Skutki podatkowe zbycia nakładów poniesionych na wybudowanie lokalu handlowo-usługowego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 27 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nakładów. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Na początku lat 90-tych Pani wraz z mężem oraz innymi inwestorami wybudowała lokale użytkowe - lokale usługowo-handlowe. Z wnioskiem o pozwolenie na budowę zespołu pawilonów handlowo-usługowych wystąpiła X w maju 1990 roku. Stroną postępowania byli inwestorzy w tym Pani mąż. Po zakończeniu procesu inwestycyjnego inwestorzy podzielili się wybudowanym budynkiem zgodnie z udziałem jaki wnieśli na budowę. Obiekt został wybudowany w konstrukcji murowanej (ściany konstrukcyjne z bloczków betonowych, ściany działowe z cegły dziurawki, stropy prefabrykowane typu Żerań). Budowa była prowadzona system gospodarczym. Przedmiotowy budynek (w tym również lokal Wnioskodawczyni) posadowiony jest na działce, która jest własnością Gminy Miasta A., a użytkownikiem wieczystym jest X. Dodatkowo Wnioskodawczyni dzierżawiła bezpośrednio od Gminy Miasta A. od 1999 roku grunt o powierzchni 22 m2, przeznaczony na schody urządzone, pozwalające na prawidłowe korzystanie z pawilonu handlowo-usługowego. Podstawą prawną posadowienia budynku jest umowa dzierżawy ze Spółdzielnią Mieszkaniową, która od 1996 roku była sukcesywnie przedłużana.

Po śmierci męża w 1996 r. udział w spadku nabyła Pani wraz z dwojgiem swoich dzieci, każde po 1/3 spadku. W 1998 roku pozostali spadkobiercy w drodze umowy darowizny przekazali swoje udziały w lokalu (nakłady na lokal) na Pani rzecz, stała się Pani jedynym właścicielem nakładów na wytworzony lokal.

Wynajmowała Pani lokal jako majątek prywatny po nabyciu całości udziałów od 1998 roku. Lokal był amortyzowany, stawkę amortyzacji ustalono na 2,5% w skali roku. Wartość początkową ustalono w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Na przestrzeni lat w lokalu były wykonywane remonty odtworzeniowe jego substancję, lokal nie był modernizowany.

Wynajmowała Pani lokal do 2023 roku. W marcu 2023 roku sprzedała Pani opisany lokal jako nakłady poniesione na wybudowanie pawilonu handlowo-usługowego. W 2023 roku opodatkowuje Pani przychody z tytułu najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowych od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Nigdy nie prowadziła Pani działalności gospodarczej.

Pytania

1.Do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć zbycie nakładów poniesionych na budowę pawilonu handlowo-usługowego?

2.Czy koszt uzyskania przychodów można ustalić w oparciu o koszt wytworzenia ustalony w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dla celów ustalenia podstawy amortyzacji?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Uważa Pani, że sprzedaż nakładów, których odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, należy zaliczyć do źródła przychodów - sprzedaż innych rzeczy, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na fakt, że zarówno nieruchomość jak i elementy z nią związane są rzeczą.

Ad 2

Pani zdaniem, koszt uzyskania przychodu może być ustalony w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla celów ustalenia podstawy amortyzacji, gdyż żaden przepis nie wskazuje, aby do nakładów koszt miał być ustalany w oparciu o faktury VAT. Ustawodawca w art. 22 ust. 1 wskazuje, że kosztem uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z wyłączeniem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy.

Zarówno w Rozporządzeniu Ministra Finansów w sprawie amortyzacji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych z 17 stycznia 1997 r. (t. j. Dz. U. Nr 6, poz. 35) jak i w obecnym art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazuje, że jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej przez biegłego, powołanego przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Art. 10 ust. 1 cytowanej ustawy wymienia zaś źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 i pkt 8 tej ustawy:

Źródłami przychodów są:

7.kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8.odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

W myśl art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw.

Ponieważ ustawodawca nie zdefiniował pojęcia praw majątkowych, wyjaśniając je odwołać się należy do poglądów doktryny prawa.

Przez prawa te należy rozumieć prawa podmiotowe, które mogą występować w trzech postaciach: roszczeń, uprawnień kształtujących i zarzutów. Jednym z podziałów praw podmiotowych, jaki jest dokonywany w doktrynie, jest podział na prawa majątkowe i prawa niemajątkowe. Podstawą dokonania tego podziału jest interes, jaki one realizują. Prawa majątkowe związane są bowiem z interesem ekonomicznym danego podmiotu. W doktrynie prawa podatkowego (por. np. A. Gomułowicz, J. Małecki, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Komentarz, Warszawa 2002, s. 93, 153-154) przy definiowaniu praw majątkowych sięga się do wykładni systemowej i powszechnie stosowanego tego terminu na gruncie prawa cywilnego. Prawa majątkowe – to zatem najogólniej rzecz biorąc prawa podmiotowe pozostające w ścisłym związku z ekonomicznym interesem uprawnionego, związane z jego majątkiem.

Do praw majątkowych zalicza się zatem, m.in. następujące prawa:

•rzeczowe (prawo własności, prawo wieczystego użytkowania, ograniczone prawa rzeczowe);

•obligacyjne (np. wynikające z umowy najmu, dzierżawy czy rachunku bankowego);

•na dobrach niematerialnych o charakterze majątkowym (np. prawa autorskie, czy własności przemysłowej);

•rodzinne o charakterze majątkowym (np. prawa spadkowe związane ze spadkiem, zachowkiem i zapisem);

•wynikające ze stosunku prawnopodatkowego, a związane, np. z prawem do nadpłaty i oprocentowania jak za zaległości podatkowe, prawo do odszkodowania za wadliwe czynności organu podatkowego.

