Skutki podatkowe odpłatnego zbycia oraz zakupu innej nieruchomości oraz możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w części dotyczącej pytania numer 2 - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek datowany przez Panią na 15 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego (zakres pytania numer 2). Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 listopada 2023 r. (data wpływu: 8 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

17 stycznia 2017 r. nabyła Pani na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz pełnomocnictwa (rep. (...) numer (...)) nieruchomość stanowiącą odrębny lokal mieszkalny numer (...) w budynku numer (...), przy ul. A w B wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (dalej jako: „Nieruchomość 1”).

Umową z 30 lipca 2020 r. (rep. (...) numer (...)) sprzedała Pani Nieruchomość 1 za łączną cenę 372.000 zł, która została zapłacona w następujący sposób:

–  kwota 37.200 zł - na Pani rachunek/gotówką przy zawarciu umowy [nie wskazano w treści wniosku w jaki konkretnie sposób - przypis organu],

–  kwota 129.800 zł - na Pani rachunek bankowy,

–  kwota 199.363,10 zł - na rachunek bankowy przeznaczony do spłaty kredytu tytułem spłaty zadłużenia z tytułu udzielonego kredytu na zakup Nieruchomości 1,

–  kwotę 5.636,90 zł - na Pani rachunek bankowy.

W tej sytuacji, zgodnie z zawartą umową, cena została przekazana częściowo i bezpośrednio na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości 1 (w kwocie 199.363,10 zł) oraz na Pani rachunek bankowy (w łącznej wysokości 172.636,90 zł). Wszystkie płatności miały miejsce w 2020 r.

Nadto, na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowy przeniesienia własności i oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z 23 marca 2016 r. (rep. (...) numer (...)), nabyła Pani nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...), przy ul. A w B wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (dalej jako: „Nieruchomość 2”).

Umową z 16 października 2020 r. (rep. (...) numer (...)) sprzedała Pani Nieruchomość 2 za łączną cenę 380.000 zł, która została zapłacona w następujący sposób:

–  kwota 1000 zł - na Pani rachunek/gotówką przy zawarciu umowy [nie wskazano w treści wniosku w jaki konkretnie sposób - przypis organu],

–  kwota 180.000 zł - na rachunek bankowy przeznaczony do spłaty kredytu tytułem spłaty zadłużenia z tytułu udzielonego kredytu na zakup Nieruchomości 1,

–  kwotę 199.000 zł - na Pani rachunek bankowy.

W tej sytuacji, zgodnie z zawartą umową, cena została przekazana częściowo i bezpośrednio na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup Nieruchomości 1 (w kwocie 180.000 zł) oraz na Pani rachunek bankowy (w łącznej wysokości 200.000 zł).

Łącznie, z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na spłaty kredytów zaciągniętych na ich nabycie, została przeznaczona kwota 379.363,10 zł, natomiast część cen w kwocie 372.636,90 zł - bezpośrednio na Pani rzecz. Wszystkie płatności miały miejsce w 2020 r.

Umową sprzedaży z 23 marca 2021 r. (rep. (...) numer (...)) nabyła Pani nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku (...), przy ul. C w D, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (dalej jako: „Nieruchomość 3”). Cena za przedmiotowy lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wyniosła 184.104 zł.

Na ten lokal poniosła Pani także wydatki w postaci:

–  wydatków na wykończenie na kwotę 27.922 zł,

–  wydatków na wyposażenie na kwotę 15.425 zł + 43.347 zł.

Nadto, na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowy przenoszącej własność i umowy sprzedaży z 31 grudnia 2021 r. (rep. (...) numer (...)), nabyła Pani nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny numer (...) położony w budynku numer (...), przy ul. C w D, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (dalej jako: „Nieruchomość 4”). Cena za przedmiotowy lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wyniosła 200.000 zł.

Na ten lokal poniosła Pani także wydatki w postaci:

–  wykończenia na kwotę 10.334 zł,

–  wyposażenia na kwotę 8.283 zł + 18.617 zł.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowała Pani natomiast, że:

1) Na zakup Nieruchomości 2 zaciągnęła Pani 9 listopada 2015 r. odrębny kredyt i na zakup Nieruchomości 1 zaciągnęła Pani 12 listopada 2015 r. odrębny kredyt.

