Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy powstania przychodu ze zbycia nieruchomości w sytuacji, gdy nie nastąpiła zapłata od Kupującego. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 kwietnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 4 listopada 2022 r. sprzedał Pan grunty orne na rzecz Spółki z o.o. Grunty te otrzymał Pan w drodze umowy darowizny sporządzonej w dniu 5 czerwca 2020 r. od Pana ojca.

Z zawartej umowy sprzedaży wynika, że sprzedał Pan posiadaną niezabudowaną nieruchomość za kwotę … zł. Prezes Spółki, na rzecz której dokonał Pan sprzedaży, zobowiązał się w ramach zawartego aktu notarialnego do zapłaty na Pana rzecz całej ceny sprzedaży na Pana rachunek bankowy w terminie do 31 grudnia 2023 r., przy czym zgodnie dopuścili się Państwo możliwości rozliczenia ceny w postaci potrąceń wzajemnych wierzytelności, a co do wykonania powyższego obowiązku zapłaty we wskazanym terminie kupującą spółkę wobec sprzedającego egzekucji z art. 777 par. 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wprost z tego aktu. Do dnia sporządzenia przedmiotowego wniosku nie otrzymał Pan zapłaty za sprzedaną nieruchomość.

Uzupełnienie wniosku

Nieruchomość stanowiącą grunty orne nie była przez Pana wykorzystywana przez cały okres jej posiadania.

Nie prowadził Pan zarejestrowanej działalności gospodarczej.

W dniu 21 grudnia 2021 r. aktem notarialnym wykupił Pan od miasta mieszkanie, w którym mieszka Pan do teraz.

W dniu 5 września 2024 r. aktem notarialnym nabył Pan umową deweloperską od A lokale mieszkalne po … złotych w sumie … zł w ramach potrąceń. Umowa kompensaty zawarta w dniu 5 września 2024 r. Te 2 lokale mieszkalne nabył Pan w zamian za grunty orne, których był Pan właścicielem. Tych 2 lokali mieszkalnych nie sprzedał Pan.

W przyszłości nie zamierza Pan kupować nieruchomości w celu ich zbycia.

Zawarcie umowy sprzedaży w dniu 4 listopada 2022 r. na rzecz spółki nastąpiło bez prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy powstał dla Pana przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegający opodatkowaniu?

Pana stanowisko w sprawie

Z uwagi na brak zapłaty nie powstał obowiązek zadeklarowania przychodu do opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Odnosząc się do ustalenia, czy w Pana przypadku powstał przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegający opodatkowaniu, sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) dotyczących nabycia własności.

Pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

W myśl art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast art. 158 ww. ustawy stanowi, że:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco -rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

Z opisu sprawy wynika, że 4 listopada 2022 r. sprzedał Pan grunty orne na rzecz Spółki z o.o. Grunty te otrzymał Pan w drodze umowy darowizny sporządzonej w dniu 5 czerwca 2020 r. od Pana ojca. Prezes Spółki, na rzecz której dokonał Pan sprzedaży, zobowiązał się w ramach zawartego aktu notarialnego do zapłaty na Pana rzecz całej ceny sprzedaży na Pana rachunek bankowy w terminie do 31 grudnia 2023 r., przy czym zgodnie dopuścili się Państwo możliwości rozliczenia ceny w postaci potrąceń wzajemnych wierzytelności, a co do wykonania powyższego obowiązku zapłaty we wskazanym terminie kupującą spółkę wobec sprzedającego egzekucji z art. 777 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego, wprost z tego aktu. Do dnia sporządzenia przedmiotowego wniosku nie otrzymał Pan zapłaty za sprzedaną nieruchomość. Zawarcie umowy sprzedaży w dniu 4 listopada 2022 r. na rzecz spółki nastąpiło bez prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej.

W Pana przypadku, dokonana 4 listopada 2022 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Pana nieruchomości niezabudowanej – gruntów ornych. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży tej nieruchomości powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność na Spółkę z o.o. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że 4 listopada 2022 r. sprzedał Pan ww. nieruchomość. Bez znaczenia na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozostaje fakt, że do dnia sporządzenia przedmiotowego wniosku nie otrzymał Pan zapłaty za sprzedaną nieruchomość.

W konsekwencji, w związku z zawarciem umowy sprzedaży ww. nieruchomości uzyskał Pan przychód ze źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.