Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

–prawidłowe – w części dotyczącej pytania numer 1a,

–nieprawidłowe – w części dotyczącej pytania numer 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 października 2023 r. (wpływ 4 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej z 1 września 2009 r. Podatek dochodowy od osób fizycznych rozlicza Pan na zasadach podatku liniowego - 19%. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Cała sprzedaż w ramach prowadzonej przez Pana działalności jest sprzedażą opodatkowaną. Działalność gospodarczą prowadzi Pan w zakresie PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi.

29 listopada 2017 r. otrzymał Pan od ojca nieruchomość zabudowaną w ramach darowizny (nieodpłatne otrzymanie praw) potwierdzonej aktem notarialnym repertorium A numer (...). Nieruchomość zabudowana o wartości: …. zł oraz grunty o wartości: … zł i powierzchni … m². Wartość otrzymanej darowizny to ogółem: ….  zł.

Nieruchomość zabudowana była poprzednio wykorzystywana przez Pana ojca w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W Pana działalności, prowadzonej jako osoba fizyczna, wprowadził Pan mienie nabyte z darowizny do środków trwałych i wartości darowizny zgodnie z obowiązującymi przepisami na dzień 29 listopada 2017 r. (art. 23 ust. 1 pkt 45a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) w brzmieniu sprzed zmian wprowadzonych 1 stycznia 2018 r.

Nieruchomość w Pana działalności - od listopada 2017 r. - była amortyzowana, a odpisy były kosztem uzyskania przychodu i amortyzowane są nadal od kwoty przyjętej z aktu notarialnego darowizny (…) - w wartości: …  zł.

W 2023 r. zamierza Pan sprzedać wydzieloną część nieruchomości gruntowej, na której znajdują się budynki. Nadmienia Pan, że w dalszym ciągu prowadzi Pan działalność na wyżej wskazanej nieruchomości w darowiźnie.

W uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan ponadto, że:

1)29 listopada 2017 r. aktem notarialnym repertorium (...), umową darowizny Pan … (Pana ojciec), darował Panu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z zabudowaniami. W poprzednim piśmie pod pojęciem: „nieodpłatne otrzymanie praw” - chodziło Panu o darowiznę.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, co oznacza zapytanie: „(nieodpłatne otrzymanie praw?)” w następującym fragmencie: „W dniu 29.11.2017 roku otrzymałem od mojego ojca nieruchomość zabudowaną w ramach darowizny (nieodpłatne otrzymanie praw?) potwierdzonej Aktem Notarialnym Repertorium (...)”?

2)Termin „nieruchomość zabudowana” oznacza dla Pana nieruchomość gruntową wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami. W skład wyżej wskazanej nieruchomości gruntowej zabudowanej wchodzą:

•działka numer 1/1 o powierzchni … m², zabudowana budynkiem stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności, księga wieczysta: (...),

•działka numer 2/1 o powierzchni … m², zabudowana nieruchomość gruntowa, księga wieczysta: (...),

•działka numer 3/1 o powierzchni …m², niezabudowana nieruchomość gruntowa, księga wieczysta (...).

3)W tym samym akcie notarialnym otrzymał Pan grunt oraz znajdujące się na nim zabudowania na łączną kwotę: … zł, a podział wartości został wskazany w załączniku do aktu notarialnego.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy budynki znajdują się na wskazanym we wniosku gruncie, czy otrzymał Pan w darowiźnie - odrębnie - grunty oraz grunty wraz z wybudowanymi na nim budynkami?

Z treści wniosku wynika bowiem, że: „Nieruchomość zabudowana o wartości …. zł oraz grunty o wartości …. zł i powierzchni …. m²”.

4)Prawo do gruntów przysługuje Panu do 5 grudnia 2089 r., jako użytkownikowi wieczystemu nieruchomości gruntowej, bez przekształceń.

5)Do budynków przysługuje Panu prawo własności na gruncie z prawem wieczystego użytkowania. Ogólna liczba budynków - … sztuk:

–budynki usługowo-magazynowe - … sztuk,

–biurowe - … sztuki,

–budynek trafostacji - … sztuka.

6)Do nieruchomości zabudowanej przysługuje Panu prawo własności na gruncie z prawem wieczystego użytkowania, bez przekształceń.

7)Przed otrzymaniem darowizny korzystał Pan z następujących budynków:

•budynek biurowy, numery: 7, 8, 9, o łącznej powierzchni około …. m² - umowa użyczenia lokalu z 1 czerwca 2017 r. do dnia darowizny (29 listopada 2017 r.),

•budynek biurowy numer 31 - umowa zawarta 1 października 2015 r. do dnia darowizny (29 listopada 2017 r.).

8)Do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych wprowadził Pan - z dniem otrzymanej darowizny - każdy budynek oddzielnie według stawki amortyzacyjnej 10% (KŚT: 101), oraz grunty przemysłowe (KŚT: 031).

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, co - konkretnie - wprowadził Pan do „środków trwałych”? Jakie środki trwałe Pan ujął w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych?

9)Budynki przemysłowe KŚT: 101, Grunty przemysłowe KŚT: 031.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, pod jakim symbolem KŚT (rozrządzenia Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) z 3 października 2016 r. (t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1864)) ujął Pan każdy środek trwały we wskazanej wyżej ewidencji?

10)Umowa darowizny, według Pana wiedzy, określała niższą wartość niż wartość rynkowa.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytania: Co obejmowało „mienie”? Dlaczego wprowadził Pan do środków trwałych „mienie nabyte z darowizny do środków trwałych o wartości darowizny”?

11)Amortyzował Pan budynki, które używał Pan w działalności gospodarczej.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytania: Co konkretnie ma Pan na myśli pisząc o „amortyzacji nieruchomości”? Co Pan amortyzował?

12)Amortyzował Pan budynki metodą liniową według stawki 10%,

       KŚT: 101, o podwyższoną wartość, budynki używane dłużej niż 40 lat.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, w jaki sposób (przy zastosowaniu jakiej metody i stawki) amortyzowana była „nieruchomość”/”nieruchomości”?

13)Przyczyną chęci sprzedaży przez Pana nieruchomości gruntowej, na której znajdują budynki, jest pozyskanie funduszy na dalsze inwestycje. Drugą część nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami, które chce Pan wyburzyć, chce Pan odsprzedać do Pana spółki X Sp. z o.o. i przeznaczyć na budowę Obiektu Handlowego.

14)Część ta nie jest brana do prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na konieczność pozyskania funduszy na dalszy rozwój.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, dlaczego część ta nie jest już potrzebna w Pana działalności gospodarczej?

15)Na nieruchomości gruntowej znajdują się budynki, w których prowadzona była działalność gospodarcza (wynajem magazynów). Ze względu na zamiar sprzedaży tych gruntów, wyżej wskazane budynki muszą być wyburzone, więc najemcom wypowiedział Pan umowy najmu.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, o „zaniechaniu” jakiej działalności wspomina Pan w drugim z zadanych pytań?

16)Do tej pory prowadził Pan działalność w zakresie PKD: 68.20.Z. - Wynajem i Zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi.

  Podzielił Pan otrzymaną w darowiźnie nieruchomość zabudowaną na trzy części:

•pierwsza część - część nieruchomości gruntowej po rozbiórce budynków zostanie sprzedana do Pana spółki X Sp. z o.o. w celu wybudowania Obiektu handlowego,

•druga część - część nieruchomości gruntowej zabudowanej zostanie sprzedana kontrahentowi. Sprzedaż ma na celu pozyskanie funduszy na wybudowanie Obiektu Handlowego,

•trzecia część - w pozostałej części nieruchomości zabudowanej nadal będzie Pan prowadzić dotychczasową działalność (PKD 68.20.Z. - Wynajem i Zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi).

17)Nadal, na pozostałej części nieruchomości zabudowanej, prowadzi Pan działalność w zakresie PKD: 68.20.Z. - Wynajem i Zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, jakim - konkretnie - zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą po „zaniechaniu”?

18)Do „zaniechania” na obu częściach przeznaczonych do sprzedaży, czyli wypowiedzenia Najemcom umów najmu, doszło w 2021 r., ale negocjacje w sprawie sprzedaży części nieruchomości zabudowanej toczą się nadal. Druga część nieruchomości będzie/jest przygotowywana do sprzedaży, poprzez wyburzenia i przygotowanie do sprzedaży do spółki X Sp. z o.o.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, kiedy doszło do „zaniechania”?

19)Wydzielenie nieruchomości gruntowej nastąpiło:

–25 lutego 2020 r.,

–30 listopada 2021 r.,

–15 grudnia 2021 r.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, kiedy wydzielił Pan część „nieruchomości gruntowej, na której znajdują się budynki”?

20)Nieruchomość została podzielona geodezyjnie z zachowaniem procedury podziału geodezyjnego i aktualizacji gruntów i budynków znajdujących się w Urzędzie Miasta.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, w jaki sposób wydzielił Pan część „nieruchomości gruntowej, na której znajdują się budynki”?

21)Potwierdzeniem wydzielenia jest Decyzja Prezydenta Miasta włącznie z aktualizacją ksiąg wieczystych.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, co potwierdza to „wydzielenie”?

22)W pierwszym pytaniu jest mowa o powierzchni stanowiącej około 63% nieruchomości otrzymanej w darowiźnie.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, O jakiej „części nieruchomości otrzymanej w darowiźnie” jest mowa w Pana pierwszym pytaniu? Czy tę część należy utożsamiać z „częścią wydzielonej części nieruchomości gruntowej na której znajdują się budynki”, o której wspomina Pan w opisie zdarzenia przyszłego? Jeśli nie, to dlaczego?

23)Pierwszym przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa (stanowi ona 20% powierzchni nieruchomości otrzymanej w darowiźnie), która po rozbiórce budynków zostanie sprzedana do Pana spółki X Sp. z o.o. w celu wybudowania Obiektu handlowego. Drugim przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość gruntowa zabudowana (stanowiąca około 63% całości otrzymanej darowizny), która zostanie sprzedana kontrahentowi.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, co - konkretnie - będzie przedmiotem sprzedaży?

24)Odpowiedź w punkcie 23.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy sprzeda Pan „część nieruchomości zabudowanej”, czy grunt po dokonanej rozbiórce?

25)Przedmiotem sprzedaży będzie: 20% gruntów z całości otrzymanej darowizny i 63% gruntu zabudowanego.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, jaką cześć gruntów/praw do gruntów będzie przedmiotem sprzedaży?

26)Kontrahent nabędzie nieruchomość gruntową, na której znajdują się budynki w celu przedsięwzięcia budowlanego deweloperskiego.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, dla jakich celów/na jakie potrzeby nabywca zakupi od Pana „wydzielaną część nieruchomości gruntowej, na której znajdują się budynki”?

27)Kontrahent musi angażować swoje dodatkowe składniki majątku i osób.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy nabywca będzie mógł prowadzić działalność gospodarczą w realizowanym przez Pana zakresie (jaki to zakres?) bez konieczności angażowania dodatkowych składników majątku lub osób?

28)Nie rozważam.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy rozważa Pan sprzedanie dalszych części „nieruchomości gruntowej, na której znajdują się budynki”? Jeśli tak to z jakich przyczyn i kiedy? Czy nabywcą będzie ten sam podmiot?

29)Moment sprzedaży utożsamia Pan z podpisaniem aktu notarialnego.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, z czym utożsamia Pan „moment sprzedaży”?

30)Zakłada Pan, ze rozbiórka rozpocznie się jeszcze w roku 2023.

31)W momencie otrzymania faktury od wykonawcy.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czym (jaką datą) dla Pana jest „faktyczne poniesienie kosztu rozbiórki”?

32)Wyburzenie, wywiezienie odpadów, utylizacja odpadów, niwelowanie terenu odhumusowanie, likwidacja infrastruktury technicznej, likwidacja studni, wycinka drzew, itp.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, co obejmuje „koszt rozbiórki”?

33)Rozbiórka nie wpłynie na prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy rozbiórka będzie przez Pana dokonana w związku z uzyskaniem, zabezpieczeniem lub zachowaniem źródła przychodów? Jeśli tak, to w jakim?

34)Termin jednorazowo oznacza, że wydatki związane z rozbiórką budynków będą stanowić koszt uzyskania przychodów w miesiącu osiągniętego przychodu, czyli zawarcia aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości.

Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, co oznacza dla Pana termin „jednorazowo” - użyty przez Pana w zadanych pytaniach?

Pytania

1a) Czy w przypadku sprzedaży części nieruchomości zabudowanej budynkami otrzymanymi w darowiźnie w 2017 r., niezamortyzowaną wartość może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w roku, w którym został osiągnięty przychód - sprzedaż aktem notarialnym?

1b) A w przypadku wieczystego używania gruntów (od jego wartości nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych i tym samym nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodów), czy w momencie odpłatnego zbycia - sprzedaż potwierdzona aktem notarialnym - jednorazowo może Pan zaliczyć procentową część kwoty przyjętej do środków trwałych gruntów w koszty uzyskania przychodu w dniu zbycia?

2)Czy przy sprzedaży gruntu, który był zabudowany, ale Kupujący kupuje tylko grunt, koszty rozbiórki (w budynkach była prowadzona działalność, która została zaniechana) są kosztem uzyskania przychodu? Jeśli tak, to w którym momencie: czy w momencie faktycznie poniesionego kosztu rozbiórki, czy w roku sprzedaży gruntu?

Pana stanowisko w sprawie

W zakresie pytań o numerach 1a i 1b wskazał Pan, że dla celów opodatkowania sprzedaży nieruchomości znajdujących się w ewidencji środków trwałych, dochód stanowi różnica między przychodem z odpłatnego zbycia Nieruchomości, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększoną o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych, z wyjątkiem odpisów amortyzacyjnych od gruntów i prawa użytkowania gruntów, które nie podlegają amortyzacji.

Wskazał Pan, że jest Pan podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych. Zatem, skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości, jakie powstaną po Pana stronie, powinny być oceniane przez pryzmat uregulowań ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.).

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W art. 19 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy stwierdzono, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Na podstawie ust. 3 tego artykułu, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zauważył Pan, że na podstawie art. 22g ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Na podstawie art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

–budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

–maszyny, urządzenia i środki transportu,

–inne przedmioty - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok

–wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z kolei, w świetle art. 22c wskazanej ustawy, amortyzacji - pomimo posiadania statusu środka trwałego - nie podlegają:

–grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

–budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu,

–dzieła sztuki i eksponaty muzealne (...).

Zaznaczył Pan, że stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, u podatników osiągających dochody z działalności gospodarczej i prowadzących księgi przychodów i rozchodów dochodem z działalności jest różnica pomiędzy przychodem w rozumieniu art. 14a kosztami uzyskania powiększona o różnicę pomiędzy wartością remanentu końcowego i początkowego towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadków, jeżeli wartość remanentu końcowego jest wyższa niż wartość remanentu początkowego, lub pomniejszona o różnicę pomiędzy wartością remanentu początkowego i końcowego, jeżeli wartość remanentu początkowego jest wyższa.

Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

W Pana ocenie, podkreślenia wymaga stanowisko wyrażone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 25 maja 2010 r., znak IPPB1/415-241/10-2/ES, gdzie stwierdzono, że:

(…) powyższy przepis, określając sposób ustalania dochodu z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości (również nabytych nieodpłatnie) nie posługuje się kategorią kosztów podatkowych, lecz wskazuje na konieczność uwzględnienia w tej mierze wyłącznie trzech wartości:

–przychodu z odpłatnego zbycia,

–wartości początkowej środka trwałego,

–sumy odpisów amortyzacyjnych”.

Uważa więc Pan, że dla ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma znaczenia okoliczność, że zbywana Nieruchomość została nabyta przez Pana w drodze darowizny.

Mając zatem na względzie, że grunty i prawo użytkowania wieczystego gruntów [w uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, że umową darowizny Pana ojciec darował Panu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z zabudowaniami - przypis organu] - z mocy prawa - nie podlegają amortyzacji (art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), przy ustalaniu dochodu ze sprzedaży gruntu i prawa wieczystego użytkowania gruntu nabytego w drodze darowizny (a więc nieodpłatnie) [jak wyżej - w uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, że umową darowizny Pana ojciec darował Panu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z zabudowaniami - przypis organu], nie można uwzględnić odpisów amortyzacyjnych.

Pana zdaniem, dochodem ze sprzedaży środka trwałego w postaci gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntu [w uzupełnieniu wniosku wyjaśnił Pan, że umową darowizny Pana ojciec darował Panu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z zabudowaniami - przypis organu], będzie różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tego gruntu i tego prawa [jak wyżej - w uzupełnienia wniosku wynika, że umową darowizny Pana ojciec darował Panu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z zabudowaniami - przypis organu], a jego wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Natomiast dochód z odpłatnego zbycia środków trwałych w postaci budynków i budowli należy ustalić jako różnicę między uzyskanym przychodem ze sprzedaży, a ich wartościami początkowymi wykazanymi w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększonymi o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych od tych budynków i budowli.

Podsumowując, w Pana ocenie, w sytuacji opisanej powyżej, będzie Pan miał prawo do ustalenia dochodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości na podstawie art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. jako różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia Nieruchomości a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 wyżej wskazanej ustawy, z wyłączeniem odpisów amortyzacyjnych od gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów, które nie podlegają amortyzacji (art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W uzupełnieniu wniosku nadmienił Pan ponadto, że Pana zdaniem, nieumorzoną wartość początkową budynku przyjętego do środków trwałych po otrzymaniu darowizny od ojca może Pan zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości aktem notarialnym.

W zakresie pytania numer 2 wskazał Pan natomiast, że obowiązek poniesienia wydatków na rozbiórkę budynku wynika z zawartej umowy w związku, z tym jest to koszt bezpośrednio związany z przychodem, stąd potrącany jest w momencie osiągnięcia przychodu ze sprzedaży gruntu.

W uzupełnieniu wniosku nadmienił Pan ponadto, że koszty wyburzeń budynków na gruncie, który będzie sprzedany do spółki X Sp. z o.o. powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu przychodu osiągniętego ze sprzedaży niezabudowanego gruntu potwierdzonego aktem notarialnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

–prawidłowe – w części dotyczącej pytania numer 1a,

–nieprawidłowe – w części dotyczącej pytania numer 2.

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytania numer 1a i 2. W pozostałym zakresie (pytanie numer 1b) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej w zakresie pytania numer 1a

Stosownie do Pana wyjaśnień - przedmiotem pytań oznaczonych we wniosku numerem 1 (wskazane wyżej pytania numer 1a i 1b) - jest powierzchnia stanowiąca około 63% nieruchomości otrzymanej w darowiźnie. Powierzchnia ta jest przedmiotem „drugiego przedmiotu sprzedaży”, co też wyjaśnił Pan w uzupełnieniu wniosku:

Drugim przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomości gruntowa zabudowana (stanowiąca około 63% całości otrzymanej darowizny), która zostanie sprzedana kontrahentowi.

Ze względu na okoliczność, że zadane pytanie zakreśla granice w jakich mogę wydać interpretację indywidualną (określa ono zakres żądania), rozstrzygnięcie w zakresie pytania 1a dotyczy tylko tej transakcji.

Wskazuję więc, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 14 ust. 1 wskazanej ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Dochód ze sprzedaży składnika majątku stanowiącego środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ustala się z uwzględnieniem treści art. 24 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem (od drugiego zdania tej regulacji):

Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Istotne jest również to, że na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

–został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),

–jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,

–pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

–poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,

–został właściwie udokumentowany,

–nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 23 ust. 1 cytowanej ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

a)nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,

b)nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,

c)ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

–wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Z powyższej regulacji wynika więc, że niezamortyzowana wartość środków trwałych stanowi koszt uzyskania przychodów przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia tychże składników majątku.

W Pana przypadku należy również podkreślić, że stosownie do art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór, suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Natomiast, w myśl art. 22g ust. 1 pkt 3 wskazanej ustawy:

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Mając na uwadze zakres pytania numer 1a, stwierdzam więc, że:

–z tytułu sprzedaży (wskazanych w tym pytaniu) środków trwałych wykorzystywanych w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej uzyska Pan przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

–niezamortyzowana wartość początkowa budynków (w momencie sprzedaży) będzie stanowić dla Pana koszt uzyskania przychodu, zgodnie z cytowanym art. 23 ust. 1 pkt1 lit. a i b oraz art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

–do kosztów uzyskania przychodów - w momencie sprzedaży - będzie mógł Pan zaliczyć niezamortyzowaną (nieumorzoną) wartość tych budynków, tj. wartość stanowiącą różnicę między wartością początkową a wysokością dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej w zakresie pytania numer 2

Odpowiadając na drugie z Pana pytań wskazuję, że z treści złożonego przez Pana wniosku wynika m.in., że:

–Pana ojciec - umową darowizny - darował Panu prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z zabudowaniami (rok 2018),

–do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych wprowadził Pan - z dniem otrzymanej darowizny - każdy budynek oddzielnie według stawki amortyzacyjnej 10% (KŚT: 101), oraz grunty przemysłowe (KŚT: 031),

–podzielił Pan otrzymaną w darowiźnie nieruchomość na trzy części,

–na drugiej z części nieruchomości (informacja zawarta w punkcie 13 i 16 uzupełnienia wniosku) znajdują się budynki, w których prowadzona była działalność gospodarcza (wynajem magazynów). Ze względu na zamiar sprzedaży tych gruntów, budynki muszą być wyburzone,

–na pozostałej części (trzeciej części nieruchomości), prowadzi Pan dalej działalność w zakresie PKD: 68.20.Z. (wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi),

–rozbiórka nie wpłynie na prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej.

