani i nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

2.Planuje Pani w tym roku zbycie lokalu mieszkalnego przy ul. A1 w X jako osoba fizyczna.

3.W związku z nabyciem tego lokalu w 2017 r. aktem notarialnym Repertorium (...) Paragraf 3, ze 125 m2 mieszkania, które wówczas Pani kupiła, tylko 50 m2 ujawnione było w Księgach Wieczystych dlatego Pani udział w nieruchomości całej wspólnoty wynosił tylko 25 %. Dopiero po 7 latach od zakupu czyli (...) 2024 r. po spełnieniu wszystkich wymogów administracyjnych, uzyskaniu wszelkich podpisów, zgód sąsiadów i ich spadkobierców zostało ujawnione w Księgach Wieczystych pozostałe 75 m2 powierzchni Pani lokalu.

4.Akt notarialny z (...) 2024 r. Repertorium A nr (...) str. 2 paragraf 3 dotyczył ujawnienia w Księgach Wieczystych jw. pozostałej nieujawnionej części Pani mieszkania o powierzchni 75 m2.

5.W wyniku zawartej umowy doszło do zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu.

6.W wyniku zniesienia współwłasności żadnej części nieruchomości wspólnej Pani nie nabyła. Tak jak w akcie notarialnym z 2017 r. kupiła Pani 125 m2 mieszkania tak do teraz o czym mówi akt notarialny z 2024 r. w Pani posiadaniu jest ten sam lokal o tej samej powierzchni 125 m2.

7.Wartość udziału w nieruchomości uzyskanego w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości udziału w nieruchomości (części wspólnej) przed zniesieniem współwłasności i wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego.

8.Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły żadne spłaty ani dopłaty, przez nikogo ani na niczyją rzecz nie były dokonywane.

9.Po zawarciu umowy z (...) 2024 r. aktu notarialnego przysługuje Pani 46 % części wspólnych nieruchomości.

10. Nieruchomość tę zakupiła Pani w 2017 r. na własne cele mieszkaniowe, po czym w 2019 roku przeznaczyła Pani pod wynajem, gdzie z przerwami wynajmuje Pani do dzisiaj.

11. Posiada Pani mały domek 110 m2 we współwłasności z siostrą.

12. Wynajmuje Pani z siostrą jeden pokój od 2 lat małżeństwu ukraińskiemu za symboliczną kwotę (...) zł miesięcznie.

13. W 2017 r. sprzedała Pani swój dom w Y po 11 latach od wybudowania i za to kupiła Pani ww. mieszkanie przy ul A w X na cele mieszkaniowe, jak również 2 małe 2 pokojowe mieszkania pod wynajem. Niestety te 2 transakcje pod wynajem były nietrafione i była Pani zmuszona je sprzedać w 2018 r. po około roku użytkowania, w to miejsce kupiła Pani nieruchomość we współwłasności z siostrą, w której to nieruchomości obecnie Pani mieszka.

14. Nie ma Pani żadnych zaległości podatkowych zwłaszcza jeśli chodzi o nieruchomości. Wszystkie nieruchomości zostały przez Urząd Skarbowy rozliczone.

Pytanie

Czy w przypadku planowanej w tym roku sprzedaży wymienionego lokalu wystąpi podatek dochodowy od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie w sytuacji prawnej nabywając ww. nieruchomość w 2017 roku - do dnia dzisiejszego upłynął okres ponad 5 lat posiadania tej nieruchomości przez Panią. W związku z tym uważa Pani, że nie ciążą na Pani żadne obowiązki dot. podatków od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c ww. przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

We wniosku wskazała Pani, że:

·(...) 2017 r. aktem notarialnym nabyła Pani lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość o pow. użytkowej 125,76 m2.

·W związku z nabyciem tego lokalu w 2017 r., ze 125 m2 mieszkania, które wówczas Pani kupiła, tylko 50 m2 ujawnione było w Księgach Wieczystych, dlatego Pani udział w nieruchomości całej wspólnoty wynosił tylko 25 %.

·Pozostała część lokalu o pow. ok 75 m2 rozbudowana w latach 80 ub. stulecia przez poprzednich właścicieli została ujawniona w KW aktem notarialnym z (...) 2024 r.

·Akt notarialny z (...) 2024 r. dotyczył ujawnienia w Księgach Wieczystych pozostałej nieujawnionej części Pani mieszkania o powierzchni 75 m2.

·W wyniku zawartej umowy doszło do zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu.

·Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły żadne spłaty ani dopłaty, przez nikogo ani na niczyją rzecz nie były dokonywane.

·Po zawarciu umowy z (...) 2024 r. przysługuje Pani prawo do 46 % części wspólnych nieruchomości.

·Planuje Pani w tym roku zbycie ww. lokalu mieszkalnego jako osoba fizyczna.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, przy czym nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali.

