Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomościach.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2023 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości i udziałów w nieruchomościach oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 4 października 2023 r. oraz pismem z 4 października 2023 r. (wpływ 9 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

..... (dalej jako: Podatnik, Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, rozliczającym się z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce. Wnioskodawca nie prowadzi obecnie jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym takiej, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Obecnie zatrudniony jest w Państwowej Straży Pożarnej oraz prowadzi, wraz z małżonką, działalność gospodarczą w formie spółki jawnej. Spółka jawna prowadzi działalność związaną z budową i sprzedażą nieruchomości – główny przedmiot działalności: realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności w formie spółki jawnej od 28 czerwca 2021 r.

Wnioskodawca od 21 grudnia 2015 r. zgłosił prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie przewozu osób taksówką (opodatkowaną dla celów podatku dochodowego w formie karty podatkowej), którą od 2 marca 2018 r. do 1 września 2018 r. oraz od 25 marca 2019 r. zawiesił, a 15 grudnia 2020 r. zlikwidował.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne, m.in. otrzymując do niego dopłaty ze środków unijnych. Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne od 2011 r. na gruntach nabytych w spadku po zmarłym w 2009 r. ojcu. Wnioskodawca zajmował się uprawą roślin.

7 października 2009 r. wraz z matką i siostrą Wnioskodawca nabył spadek w ramach spadkobrania po ojcu, na podstawie postanowienia Sądu (…) w (…), sygn. akt (…).

W skład masy spadkowej weszły następujące nieruchomości:

a)nieruchomość rolna zabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: A, B, C i D/1, o łącznym obszarze 14,94 ha, położone w miejscowości (…), numer E, gmina (…);

b)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr F/2, o obszarze 0,48 ha, położona w miejscowości (…), gmina (…);

c)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr G/2, o obszarze 3,52 ha, położona w miejscowości (…), gmina (…);

d)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: H i I/19, o łącznym obszarze 4,79 ha, położone w miejscowości (…), gmina (…).

25 marca 2016 r. matka i siostra dokonały na rzecz Wnioskodawcy darowizny – matka w udziale wynoszącym 4/6 i siostra w udziale wynoszącym 1/6 – ww. nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego, Repertorium A Nr (…).

Następnie, 3 października 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę zamiany z wujem, potwierdzoną aktem notarialnym, Repertorium A Nr (…), w ramach której przekazał na rzecz wuja działkę nr J o obszarze 0,93 ha i wartości 260 000 zł, oznaczoną jako grunty orne, grunty rolne zabudowane, łąki trwałe oraz lasy, położoną na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W zamian otrzymał działkę nr K/2, też w (…), o obszarze 3,6305 ha i wartości 80 000 zł, oznaczoną jako grunty orne, położoną na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale dla działki tej 31 maja 2016 r. wójt Gminy (…)wydał decyzję nr (…), znak: (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą zlokalizowaną na terenie części tej działki. Zamiany dokonano bez żadnych dopłat. Powodem zamiany była chęć pomocy i zapewnienia warunków mieszkaniowych wujowi i jego rodzinie, który zamierzał budować swój dom na działce nr K/2, lecz niestety po nieszczęśliwym wypadku został sparaliżowany i nie był w stanie tego dokonać. Jednocześnie przyczyną zamiany była konieczność powstania wspólnej drogi wewnętrznej, która umożliwiała dostęp do obu nieruchomości. Wydzielenie wspólnej drogi miało na celu uregulowanie dostępu do obu nieruchomości, m.in. do nieruchomości, na której Wnioskodawca wybudował swój dom. W celu umożliwienia podłączenia domu Wnioskodawcy do infrastruktury technicznej (m.in. prąd) Wnioskodawca zobligowany został przez (…) Sp. z o. o. do ustanowienia na drodze wewnętrznej odpowiednich służebności przesyłu. Wydzielona droga składająca się z działek nr: L/7 i Ł/8 stanowi jedyny dostęp do działki, na której Wnioskodawca wybudował swój dom.

W konsekwencji, w wyniku ww. zamiany, 16 listopada 2016 r. starosta (…) przeniósł za zgodą Stron decyzję nr (…) z 6 czerwca 2016 r., obejmującą zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu działki nr K/2 z wuja i jego żony na rzecz Wnioskodawcy.

Następnie, Wnioskodawca podjął czynności związane z podziałem nieruchomości otrzymanej w drodze zamiany z wujem, m.in.:

a)dokonał podziału działki nr K/2 na dwie mniejsze: nr K/3 o powierzchni 0,1635 ha i nr K/4 o powierzchni 3,4670 ha – decyzja wójta Gminy (…) z 19 stycznia 2017 r. i po rozpatrzeniu wniosku Wnioskodawcy z 20 października 2016 r. (akta kontroli, toni I, k. 81-82); wskazano w niej, że warunkiem podziału jest to, iż przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności, a także sprzedaż wydzielonych działek gruntu będzie dokonana wraz ze sprzedażą udziału w prawie do drogi wewnętrznej;

b)26 kwietnia 2017 r. dokonał ustanowienia służebności przesyłu na rzecz (…) Sp. z o.o. – akt notarialny z 26 kwietnia 2017 r., Repertorium A Nr (…);

c)dokonał zamiany na podstawie aktu notarialnego z 10 maja 2017 r., Repertorium A Nr (…), z wujem i jego żoną, polegającej na tym, że przeniósł na rzecz wujostwa udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki nr Ł/8 o powierzchni 0,3762 ha, która powstała z podziału działki nr K/4 (na działki nr Ł/8 i nr Ł/9), w zamian dostał udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki nr L/7 o powierzchni 0,3777 ha, która powstała z podziału działki nr M/1 (na działki nr N/6 i nr L/7). Obie działki stanowiły bowiem drogi wewnętrzne, a dokonanie zamiany pozwoliło na stworzenie wymaganego prawem dojazdu do podzielonych nieruchomości. Bez spełnienia tego wymogu nie sposób byłoby sprzedaż jakiejkolwiek działki, która nie miała dostępu do drogi. Jednocześnie w akcie notarialnym obie strony ustanowiły nieodpłatnie na czas nieograniczony służebności przesyłu na tych działkach na rzecz: (…) Sp. z o.o., polskiej Spółki (…) Sp. z o.o., Gminy (…), Wodociągów (…) Sp. z o.o., (…) S.A.;

d)zainicjował kolejny podział już podzielonej działki, tj. działki nr Ł/9 na 11 mniejszych: nr Ł/29 o pow. 1,8630 ha, nr Ł/30 o pow. 0,1082 ha, nr Ł/31 o pow. 0,1081 ha, nr Ł/32 o pow. 0,1081, nr Ł/33 o pow. 0,1080 ha, nr Ł/34 o pow. 0,1080 ha, nr Ł/35 o pow. 0,1080 ha, nr Ł/36 o pow. 0,1132 ha, nr Ł/37 o pow. 0,1131 ha, nr Ł/38 o pow. 0,1131 ha, nr Ł/39 o pow. 0,2400 ha – decyzja (…) wójta Gminy (…) z 25 stycznia 2018 r.;

e)wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję wójta Gminy (…), znak (…) z 6 listopada 2017 r., w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynków w zespole zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej na terenie działki nr Ł/9 (część działki), położonej w obrębie ewidencyjnym (…), gmina (…);

f)5 października 2018 r. wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję starosty (…), znak: (…), z 8 listopada 2018 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu dla działki nr Ł/36 w miejscowości (…);

g)zainicjował kolejny podział, tj. działki nr Ł/29 o pow. 1,8630 ha na działki: nr Ł/53 o pow. 0,1035 ha, nr Ł/54 o pow. 0,1036 ha, nr Ł/55 o pow. 0,1032 ha, nr Ł/56 o pow. 0,1032, nr Ł/57 o pow. 0,1549 ha, nr Ł/58 o pow. 0,1548 ha, nr Ł/59 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/60 o pow. 0,1031 ha, nr Ł/61 o pow. 0,1032 ha, nr Ł/62 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/63 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/64 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/65 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/66 o pow. 0,1029 ha, nr Ł/67 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/68 o pow. 0,1029 ha, nr Ł/69o pow. 0,1097 ha – decyzja (…) wójta Gminy (…) z 1 lipca 2019 r.

Wnioskodawca zbył w 2018 r. 6 nieruchomości:

·działkę gruntu nr Ł/37 o obszarze 0,1131 ha, położoną w (…) oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę gruntu nr Ł/38 o obszarze 0,1131 ha, położoną w (…) oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach;

·działkę gruntu nr Ł/39 o obszarze 0,2400 ha, położoną w (…) oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę gruntu nr Ł/31 o obszarze 0,1081 ha, położoną w (…) oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę gruntu nr Ł/34 o obszarze 0,1080 ha, położoną w (…) oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę gruntu nr Ł/36 o obszarze 0,1132 ha, położoną w (…) oraz ze swojego udziału – 1/64 działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną.

Na dzień sprzedaży wszystkie działki miały charakter nieruchomości rolnych wg przepisów Kodeksu cywilnego, nie było dla nich obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, działki miały zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez nieruchomość stanowiącą drogę wewnętrzną składającą się z działek nr L/7 i nr Ł/8, wpisano ograniczone prawa rzeczowe – nieodpłatne i na czas nieograniczony prawa użytkowania/służebności na rzecz: (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), Polskiej (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), Gminy (…), Wodociągów (…) Sp. z o.o. z siedzibą w (…), (…) S.A. oraz ich następców prawnych.

W związku z dokonaną w 2018 r. sprzedażą działek Podatnik nie zarejestrował działalności gospodarczej i nie dokonał rejestracji jako czynny podatnik VAT. W związku z tą sprzedażą organ podatkowy wszczął postępowania w zakresie:

1)podatku VAT za kwiecień, maj, czerwiec oraz grudzień 2018 r., które zakończyło się wydaną 21 kwietnia 2021 r. decyzją Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w (…), znak (…), którą organ uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i umorzył postępowanie w sprawie;

2)podatku dochodowego od osób fizycznych za 2018 r., które zostało zakończone decyzją Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w (…) z 17 czerwca 2021 r., znak (…), którą organ uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i umorzył postępowanie w sprawie.

W trakcie postępowania organ uznał, iż podejmowane przez Wnioskodawcę czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, a w rezultacie, że w związku z dokonaną sprzedażą nie powstał obowiązek w zakresie podatku VAT oraz w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca dokonał w 2022 r. wznowienia granic działek nr: G/2, C, D/1 i F/2 w (…) oraz połączenia ich w jedną działkę (dalej jako: Działka O), co było podyktowane zaleceniami geodety, a następnie dokonał podziału działki na 39 działek, w tym 3 działki drogowe oraz 36 działek rolnych.

Połączenie działek nr: G/2, C, D/1 i F/2 w jedną Działkę O miało na celu ułatwienie w dokonywaniu wydzielenia poszczególnych działek budowlanych tak, aby każda z działek budowlanych składała się z jednej działki geodezyjnej. W przypadku braku połączenia działek mogłoby dojść do sytuacji, w której jedna działka budowlana składałaby się np. z części działki nr C i nr D/1. Dodatkowo, bez połączenia ww. działek mogłoby uniemożliwić wydzielenia poszczególnych działek o odpowiednich parametrach pozwalających na budowę, gdyż Gmina (…) nie zaopiniowałaby pozytywnie podziału, w którym powstaną działki mniejsze niż 800-900 m².

Wnioskodawca dokonał następnie (w latach 2022-2023) dalszego podziału działek powstałych w wyniku podziału Działki O. Działka nr O/8 została podzielona na 3 działki, działka nr O/19 na 4 działki, działka nr O/9 na 4 działki oraz działka nr O/18 na kolejne 4 działki. Działka nr O/39 (działka drogowa) została podzielona na 3 działki – wydzielenie działek na poszerzenie pasa drogowego dla Gminy.

Wnioskodawca dokonał nadto zbycia działki, bez wydanych warunków zabudowy (działka nr O/5).

Wnioskodawca wniósł do Spółki działki gruntu nr: Ł/58, Ł/64 oraz Ł/65, położone w (…) oraz udziały – 2/64 w działkach gruntu nr: L/7 i Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Wnioskodawca zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać jak przedsiębiorca wnosi do Spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Obecnie Wnioskodawca planuje wniesienie do Spółki nieruchomości powstałej wskutek podziału Działki O (działka nr O/40), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawca darował małżonce (między małżonkami panuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej) część nieruchomości powstałych w wyniku podziału Działki O, a mianowicie działki o numerach: O/43, O/45, O/46, O/47, O/54 oraz udział 6/35 w działce nr O/56 oraz udział 6/112 w działkach nr: O/55 i O/57.

Wnioskodawca planuje nadto dokonać sprzedaży, w ramach zarządu majątkiem własnym, działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z ich nabyciem, w posiadanie nieruchomości wszedł w drodze spadkobrania, darowizny oraz zamiany.

W uzupełnieniu wniosku na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług?”, Wnioskodawca wskazał, że nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy w dalszym ciągu prowadzi Pan gospodarstwo rolne, którego prowadzenie rozpoczął Pan od 2011 r.? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

a)jaka jest powierzchnia prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego

b)czy osobiście prowadzi Pan to gospodarstwo rolne

c)czy też posiadane przez Pana grunty są użytkowane rolniczo przez osoby, którym ich Pan użyczył lub oddał w dzierżawę? Jeżeli tak, to proszę wskazać które grunty i w jakim okresie były przez Pana użyczane lub wydzierżawiane i na jakie cele oraz odpłatnie, czy nieodpłatnie?”,

Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi obecnie gospodarstwa rolnego. Działki nr: A, C, D/1, F/2, G/2 użyczane były bezpłatnie na cele rolnicze od 2018 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Kiedy Pana ojciec nabył działki będące przedmiotem spadku, tj. działki nr: A, B, C, D/1, F/2, G/2, H, I/19 i czy nabycia dokonano do majątku wspólnego Pana rodziców?”, Wnioskodawca wskazał, że działki będące przedmiotem spadku zostały nabyte w 2004 r. do majątku wspólnego.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy na dzień śmierci Pana ojca, Pana ojciec był wyłącznym właścicielem działek będących przedmiotem spadku, tj. działek nr: A, B, C, D/1, F/2, G/2, H, I/19, czy też ich współwłaścicielem – w jakim udziale? Z opisu sprawy, w szczególności w związku z dokonaną 25 marca 2016 r. darowizną na Pana rzecz udziałów w ww. działkach wynika, że przedmiotem spadku po Pana ojcu nie były „całe” nieruchomości (działki), lecz udział 1/2 w każdej z tych nieruchomości”, Wnioskodawca wskazał, że na dzień śmierci ojciec Wnioskodawcy był współwłaścicielem 1/2 części w każdej z tych nieruchomości.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaki był cel dokonania 25 marca 2016 r. darowizny na Pana rzecz udziałów ww. działkach należących do Pana mamy i siostry? Czy na przedmiotowych gruntach miał Pan prowadzić działalność rolniczą, czy też w inny sposób korzystać z darowanych gruntów?”, Wnioskodawca wskazał, że na darowanych działkach częściowo miało być prowadzone gospodarstwo rolne. Natomiast zabudowaną działkę nr B Wnioskodawca przekazał w drodze umowy zamiany wujowi za działkę nr K/3.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Na co konkretnie przeznaczył Pan środki uzyskane ze sprzedaży w 2018 r. sześciu nieruchomości położonych w (…), tj. działek gruntu i udziału w gruntach stanowiących drogę wewnętrzną, o których mowa we wniosku i co było przyczyną sprzedaży tych działek i udziału w działkach?”, Wnioskodawca wskazał, że środki zostały przeznaczone na budowę własnego domu (własne cele mieszkaniowe) na działce nr K/3, na której wuj rozpoczął budowę, ale uległ nieszczęśliwemu wypadkowi i nie był w stanie dokończyć budowy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób korzystał Pan z działek nr: G/2, C, D/1 i F/2 i powstałych z ich połączenia i kolejnych podziałów działek, od momentu nabycia udziału w tych działkach w drodze spadku, tj. od 2009 r., poprzez otrzymanie pozostałych udziałów w tych działkach w drodze darowizny w 2016 r., dalej poprzez połączenie ich w jedną działkę nr O w 2022 r. i kolejne podziały działki nr 31 i powstałych z tego podziału działek na kolejne działki (lata 2022-2023), aż do chwili planowanej sprzedaży działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57? Prosimy wskazać:

d)czy korzystał lub korzysta z nich Pan dla celów prowadzenia działalności gospodarczej? Jeśli tak, w jakim okresie lub okresach i w jaki sposób Pan z nich korzystał lub korzysta?

e)czy korzystał lub korzysta Pan z nich dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

f)czy oddawał lub oddaje je Pan w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać:

·w jakim okresie udostępniał Pan ww. działki osobom trzecim?

·czy udostępniał Pan ww. działki odpłatnie czy bezpłatnie?

g)czy z tytułu ww. zawartej umowy odprowadzał Pan podatki? Jeżeli tak, jakie to były podatki?”,

Wnioskodawca wskazał, że w okresie od 2009 r. do 2016 r. na wskazanych nieruchomościach prowadził działalność rolniczą, a od 2016 r. użycza ją nieodpłatnie osobie trzeciej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jeśli oddawał lub oddaje Pan działki nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52, O/55, O/56 i O/57, a wcześniej działki, z których te działki zostały wyodrębnione (w tym działki nr: G/2, C, D/1 i F/2), w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów – prosimy wskazać:

a)kto uzyskiwał/uzyskuje korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wyłącznie Pan?

b)czy rozliczał/rozlicza się Pan z umowy? Jeśli nie, kto rozliczał/rozlicza umowę?

c)czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy działek? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany?

d)kto i w jaki sposób dokumentował/dokumentuje umowę? Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości był/jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał/wystawia faktury?”,

Wnioskodawca wskazał, że działki użyczane są nieodpłatnie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jakim celu dokonał Pan w 2022 r. podziału działki nr O na 39 działek oraz w latach 2022-2023 kolejnych podziałów działek powstałych z podziału działki nr O? Jakie okoliczności faktyczne o tym zadecydowały?”, Wnioskodawca wskazał, że dokonanie podziału terenu Działki O miało na celu docelowe wydzielenie działek o powierzchni ok. 1000 m², gdyż tylko na takie działki można znaleźć przyszłego nabywcę.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie są oznaczenia geodezyjne i powierzchnie działek powstałych w wyniku podziału działki nr O w 2022 r.?”, Wnioskodawca wskazał, na podział rolny wykonany w 2021 r.:

·O/1 – pow. 0,4326 ha,

·O/2 – pow. 0,4175 ha,

·O/3 – pow. 0,4019 ha,

·O/4 – pow. 0,4350 ha,

·O/5 – pow. 0,3933 ha,

·O/6 – pow. 0,3818 ha,

·O/7 – pow. 0,3301 ha,

·O/8 – pow. 0,3120 ha,

·O/9 – pow. 0,4104 ha,

·O/10 – pow. 0,4160 ha,

·O/11 – pow. 0,4410 ha,

·O/12 – pow. 0,4160 ha,

·O/13 – pow. 0,4038 ha,

·O/14 – pow. 0,3039 ha,

·O/15 – pow. 0,4262 ha,

·O/16 – pow. 0,3445 ha,

·O/17 – pow. 0,4085 ha,

·O/18 – pow. 0,4118 ha,

·O/19 – pow. 0,4160 ha,

·O/20 – pow. 0,3120 ha,

·O/21 – pow. 0,5123 ha,

·O/22 – pow. 0,3166 ha,

·O/23 – pow. 0,3172 ha,

·O/24 – pow. 0,3048 ha,

·O/25 – pow. 0,3058 ha,

·O/26 – pow. 0,3181 ha,

·O/27 – pow. 0,3211 ha,

·O/28 – pow. 0,3180 ha,

·O/29 – pow. 0,3021 ha,

·O/30 – pow. 0,4366 ha,

·O/31 – pow. 0,3082 ha,

·O/32 – pow. 0,3777 ha,

·O/33 – pow. 0,3490 ha,

·O/34 – pow. 0,4622 ha,

·O/35 – pow. 0,3067 ha,

·O/36 – pow. 0,3525 ha,

·O/37 – pow. 0,6470 ha,

·O/38 – pow. 0,6385 ha,

·O/39 – pow. 0,7489 ha.

