Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 12 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 11 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 września 2023 r. (wpływ 15 września 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w dniu 14 maja 2007 r. wraz z żoną (…) nabyli prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której znajduje się budynek magazynowy (…).

Następnie owa nieruchomość została przez Wnioskodawcę, za zgodą żony, ujęta w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Wnioskodawcę indywidualnej działalności gospodarczej (…), a odpisy amortyzacyjne od jej wartości początkowej były ujmowane w kosztach uzyskania przychodu z działalności. Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest (…). Przedmiotem tej działalności nie jest obrót nieruchomościami.

Wskazana nieruchomość przez ostatnie 10 lat była jednak wynajmowana, a przychód z wynajmu rozliczany był w działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Na nieruchomości od momentu jej zakupu do dnia dzisiejszego nie były czynione jakiekolwiek nakłady ani wydatki, w związki z którymi mógłby być odliczony VAT. Przy zakupie nieruchomości również nie został odliczony VAT.

W dniu 1 lipca 2017 r. wskazana nieruchomość została wycofana z ewidencji środków trwałych.

Wnioskodawca planuje sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w grudniu 2023 r.

W uzupełnieniu wniosku odpowiedział Pan na następujące pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Czy w Pana małżeństwie panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej?

Tak.

Czy przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek magazynowy, czy też prawo własności gruntu wraz z budynkiem magazynowym (jeśli doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności)?

Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek magazynowy.

Czy w momencie zakupu działki znajdował się już na niej budynek magazynowy; jeżeli nie czy Pan go wybudował; jeśli tak, prosimy podać datę jego wybudowania?

Tak.

Czy budynek magazynowy stanowi budynek/budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Tak.

Co oznacza, że nieruchomość przez ostatnie 10 lat była wynajmowana; czy chodzi o 10 lat, licząc od obecnej daty, czy o 10 lat przed wycofaniem z ewidencji środków trwałych?

Na początku należy wskazać, że nieruchomość jest budynkiem dwukondygnacyjnym o powierzchni (…). Składa się z parteru o powierzchni (…), na którym znajduje się warsztat wraz z zapleczem sanitarnym oraz piętra o powierzchni (…), na którym znajduje się 11 lokali oraz zaplecze socjalne. Odpowiadając na postawione pytanie w świetle powyższych wyjaśnień, należy wskazać, że lokale oraz warsztat były wynajmowane zarówno przed, jak i po wycofaniu budynku z ewidencji środków trwałych, czyli przez ostatnie 10 lat, licząc od daty obecnej.

Czy po wycofaniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych 1 lipca 2017 r. nieruchomość wraz z budynkiem magazynowym była wynajmowana; jeżeli tak, to czy był to najem opodatkowany podatkiem VAT; kto rozliczał podatek VAT za najem: Pan czy żona; czy w podatku dochodowym od osób fizycznych najem ten był w dalszym ciągu rozliczany w Pana działalności gospodarczej, czy też rozliczany był jako najem prywatny?

Po wycofaniu nieruchomości z ewidencji środków trwałych 1 lipca 2017 r. lokale i warsztat były i nadal są wynajmowane. Był to najem opodatkowany podatkiem VAT. Podatek VAT rozliczał Wnioskodawca jako prowadzący działalność gospodarczą. Wnioskodawca rozliczał najem w podatku dochodowym jako prowadzący działalność gospodarczą.

Jeżeli nieruchomość wraz z budynkiem magazynowym po wycofaniu nie była wynajmowana, to w jaki inny sposób była wykorzystywana; czy z tego tytułu osiągał Pan jakiekolwiek przychody; prosimy opisać precyzyjnie, w sposób niebudzący wątpliwości?

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w branży budowlanej od 1989 r. Nieruchomość wraz z budynkiem magazynowym była wykorzystywana do prowadzenia tej działalności gospodarczej jako siedziba firmy oraz zaplecze warsztatowo-magazynowe. Taki stan rzeczy miał miejsce do 2020 r. Obecnie Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników oraz nie prowadzi robót w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w niniejszym punkcie.

Jakie czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości opisanej nieruchomości (wraz z budynkiem magazynowym), np. ogrodzenie terenu bądź inne, podejmował/będzie podejmował Pan (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) do momentu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?

Wnioskodawca nie podejmował ani nie będzie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości opisanej nieruchomości.

Pytanie z zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy sprzedaż nieruchomości w opisanym stanie faktycznym będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Norma zawarta w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi, iż źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 2 pkt 3 wskazuje bowiem, iż przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z powyższego wynika, iż jeśli nieruchomość zaliczana była przez podatnika do środków trwałych w prowadzonej działalności, to przychód z jej zbycia uznany zostanie za przychód z działalności gospodarczej. Jeśli jednak, przed zbyciem owa nieruchomość wycofana zostanie z działalności gospodarczej, a między jej wycofaniem, a dniem jej odpłatnego zbycia upłynie 6-letni okres, to w tym wypadku przychód z tytułu zbycia nieruchomości nie stanowi źródła przychodów, z którego dochód podlegałby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym stanie faktycznym nieruchomość przez pewien okres czasu była związana z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, jednak z dniem 1 lipca 2017 r. została wycofana z ewidencji środków trwałych, a tym samym od tego momentu przestała być używana w działalności gospodarczej. W konsekwencji należy stwierdzić, że zbycie nieruchomości w grudniu 2023 r. nastąpi po upływie 6 lat od momentu, w którym wycofano nieruchomość z działalności, a zatem przychód z tego zbycia nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten obejmuje swoim zakresem skutki podatkowe odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku spełniających ustawowe kryteria uznania je za środki trwałe, bez względu na to, czy podatnik wpisał je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie. Tak więc zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to również składników, których podatnik – pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

O tym, jaki składnik majątku może stanowić środek trwały, decydują regulacje zawarte w art. 22a i 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy czym nie wszystkie wymienione w nich rodzaje składników majątku mogą podlegać amortyzacji podatkowej.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższego wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

W świetle powyższego wskazuję, że regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Z opisu sprawy wynika, że 14 maja 2007 r. razem z żoną nabył Pan prawo użytkowania wieczystego działki gruntu, na której znajduje się budynek magazynowy. Następnie nieruchomość ujął Pan w ewidencji środków trwałych prowadzonej przez Pana indywidualnej działalności gospodarczej. Wskazana nieruchomość przez ostatnie 10 lat, licząc od daty obecnej, była wynajmowana, a przychód z wynajmu rozliczany był w Pana działalności gospodarczej. 1 lipca 2017 r. wskazana nieruchomość została wycofana z ewidencji środków trwałych. Planuje Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w grudniu 2023 r. Przedmiotem sprzedaży będzie prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz budynek magazynowy.

Biorąc pod uwagę powołane przepisy, w sytuacji przedstawionej we wniosku nastąpi odpłatne zbycie składników majątku spełniających kryteria środków trwałych podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Mimo że 1 lipca 2017 r. wycofał Pan nieruchomości z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, to nadal wykorzystuje Pan te nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, rozliczając przychody z najmu w ramach działalności gospodarczej, a więc nadal są to składniki majątku spełniające kryteria środków trwałych podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Zatem uzyskany przez Pana przychód ze zbycia nieruchomości będzie przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Reasumując – sprzedaż nieruchomości spowoduje powstanie u Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, a w konsekwencji uzyskany z tego tytułu dochód będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pana wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).