W myśl art. 3 ust. 2 ww. ustawy:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali:

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zgodnie z art. 3 ust. 4 ww. ustawy:

Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 6 ww. ustawy:

W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

Powyższe oznacza, że jeżeli następuje wyodrębnienie własności jednego lub kilku lokali, ale nie wszystkich, z nieruchomości wspólnej, to bezwzględnie musi nastąpić zmiana wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w granicach której powstał kolejny samodzielny lokal. Przy czym na nowo udziały mają zostać określone ściśle według zasad wyrażonych w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali a nie dowolnie, według uznania i umowy właścicieli lub współwłaścicieli.

Prawo własności lokalu oraz związane z nim prawo współwłasności nieruchomości wspólnej nie mogą być zatem przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zgodnie natomiast z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność, można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 § 1 ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie natomiast z art. 212 § 1 ww. Kodeksu:

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

W myśl powyższych przepisów, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wówczas datą nabycia przyznanej rzeczy jest data nabycia udziału we współwłasności, a nie data zniesienia współwłasności.

Z powyższych przepisów wynika, ze nabycie (...) 2024 r. na podstawie umowy zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu pozostałej części Pani mieszkania o powierzchni 75 m2 w części przekraczającej udział w części nieruchomości wspólnej jaka uprzednio była związana z Pani lokalem mieszkalnym należy utożsamiać z datą nabycia tego danego udziału w lokalu mieszkalnym, gdyż wcześniej stanowiły one element nieruchomości wspólnej.

Ta dołączona powierzchnia w części przekraczającej Pani uprzedni udział w nieruchomości wspólnej stanowi bowiem o dacie nowego nabycia.

Nie należy utożsamiać z nabyciem jedynie sytuacji, w której udział we współwłasności nie zwiększa się. Nabywając na odrębną własność dodatkowe powierzchnie w budynku mieszkalnym bez wątpienia zwiększa Pani swój udział w częściach wspólnych nieruchomości. W części w jakiej następuje przyrost udziału w części wspólnej nieruchomości należy rozpoznać nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w Pani przypadku mamy do czynienia z dwiema datami nabycia lokalu mieszkalnego, co do skutków podatkowych sprzedaży którego, powzięła Pani wątpliwości:

·(...) 2017 r. – kiedy nabyła Pani lokal mieszkalny wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości 25 % części.

·(...) 2024 r. – kiedy na podstawie umowy zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu przyłączono do istniejącego lokalu mieszkalnego fragment części wspólnych nieruchomości.

Pierwszy udział w nieruchomości wspólnej nabyła Pani w 2017 r., gdy nabyła Pani lokal mieszkalny, dla którego prowadzona była księga wieczysta o powierzchni 50,76 m2 oraz udziale w częściach wspólnych nieruchomości w wysokości 25 % części. Następnie w 2024 roku w wyniku zniesienia współwłasności oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego stała się Pani wyłącznym właścicielem lokalu o powierzchni 125 m2 oraz udziale w częściach wspólnych nieruchomości w wysokości 46 % części. Należy zauważyć, że w związku z zawarciem (...) 2024 r. umowy zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu, Pani udział w nieruchomości wspólnej się zwiększył z 25 % do 46 %.

Wskazać bowiem należy, że nabyła Pani wyłączne prawo do tej części lokalu mieszkalnego i nadal ma prawo do pozostałych części wspólnych nieruchomości, gdy tymczasem reszta współwłaścicieli nieruchomości utraciła prawo do tej części lokalu, która do dnia (...) 2024 r. stanowiła część wspólną wszystkich współwłaścicieli. W konsekwencji posiadany przez Panią lokal mieszkalny zwiększył powierzchnię oraz zmieniły się procentowe udziały w częściach wspólnych. Ta dołączona powierzchnia w części przekraczającej uprzedni Pani udział w nieruchomości wspólnej stanowi o dacie nowego nabycia.

Powinna Pani zatem ustalić, jak procentowo zwiększył się jej udział w części wspólnej nieruchomości na skutek ww. czynności i w takim stosunku utożsamiać nabycie udziału.

Podkreślić należy, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Nabywając na odrębną własność dodatkowe powierzchnie w lokalu mieszkalnym – jak już wcześniej wspomniano – zwiększyła Pani swój udział w częściach wspólnych nieruchomości. W części, w jakiej następował przyrost udziału w części wspólnej nieruchomości należy rozpoznać nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym przypadający na udział w części wspólnej nieruchomości jaki związany był z własnością lokalu mieszkalnego nabyty w 2017 r. nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast pozostały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, tj. przypadający na udział w części wspólnej nieruchomości nabyty w 2024 r. będzie podlegać opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku jego sprzedaży do końca 2029 roku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.