Wyliczenie zawarte w przepisie art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych praw majątkowych, z których przychody podlegają opodatkowaniu, nie ma charakteru wyczerpującego, o czym świadczy posłużenie się przez ustawodawcę terminem „w szczególności”. Skoro zatem katalog przychodów z praw majątkowych ma charakter otwarty, to uprawnionym jest zaliczenie do niego także innych praw majątkowych, literalnie niewymienionych w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Z przedstawionego we wniosku opisy sprawy wynika, że:

•w latach 90 Pani wraz z mężem oraz innymi inwestorami wybudowała lokale użytkowe – lokale usługowo-handlowe;

•z wnioskiem o pozwolenie na budowę zespołu pawilonów handlowo-usługowych wystąpiła X;

•po zakończeniu procesu inwestycyjnego inwestorzy podzielili się wybudowanym budynkiem zgodnie z udziałem jaki wnieśli na budowę;

•przedmiotowy budynek (w tym również Pani lokal) posadowiony jest na działce, która jest własnością Gminy Miasta A., a użytkownikiem wieczystym jest X;

•podstawą prawną posadowienia budynku jest umowa dzierżawy ze Spółdzielnią Mieszkaniową, która od 1996 roku była sukcesywnie przedłużana;

•po śmierci Pani męża udział w spadku nabyła Pani wraz z dwojgiem swoich dzieci. W 1998 roku pozostali spadkobiercy w drodze umowy darowizny przekazali swoje nakłady na lokal na Pani rzecz, stała się Pani jedynym właścicielem nakładów na wytworzony lokal.

•wynajmowała Pani ten lokal prywatnie do 2023 r., nie prowadzała Pani działalności gospodarczej.

•w marcu 2023 roku sprzedała Pani opisany lokal jako nakłady poniesione na wybudowanie pawilonu handlowo-usługowego.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

W myśl art. 694 ww. kodeksu:

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów poniższych.

Stosownie do art. 676 kodeksu cywilnego:

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Zgodnie z art. 45 cytowanej ustawy:

Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Wyjaśniam, że przedmioty praw majątkowych mogą mieć charakter materialny albo niematerialny, a rzeczy stanowią jedną z kategorii przedmiotów, do których odnosi się treść praw majątkowych. Wyodrębnione przedmioty mające charakter materialny, czyli rzeczy, dzielone są tradycyjnie na nieruchomości i ruchomości (red. prof. dr hab. Maciej Gutowski, „Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1-449”, C.H. Beck 2016, komentarz do art. 45 k.c.).

W myśl art. 46 § 1 kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 47 ww. kodeksu:

§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Dlatego też rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Tym samym z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli oraz ulepszenie istniejących budynków lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy dzierżawca poniesie nakłady na majątku, który nie stanowi jego własności (np. wybuduje budynek, bądź poniesie wydatki związane z wykonaniem szeregu prac adaptacyjnych i wykończeniowych), nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi nieruchomości.

Przedmiotowe nakłady na lokal nie stanowiły zatem odrębnej rzeczy, a jedynie powodowały po Pani stronie (wcześniej także Pani męża) powstanie roszczenia, względem właściciela nieruchomości, o zwrot poniesionych kosztów.

Podmiot, który poniósł nakłady dysponuje pewnym prawem do poniesionych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Wbrew zatem Pani twierdzeniu sprzedaży nakładów na lokal nie można zakwalifikować jako odpłatne zbycie rzeczy określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dlatego też dokonaną przez Panią sprzedaż poniesionych nakładów na dzierżawioną nieruchomość należy traktować jako zbycie praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z zasadą zawartą w art. 9 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Wątpliwości Pani sprowadzają się również do ustalenia, czy koszt uzyskania przychodów w związku z odpłatnym zbyciem nakładów na nieruchomość można ustalić w oparciu o koszt wytworzenia ustalony w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dla celów ustalenia podstawy amortyzacji.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów.

Zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów.

Przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 18 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po pomniejszeniu zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 omawianej ustawy.

Tym samym nie można zgodzić się z Pani stanowiskiem zgodnie z którym:

koszt uzyskania przychodu może być ustalony w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dla celów ustalenia podstawy amortyzacji.

Przytoczony przez Panią art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy szczególnego sposobu ustalania wartości początkowej środka trwałego. Mógłby znaleźć zastosowanie gdyby zaistniała określona w nim hipoteza (tj. gdyby nie mogła Pani ustalić kosztu wytworzenia środka trwałego). W przedmiotowej sytuacji nie mamy jednak do czynienia ze zbyciem środka trwałego w rozumieniu art. 22a ww. ustawy, a ze zbyciem prawa majątkowego, zgodnie z art. 18 tej ustawy. Tym samym przytoczony przepis (art. 22g ust. 9) nie może znaleźć zastosowania.

Dochód z praw majątkowych podlega kumulacji z innymi dochodami zgodnie z art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i należy go wykazać w zeznaniu rocznym, składanym w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie jest Pani zobowiązana do wpłaty z tego tytułu podatku, obliczonego według skali określonej z art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa