Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe w części dotyczącej zaliczenia odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego lokalu mieszkalnego do kosztów uzyskania przychodu i prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 marca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis i uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W 2021 roku kupił Pan mieszkanie w Polsce za 500 000 PLN. W 2024 roku sprzedał Pan to mieszkanie za 1 000 000 PLN, osiągając zysk kapitałowy w wysokości 500 000 PLN. Chciałby Pan zapewnić zgodność z polskimi przepisami podatkowymi oraz zrozumieć obowiązki podatkowe związane z tą transakcją. Poprosił Pan o wyjaśnienie, czy ten dochód podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych (PIT) oraz czy kwalifikuje się do jakichkolwiek zwolnień podatkowych lub ulg przewidzianych w polskim prawie podatkowym. Dodatkowo chciałby Pan uzyskać informację, jak prawidłowo zadeklarować ten dochód w zeznaniu PIT oraz jaką dokumentację powinien Pan przedstawić organom podatkowym.

W momencie sprzedaży lokalu mieszkalnego w 2024 roku był Pan polskim rezydentem podatkowym. W Polsce mieszka Pan od 2014 roku.

Sprzedany w 2024 roku lokal mieszkalny stanowił Pana odrębną własność; był Pan jego wyłącznym właścicielem (100% udziałów). Przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zamierza Pan przeznaczyć na cele mieszkaniowe, tj. na zakup nowego mieszkania lub domu, który będzie służyć jako Pana główna rezydencja.

W nabytej lub wybudowanej nieruchomości planuje Pan realizować własne cele mieszkaniowe, tj. zamieszkać w niej osobiście. Nabyta lub wybudowana przez Pana nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie jako Pana główna rezydencja.

W związku ze sprzedanym w 2024 roku lokalem mieszkalnym poniósł Pan następujące koszty:

• odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości;
• koszty remontu i prac wykończeniowych w mieszkaniu;
• opłaty notarialne i inne związane z transakcją zakupu.

Łączna suma poniesionych kosztów wyniosła 100 000 PLN.

Dodatkowo wskazał Pan, że od 2014 roku jest Pan rezydentem podatkowym w Polsce. Obecnie jest Pan bezrobotny, to dlatego sprzedał Pan mieszkania.

Pytania 

1)W jaki sposób powinien Pan zadeklarować dochód ze sprzedaży mieszkania w moim zeznaniu podatkowym PIT?

2)Które sekcje formularza PIT powinien Pan wypełnić, aby prawidłowo zgłosić ten dochód?

3)Jakie zwolnienia podatkowe są dostępne dla zysków ze sprzedaży nieruchomości i jakie warunki należy spełnić, aby się do nich kwalifikować?

4)Czy reinwestycja środków może zapewnić ulgę podatkową? Jaki jest wymagany termin i jakie formy reinwestycji są akceptowane?

5)Jaka kwota z uzyskanego dochodu może zostać objęta ulgą podatkową?

6)Do kiedy może się Pan ubiegać o tę ulgę podatkową?

7)Czy ulga podatkowa dotyczy wyłącznie zakupu Pana mieszkania na cele mieszkaniowe?

8)Czy reinwestycja musi dotyczyć tylko mojego mieszkania w Polsce, czy może być przeznaczona na zakup nieruchomości w Pana kraju ojczystym, Portugalii?

9)Czy istnieją koszty, które może Pan odliczyć od podatku, aby zmniejszyć podstawę opodatkowania zysku kapitałowego (np. odsetki od kredytu hipotecznego, koszty remontu, opłaty transakcyjne)?

