Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 24 lutego 2025 r. (wpływ 3 marca 2025 r.) oraz pismem z dnia 2 kwietnia 2025 r. (wpływ 4 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Aktem notarialnym z dnia 16 grudnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z spółdzielnią (wraz z żoną) umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Zainteresowanego i jego żonę nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem.

Część składową nieruchomości stanowią: jednorodzinny budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 66,45 m2 połączony z budynkiem gospodarczym o powierzchni 58,65 m2, budynek gospodarczy o powierzchni użytkowej 32,77 m2, podpiwniczony budynek gospodarczy (kurnik) o powierzchni użytkowej 24,29 m2 wraz z piwnicą o powierzchni 21,87 m2.

Wszystkie budynki są uzupełnieniem funkcji mieszkaniowej budynku mieszkalnego i nie służą innym celom.

Uprzednio, dnia 18 czerwca 2024 r. walne zgromadzenie (...) podjęło uchwały w sprawie sprzedaży przedmiotowych lokali mieszkalnych i nieruchomości zabudowanych m.in. budynkami mieszkalnymi na rzecz obecnych ich najemców.

Zgodnie z zawartą tego dnia Uchwalą (...), na mocy § 2 tejże uchwały udzielono Wnioskodawcy oraz jego żonie bonifikaty od ceny równej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym poprzez jej obniżenie o (...)%.

Obecnie Wnioskodawca jest członkiem Spółdzielni, ponadto na podstawie zawartej umowy, jest najemcą (wraz z żoną) przedmiotowej zabudowanej nieruchomości od końca lat 80-tych.

W pismach stanowiących uzupełnienie wniosku wskazano, że na moment zawarcia umowy sprzedaży, przedmiotowa nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym (w rozumieniu opisanym we wniosku) stanowiła zakładowy budynek mieszkalny. Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami stanowiła składniki majątkowe Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2) ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.). Po ustaniu członkostwa w Spółdzielni zakładowe budynki i lokale mieszkalne wynajmowane były także byłym członkom, ich rodzinom jak również spadkobiercom byłych członków i ich rodzinom. Budynki i lokale wynajmowane były ponadto pracownikom zatrudnionym w Spółdzielni. Spółdzielnia nigdy nie prowadziła komercyjnego najmu budynków i lokali mieszkalnych.

Prawo do udzielonej bonifikaty na rzecz dotychczasowych najemców przyznane zostało na podstawie uchwały z dnia 18 czerwca 2024 r. w sprawie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Przedmiotowa uchwała podjęta została na podstawie art. 38 § 1 pkt 5 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.) zgodnie z brzmieniem którego do wyłącznej kompetencji walnego zgromadzenia należy podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej oraz Statutu: (...)

6/ podejmowanie uchwał w sprawach nabycia, zbycia nieruchomości, zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej”.

Uchwała z określonym prawem do bonifikaty skierowana była do indywidualnych adresatów –obecnych najemców.

Oferta nabycia nieruchomości zabudowanej ze wskazaną bonifikatą była skierowana do konkretnych osób indywidualnie oznaczonych (obecnych najemców) na podstawie zamieszczonych w niej unikatowych danych osobowych.

Wnioskodawca jest długoletnim (od ponad 40 lat) członkiem opisanej (...) Spółdzielni, w tym czasie świadczy na jej rzecz pracę na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz.U.2024.593 t.j.), oddział 3 - Praca.

Zainteresowany jest członkiem spółdzielni od lat 80-tych i świadczy na jej rzecz do dnia dzisiejszego pracę na zasadach opisanych wyżej. Pierwszą umowę najmu Wnioskodawca zawarł w latach 90-tych po zawarciu związku małżeńskiego i przydzieleniu mu i jego żonie nieruchomości z zasobów Spółdzielni.