Podział dokonany w 2022 r.:

·z działki nr O/8 powstały działki nr: O/48, O/49, O/50,

·z działki nr O/19 powstały działki nr: O/51, O/52, O/53, O/54,

·z działki nr O/9 powstały działki nr: O/44, O/45, O/46, O/47,

·z działki nr O/18 powstały działki nr: O/40, O/41, O/42, O/43.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie jest oznaczenie geodezyjne trzech działek drogowych powstałych w wyniku podziału działki nr O i dojazd do ilu i których podzielonych działek zapewniają dojazd?”, Wnioskodawca wskazał:

·O/37 – pow. 0,6470 ha – zapewnia dojazd do działek, które będą dzielone w przyszłości (nr: O/1, O/2, O/12, O/13, O/14, O/15, O/23, O/24, O/25, O/26, O/34, O/35, O/36),

·O/38 – pow. 0,6385 ha – zapewnia dojazd do działek, które będą dzielone w przyszłości (nr: O/3, O/4, O/10, O/11, O/16, O/17, O/21, O/22, O/27, O/28, O/32, O/33),

·O/39 – pow. 0,7489 ha – działka ta została podzielona na trzy działki nr: O/55, O/56 oraz O/57 (nr: O/55 i O/57 będą stanowiły dojazd do wszystkich działek budowlanych, natomiast działka O/56 będzie stanowiła dojazd do działek nr: O/5, O/6, O/7, O/40, O/41, O/42, O/43, O/44, O/45, O/46, O/47, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52, O/53, O/54 oraz działki nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20); (działki te będą jeszcze dzielone – nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie są oznaczenia geodezyjne, powierzchnia i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów:

a)trzech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/8

b)czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/19

c)czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/9

d)czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/18

e)trzech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/39”,

Wnioskodawca poniżej wskazuje powierzchnię i rodzaj gruntu poszczególnych działek:

a)trzech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/8:

·O/48 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

·O/49 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

·O/50 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

b)czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/19:

·O/51 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

·O/52 – pow. 0,0140 ha, RIVb,

·O/53 – pow. 0,0140 ha, RIVb,

·O/54 – pow. 0,0140 ha, RIVb,

c)czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/9:

·O/44 – pow. 0,1026 ha, RIVb,

·O/45 – pow. 0,1026 ha, RIVb,

·O/46 – pow. 0,1026 ha, RIVb,

·O/47 – pow. 0,1026 ha, RIVb,

d)czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/18:

·O/40 – pow. 0,1039 ha, RIVb,

·O/41 – pow. 0,1023 ha, RIVb,

·O/42 – pow. 0,1030 ha, RIVb,

·O/43 – pow. 0,1026 ha, RIVb,

e)trzech działek powstałych w wyniku podziału działki nr O/39:

·O/55 – pow. 0,0565 ha, RIVb,

·O/56 – pow. 0,5863 ha, RIVb, RV,

·O/57 – pow. 0,1061 ha, RV.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaka jest powierzchnia i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52, O/55, O/56, O/57?”, Wnioskodawca poniżej wskazuje powierzchnię i rodzaj gruntu poszczególnych działek:

·O/6 – pow. 0,3818 ha, RIVb,

·O/7 – pow. 0,3301 ha, RIVb,

·O/41 – pow. 0,1023 ha, RIVb,

·O/42 – pow. 0,1030 ha, RIVb,

·O/44 – pow. 0,1026 ha, RIVb,

·O/48 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

·O/49 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

·O/50 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

·O/51 – pow. 0,1040 ha, RIVb,

·O/52 – pow. 0,0140 ha, RIVb,

·O/55 – pow. 0,0565 ha, RIVb,

·O/56 – pow. 0,5863 ha, RIVb/RV,

·O/57 – pow. 0,1061 ha, RV.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Z jakiej działki (prosimy wskazać oznaczenie geodezyjne) wydzielono działki nr: O/55, O/56 i O/57?”, Wnioskodawca wskazał, że działki  o ww. numerach powstały z działki nr O/39.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy połączenie działek nr: G/2, C, D/1 i F/2 w jedną działkę nr O, a następnie podział tej działki na 39 działek i kolejny podział działek powstałych w wyniku podziału działki nr 31 mają i będą miały wpływ na wartość działek, których dotyczy wniosek? Jeżeli tak, należy wskazać czy będą podwyższały czy obniżały tę wartość?”, Wnioskodawca wskazał, że połączenie działek nie ma wpływu na podwyższenie ceny/wartości ww. nieruchomości, ma charakter jedynie ułatwiający geodecie dokonanie wydzielenia działek. Zdaniem Wnioskodawcy, połączenie działek nie wpływa ani na podwyższenie wartości całej nieruchomości, ani na jej obniżenie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wykorzystywał Pan/wykorzystuje Pan działki nr: G/2, C, D/1 i F/2 oraz powstałe z ich połączenia i kolejnych podziałów w latach 2022-2023 działki, w tym działki i udziały w działkach, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, w prowadzonej przez Pana i Pana żonę działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków bądź w działalności gospodarczej innych osób? Jeżeli tak, to w jakim okresie, w jaki sposób i na podstawie jakiej umowy?”, Wnioskodawca wskazał, że 7 września 2023 r. aktem notarialnym, Repertorium A Nr (…), Wnioskodawca wniósł do Spółki nowo powstałą działkę nr O/40 celem realizacji projektów budowlanych.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy działki nr: G/2, C, D/1 i F/2 oraz powstałe z ich połączenia i kolejnych podziałów w latach 2022-2023 działki, w tym działki i udziały w działkach, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, stanowią/stanowiły składnik majątkowy lub towar handlowy w Pana i Pana żony działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków?”, Wnioskodawca wskazał, że działki nie stanowią/nie stanowiły składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalnościach gospodarczych Wnioskodawcy i Jego małżonki.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy działki nr: G/2, C, D/1 i F/2 oraz powstałe z ich połączenia i kolejnych podziałów w latach 2022-2023 działki, w tym działki i udziały w działkach, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, stanowiły/stanowią składniki majątkowe będące środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą Pana i Pana żony w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków?”, Wnioskodawca wskazał, że działki nie stanowią/nie stanowiły środków trwałych w działalnościach gospodarczych Wnioskodawcy i Jego małżonki.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy będące przedmiotem planowanej sprzedaży działki, w tym działki, w których udziały planuje Pan zbyć, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to:

a)jakie jest przeznaczenie działek według planu?

b)czy plan został ustalony na Pana wniosek?”,

Wnioskodawca wskazał, że dla ww. nieruchomości nie ma i nie było planu zagospodarowania terenu.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prosimy wskazać czy dla przedmiotowych działek, które planuje Pan sprzedać, w tym działek, w których udziały planuje Pan zbyć, jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo taka decyzja będzie wydana do momentu planowanej sprzedaży? Jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu prosimy wskazać:

a)kto, kiedy, w jakim celu i dla jakich działek wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

b)kiedy uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz jakie wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zawiera decyzja dla każdej z działek?

Jeśli, natomiast nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla poszczególnych działek prosimy wskazać:

c)czy przed sprzedażą ww. działek i udziałów w działkach wystąpi Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; dla których działek?

d)jakie we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zamierza wskazać Pan określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu?”,

Wnioskodawca wskazał, że uzyskanie warunków zabudowy jest/było czynnością niezbędną do podzielenia ww. terenu:

·dla działki nr O/8 została wydana decyzja nr (…) z 5 sierpnia 2022 r.,

·dla działki nr O/19 została wydana decyzja nr (…) z 5 sierpnia 2022 r.,

·dla działki nr O/9 została wydana decyzja nr (…) z 5 sierpnia 2022 r.,

·dla działki nr O/18 została wydana decyzja nr (…) z 5 sierpnia 2022 r.,

·dla działki nr O/6 została wydana decyzja nr (…) z 5 czerwca 2022 r.

Wnioskodawca występował lub zamierza występować z wnioskami o warunki zabudowy we własnym imieniu. Wnioskodawca występował lub zamierza występować o warunki zabudowy po wydzieleniu danych działek. Dokładny termin nie jest możliwy do podania. Wszystkie wnioski złożone przez Wnioskodawcę lub planowane do złożenia będą dotyczyły możliwości zabudowy danej działki budynkiem (budynkami) mieszkalnym jednorodzinnym o wysokości do 9 m, dach dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci 30-45 stopni. Wnioskodawca zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z wydzielonych działek budowlanych, gdyż jest to warunkiem niezbędnym do jej sprzedaży. Wszystkie wydane decyzje o warunkach zabudowy określają możliwość budowy na danej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub kilku budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dodatkowo, w każdej z decyzji ustalana jest indywidualnie dla każdej działki linia zabudowy, współczynnik powierzchni zabudowy, współczynnik powierzchni biologicznie czynnej, wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej budynku, kąt nachylenia dachu oraz usytuowanie kalenicy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy przed sprzedażą działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57 zamierza Pan zawrzeć/zawrze Pan z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy lub najmu nieruchomości (działki)? Jeśli tak, czy w ramach tej umowy ustali Pan miesięczną kwotę najmu lub dzierżawy?”, Wnioskodawca wskazał, że nie zamierza podejmować takich czynności.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić działki objęte zakresem pytań dla celów sprzedaży lub podnieść ich wartość? W szczególności, czy:

a)ogrodził/ogrodzi Pan te działki

b)przyłączył/przyłączy linię elektryczną

c)zapewnił/zapewni drogę dojazdową do każdej z nich

d)uzbroił/uzbroi Pan te działki

e)podjął Pan działania w celu ich uzbrojenia

Kiedy prowadził Pan te działania oraz czy zamierza je Pan prowadzić przed sprzedażą?”, Wnioskodawca wskazał, że nie ponosił i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić nieruchomości ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości, w tym żadnych ogrodzeń, przyłączy, utwardzenia drogi dojazdowej, uzbrojenia terenu itp.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy i w jaki sposób będące przedmiotem planowanej sprzedaży działki, w tym działki, w których udziały planuje Pan zbyć będą oferowane do sprzedaży (oferta na portalu internetowym, wywieszony w pobliżu działek baner reklamowy z numerem telefonu, ogłoszenia w prasie, w radio, prospekty reklamowe, foldery, pomoc pośrednika, inne działania – należy wskazać jakie)?”, Wnioskodawca wskazał, że działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika, głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek niewykluczone jest również umieszczenie baneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jeśli będzie Pan korzystał z pomocy pośrednika przy sprzedaży działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57, to jakie czynności będzie wykonywał pośrednik przy sprzedaży tych działek?”, Wnioskodawca wskazał, że przy pomocy pośrednika, który będzie szukał potencjalnych nabywców poszczególnych działek, głównie poprzez umieszczenie ogłoszeń na portalach związanych ze sprzedażą nieruchomości, będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek i udziałów w działkach? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym Nabywcą, będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?”, Wnioskodawca wskazał, że zobowiązanie Sprzedającego do wydzielenia poszczególnej działki w określonym terminie w przypadku podpisania umowy przed dokonaniem podziału. Konieczność wydania nieruchomości po sprzedaży nieruchomości;

b)„czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”, Wnioskodawca wskazał, że przy poszczególnych działkach, w zależności od życzenia strony kupującej, możliwe będzie podpisanie umów przedwstępnych kupna/sprzedaży poszczególnych działek budowlanych. W umowach przedwstępnych oprócz podstawowych danych stron oraz danych nieruchomości ujęte zostaną jedynie następujące informacje:

·cena nabycia działki oraz cena udziału w działce przeznaczonej pod dojazd,

·termin zawarcia umowy przenoszącej własność,

·termin i sposób zapłaty zadatku/zaliczki oraz zapłaty ceny sprzedaży,

·w księdze wieczystej sporządzonej dla działki przeznaczonej na dojazd ustanowione zostaną jedynie służebności przesyłu na rzecz poszczególnych gestorów i właścicieli sieci,

·zobowiązanie Sprzedającego do wydzielenia poszczególnej działki w określonym terminie w przypadku podpisania umowy przed dokonaniem podziału,

·ewentualne informacje o wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla danej działki.

Umowy nie będą zawierały żadnych innych zobowiązań ze strony Sprzedającego dotyczącego konieczności uzyskania przez Niego zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką poza decyzją zatwierdzającą podział oraz decyzją o warunkach zabudowy uzyskaną dla danej działki dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego;

c)„czy udzieli Pan Nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek?”, Wnioskodawca wskazał, że żadne pełnomocnictwa nie będą udzielane dla Kupującego;

d)„jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictw Nabywcy do występowania w Pana imieniu?”, Wnioskodawca wskazał, że nie dotyczy;

e)„jakich czynności dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Pana ww. działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?”, Wnioskodawca wskazał, że nieruchomości wydawane będą stronie Kupującej dopiero po przeniesieniu prawa własności. Tym samym nie będzie on mógł dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych zwiększających ich atrakcyjność.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy działki, które zamierza Pan sprzedać, w tym działki, w których udziały planuje Pan zbyć, są obecnie zabudowane oraz czy w dacie sprzedaży działek, będą one zabudowane czy też niezabudowane? Jeżeli ww. działki i udziały w działkach, w dacie sprzedaży, będą zabudowane, to należy udzielić odpowiedzi na poniższe pytania (…)”, Wnioskodawca wskazał, że działki są niezabudowane i w momencie sprzedaży również będą niezabudowane. Nie znajdują się na nich żadne urządzenia budowlane. Żadne ze sprzedawanych działek nie są zabudowane i nie będą. Działki są niezabudowane.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy będące przedmiotem planowanej sprzedaży udziały w działkach nr: O/55, O/56, O/57 stanowią wewnętrzne drogi dojazdowe do poszczególnych działek; jakich?”, Wnioskodawca wskazał, że nr: O/55 i O/57 będą stanowiły dojazd do wszystkich działek budowlanych, natomiast działka nr O/56 będzie stanowiła dojazd do działek nr: O/5, O/6, O/7, O/40, O/41, O/42, O/43, O/44, O/45, O/46, O/47, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52, O/53, O/54 oraz działki nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20 (działki te będą jeszcze dzielone – nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy każda ze sprzedawanych działek, w tym działek, w których udziały planuje Pan zbyć, będzie miała dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?”, Wnioskodawca wskazał, że każda sprzedawana działka będzie miała dostęp do drogi publicznej (gminnej) poprzez wydzielone działki wewnętrzne dojazdowe.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57 oraz co jest przyczyną ich planowanej sprzedaży?”, Wnioskodawca wskazał, że sprzedaży tych działek planuje dokonać w chwili, kiedy znajdzie się na nie chętny – na ten moment Wnioskodawca nie jest w stanie wskazać konkretnej daty, kiedy to może nastąpić. Przyczyną sprzedaży działek jest potrzeba uzyskania pieniędzy na własne cele, celem zabezpieczenia środków na życie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy razem z żoną zamierza Pan sprzedać przysługujące jej udziały w działkach nr: O/55, O/56, O/57, w związku z powyższym nastąpi sprzedaż „całych” działek?”, Wnioskodawca wskazał, że nie zamierza sprzedawać razem z żoną udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57. Planuje On tylko sprzedawać własne udziały w ww. działkach.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zamierza Pan sprzedać wszystkie działki nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziały w działkach nr: O/55, O/56, O/57 jednemu nabywcy, jednym aktem notarialnym, czy też wielu nabywcom – jakim (np. osobom fizycznym, osobom prowadzącym działalność gospodarczą), wieloma aktami notarialnymi i na jakie cele?”, Wnioskodawca wskazał, że nie jest w stanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Jeśli pojawi się chętny na nabycie wszystkich lub większości działek, to taka możliwość zostanie rozważona. Jeśli taki nabywca się nie znajdzie, to Wnioskodawca będzie starał się sprzedać te działki chętnym, którzy się pojawią. Wnioskodawca nie wie czy będzie to w jednym, czy w wielu aktach notarialnych. Nie wie również w jakim celu kupujący będą nabywać działki, czy będą to osoby fizyczne, czy też prawne i czy będą prowadziły działalność gospodarczą. Będą to działki dla których Wnioskodawca planuje wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy sprzedaż działek i udziałów w działkach będzie realizowana we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, czy też okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny?”, Wnioskodawca wskazał, że sprzedaż przedmiotowych działek wraz z udziałami będzie realizowana za pośrednictwem biura nieruchomości. Sprzedaż poszczególnych działek uzależniona będzie od możliwości ich wydzielenia oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dane działki będą mogły być wydzielone, a następnie uzyskane zostaną dla nich decyzje o warunkach zabudowy, to Wnioskodawca planuje je przeznaczyć do sprzedaży. Niemniej zarówno podział nieruchomości, jak i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek, może nastąpić dopiero za kilka lat, gdyż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli nawiązania się do już istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Tym samym nie można mówić o ciągłym, zorganizowanym i stałym sposobie sprzedaży tych działek. Raczej będą miały charakter incydentalny. Sprzedaż będzie prowadzona za pomocą biura nieruchomości, które w momencie możliwości sprzedaży danej działki podejmie działania związane ze sprzedażą danej działki głównie poprzez ogłoszenia na portalach internetowych. Ponadto przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest udzielenie odpowiedzi na pytanie czy podejmowane przez Niego czynności noszą znamiona prowadzenia działalności na gruncie podatku VAT i PIT.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy prowadzi/prowadził Pan działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)?”, Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi/prowadził działalności rolniczej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług? Zgodnie z tym przepisem: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o rolniku ryczałtowym – rozumie się przez to rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych”, Wnioskodawca wskazał, że nie jest/nie był rolnikiem ryczałtowym.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wykorzystywał lub wykorzystuje Pan działki objęte zakresem wniosku, do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawał Pan płody rolne z działki, które pochodziły z Pana własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pan sprzedawał, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?”, Wnioskodawca wskazał, że nie wykorzystywał/nie wykorzystuje działek objętych zakresem wniosku do działalności rolniczej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy dokonał Pan rezygnacji ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i w związku z działalnością rolniczą zarejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku VAT?”, Wnioskodawca wskazał, że nie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pan ze sprzedaży ww. działek i udziałów w działkach?”, Wnioskodawca wskazał, że środki zostaną przeznaczone na własne cele (zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny) – dotyczy wszystkich działek objętych wnioskiem.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zamierza Pan dokonać sprzedaży pozostałych działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek? W tym miejscu prosimy wskazać:

a)ile działek zamierza Pan sprzedać?”, Wnioskodawca wskazał, że większość – część działek planuje On przeznaczyć na własne potrzeby oraz zostawić swoim dzieciom;

b)„kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży tych działek?”, Wnioskodawca wskazał, że po dokonaniu podziału i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz w momencie, gdy znajdzie się nabywca. Trudno określić dokładną datę;

c)„czy przed sprzedażą tych działek wystąpi Pan o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek?”, Wnioskodawca wskazał, że tak, Wnioskodawca planuje wystąpić o warunki zabudowy przed ich sprzedażą;

d)„czy poniesie Pan z tytułu przygotowania do sprzedaży działek nakłady, takie jak np. droga dojazdowa, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp.?”, Wnioskodawca wskazał, że nie zamierza dokonywać jakichkolwiek nakładów na drogi, uzbrojenie, ogrodzenie itp. w celu sprzedaży działek. Nie będzie podejmował również żadnych działań marketingowych związanych z ich sprzedażą, gdyż sprzedaż prowadzona będzie przez biuro pośrednictwa;

e)„czy każda ze sprzedawanych działek będzie miała dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?”, Wnioskodawca wskazał, że sprzedawane działki będą miały zapewniony dostęp do dróg publicznych bezpośrednio przylegających do całego terenu. Działki będą sprzedawane wraz z udziałem w działce drogowej przewidzianej pod dojazd;

f)„czy niektóre z działek wniesie Pan do prowadzonej przez Pana i Pana żonę działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; ile działek?”, Wnioskodawca wskazał, że wniósł do Spółki działki gruntu nr: Ł/58, Ł/64 oraz Ł/65, położone w (…) oraz udziały – 2/64 w działkach gruntu nr: L/7 i Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Wnioskodawca zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać jak przedsiębiorca wnosi do Spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Obecnie Wnioskodawca wniósł do Spółki nieruchomości powstałe wskutek podziału Działki O (działka nr O/40), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) planuje opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zamierza Pan dokonać kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek, a następnie sprzedaż tych działek? W tym miejscu prosimy wskazać:

a)jaki jest cel dalszego podziału działek?”, Wnioskodawca wskazał, że planuje podział działek na mniejsze działki po ok. 1000 m², gdyż nie ma chętnych na zakup działek o powierzchni 0,3-0,5 ha;

b)„na ile działek zamierza Pan podzielić działki powstałe w wyniku podziałki działki nr O?”, Wnioskodawca wskazał, że docelowo będą to ok. 103 działki;

c)„jaką przybliżoną powierzchnię będą miały podzielone działki?”, Wnioskodawca wskazał, że działki będą miały ok 1000 m²;

d)„ile działek zamierza Pan sprzedać?”, Wnioskodawca wskazał, że większość – część działek planuje On przeznaczyć na własne potrzeby oraz zostawić swoim dzieciom;

e)„kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży tych działek?”, Wnioskodawca wskazał, że po dokonaniu podziału i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz w momencie, gdy znajdzie się nabywca. Trudno określić dokładną datę;

f)„czy przed sprzedażą tych działek wystąpi Pan o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek?”, Wnioskodawca wskazał, że planuje On wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy przed ich sprzedażą;

g)„czy poniesie Pan z tytułu przygotowania do sprzedaży działek nakłady, takie jak np. droga dojazdowa, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia itp.?”, Wnioskodawca wskazał, że nie zamierza dokonywać jakichkolwiek nakładów na drogi, uzbrojenie, ogrodzenie itp. w celu sprzedaży działek. Nie będzie podejmował On również żadnych działań marketingowych związanych z ich sprzedażą, gdyż sprzedaż prowadzona będzie przez biuro pośrednictwa;

h)„czy każda ze sprzedawanych działek będzie miała dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?”, Wnioskodawca wskazał, że sprzedawane działki będą miały zapewniony dostęp do dróg publicznych bezpośrednio przylegających do

całego terenu. Działki będą sprzedawane wraz z udziałem w działce drogowej przewidzianej pod dojazd;

i)„czy niektóre z działek wniesie Pan do prowadzonej przez Pana i Pana żonę działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; ile działek?”, Wnioskodawca wskazał, że wniósł do Spółki działki gruntu nr: Ł/58, Ł/64 oraz Ł/65, położone w (…) oraz udziały – 2/64 w działkach gruntu nr: L/7 i Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Wnioskodawca zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać jak przedsiębiorca wnosi do Spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Obecnie Wnioskodawca wniósł do Spółki nieruchomości powstałe wskutek podziału Działki O (działka nr O/40), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) planuje opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Kiedy dokonał Pan sprzedaży działki nr O/5, co było przyczyną sprzedaży tej działki, w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tej działki i na jaki cel przeznaczył/przeznaczy Pan środki uzyskane z tej sprzedaży?”, Wnioskodawca wskazał, że działka została zbyta 24 maja 2022 r. z uwagi na pojawienie się osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości. Przychód tytułem zbycia nie został wykazany, gdyż w opinii Wnioskodawcy, zbycia nastąpiło z majątku prywatnego. Środki ze sprzedaży nie zostały wydatkowane, stanowią zabezpieczenie na bieżące życie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Ile razy już Pan występował, a ile jeszcze będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla będących Pana własnością/współwłasnością działek? (należy wskazać daty kiedy występował Pan  o ww. warunki zabudowy i dla ilu działek oraz kiedy ma Pan zamiar jeszcze wystąpić  o ww. warunki zabudowy i dla ilu działek)?”, Wnioskodawca wskazał, że decyzję o warunkach zabudowy Wnioskodawca uzyskał raz (decyzja Nr (…) z 5 sierpnia 2022 r.), która dotyczyła działki o numerze O/39, położonej w obrębie ewidencyjnym (…). Wcześniej występował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kilkunastu działek z kompleksu X/…, położonych w obrębie (…), dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ponadto, Wnioskodawca planuje tylko występować o uzyskanie warunków zabudowy dla wszystkich działek objętych niniejszym wnioskiem.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza tymi wymienionymi we wniosku, poza prowadzoną przez Pana i Pana żonę działalnością gospodarczą w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości?

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?”,

Wnioskodawca wskazał, że nie.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości niewniesione do działalności gospodarczej Pana i Pana żony w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył?”, Wnioskodawca wskazał, że zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać, jak przedsiębiorca wnosi do Spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Na ten moment Wnioskodawca nie wie jeszcze czy i jakie działki wniesienie do Spółki jawnej prowadzonej przez siebie i małżonkę.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej czy prowadzonej działalności gospodarczej)?”, Wnioskodawca wskazał, że na ten moment nie planuje nabycia nieruchomości.

Pytania

1.Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56 i O/57 położonych w miejscowości (…), gmina (…), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana po upływie 5 lat od nabycia – na mocy regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż działek nr: 0/6, 0/7, 0/41, 0/42, 0/44, 0/48, 0/49, 0/50, 0/51, 0/52 oraz udziałów w działkach nr: 0/55, 0/56 i 0/57 położonych w miejscowości (…), gmina (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 1, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, stoi On na stanowisku, iż w Jego przypadku sprzedaż nieruchomości ma miejsce z majątku prywatnego i nie może zostać potraktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, a co za tym idzie będzie ona zwolniona tak od podatku dochodowego od osób fizycznych (z uwagi na fakt, iż sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od dnia jej nabycia), jak i od podatku od towarów i usług.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Zgodnie z dyspozycją art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art.24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów (art. 9 ust. 2 ww. ustawy).

W odniesieniu do zbycia nieruchomości ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia dwa źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

pkt 3 – pozarolnicza działalność gospodarcza,

pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Co do zasady zatem, w sytuacji, w której zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości osoba fizyczna zapłaci podatek dochodowy wynoszący 19% podstawy obliczenia podatku, o czym stanowi art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną może być jednak zwolniony z podatku lub nawet nie podlegać opodatkowaniu, a zależy to od spełnienia warunków obowiązujących w okresie nabycia nieruchomości, która ma zostać sprzedana.

Odnosząc się do aktualnego brzmienia przepisów, aby dochód ze zbycia nieruchomości korzystał ze zwolnienia (przy założeniu sprzedaży przed upływem 5 lat) musi on zostać przeznaczony na własne cele mieszkaniowe – w okresie 3 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiło nabycie nieruchomości o czym stanowi art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który mówi o tym, że zwolnieniu podlegają dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Natomiast jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – wówczas odpłatne zbycie nie jest opodatkowane i rozpatrywanie warunków dla zwolnienia dochodu ze sprzedaży tejże nieruchomości z podatku dochodowego od osób fizycznych nie jest konieczne. W obu przypadkach (zbycie nieruchomości przed upływem i po upływie 5 lat od dnia nabycia) istotna jest podniesiona kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe zatem jest wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak – oczywiście w zakresie możliwym do obiektywnego stwierdzenia – zamiar (rozumiany jako świadomie działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia.

Zorganizowany charakter działalności oznacza, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy (np. podział i sprzedaż działek z zyskiem wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego). Konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań – od momentu nabycia do zbycia – potwierdzający profesjonalny, zarobkowy charakter działań.

Pierwszym zatem momentem oceny czy działalność ma charakter zorganizowany, są okoliczności nabycia. Przeciwko zorganizowanemu i zarobkowemu charakterowi przemawia zwłaszcza nabycie w okolicznościach niezależnych od podatnika (np. dziedziczenie), brak negocjacji ceny, prowadzenie przez pewien czas na nieruchomości jakiejkolwiek działalności, a zatem wszystko, co wskazuje, iż w chwili zakupu podatnik nie podporządkowywał swych działań planom późniejszej sprzedaży z zyskiem. Stąd – co do zasady – jako działalność gospodarcza nie powinna być traktowana wyprzedaż majątku własnego, jak również sprzedaż nieruchomości odziedziczonych.

Wzięte pod uwagę powinno być również zachowanie sprzedającego pomiędzy transakcjami – na charakter zarobkowy będą wskazywały działania mające na celu podniesienie wartości nieruchomości, jeśli motywowane są chęcią uzyskania wyższej ceny sprzedaży.

Niespełnienie powyższych przesłanek z art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest bardzo istotne. Powoduje ono bowiem, że transakcja zbycia nieruchomości nie powinna być kwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Co istotne, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym Sąd stwierdził, że: „nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności – a nadto – że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżąca z operacji tych uczyniła sobie stale (nie okazjonalne) źródło zarobkowania. Należy zauważyć, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu Podatnika od kilkudziesięciu lat. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby to ona inicjowała opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ponadto ustanowienie drogi koniecznej, nawet za odpłatnością, warunkuje często w ogóle możliwość prawidłowego korzystania, a w rezultacie także zbycia nieruchomości, gdyż bez możliwości skomunikowania nie przedstawia ona żadnej użytecznej wartości. Z kolei możliwość przyłączenia do określonych mediów wpływa i decyduje bezpośrednio o wartości nieruchomości niezależnie od tego, czy znajduje się na nieprowadzącej działalności gospodarczej, a w posiadaniu przedsiębiorcy czy osoby fizycznej. Także stanowisko jakoby zlecenie sprzedaży wskazanych działek profesjonalnemu pośrednikowi zajmującemu się obrotem nieruchomościami świadczyło o podjęciu przez skarżącą czynności o charakterze zawodowym (profesjonalnym), przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Skoro bowiem podatniczka zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami to oznacza, iż sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie). Wynik takiego wnioskowania jest logiczny choćby ze względów finansowych i pragmatycznych oraz świadczy o braku profesjonalnego doświadczenia skarżącej w tym zakresie (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia  30 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Po 839/12 oraz wyrok NSA z dnia 3 czerwca 2014 r. sygn. akt I FSK 955/13, publ. CBOSA). O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych. Zdaniem NSA, zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości, tym bardziej, gdy nabywane są pod tytułem darmym. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK1423/14 oraz  5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17, publ. CBOSA). Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny. Podkreślić przy tym należy w tym kontekście konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie samego zamiaru podatnika co do sposobu ich wykorzystania. Należy, wobec tego podkreślić, że gospodarowanie osobistym majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego”. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 4 września 2015 r., sygn. II FSK 1557/13, Sąd wskazał, że: „należy wskazać, że granica pozwalająca oddzielić przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8a u.p.d.o.f., od przychodu, którego źródłem jest zbycie nieruchomości w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. jest płynna. (...) Prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależną od tego jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Działalność gospodarczą należy zatem oceniać na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych, wypełniających lub nie, znamiona tej działalności. Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym, są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. pełnienia przesłanek, o których mowa  w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie należy rozpatrywać wyłącznie w danym roku podatkowym, lecz należy brać pod uwagę czynności, które mają charakter zarobkowy. Jednym z elementów pozwalających odróżnić działalność gospodarczą od innych form aktywność i zarobkowania osób fizycznych jest jej ciągłość. Przesłanka ta ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych, podejmowanych sporadycznie. Przy ocenie czy do działań podatnika ma zastosowanie omawiany art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie bierze się pod uwagę zamiarów i wewnętrznego stanu adresata przepisów. Motywacja podatnika nie ma znaczenia, badane jest natomiast jego uzewnętrznione zachowanie. O tym, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą decydują zewnętrzne, obiektywne okoliczności (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). Kryteria umożliwiające zakwalifikowanie danych czynności do podejmowanych w warunkach działalności gospodarczej, w tym warunek „ciągłości”, nie są spełnione jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. jej uporządkowania, uzyskanie informacji o możliwości zagospodarowania, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarcie umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.) (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12)”.