10)Jakie dokumenty powinien Pan dołączyć do zeznania PIT, aby udokumentować prawo do odliczeń lub zwolnień podatkowych?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu)

Dochód ze sprzedaży mieszkania powinien Pan zadeklarować w zeznaniu podatkowym PIT za rok 2024. Aby prawidłowo zgłosić dochód ze sprzedaży nieruchomości, powinien Pan wypełnić odpowiednie sekcje formularza PIT dotyczące przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W Pana ocenie zysk uzyskany ze sprzedaży mieszkania może podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie przepisów dotyczących reinwestowania środków w cele mieszkaniowe. Uważa Pan, że:

• kwota podlegająca zwolnieniu powinna obejmować całość lub część uzyskanego dochodu, jeśli zostanie odpowiednio przeznaczona na cele mieszkaniowe;
• termin na skorzystanie ze zwolnienia powinien wynosić 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości;
• zwolnienie powinno dotyczyć zakupu nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe, przy czym nie ma Pan pewności, czy musi to być wyłącznie nieruchomość w Polsce, czy również w innym kraju UE, np. w Portugalii;
• inwestycja w nieruchomość powinna dotyczyć zakupu lub budowy lokalu mieszkalnego przeznaczonego na potrzeby własne, a nie np. na wynajem.

Istnieją koszty, które może Pan odliczyć od podatku, aby zmniejszyć podstawę opodatkowania zysku kapitałowego. W związku z tym planuje Pan odliczyć następujące koszty:

• odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup nieruchomości;
• koszty remontu i prac wykończeniowych w mieszkaniu;
• opłaty notarialne i inne związane z transakcją zakupu.

Łączna suma poniesionych kosztów wyniosła 100 000 PLN.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. z 2025 r. poz. 163):

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Istotna jest data i forma nabycia nieruchomości, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w= szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Z opisu sprawy wynika, że lokal mieszkalny nabył Pan w 2021 r. Zatem sprzedaż w 2024 r. przez Pana lokalu mieszkalnego stanowi źródło przychodu w rozumieniu przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegająca opodatkowaniu tym podatkiem, gdyż została dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, tj. w 2021 r.

W świetle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Na mocy art. 19 ust. 1 tej ustawy:

W odniesieniu do art. 19 ust. 3 ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo–skutkowy.

Koszty uzyskania przychodu

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy:

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło odpłatnie, tj. w drodze umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa do tego lokalu mieszkalnego.

Na gruncie art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Następnie, art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy, stanowi:

Możliwość uwzględnienia poniesionych wydatków na sprzedany lokal mieszkalny w kosztach uzyskania przychodu

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku będzie dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tego lokalu nastąpiło odpłatnie.

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zgodnie z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zaliczyć można:

• udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia;
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktury VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wskazany powyżej art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy. Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo.

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa natomiast, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z brzmienia przepisu, jak i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na lokal mieszkalny rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące dany lokal mieszkalny, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową lokalu.

Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powyższym przepisem, warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury VAT lub dokumentu stwierdzającego poniesienie opłaty notarialnej (i innej związanej z transakcją zakupu).

Ustawodawca wprost wskazuje więc jakimi dokumentami potwierdzającymi poniesienie nakładów podatnik powinien dysponować. Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na podstawie dokumentów innych niż wymienione w art. 22 ust. 6e powyższej ustawy.

Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu, wytworzeniu lub zwiększeniu wartości to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania. Wydatek ten powinien być jeszcze odpowiednio udokumentowany, tj. w sposób wskazany wprost w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego opłat notarialnych i innych związanych z transakcją zakupu oraz kosztów remontu i prac wykończeniowych w lokalu mieszkalnym, stwierdzić należy, że kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego będą koszty nabycia udokumentowane fakturami VAT poniesione przez Pana nakłady poniesione na ten lokal w czasie jego posiadania. Zatem, do kosztów tych będzie Pan mógł zaliczyć nakłady na nieruchomość związane z wykonaniem remontu i prac wykończeniowych oraz opłaty notarialne i inne związane z transakcją zakupu.

Natomiast poniesione przez Pana wydatki na spłatę odsetek od kredytu bankowego, zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tego lokalu. Są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie lokalu mieszkalnego.

Wydatki związane z kredytem bankowym nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.

Powyższe stanowisko Organu potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 2218/11, w którym Sąd wskazał, że:

Prezentowany wyżej pogląd potwierdzają również wyroki NSA: z 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 848/12; z 14 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 848/12; z 28 września 2017 r., sygn. akt II FSK 1944/15.

Wobec powyższego, do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie mógł Pan zaliczyć wydatku na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu.