Pytanie

Czy przyznana Wnioskodawcy przez Walne Zgromadzenie (...) i bonifikata od ceny nabycia w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową nabytej nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę a ceną zakupu stanowi dochód zwolniony z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, przyznana bonifikata wiąże się z powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie jednak z brzmieniem art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie to dochód zwolniony z podatku dochodowego. Jak wskazuje cytowany przepis „Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między cenę rynkową tych budynków lub lokali a cenę zakupu”. W przedmiotowym stanie faktycznym i prawnym wartość przyznanej bonifikaty od ceny sprzedaży równej wartości nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego stanowić będzie dochód zwolniony. Wnioskodawca spełnia określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesłanki, tj. jest najemcą przedmiotowej nieruchomości, która wraz z posadowionymi budynkami służy w całości realizacji funkcji mieszkaniowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 poz. 163):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są:

otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega – co do zasady – każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną. Za przychody podatkowe mogą być uznane jednakże tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (zarówno zwiększającym aktywa, jak i zmniejszającym pasywa) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik – czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów – uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.

Niewątpliwie na skutek podjętej uchwały Walnego Zgromadzenia (...) udzielającej Panu bonifikaty poprzez obniżenie o (...)% ceny równej wartości nieruchomości uzyskał Pan przysporzenie skutkujące powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu. Osiągnął bowiem Pan korzyść majątkową o konkretnym wymiarze, gdyż zmniejszyło się zobowiązanie jakie musiałby Pan zapłacić gdyby nie udzielono Panu opisanej bonifikaty.

Jednakże w myśl art. 21 ust. 1 pkt 93 ww. ustawy:

Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.

Z przytoczonego przepisu jednoznacznie wynika, iż prawo do zwolnienia w nim zawartego dotyczy zakupu zakładowego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, przez osobę posiadającą do tego budynku lub lokalu tytuł prawny – umowę najmu.

Z treści wniosku wynika, że nabył Pan – jako wieloletni członek i pracownik spółdzielni – nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym. Ww. budynek stanowił zakładowy budynek mieszkalny. Nieruchomość wraz z posadowionymi budynkami stanowiła składniki majątkowe Spółdzielni, które były wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych świadczących na jej rzecz pracę członków spółdzielni oraz tzw. domowników w rozumieniu przepisów (art. 156 § 2 ustawy – Prawo spółdzielcze). Od lat 80-tych był Pan najemcą rzeczonej nieruchomości. Nabycie nastąpiło – jak już wyżej wskazano – z zastosowaniem (...)% bonifikaty.

W tym miejscu wskazać należy, że przytoczony wyżej przepis normujący zwolnienie przedmiotowe nie definiuje pojęcia „budynku mieszkalnego” oraz „lokalu mieszkalnego”, w związku z czym przy interpretacji normy zawartej w powołanym przepisie należy posiłkować się odrębnymi przepisami, z uwzględnieniem wykładni celowościowej oraz systemowej.

Jak wynika z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.):

nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Po myśli art. 48 ww. kodeksu:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Lektura art. 535 Kodeksu cywilnego prowadzi do wniosku, że przedmiotem umowy sprzedaży mogą być tylko rzeczy, a nie ich części składowe, o jakich mowa w art. 47 Kodeksu cywilnego.

W wypadku, gdy prawo nie dopuszcza nabycia odrębnie rzeczy, np. samego budynku będącego częścią składową nieruchomości, zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika może być zrealizowane tylko poprzez nabycie całej nieruchomości. Zatem, jeżeli preferencyjne nabycie budynku mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) korzysta ze zwolnienia od podatku, to zwolnienie dotyczy także nabywanych wraz z tym budynkiem (lokalem) innych części składowych. Zatem zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje budynek (lokal) mieszkalny, jak również inne składniki przynależne do nieruchomości nabywanej przez dotychczasowego najemcę a także grunt (działkę), gdyż stanowi on część składową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (lokalem) mieszkalnym.

Mając na uwadze opis stanu faktycznego oraz obowiązujące przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, iż w przypadku uzyskania przez Pana – najemcę (pracownika spółdzielni) dochodów z tytułu zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym połączonym z budynkiem gospodarczym oraz wolnostojącym budynkiem gospodarczym, w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tej nieruchomości a ceną zakupu, nie będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, bowiem korzystać będzie ze zwolnienia wysłowionego w art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję, że dokumenty dołączone do wniosku i jego uzupełnienia nie podlegały weryfikacji i analizie w ramach postępowania o wydanie niniejszej interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.