Z powyższego wyroku wynika w pierwszej kolejności, że kwestia zaliczenia sprzedaży nieruchomości do działalności gospodarczej Podatnika jest bardzo ocenna i za każdym razem uzależniona od wielu czynników i okoliczności. Na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie stanowiły one środków trwałych oraz nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (część nieruchomości, co do których Wnioskodawca zamierzał zachować się jak przedsiębiorca (wybudować i sprzedać dom) została wniesiona do Spółki jawnej, której przedmiot działalności skupia się na budowie i sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca dokonał ich podziału, co nastąpiło jednak bez związku z działalnością gospodarczą. Wnioskodawca nie czynił na przedmiotowe nieruchomości żadnych nakładów, w szczególności nie uzbrajał ich oraz nie podejmował działań zwiększających ich wartość. Jak zostało wykazane, granica między przychodem ze zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej a poza nią, jest bardzo płynna. Przykładowo w tezie innego wyroku NSA w Warszawie z 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, wskazano, że: „o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego wart. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi. Obowiązkiem organu jest ustalenie, czy w konkretnych przypadkach doszło do wyzbycia się składników majątku osobistego, czy też aktywność podatnika spełnia warunki uznania jej za działalność gospodarczą. Art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. nie daje przy tym podstaw do różnicowania transakcji, których przedmiotem jest nieruchomość od tych, które dotyczą np. rzeczy ruchomych”.

Zatem jak wskazano, organ ma obowiązek ustalić czy w danym konkretnym przypadku aktywność podatnika spełnia warunki uznania jej za działalność gospodarczą. Tym niemniej, w uzasadnieniu ww. wyroku Sąd wskazał, że: „biorąc pod uwagę rozliczne formy aktywności podatników, jakie występują w obrocie prawnym, proste zestawienie unormowań zawartych w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8, z regulacją art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie pozwala na skonkretyzowanie uniwersalnego wzorca zachowań podatnika, umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od zwykłego odpłatnego zbycia (pkt 8). Zatem w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (np. nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, łącznie polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym. Naczelny Sąd Administracyjny jest przy tym zdania, że skoro ustawodawca w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine u.p.d.o.f. powiązał powstanie przychodu podatkowego z tego źródła z dokonaniem transakcji odpłatnego zbycia w określonym przedziale czasowym (tekst jedn.: przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie np. nieruchomości gruntowej), to przekroczenie tego okresu między nabyciem nieruchomości w formie kupna, a jej sprzedażą, może umożliwić odczytanie rzeczywistych zamiarów podatnika, tzn. jego faktycznych intencji co do celu nabycia nieruchomości. Oczywiście znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które mogły mieć wpływ na jego decyzje, jak też indywidualne cechy przedmiotu sprzedaży (np. podatnik, który odziedziczył budynek wielomieszkaniowy z mieszkaniami na wynajem może wyzbyć się takiego budynku w całości, ale też – wobec rynkowych trudności z pozyskaniem nabywcy całości – może sprzedawać poszczególne lokale i w takim przypadku zasadniczo nie ma podstaw do różnicowania skutków podatkowych takich transakcji)”.

W przedmiotowym wyroku Sąd wskazał również, że: „zgadzając się z poglądem, że działania dokonywane w ramach „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności” nie mogą być utożsamiane również z pozarolniczą działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f”.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18, Sąd wskazał, iż: „o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

Jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 15 lutego 2023 r., sygn. akt I SA/Sz 855/22: „W judykaturze wskazuje się, że z treści powołanych wyżej przepisów trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (por. np. wyroki NSA:  z 3 lipca 2013 r. o sygn. II FSK 2110/11; z 9 kwietnia 2015 r. o sygn. II FSK 773/13;  z 4 marca 2015 r. o sygn. II FSK 855/14; z 9 marca 2016 r. o sygn. II FSK 1423/14;  z 5 kwietnia 2016 r. o sygn. II FSK 379/14; z 30 maja 2018 r. o sygn. II FSK 3760/17). Podkreśla się, że wykładnia analizowanych przepisów u.p.d.o.f. nie pozwala sprecyzować jednoznacznie sytuacji, w których aktywność podatnika można jeszcze uznać za zwykłe odpłatne zbycie składników majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a w jakim momencie działania te przeradzają się w pozarolniczą działalność gospodarczą, na którą wskazuje art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. (por. wyrok NSA z 4 kwietnia 2019 r.  o sygn. II FSK 1100/17). Przy czym na ogół przed sprzedażą nieruchomości jej właściciel może podejmować pewne działania przygotowawcze (np. występuje o informację o przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego możliwości zabudowy nieruchomości, a w przypadku braku planu o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, dokonuje podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane, a nawet wyodrębnia drogi umożliwiające dojazd do wydzielonych działek, zamieszcza oferty sprzedaży w różnych publikatorach, czy też podejmuje na nieruchomości pewne działania inwestycyjne skutkujące podwyższeniem jej wartości), co też miało miejsce w rozpoznawanej sprawie”.

W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że prowadzenie działalności gospodarczej oraz osiąganie z jej tytułu przychodów jest uporządkowanym ciągiem czynności i zdarzeń mających charakter obiektywny. Przyjmuje się ponadto, że dla osiągania przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest co do zasady konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. O kwalifikacji danych czynności jako działalności gospodarczej decydują zatem zorganizowany i ciągły charakter podejmowanych działań, prowadzonych w celu zarobkowym we własnym imieniu oraz na własny rachunek.

Uwzględniając powyższe wskazać należy, iż wprowadzone do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zastrzeżenie: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej” ma zatem taki skutek, że dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do przychodów ze źródła regulowanego tym przepisem bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie będzie miało ustalenie czy stanowią one wynik aktywności podatnika, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak natomiast takiego zastrzeżenia w innych jednostkach redakcyjnych art. 10 ust. 1 prowadzi do wniosku, że w przypadku przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-7 i 9 ustawy, źródło pozarolnicza działalność gospodarcza nie ma pierwszeństwa.

Reasumując działania dokonywane w ramach „czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”, nie mogą być utożsamiane z pozarolniczą działalnością gospodarzą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Cel zarobkowy przyświecający działaniom Podatnika sam w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez Niego przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W ocenie Skarżącej w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego nie sposób stwierdzić, aby zaistniały działania, które pozwoliłyby na uznanie Skarżącej za handlowca. Nie można dostrzec w działaniach Skarżącej przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowych nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. brak przesłanek zawodowego – stałego. Nie stanowi o tym sam podział nieruchomości czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i sprzedaży działek przez m.in. biura nieruchomości. W tym zakresie wypowiedział się m.in.: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w prawomocnym wyroku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym orzekł, że cyt.: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału dziatki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej (...)”.

Okolicznością przemawiającą za działaniem przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami nie jest także sama liczba i zakres transakcji sprzedanych działek. Świadczy o tym przywołany wyrok NSA, o sygn. akt I FSK 2036/17, w którym również Sąd wskazał, że: „jak bowiem wyjaśnił Trybunał Sprawiedliwości UE w powołanym już wyroku z 15.11.2011 r. w sprawach połączonych  C-180/10, C-181/10, sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, gdyż „zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą”.

Kryterium stanowiącym o opodatkowaniu sprzedaży przez Wnioskodawcę działek podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychodu z tytułu działalności gospodarczej nie jest także okoliczność, że przed sprzedażą dokonany został podział gruntu na działki w celu osiągnięcia wyżej ceny łącznej. Powszechnie wiadomo, iż sprzedaż dużej nieruchomości może być utrudniona. To w konsekwencji powoduje konieczność podziału nieruchomości w celu umożliwienia jej sprzedaży. Podział ten należy więc postrzegać jako konieczny element umożliwiający jej zbycie, a nie uatrakcyjnienie przedmiotu sprzedaży. Istotne jest też, że dysponowanie majątkiem prywatnym może także doprowadzić do uzyskania zysku z jego sprzedaży. Podkreślenia wymaga zatem, że sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może mieć zamiaru uzyskania najwyższej ceny ze sprzedaży. Oczywiste jest, że w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania najkorzystniejszych warunków sprzedaży. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że dokonanie podziału nieruchomości w celu jej stopniowej sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym podatnika (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2019 r., sygn. akt I FSK 578/17; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2021 r., sygn. akt II FSK 174/19).

Rekapitulując w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem wydzielonych nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 2 października 2020 r., znak 0115-KDIT1.4011.585.2020.3.MST: „działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności (...). Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawcę czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe, zbycie powstałych w wyniku planowanego podziału nieruchomości gruntowych będzie na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedażą majątku własnego i jako dokonane po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast w świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Należy zatem zwrócić uwagę również na fakt, że przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

O tym jaki składnik majątku może stanowić środek trwały decydują regulacje zawarte  w art. 22a i art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wymagają jednak aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości stanowiących działki nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawca obecnie zatrudniony jest w Państwowej Straży Pożarnej oraz prowadzi, wraz z małżonką, działalność gospodarczą w formie spółki jawnej. Spółka jawna prowadzi działalność związaną z budową i sprzedażą nieruchomości – główny przedmiot działalności: realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności w formie spółki jawnej od 28 czerwca 2021 r.

7 października 2009 r. wraz z matką i siostrą Wnioskodawca nabył spadek po ojcu, na podstawie postanowienia sądu, w skład którego wszedł udział 1/2 w:

a)nieruchomości rolnej zabudowanej, stanowiącej działki gruntu nr: A, B, C i D/1, o łącznym obszarze 14,94 ha;

b)nieruchomości rolnej niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr F/2, o obszarze 0,48 ha;

c)nieruchomości rolnej niezabudowanej, stanowiącej działkę gruntu nr G/2, o obszarze 3,52 ha;

d)nieruchomości rolnej niezabudowanej, stanowiącej działki gruntu nr: H i I/19, o łącznym obszarze 4,79 ha.

25 marca 2016 r. matka i siostra dokonały na rzecz Wnioskodawcy darowizny – matka w udziale wynoszącym 4/6 i siostra w udziale wynoszącym 1/6 – ww. nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego.

W okresie od 2009 r. do 2016 r. na wskazanych nieruchomościach Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą, a od 2016 r. użycza je nieodpłatnie osobie trzeciej. Nie prowadzi On obecnie gospodarstwa rolnego.