2) Tylko Pani zaciągnęła kredyt na zakup Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 i tylko Pani jest kredytobiorcą (jedynym kredytobiorcą).

3) Na zakup Nieruchomości 1 zaciągnęła Pani kredyt 12 listopada 2015 r.

4) Na zakup Nieruchomości 2 zaciągnęła Pani kredyt 9 listopada 2015 r.

5) Mieszkała Pani w Nieruchomości 1 razem z nieletnią córką. Tym samym, realizowała Pani własne cele mieszkaniowe.

Powyższe wskazanie stanowi Pani odpowiedź na następujące pytania:

W jaki sposób realizowała Pani własne cele mieszkaniowe w Nieruchomości 1?

Czy mieszkała Pani w Nieruchomości 1?

6) Mieszkała Pani w nieruchomości 2 razem z nieletnią córką. Tym samym, realizowała Pani własne cele mieszkaniowe.

Powyższe wskazanie stanowi Pani odpowiedź na następujące pytania:

W jaki sposób realizowała Pani własne cele mieszkaniowe w Nieruchomości 2?

Czy mieszkała Pani w Nieruchomości 2?

7)  Realizuje Pani własne cele mieszkaniowe w Nieruchomości 3 razem z nieletnią córką.

       Mieszka Pani i ma Pani zamiar mieszkać w Nieruchomości 3 razem z córką. Po dokonaniu prac adaptacyjno-remontowych zakupiła Pani meble i wyposażenie według własnego gustu i własnych (oraz córki) potrzeb mieszkaniowych.

Powyższe wskazanie stanowi Pani odpowiedź na następujące pytania:

A. Czy realizowała, realizuje lub będzie Pani realizowała własne cele mieszkaniowe w Nieruchomości 3? Jeśli tak, to w jaki sposób?

B. Czy mieszkała, mieszka lub ma Pani zamiar mieszkać w Nieruchomości 3 (kiedy/w jakim okresie)?

8)Realizuje i ma Pani zamiar realizować własne cele mieszkaniowe razem z córką w Nieruchomości 4. Po zakupie Nieruchomości 4 dokonała Pani prac remontowo‑adaptacyjnych według własnego gustu i własnych (oraz córki) potrzeb mieszkaniowych. Zakupiła Pani również meble i wyposażenie zgodnie z własnymi (i córki) potrzebami mieszkaniowymi. Po adaptacji Nieruchomości 4 zamieszkała Pani razem z córką w Nieruchomości 4.

Powyższe wskazanie stanowi Pani odpowiedź na następujące pytania:

A. Czy realizowała, realizuje lub będzie Pani realizowała własne cele mieszkaniowe w Nieruchomości 4? Jeśli tak, to w jaki sposób?

B. Czy mieszkała, mieszka lub ma Pani zamiar mieszkać w Nieruchomości 4 (kiedy/w jakim okresie)?

9) Kredytu na zakup Nieruchomości 1 udzielił Pani X z siedzibą w E, ul. F.

Kredytu na zakup Nieruchomości 2 udzielił Pani Y z siedzibą w G, ul. H.

10) Kredyt przeznaczony jest na: budowę nieruchomości.

Przedmiot kredytowania (zapis z umowy kredytowej): nieruchomość stanowi lokal mieszkalny położony w B, ul. A, lokal (...), dla nieruchomości opisanej powyżej sporządzono księgę wieczystą.

Powyższe wskazanie stanowi Pani odpowiedź na pytanie:

Czy w umowie o kredytu na zakup Nieruchomości 1 wskazano cel jego udzielenia (cel udzielenia kredytu)? Jeśli tak, prosimy, żeby wskazała Pani ten cel.

11) Przeznaczenie kredytu - pełna nazwa celu (zapis z umowy kredytowej): sfinansowanie nabycia praw wynikających z umowy i wybudowanie nieruchomości mieszkalnej przez dewelopera opisanej w paragrafie 2 ust. 5A umowy, lokal (...) w budynku (...) w B, ul. A.

Powyższe wskazanie stanowi Pani odpowiedź na pytanie:

Czy w umowie o kredytu na zakup Nieruchomości 1 wskazano cel jego udzielenia (cel udzielenia kredytu)? Jeśli tak, prosimy, żeby wskazała Pani ten cel.

12) Nie prowadziła Pani działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomościami.

Powyższe wskazanie stanowi Pani odpowiedź na pytanie:

Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakąkolwiek działalność gospodarczą, w szczególności czy była/jest ona związana z obrotem nieruchomościami? - jeśli tak, to w jakim zakresie i w jakim okresie?

13) Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nabyła Pani na realizację własnych oraz nieletniej córki celów mieszkaniowych.

Nieruchomość 3 i Nieruchomości 4 nabyła Pani na realizację własnych oraz nieletniej córki celów mieszkaniowych.

Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytanie:

W jakim celu nabyła Pani Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4? - czy nabycie tych Nieruchomości nastąpiło w celach inwestycyjnych, np. lokaty kapitału, prowadzenia działalności gospodarczej, w celach rekreacyjnych, innych - jakich?

14) Nieruchomości były i są wykorzystywane na realizację Pani własnych celów mieszkaniowych razem z córką. W okresach świątecznych oraz spotkań rodzinnych najbliższa rodzina (Pani matka z Pani babcią) przebywają w którejś z nieruchomości (Nieruchomości 3 lub 4). Zaznacza Pani, że na stałe Pani matka z Pani babcią mieszkają w B, przy I. Tam też opłacają czynsz oraz ‑ według zawartych umów - prąd, gaz i inne media.

Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytanie:

W jaki sposób wykorzystywane były ww. Nieruchomości od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży/chwili obecnej?

15) Wyżej wskazane Nieruchomości nigdy nie były przedmiotem najmu, ani dzierżawy w żadnym okresie w roku.

16) Odpłatne zbycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie nastąpiło w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

17) Po zakupie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 w stanie deweloperskim dokonała Pani adaptacji i przystosowania do zamieszkania poprzez prace adaptacyjno‑remontowe. Zakupiła Pani również wyposażenie i meble.

Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytanie:

Czy poczyniła Pani jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 lub ich uatrakcyjnienia (np. remont, modernizacja, dodatkowe wyposażenie)? - jeśli tak, to jakie i kiedy?

18) W celu sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 zamieściła Pani ogłoszenie w Internecie oraz zawarła Pani umowy z pośrednikami [zajmującymi się - przypis organu] obrotem nieruchomościami.

19) Nabywcę Nieruchomości 1 pozyskała Pani za pośrednictwem biura obrotu nieruchomościami. Nieruchomość 2 sprzedała Pani [za pośrednictwem - przypis organu] ogłoszenia w Internecie.

20) Oprócz wymienionych we wniosku nieruchomości nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości, gruntów zabudowanych i niezabudowanych, innych lokali mieszkalnych, ani lokali użytkowych, żadnych domów jednorodzinnych przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży lub wynajmu.

21) W przeszłości nie zbywała Pani i nie wynajmowała Pani nieruchomości, ani gruntów zabudowanych i niezabudowanych, lokali spółdzielczych, własnościowych. Nie posiada Pani prawa do lokali mieszkalnych, spółdzielczych, ani własnościowych, nie posiada Pani żadnych domów jednorodzinnych.

22) Nie planuje Pani zbyć nieruchomości/prawa z przeznaczeniem do sprzedaży lub najmu.

Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytanie:

Czy planuje Pani w przyszłości nabyć jeszcze inne nieruchomości/prawa z przeznaczaniem do sprzedaży lub do najmu? – jeśli tak, to ile, kiedy i jakie?

23) Na obecną chwilę nie planuje Pani sprzedać Nieruchomości 3, ani Nieruchomości 4.

24) Środki uzyskane z odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 częściowo zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup wyżej wskazanej Nieruchomości 1. Środki uzyskane z odpłatnego zbycia Nieruchomości 2 częściowo zostały przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup wyżej wskazanej Nieruchomości 2. Kwota pozostała z odpłatnego zbycia Nieruchomości 1, po spłacie kredytu zaciągniętego na jej zakup, została przeznaczona na zakup tańszej Nieruchomości numer 3 w małej miejscowości D. Po zakupie Nieruchomości 3 i wydatkowaniu całej kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia - przeznaczyła [ją - przypis organu] Pani na własne cele mieszkaniowe razem z córką. Dodatkowo, z bieżących środków finansowych dokonała Pani prac adaptacyjno‑remontowych w celu przystosowania dla celów mieszkaniowych Nieruchomości 3. Zakupiła Pani również niezbędne meble i wyposażenie. Następnie, kwotę uzyskaną z odpłatnego zbycia Nieruchomości 2, po spłacie zaciągniętego kredytu na jej zakup (pozostałe środki finansowe) przeznaczyła Pani na zakup tańszej nieruchomości w małej miejscowości D.

Po zakupie Nieruchomości 4 i wydatkowaniu całej kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia Nieruchomości 2 przeznaczyła [ją - przypis organu] Pani na własne i córki cele mieszkaniowe. Dodatkowo, z bieżących środków finansowych dokonała Pani prac remontowo‑adaptacyjno celem przystosowania nabytej nieruchomości dla Pani (i Pani córki) celów mieszkaniowych. Zakupiła Pani również meble i wyposażenie.

Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytanie:

Czy część środków uzyskanych z odpłatnego zbycia Nieruchomości 2 przeznaczyła Pani na spłatę kredytu udzielonego na nabycie Nieruchomości 1 (jak wskazuje Pani w opisie stanu faktycznego), czy też na spłatę kredytu udzielonego na nabycie Nieruchomości 2 (co wynika z Pani pytania nr 1 i własnego stanowiska w sprawie)?

Pytania

1) Czy część cen otrzymanych z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przekazane na spłatę kredytów, za które to kredyty sfinansowała Pani zakup Nieruchomości 1 (spłata w kwocie 199.363,10 zł) i Nieruchomości 2 (spłata w kwocie 180.000 zł), są zwolnione od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art 21 ust. 25 pkt 2 w związku z art 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2) Czy kwota 372.636,90 zł uzyskana z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a następnie przekazana na nabycie Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, jest zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytanie numer 2. W pozostałym zakresie (pytanie numer 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

W zakresie pytania numer 2 wskazała Pani, że Pani zdaniem kwota 372.636,90 zł uzyskana z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a następnie przekazana na nabycie Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, jest zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt. 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uważa Pani, że powyższe wynika wprost z brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem zakupiła Pani za kwotę 384.104 zł Nieruchomość oznaczoną numerem 3, przy ul. C w D (umowa sprzedaży z 23 marca 2021 r., rep. (...) numer (...)) oraz Nieruchomość oznaczoną numerem 4, przy ul. C w D (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowa przenosząca własność i umowa sprzedaży z 31 grudnia 2021 r., rep. (...) numer (...)), w którą to „weszły” wszystkie środki (372.636,90 zł) uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości numer 1 i Nieruchomości numer 2.

Wskazała Pani, że zgodnie z wyżej wskazanym przepisem zwolnione z podatku jest nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Tym samym, uważa Pani, że ziściły się przesłanki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w części dotyczącej pytania numer 2 - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub wskazanych wyżej praw majątkowych następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z podanych przez Panią informacji wynika m.in., że:

–  17 stycznia 2017 r. nabyła Pani Nieruchomość 1, którą następnie sprzedała 30 lipca 2020 r.,

–  23 marca 2016 r. nabyła Pani Nieruchomość 2, którą następnie sprzedała 16 października 2020 r.,

–  odpłatne zbycie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie nastąpiło w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, odpłatne zbycie wskazanych Nieruchomości stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż ich sprzedaż (sprzedaż każdej z Nieruchomości) nastąpiła przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie danej Nieruchomości oraz nie była dokona w wykonaniu działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z 30e ust. 2 cytowanej ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie natomiast do art. 19 ust. 1 powołanej wyżej ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Według art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Na podstawie art. 22 ust. 6c wskazanej ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Natomiast, w świetle art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na gruncie art. 30e ust. 4 wskazanej wyżej ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Stosownie do treści art. 30e ust. 6 tej ustawy:

Przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

1)budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika;

2)przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.

Artykuł 30e ust. 7 wyżej wskazanej ustawy precyzuje natomiast, że:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Podkreślam również, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Artykuł 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przesądza natomiast, że:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, c) na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a, spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Treść art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy wskazuje natomiast, że:

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Na mocy art. 21 ust. 28 wyżej wskazanej ustawy:

Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c, stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a-c.

Wedle zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przedmiotem Pani drugiego pytania jest kwestia, czy kwota uzyskana z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, a następnie przekazana na nabycie Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, jest zwolniona od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Podkreślam więc, że zasadniczym celem ulgi wskazanej w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca formułując wskazane zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania tego zwolnienia – i dopisując ten przymiotnik - podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc, uregulowane zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zamierzeniach ustawodawcy, służyć ma Podatnikom realizującym cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W uzupełnieniu wniosku podkreśliła Pani m.in., że:

–  Nieruchomość 3 i Nieruchomości 4 nabyła Pani na realizację własnych oraz nieletniej córki celów mieszkaniowych,

–  Nieruchomości były i są wykorzystywane na realizację Pani własnych celów mieszkaniowych razem z córką,

–  mieszka Pani i ma Pani zamiar mieszkać w Nieruchomości 3 razem z córką,

–  po adaptacji Nieruchomości 4 zamieszkała Pani razem z córką w Nieruchomości 4.

Z uwagi na tak przedstawione okoliczności sprawy, stwierdzam więc, że w ramach ulgi wskazanej w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogła Pani uwzględnić wydatki poniesione na nabycie Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 4. Pomimo że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadza ograniczeń ilościowych w stosunku do nieruchomości, wobec których można skorzystać z omawianego zwolnienia, to jednak wyraźnie wskazuje, że odnosi się ono do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Podatnika.

Ze wskazanych wyżej względów, Pani stanowisko w zakresie drugiego z pytań uznaję więc za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo zaznaczam, że:

–  niniejsza interpretacja zawiera ocenę Pani stanowiska wyłącznie w odniesieniu do zadanego przez Pana pytania numer 2. W zakresie pytania numer 1 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie,

–  procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Pełna weryfikacja prawidłowości spełnienia warunków dla skorzystania ze zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może być więc jedynie dokonana w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego - będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Nie jestem bowiem właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w tej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego przez Panią stanu faktycznego. Wydając interpretację indywidualną nie mogę zbadać - w sensie merytorycznym - „sprawy podatkowej”, lecz jedynie pozytywnie lub negatywnie ocenić, z przytoczeniem przepisów prawa podatkowego, czy Pani stanowisko zawarte we wniosku - odnoszące się do regulacji przepisów materialnego prawa podatkowego - jest słuszne i znajduje oparcie w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego. Wydając interpretację przepisów prawa podatkowego, nie mogę prowadzić postępowania, ani podejmować rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego trybu orzekania (postępowania kontrolnego, czy podatkowego - prowadzonych w oparciu o konkretną dokumentację). Dokonując interpretacji indywidualnej przedstawiam - jako organ upoważniony - jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego (którego elementy przyjmuję jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji),

–  wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Pomimo że - co uprzednio zaznaczono - ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wprowadza ograniczeń ilościowych w stosunku do nieruchomości, wobec których można skorzystać z omawianego zwolnienia, to jednak wyraźnie wskazuje, że odnosi się ono do tych nieruchomości, które faktycznie służą zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Podatnika,

–  przy wydawaniu interpretacji indywidualnych nie mogę dokonywać wyliczeń/potwierdzać wysokości odliczeń. W związku z powyższym nie odniosłem się do podanych przez Panią w pytaniach wartości. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
•  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a,

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).