Z wyżej wskazanych względów podkreślam, że zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 5 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

–strat w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1;

–strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności.

Z przepisów tych wynika, że kosztem uzyskania przychodów prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą być straty powstałe w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, w części w jakiej nie zostały one zamortyzowane, o ile środki te nie utraciły przydatności w wyniku zmiany rodzaju prowadzonej działalności. Pojęcie likwidacji nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dokonując językowej wykładni tego pojęcia stwierdzić należy, że w języku polskim „likwidować” oznacza: „pozbywać się czegoś, usuwać coś” (Słownik Języka Polskiego, dostęp: https://sjp.pl/). Przyjąć zatem należy, że „likwidacja środka trwałego” oznacza nie tylko fizyczne unicestwienie tego środka, lecz także jego usunięcie z ewidencji środków trwałych w związku z definitywną utratą jego przydatności gospodarczej, ocenioną przez pryzmat obiektywnych kryteriów ekonomicznych. Likwidacją będzie definitywne pozbycie się środka trwałego (wykreślenie z ewidencji), w wyniku jego zniszczenia, usunięcia, czy pozbycia się. Co jednak istotne, likwidacją środka trwałego, uprawniającą do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej straty z tego tytułu, będzie jednak tylko takie wyzbycie się środka trwałego, które jest racjonalnie i ekonomicznie uzasadnione z punktu widzenia prowadzonej działalności gospodarczej i będzie miało wpływ na uzyskiwane przez podatnika przychody z prowadzonej działalności gospodarczej, bądź też na zachowanie lub zabezpieczenie tego źródła przychodu.

Wydatki związane z rozbiórką budynku pozostają natomiast w pośrednim związku przyczynowo‑skutkowym z przychodami uzyskiwanymi w prowadzonej działalności gospodarczej, a więc ‑ jako dotyczące całokształtu tej działalności - klasyfikuje się je jako tzw. koszty pośrednie.

Na podstawie art. 22 ust. 5c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Wydatki, których nie można przyporządkować do określonych przychodów danego roku podatkowego (koszty pośrednie) powinny więc zostać zaliczone w koszty w dacie ich poniesienia. Przy czym, koszty te można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w takiej wysokości, jaka dotyczy danego roku podatkowego.

Zgodnie z art. 22 ust. 6 wskazanej wyżej ustawy:

Zasady określone w ust. 5-5c, z zastrzeżeniem ust. 6b, mają zastosowanie również do podatników prowadzących podatkowe księgi przychodów i rozchodów, pod warunkiem że stale w każdym roku podatkowym księgi te będą prowadzone w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do tego roku podatkowego.

 Ponadto, powinien Pan mieć na uwadze również treść następujących przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

–art. 22 ust. 5d tej ustawy:

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku), z wyjątkiem sytuacji gdy dotyczyłoby to ujętych jako koszty rezerw albo biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów.

–art. 22 ust. 6b tej ustawy:

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

 W opisanych przez Pana okolicznościach, wykorzystywane środki trwałe (budynki) ulegną fizycznej likwidacji (budynki muszą być wyburzone ze względu na zamiar sprzedaży gruntów). Ich likwidacja - stosownie do Pana wyjaśnień - nie będzie związana ze zmianą rodzaju prowadzonej działalności. Z powyższych względów, ma Pana prawo do ujęcia kosztów rozbiórki w kosztach podatkowych kosztów w momencie poniesiona tego wydatku.

Ze wskazanych wyżej względów, Pana stanowisko w zakresie pytania numer 2, uznaję więc za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zastrzegam, że:

–w zakresie pytania numer 1b zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie,

–niniejsza interpretacja nie dotyczy skutków podatkowych związanych z wydzieleniem przez Pana określonych części nieruchomości oraz ich późniejszym zbyciem, gdyż kwestia ta nie stanowiła przedmiotu wniosku,

–powołana przez Pana we własnym stanowisku w sprawie interpretacja indywidualna została wydana w indywidualnej sprawie i nie maja zastosowania w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).