Zwolnienie podatkowe

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może być objęty zwolnieniem w przypadku wydatkowania go na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z powyższego wynika, że aby przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości mógł skorzystać ze zwolnienia, muszą zostać spełnione następujące warunki:

• środki z odpłatnego zbycia muszą być wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, tj. na zapewnienie sobie „dachu nad głową”;
• przychód z odpłatnego zbycia musi być wydatkowany nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie;
• zwolnieniem może być objęta taka część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 21 ust. 27 cytowanej ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Zawarte w tym artykule wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma zatem charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z istoty rozwiązania zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

Zwolnieniem tym nie są objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje jak długo trzeba mieszkać w lokalu mieszkalnym realizując cele mieszkaniowe, aby korzystać ze zwolnienia.  Okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie wynajmowany, nie pozbawia podatnika prawa do zwolnienia. Ważne jest to, że nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji własnego celu mieszkaniowego.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższy warunek wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu.

Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego niezaspokojonych celów mieszkaniowych.

Pana skutki podatkowe z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego i przeznaczenia środków z tej sprzedaży na zakup lub wybudowanie nieruchomości, w której zamierza Pan zamieszkać

Skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek: wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe i dokonania tej czynności przed upływem trzyletniego terminu.

Jak wskazano powyżej wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Jednym z takich celów jest m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Drugim celem jest m.in. budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego. Przychód z odpłatnego zbycia musi być wydatkowany nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej prawo do zwolnienia ustawodawca uzależnił od istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

W sytuacja nabycia nieruchomości na terytorium Portugalii warunek określony w 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zostanie spełniony, bowiem w myśl art. 1 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Portugalską w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, sporządzona w Lizbonie dnia 9 maja 1995 r. (Dz. U. z 1998 r. nr 48, poz. 304 ze zm.):

 A stosownie do art. 2 ust. 4 ww. konwencji:

Mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe oraz przedstawione powyżej uregulowania prawne należy stwierdzić, że jeżeli uzyskany przez Pana przychód ze sprzedaży mieszkania, w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, zostanie wydatkowany na nabycie lub wybudowanie nieruchomości na terenie Portugalii w celu zamieszkania w niej, to osiągnięty dochód będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, zostaną spełnione określone w tej ustawie przesłanki uprawniające do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, w tym warunek określony w art. 21 ust. 27 ustawy, dotyczący istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium poniesie Pan wydatki na cele mieszkaniowe.

Skoro przychód uzyskany ze sprzedaży w 2024 r. lokalu mieszkalnego, zostanie przeznaczony na zakup lub wybudowanie nieruchomości, na zaspokojenie Pana własnych celów mieszkaniowych, w ciągu trzech lat od końca roku, w którym sprzedał Pan ww. lokal, to dochód będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie przez Pana w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zeznanie podatkowe

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Sprzedaż lokalu mieszkalnego powinien Pan zadeklarować w zeznaniu podatkowym PIT-39 za 2024 r. w sekcji C „dochód/strata”. W części „a” formularza jako źródło przychodów powinien Pan wybrać „odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy”. W części „b” druku PIT-39 powinien Pan wykazać kwotę przychodu, w części „c” – kwotę kosztów uzyskania przychodów, a w części „d” – kwotę dochodu. Natomiast w sekcji D formularza „obliczenie zobowiązania podatkowego” w pkt 25 powinien Pan zadeklarować kwotę dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Udokumentowanie

W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Ustawa ta nie nakłada na podatników obowiązku dołączenia do zeznania podatkowego dokumentów potwierdzających prawo do odliczenia lub zwolnień podatkowych.

Zatem do prawidłowego dokumentowania poniesionych wydatków zastosowanie mają ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).

W myśl art. 180 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Stwierdzam zatem, że skoro chce Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien Pan liczyć się z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.

Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł, czy też przez inne osoby. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić.

Zatem składając zeznanie PIT-39 z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie ma Pan obowiązku dołączania dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków. Dokumenty takie będzie miał Pan obowiązek przedłożyć na ewentualne żądanie organu podatkowego (urzędu skarbowego).

Pana stanowisko w części dotyczącej zaliczenia wydatków na spłatę odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego uznaję jest nieprawidłowe, natomiast w pozostałym zakresie Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”. 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA)albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.