Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. A.

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B. B.

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcy byli właścicielami lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość o numerze 1 położonego w budynku przy ul. C. w D., Dzielnicy E., dla którego Sąd Rejonowy w D. (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (…).

Dowód: - umowa sprzedaży z dnia 16 marca 2017r., rep. A nr (…)/2017.

W dniu 29 września 2020 r. nieruchomość ta została zbyta na rzecz F.F. za łączną cenę 345 000 zł, z czego kwota 329 000 zł stanowiła cenę za lokal mieszkalny, a kwota 16 000 zł za udział we współwłasności nieruchomości gruntowej działek o numerach ewidencyjnych 2 oraz 3.

Dowód: - umowa sprzedaży z dnia 29 września 2020 r., rep. A nr (…)/2020.

Z uwagi na okoliczność, że zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta, to przychód ze sprzedaży tej nieruchomości podlegał co do zasady opodatkowaniu.

Wnioskodawcy zamierzali jednak przeznaczyć ten przychód na własne cele mieszkaniowe, a w związku z tym złożyli zeznanie PIT-39, w którym zobowiązali się do wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży na cele mieszkaniowe do końca grudnia 2023 r.

W dniu 13 grudnia 2021 r. przed Notariuszem (...) Wnioskodawcy zawarli umowę deweloperską z deweloperem (...) Sp. j.

Dowód: - umowa deweloperska dnia 13 grudnia 2021 r., rep. nr A (…)/2021.

Zgodnie z tą umową deweloper zobowiązał się do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „(…)” obejmującego projektowany zespół mieszkaniowy.

Docelowo w ramach wskazanej inwestycji deweloperskiej zrealizowane miały zostać 2 budynki mieszkalne, wielorodzinne (zawierające po 40 lokali mieszkalnych oraz podziemne miejsca postojowe na samochody osobowe) wraz z infrastrukturą w postaci ciągów komunikacyjnych - dróg dojazdowych i chodników oraz infrastruktura techniczna, oświetlenie i tereny zielone.

W stosunku do Wnioskodawców deweloper zobowiązał się do wybudowania budynku wraz z położonym w nim lokalem mieszkalnym o numerze 4, a następnie po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego do ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz do przeniesienia tego prawa na rzecz Wnioskodawców wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Strony ustaliły cenę brutto 1 m² na kwotę 5 800 zł oraz cenę łączną lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na kwotę 307 980 zł.

Zapłata ceny miała nastąpić zgodnie z harmonogramem wynikającym z treści § 4 ust. 7 umowy deweloperskiej.

Zapłata ostatniej raty miała nastąpić w terminie do dnia 15 listopada 2022 r.

Wnioskodawcy zapłacili cenę w pięciu transzach: 28 grudnia 2021 r., 5 marca 2022 r., 4 maja 2022 r., 9 sierpnia 2022 r. oraz 2 listopada 2022 r.

Dowód: - potwierdzenia zapłaty każdej z pięciu transz.

Wnioskodawcy wywiązali się więc ze swoich zobowiązań umownych w stosunku do dewelopera. Deweloper natomiast zobowiązany był do wykonania przedsięwzięcia zgodnie z harmonogramem ustalonym w § 1 ust. 4 punkt 4 umowy deweloperskiej.

Ostatni szósty etap przedsięwzięcia miał zostać ukończony do dnia 30 kwietnia 2023 r. Do przeniesienia własności miało dojść nie później niż do dnia 30 września 2023 r. (§ 7 ust. 1 umowy).

Tymczasem deweloper w sposób rażący uchybił terminom realizacji przedsięwzięcia.

Dopiero w dniu 28 marca 2024r. została wydana decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w H. nr (…)/2024 w sprawie pozwolenia na użytkowanie, a do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu na rzecz wnioskodawców doszło w dniu 2 lipca 2024 r. na podstawie aktu notarialnego rep. A nr (…)/2024.

Dowód: - umowa z dnia 2 lipca 2024 r., rep. A nr (…)/2024.

Po stronie Wnioskodawców nie wystąpiły jakiekolwiek okoliczności, które mogłyby wpłynąć na opóźnienie realizacji inwestycji przez dewelopera, a także na opóźnienie w dokonaniu czynności związanych z przeniesieniem na nich odrębnej własności lokalu.

Pytanie

Czy w stanie faktycznym przedstawionym przez Wnioskodawców, wydatkowaną przez nich na rzecz dewelopera kwotę 307 980 zł można potraktować jako poniesioną na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25-25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców wydatkowaną przez nich na rzecz dewelopera kwotę 307 980 zł można potraktować jako poniesioną na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25-25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na okoliczność, że jej wydatkowanie nastąpiło nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym uzyskali oni przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Nie został również naruszony przez Wnioskodawców warunek, o którym mowa w art. 21 ust. 25a w/w ustawy z uwagi na fakt, że zawarta przez nich umowa deweloperska zobowiązywała dewelopera do przeniesienia na nich odrębnej własności lokalu mieszkalnego w terminie uprawniającym do skorzystania z ulgi, a zwłoka, której dopuścił się deweloper jest okolicznością, która nie powinna wywoływać negatywnych skutków podatkowych dla wnioskodawców.

Uzasadnienie stanowiska własnego wraz z przytoczeniem przepisów prawa

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 25a w/w ustawy - wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Z przepisów tych wynika, że w celu skorzystania ze zwolnienia, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przypadku Wnioskodawców warunek ten został dotrzymany. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości uzyskali oni w roku podatkowym 2020. Okres na wydatkowanie środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe upływał więc z dniem 31 grudnia 2023 r. Wnioskodawcy dokonali wpłaty środków na rzecz dewelopera w okresie od grudnia 2021 r. do listopada 2022 r.

Okoliczność natomiast, że nie nastąpiło w tym okresie przeniesienie na nich odrębnej własności lokalu leżała wyłącznie po stronie dewelopera, a w związku z tym nie powinna mieć wpływu na prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Tego rodzaju wykładnia postanowień dotyczących ulgi była wielokrotnie dokonywana przez sądy. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) z dnia 30 kwietnia 2021r. sygn. I SA/Po 26/21 uznano, że:

„W ślad za NSA należy zatem przyjąć, że ustawodawca stanowiąc o wydatkach na budowę lokalu, stanowił o wydatkach ponoszonych przez podatnika jako nabywcę z umowy deweloperskiej. Mimo, że zasadniczym świadczeniem dewelopera jest przeniesienie własności lokalu lub domu na nabywcę, to jednak aby doszło do tego przeniesienia, niezbędne jest wybudowanie budynku, w którym lokal ma się znajdować. W dacie ustanowienia i przeniesienia własności lokalu na nabywcę cena za lokal jest uprzednio w całości zapłacona. Te cechy umowy deweloperskiej skłaniają do przyjęcia tezy, że kwoty płacone deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej stanowią wy datki na budowę własnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d u.p.d.o.f. Lokal ten wprawdzie w momencie ich poniesienia nie stanowi jeszcze własności podatnika (bo nie istnieje), jednakże wydatki są indywidualnie wyliczone w odniesieniu do konkretnego przyszłego lokalu, którego własność podatnik ma nabyć, znane jest miejsce położenia lokalu, jego rozkład, powierzchnia i inne cechy indywidualizujące, środki wpłacane deweloperowi są na rachunku powierniczym i są mu przekazywane stosownie do postępów budowy'. Również w księdze wieczystej nieruchomości powinno być ujawnione roszczenie o ustanowienie tego prawa co potwierdza, że wydatki czynione są na przyszły lokal dla ściśle określonej osoby.”

Wyrok ten dotyczył przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2019r., ale jego tezy pozostają aktualne również w obecnym stanie prawnym.

W ocenie Wnioskodawcy wprowadzenie do ustawy art. 21 ust. 25a, z którego wynika, że wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a-c uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie - powinien być interpretowany w ten sposób, że umowa, którą zawiera podatnik zamierzający skorzystać z prawa do ulgi, powinna przewidywać datę przeniesienia własności nieruchomości, która przypada w okresie, w którym jest on zobowiązany do wydatkowania środków na cele mieszkaniowe.

Zgodnie z wykładnią przyjmowaną w poprzednio obowiązującym stanie prawnym, ustalony przez strony termin przeniesienia własności nieruchomości nabywanej przez podatnika zamierzającego skorzystać z ulgi, nie musiał być tożsamy z okresem wydatkowania środków.

Obecnie, w związku z treścią art. 21 ust. 25a w/w ustawy, termin przeniesienia własności nieruchomości ustalony przez strony nie może wykraczać poza okres przewidziany przez ustawę. W przypadku wnioskodawców deweloper zobowiązał się do przeniesienia na nich własności nieruchomości nie później niż do dnia 30 września 2023 r., który to termin przypadał w okresie, w którym powinno nastąpić wydatkowanie przychodu odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. W ocenie Wnioskodawców zastosowanie art. 21 ust. 25a ustawy powinno następować z uwzględnieniem charakteru danej umowy', a także okoliczności mających wpływ na jej realizację.

W przypadku, jeżeli podatnik dokonuje nabycia istniejącego budynku mieszkalnego, czy też istniejącego lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, moment poniesienia przez niego wydatku (zapłata ceny) jest zazwyczaj tożsamy z datą przeniesienia na niego własności nieruchomości. Odmienna sytuacja występuje jednak w przypadku umów deweloperskich, gdzie w dacie zawarcia umowy przedsięwzięcie deweloperskie jest - albo dopiero ma być - realizowane. W takiej sytuacji podatnika jako nabywcę przyszłego lokalu nie powinny obciążać okoliczności związane z niewykonaniem zobowiązania przez dewelopera, ponieważ podatnik nie ma na nie żadnego wpływu. Wyjątkiem byłaby sytuacja, gdyby opóźnienie w przeniesieniu odrębnej własności lokalu na nabywcę było związane z jego opóźnieniem w zakresie dokonywania płatności na poczet ceny lokalu, czy też ewentualnie brakiem współdziałania z deweloperem przy podejmowaniu czynności związanych z przeniesieniem własności.

Jeżeli jednak nabywca wywiązał się ze wszystkich spoczywających na nim obowiązków, to nie może on ponosić podatkowych konsekwencji związanych ze zwłoką dewelopera. Wnioskodawcy już ponieśli negatywne konsekwencje związane z tym, że na cele związane z ulgą mieszkaniową miała być jeszcze przeznaczona kwota nadwyżki ze sprzedaży nieruchomości w D. (zbytej za kwotę 345 000 zł) w stosunku do ceny nieruchomości nabywanej od dewelopera (307 980 zł). Kwota 37 020 zł miała być wydatkowana na wyposażenie lokalu jeszcze w okresie uprawniającym do skorzystania z ulgi. Wnioskodawcy mieli te środki zabezpieczone, ale w oczywisty sposób nie mogli ich wydatkować do końca roku 2023 z uwagi na nieprzekazanie im lokalu.

Natomiast zapłata ceny za ten lokal została dokonana przez Wnioskodawców już na 13 miesięcy przed upływem okresu przewidzianego na skorzystanie z prawa do ulgi. Pomiędzy zapłatą ostatniej transzy przez Wnioskodawców a datą przeniesienia na nich odrębnej własności lokalu upłynęło 21 miesięcy. Przedmiotem oceny prawno-podatkowej powinny być wyłącznie działania i zaniechania samego podatnika.

W tym kontekście uznać należy, że podatnik spełnił wszystkie te obowiązki, które na nim spoczywały, a w związku z tym zachował prawo do skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2020 roku zbyli Państwo przed upływem 5 lat od daty nabycia, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość przy ul. C. w D. Złożyli Państwo deklarację PIT-39 i zobowiązali się do wydatkowania kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe do grudnia 2023 r.

Wobec powyższego sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przedmiotem Państwa wątpliwości jest możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Znaczenie tej regulacji (art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz zakres jej obowiązywania – w odniesieniu do wydatków z umowy deweloperskiej - omówił Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 20 lutego 2024 r. o sygn. akt. II FSK 713/21. Sąd podkreślił, że:

Ważne jest również to, że w myśl art. 21 ust. 26 wskazanej ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika więc, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (ich części oraz udziału) i określonych praw majątkowych - nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana - na wskazane w art. 21 ust. 25 z uwzględnieniem art. 21 ust. 25a tej ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania tego zwolnienia, ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Z informacji podanych przez Państwa we wniosku wynika, że:

• 13 grudnia 2021 r. zawarli Państwo umowę deweloperską na zakup lokalu mieszkalnego,
• całość kwoty za lokal mieszkalny została zapłacona w pięciu transzach w 2021 r. i 2022 r.,
• umowa ta została dopełniona aktem notarialnym o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego w dniu 2 lipca 2024 r.

Rozstrzygającym zatem jest ustalenie, czy w związku z zawarciem przez Państwa umowy deweloperskiej, przelane przez Państwa w całości kwoty za lokal mieszkalny w transzach w 2021 r. i 2022 r., mogą stanowić wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód z odpłatnego zbycia przez Państwa nieruchomości, korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy - w przypadku, gdy zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego nie nastąpiło do 31 grudnia 2023 r.

Zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177 ze zm.):

Zauważyć należy, że wskazany uprzednio art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się terminem „nabycie”. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, co nie oznacza, że może być rozumiane inaczej niż jako uzyskanie własności, np. lokalu mieszkalnego. Należy zatem odwołać się do przepisów prawa cywilnego, które stanowią, że „nabycie” obejmuje każde uzyskanie własności.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W myśl art. 156 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Z treści przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie - stosownie do tej umowy - wpłat na poczet ceny, bez wątpienia prowadzi do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o formie tej czynności prawnej. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości - jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia, np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy - po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego - odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej (sama) umowa deweloperska nie przenosi.

Innymi słowy, brak zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania (podatkiem dochodowym) zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości.

Podsumowując, skoro do 31 grudnia 2023 r. nie zawarli Państwo umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego na Państwa rzecz, to - w opisanych okolicznościach - nie przysługuje Państwu możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Odnosząc się do powołanego wyroku sądu, wyjaśniam, że powołany wyrok jest rozstrzygnięciem w indywidualnej sprawie, osadzony w określonym stanie faktycznym i tylko do niego się zawęża. Zatem wskazany we wniosku wyrok sądu nie ma wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.