3 października 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę zamiany z wujem, w ramach której przekazał na rzecz wuja działkę nr B o obszarze 0,93 ha ,a w zamian otrzymał działkę nr K/2 o obszarze 3,6305 ha, dla której 31 maja 2016 r. wójt Gminy wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą zlokalizowaną na terenie części tej działki. Zamiany dokonano bez żadnych dopłat. W konsekwencji, w wyniku ww. zamiany starosta przeniósł za zgodą Stron obejmującą zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu działki nr K/2 z wuja i jego żony na rzecz Wnioskodawcy.

Następnie, Wnioskodawca podjął czynności związane z podziałem nieruchomości otrzymanej w drodze zamiany z wujem, m.in.:

a)dokonał podziału działki nr K/2 na dwie mniejsze: nr K/3 o powierzchni 0,1635 ha i nr K/4 o powierzchni 3,4670 ha;

b)26 kwietnia 2017 r. dokonał ustanowienia służebności przesyłu na rzecz (…) Sp. z o.o.;

c)dokonał zamiany na podstawie aktu notarialnego z 10 maja 2017 r. z wujem i jego żoną, polegającej na tym, że przeniósł na rzecz wujostwa udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki nr Ł/8 o powierzchni 0,3762 ha, która powstała z podziału działki nr K/4 (na działki nr Ł/8 i nr Ł/9), w zamian dostał udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki nr L/7 o powierzchni 0,3777 ha, która powstała z podziału działki nr M/1 (na działki nr N/6 i nr L/7). Jednocześnie w akcie notarialnym obie strony ustanowiły nieodpłatnie na czas nieograniczony służebności przesyłu na tych działkach na rzecz: (…) Sp. z o.o., polskiej (…) Sp. z o.o., Gminy (…), Wodociągów (…) Sp. z o.o., (…) S.A.;

d)zainicjował kolejny podział już podzielonej działki, tj. działki nr Ł/9 na 11 mniejszych: nr Ł/29 o pow. 1,8630 ha, nr Ł/30 o pow. 0,1082 ha, nr Ł/31 o pow. 0,1081 ha, nr Ł/32 o pow. 0,1081, nr Ł/33 o pow. 0,1080 ha, nr Ł/34 o pow. 0,1080 ha, nr Ł/35 o pow. 0,1080 ha, nr Ł/36 o pow. 0,1132 ha, nr Ł/37 o pow. 0,1131 ha, nr Ł/38 o pow. 0,1131 ha, nr Ł/39 o pow. 0,2400 ha;

e)wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję wójta Gminy z 6 listopada 2017 r., w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynków w zespole zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej na terenie działki nr Ł/9 (część działki);

f)5 października 2018 r. wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję starosty z 8 listopada 2018 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu dla działki nr Ł/36;

g)zainicjował kolejny podział, tj. działki nr Ł/29 o pow. 1,8630 ha na działki: nr Ł/53 o pow. 0,1035 ha, nr Ł/54 o pow. 0,1036 ha, nr Ł/55 o pow. 0,1032 ha, nr Ł/56 o pow. 0,1032, nr Ł/57 o pow. 0,1549 ha, nr Ł/58 o pow. 0,1548 ha, nr Ł/59 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/60 o pow. 0,1031 ha, nr Ł/61 o pow. 0,1032 ha, nr Ł/62 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/63 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/64 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/65 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/66 o pow. 0,1029 ha, nr Ł/67 o pow. 0,1030 ha, nr Ł/68 o pow. 0,1029 ha, nr Ł/69 o pow. 0,1097 ha.

Wnioskodawca zbył w 2018 r. 6 nieruchomości:

·działkę nr Ł/37 o obszarze 0,1131 ha oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę nr Ł/38 o obszarze 0,1131 ha oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach;

·działkę nr Ł/39 o obszarze 0,2400 ha oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę nr Ł/31 o obszarze 0,1081 ha oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę nr Ł/34 o obszarze 0,1080 ha oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr Ł/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną;

·działkę nr Ł/36 o obszarze 0,1132 ha oraz ze swojego udziału – 1/64 działkach gruntu nr L/7 i nr Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną.

Wnioskodawca dokonał w 2022 r. wznowienia granic działek nr: G/2, C, D/1 i F/2 w (…) oraz połączenia ich w jedną działkę (dalej jako: Działka O), co było podyktowane zaleceniami geodety, a następnie dokonał podziału działki na 39 działek, w tym 3 działki drogowe oraz 36 działek rolnych o nr:

• O/1 – pow. 0,4326 ha,
• O/2 – pow. 0,4175 ha,
• O/3 – pow. 0,4019 ha,
• O/4 – pow. 0,4350 ha,
• O/5 – pow. 0,3933 ha,
• O/6 – pow. 0,3818 ha,
• O/7 – pow. 0,3301 ha,
• O/8 – pow. 0,3120 ha,
• O/9 – pow. 0,4104 ha,
• O/10 – pow. 0,4160 ha,
• O/11 – pow. 0,4410 ha,
• O/12 – pow. 0,4160 ha,
• O/13 – pow. 0,4038 ha,
• O/14 – pow. 0,3039 ha,
• O/15 – pow. 0,4262 ha,
• O/16 – pow. 0,3445 ha,
• O/17 – pow. 0,4085 ha,
• O/18 – pow. 0,4118 ha,
• O/19 – pow. 0,4160 ha,
• O/20 – pow. 0,3120 ha,
• O/21 – pow. 0,5123 ha,
• O/22 – pow. 0,3166 ha,
• O/23 – pow. 0,3172 ha,
• O/24 – pow. 0,3048 ha,
• O/25 – pow. 0,3058 ha,
• O/26 – pow. 0,3181 ha,
• O/27 – pow. 0,3211 ha,
• O/28 – pow. 0,3180 ha,
• O/29 – pow. 0,3021 ha,
• O/30 – pow. 0,4366 ha,
• O/31 – pow. 0,3082 ha,
• O/32 – pow. 0,3777 ha,
• O/33 – pow. 0,3490 ha,
• O/34 – pow. 0,4622 ha,
• O/35 – pow. 0,3067 ha,
• O/36 – pow. 0,3525 ha,
• O/37 – pow. 0,6470 ha,
• O/38 – pow. 0,6385 ha,
• O/39 – pow. 0,7489 ha.

Podział dokonany w 2022 r.:

• z działki nr O/8 powstały działki nr: O/48, O/49, O/50,
• z działki nr O/19 powstały działki nr: O/51, O/52, O/53, O/54,
• z działki nr O/9 powstały działki nr: O/44, O/45, O/46, O/47,
• z działki nr O/18 powstały działki nr: O/40, O/41, O/42, O/43.

Przy czym działka nr:

• O/37 – pow. 0,6470 ha – zapewnia dojazd do działek, które będą dzielone w przyszłości (nr: O/1, O/2, O/12, O/13, O/14, O/15, O/23, O/24, O/25, O/26, O/34, O/35, O/36),
• O/38 – pow. 0,6385 ha – zapewnia dojazd do działek, które będą dzielone w przyszłości (nr: O/3, O/4, O/10, O/11, O/16, O/17, O/21, O/22, O/27, O/28, O/32, O/33),
• O/39 – pow. 0,7489 ha –została podzielona na trzy działki nr: O/55, O/56 oraz O/57 (nr: O/55 i O/57 będą stanowiły dojazd do wszystkich działek budowlanych, natomiast działka O/56 będzie stanowiła dojazd do działek nr: O/5, O/6, O/7, O/40, O/41, O/42, O/43, O/44, O/45, O/46, O/47, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52, O/53, O/54 oraz działki nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20); (działki te będą jeszcze dzielone – nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20).

Wnioskodawca dokonał następnie (w latach 2022-2023) dalszego podziału działek powstałych w wyniku podziału Działki O. Działka nr O/8 została podzielona na 3 działki (nr: O/48 – pow. 0,1040 ha; O/49 – pow. 0,1040 ha; O/50 – pow. 0,1040 ha), działka nr O/19 na 4 działki (nr: O/51 – pow. 0,1040 ha; O/52 – pow. 0,0140 ha; O/53  – pow. 0,0140 ha; O/54 – pow. 0,0140 ha), działka nr O/9 na 4 działki (nr: O/44  – pow. 0,1026 ha; O/45 – pow. 0,1026 ha; O/46 – pow. 0,1026 ha; O/47 – pow. 0,1026 ha) oraz działka nr O/18 na kolejne 4 działki (nr: O/40 – pow. 0,1039 ha; O/41  – pow. 0,1023 ha; O/42 – pow. 0,1030 ha; O/43 – pow. 0,1026 ha). Działka nr O/39 (działka drogowa) została podzielona na 3 działki (nr: O/55 – pow. 0,0565 ha; O/56  – pow. 0,5863 ha; O/57 – pow. 0,1061 ha) – wydzielenie działek na poszerzenie pasa drogowego dla Gminy.

24 maja 2022 r. Wnioskodawca dokonał zbycia działki nr O/5, bez wydanych warunków zabudowy.

Wnioskodawca wniósł do Spółki działki gruntu nr: Ł/58, Ł/64 oraz Ł/65 oraz udziały – 2/64 w działkach gruntu nr: L/7 i Ł/8, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Obecnie Wnioskodawca planuje wniesienie do Spółki nieruchomości powstałej wskutek podziału Działki O (działka nr O/40), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawca darował małżonce (między małżonkami panuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej) część nieruchomości powstałych w wyniku podziału Działki O, a mianowicie działki o numerach: O/43, O/45, O/46, O/47, O/54 oraz udział 6/35 w działce nr O/56 oraz udział 6/112 w działkach nr: O/55 i O/57.

Wnioskodawca planuje nadto dokonać sprzedaży, w ramach zarządu majątkiem własnym, działek nr: O/6 o pow. 0,3818 ha; O/7 o pow. 3301 ha; O/41 o pow. 0,1023 ha; O/42 o pow. 0,1030 ha; O/44 o pow. 0,1026 ha; O/48 o pow. 0,1040 ha; O/49 o pow. 0,1040 ha; O/50 o pow. 0,1040 ha; O/51 o pow. 0,1040 ha; O/52 o pow. 0,0140 ha oraz udziałów w działkach nr: O/55 o pow. 0,0565 ha; O/56 o pow. 0,5863 ha; O/57 o pow. 0,1061 ha.

Działki nr: O/55 i O/57 będą stanowiły dojazd do wszystkich działek budowlanych, natomiast działka nr O/56 będzie stanowiła dojazd do działek nr: O/5, O/6, O/7, O/40, O/41, O/42, O/43, O/44, O/45, O/46, O/47, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52, O/53, O/54 oraz działki nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20 (działki te będą jeszcze dzielone – nr: O/21, O/29, O/30, O/31, O/20). Każda sprzedawana działka będzie miała dostęp do drogi publicznej (gminnej) poprzez wydzielone działki wewnętrzne dojazdowe.

Wnioskodawca zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z wydzielonych działek budowlanych. Wszystkie wnioski złożone przez Wnioskodawcę lub planowane do złożenia będą dotyczyły możliwości zabudowy danej działki budynkiem (budynkami) mieszkalnym jednorodzinnym.

Ponadto, dla działki nr O/8 została wydana decyzja o warunkach zabudowy  z 5 sierpnia 2022 r., dla działki nr O/19 została wydana decyzja o warunkach zabudowy  z 5 sierpnia 2022 r., dla działki nr O/9 została wydana decyzja o warunkach zabudowy  z 5 sierpnia 2022 r., dla działki nr O/18 została wydana decyzja o warunkach zabudowy  z 5 sierpnia 2022 r., dla działki nr O/6 została wydana decyzja o warunkach zabudowy  z 5 czerwca 2022 r.

Również decyzję o warunkach zabudowy Wnioskodawca uzyskał 5 sierpnia 2022 r. dla działki nr O/39. Wcześniej występował On o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kilkunastu działek z kompleksu X/…, położonych w obrębie (…), dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Działki będące przedmiotem zapytania będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika, głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek niewykluczone jest również umieszczenie baneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnienia stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Przy poszczególnych działkach, w zależności od życzenia strony kupującej, możliwe będzie podpisanie umów przedwstępnych kupna/sprzedaży poszczególnych działek budowlanych.

Ponadto, Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży pozostałych działek powstałych w wyniku podziału Działki nr O na 39 działek. Wnioskodawca wskazał, że zamierza sprzedać większość działek, a część działek planuje On przeznaczyć na własne potrzeby oraz zostawić swoim dzieciom. Wnioskodawca planuje wystąpić o warunki zabudowy dla działek przed ich sprzedażą. Sprzedawane działki będą miały zapewniony dostęp do dróg publicznych bezpośrednio przylegających do całego terenu. Działki będą sprzedawane wraz z udziałem w działce drogowej przewidzianej pod dojazd.

Wnioskodawca zamierza dokonać kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału Działki nr O na 39 działek, a następnie sprzedaż większości tych działek (część działek planuje On przeznaczyć na własne potrzeby oraz zostawić swoim dzieciom). Zamierza On podzielić działki powstałe w wyniku podziałki Działki nr O na ok. 103 działki po ok. 1000 m². Ponadto, Wnioskodawca planuje wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy przed ich sprzedażą. Sprzedawane działki będą miały zapewniony dostęp do dróg publicznych bezpośrednio przylegających do całego terenu. Działki będą sprzedawane wraz z udziałem w działce drogowej przewidzianej pod dojazd.

7 września 2023 r. aktem notarialnym Wnioskodawca wniósł do Spółki nowo powstałą działkę nr O/40 celem realizacji projektów budowlanych.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Wnioskodawcę podjęte, a także te, które Wnioskodawca planuje podjąć nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Wnioskodawcę czynności wskazuje bowiem jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych.

Podkreślić przy tym należy, że sytuacja, w której mamy do czynienia z działaniem osoby fizycznej jako przedsiębiorcy, zawsze wiąże się z podwójną identyfikacją mienia należącego do takiej osoby. Z jednej strony bowiem dysponuje ona majątkiem, który jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej (stanowi część składową prowadzonego przez osobę fizyczną przedsiębiorstwa), z drugiej strony – należącym do niej majątkiem poza przedsiębiorstwem, który służy zaspokajaniu różnych niegospodarczych potrzeb  osobistych.

Nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że zbycie przedmiotowych działek i udziałów w działkach nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, gdyż na przedmiotowych nieruchomościach nie była prowadzona działalność gospodarcza, nie stanowiły one środków trwałych oraz nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej (część nieruchomości, co do których Wnioskodawca zamierzał zachować się jak przedsiębiorca (wybudować i sprzedać dom) została wniesiona do Spółki jawnej, której przedmiot działalności skupia się na budowie i sprzedaży nieruchomości, a dokonanie ich podziału nastąpiło bez związku z działalnością gospodarczą.

Działania podejmowane przez Wnioskodawcę nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. nie mają na celu zwyczajowego gospodarowania tym majątkiem oraz zaspokajania potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny.

Podejmowanie zorganizowanych działań i planowane podejmowanie kolejnych zorganizowanych działań, takich jak: podział nieruchomości stanowiącej działkę nr O i powstałych z tego podziału działek na kolejne działki i planowanie kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek na około 103 działki po około 1000 m², uzyskanie przed sprzedażą warunków zabudowy dla powstałych z podziału działek i planowane uzyskanie warunków zabudowy dla działek powstałych w wyniku kolejnego planowanego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek, zapewnienie dostępu do dróg publicznych bezpośrednio przylegających do całego terenu, planowana sprzedaż większości działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek, planowana sprzedaż większości działek, które powstaną w wyniku kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek, to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Przyjąć należy, że wszelkie działania cechujące się fachowością (stałym, nieokazjonalnym, nieamatorskim charakterem), podporządkowaniu regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań i uczestnictwem w obrocie gospodarczym są pozarolniczą działalnością gospodarczą, a uzyskiwane w ich wyniku przychody są przychodami ze źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 kwietnia 2014 r., sygn. akt II FSK 1394/12).

Z kolei ciągłość działania w aspekcie celowym oznacza, że podmiot posiada plan działania, zakładający konieczność konsekwentnego podejmowania kolejnych czynności. Nie bez znaczenia dla niniejszej sprawy pozostaje fakt, że już w latach 2017-2018 Wnioskodawca dokonywał kolejnych podziałów działek powstałych w wyniku podziału działki nr K/2 otrzymanej w wyniku umowy zamiany w 2016 r., w międzyczasie dokonując kolejnej umowy zamiany udziału w działkach, aby stworzyć dojazd do podzielonych nieruchomości. W 2018 r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży 6 nieruchomości, natomiast w 2022 r. jednej nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży większości pozostałych działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek oraz zamierza dokonać kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek – w wyniku którego powstaną około 103 działki po około 1000 m², a następnie sprzedaż większości tych działek.

Sprzedaży kolejnych – nabytych w drodze spadku i umowy darowizny działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57 nie można zatem ocenić jako jednorazowej, odrębnej od wcześniejszych działań i odrębnej od planowanych późniejszych działań.

Należy bowiem zauważyć, że spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie należy rozpatrywać wyłącznie w danym roku podatkowym, lecz należy brać pod uwagę również czynności, które miały miejsce w latach wcześniejszych lub późniejszych, jeżeli jest to niezbędne do zobrazowania zakresu i skali przedsięwzięcia, a także częstotliwości (systematyczności) dokonywanych czynności (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II FSK 1543/20; z 13 grudnia 2019 r. sygn. akt II FSK 217/18; z 27 lutego 2018 r., sygn. akt II FSK 1737/16).

A zatem planowane odpłatne zbycie w tak przedstawionym zdarzeniu przyszłym, jest charakterystyczne dla działania, które – podjęte w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek – będzie miało na celu osiągnięcie zysku ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości oraz udziałów w nieruchomościach, co jest charakterystyczne dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej.

Rozmiar prowadzonej przez Wnioskodawcę od 2018 r. działalności w celu uzyskiwania przychodów ze sprzedaży nieruchomości, pozwala przyjąć, że nie były i nie będą to czynności sporadyczne, ale zaplanowana i zorganizowana działalność gospodarcza z zamiarem prowadzenia jej w pełnym zakresie.

Zatem planowaną sprzedaż działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57, będzie należało uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Stanowisko organu znajduje także potwierdzenie w orzecznictwie (np. wyrok NSA  z 25 sierpnia 2011 r., sygn. akt II FSK 433/10, wyrok WSA w Poznaniu z 18 listopada 2009 r., sygn. akt I SA/Po 815/09), gdzie zaznacza się, że w ustawowej i uniwersalnej definicji pozarolniczej działalności gospodarczej akcentuje się takie okoliczności jak m.in.: działania niejednorazowe (trwające w czasie, np. sprzedaż działek budowlanych i ewentualne zbywanie dalszych), podporządkowanie owej działalności regułom opłacalności i zysku lub zasadzie racjonalnego gospodarowania posiadanym majątkiem zyskującym na wartości na skutek działań niezależnych od podatnika, działaniem na własny rachunek, powtarzalnością działań (wydzieleniem działek i sporządzeniem wielu aktów notarialnych sprzedaży działek), uczestnictwo w obrocie gospodarczym (handlu wieloma nieruchomościami).

Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywała będzie znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. O powyższym świadczy szereg zaplanowanych i przemyślanych czynności podejmowanych przez Wnioskodawcę na przestrzeni lat oraz tych planowanych przez Wnioskodawcę w późniejszym okresie, takich jak: dokonywanie w latach 2017-2018 kolejnych podziałów działek powstałych w wyniku podziału działki nr K/2 otrzymanej w wyniku umowy zamiany w 2016 r., w międzyczasie dokonywanie kolejnej umowy zamiany udziału w działkach, aby stworzyć dojazd do podzielonych nieruchomości, sprzedaż w 2018 r. sześciu nieruchomości, natomiast w 2022 r. jednej nieruchomości, rozpoczęcie w 2021 r. działalności gospodarczej w formie spółki jawnej związanej z budową i sprzedażą nieruchomości, planowane dokonanie sprzedaży większości pozostałych działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek z zapewnionym dostępem do drogi publicznej, dla których przed sprzedażą Wnioskodawca wystąpi o warunki zabudowy oraz planowane dokonanie kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr O na 39 działek – w wyniku którego powstaną około 103 działki po około 1000 m² z zapewnionym dostępem do drogi publicznej, a następnie sprzedaż większości tych działek z ustalonymi dla każdej warunkami zabudowy.

Bez znaczenia jest przy tym okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyroki WSA: z dnia 24 kwietnia 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 108/19; z dnia 26 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Po 156/12). Sprzedaż nieruchomości (działek) opisanych we wniosku świadczy o prowadzeniu w stosunku do tych nieruchomości działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Tym samym, przychód z planowanej sprzedaży działek nr: O/6, O/7, O/41, O/42, O/44, O/48, O/49, O/50, O/51, O/52 oraz udziałów w działkach nr: O/55, O/56, O/57 nie będzie – wbrew stanowisku Wnioskodawcy – zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód ten należy będzie zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Tym samym Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana wyroków sądów i interpretacji indywidualnej tutejszy Organ informuje, że wydane zostały one w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa  (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu  faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).