Skutki sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 13 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 sierpnia 2023 r. (wpływ 6 września 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, rezydentem Polskim oraz współwłaścicielem nieruchomości gruntowych zabudowanych.

Nabycie pierwszej z rzeczonych nieruchomości nastąpiło w 1995 roku przez Wnioskodawcę wraz z małżonką (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) do współwłasności ułamkowej z jego bratem. Nabycie drugiej nieruchomości nastąpiło w 2000 roku przez Wnioskodawcę wraz z małżonką (wspólność ustawowa) do współwłasności ułamkowej z jego bratem wraz z małżonką (między bratem i jego małżonką także wspólność ustawowa majątkowa małżeńska). Struktura właścicielska nieruchomości nie uległa od tego czasu zmianie, tym samym Wnioskodawca jest właścicielem pierwszej nieruchomości w 1/2 (we wspólnocie majątkowej) i drugiej nieruchomości w 1/2 (we wspólnocie majątkowej).

Wnioskodawca nie wykorzystuje wskazanych nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostają one w Jego majątku osobistym (we wspólnocie majątkowej, w ww. częściach ułamkowych), nie wykorzystuje nieruchomości do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Na tych nieruchomościach, Spółka jawna (przekształcona w Spółkę komandytową, a następnie w Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) wybudowała budynek w postaci zakładu produkcyjnego z częścią biurową oraz parkingiem, posadawiając część budynku na działce należącej do Wnioskodawcy. Była to budowa na obcym gruncie. Nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani innej odpłatnej usługi o podobnym charakterze na rzecz Spółki.

Wnioskodawca chciałby uporządkować kwestie własnościowe i w związku z tym wysnuł roszczenie (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) z art. 231 § 2 Kodeksu Cywilnego (Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z póżn. zm.), dalej zwana KC), do Spółki, aby nabyła od Niego (i pozostałych współwłaścicieli) własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Podczas negocjowania skutków transakcji Wnioskodawca nabrał wątpliwości co do podatkowych skutków takiej transakcji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych (Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z póżn. zm.), dalej zwana PIT).

Ponadto Wnioskodawca odpowiedział na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

1)  Czy prowadzi Pan jakąkolwiek działalność gospodarczą, jeśli tak to w jakim zakresie i od kiedy?

Odpowiedź: Nie jest Pan przedsiębiorcą w rozumieniu prawa przedsiębiorców - ani nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, ani jest wspólnikiem spółek cywilnych. Pozostaje Pan wspólnikiem spółek prawa handlowego, jednak w tych przypadkach przedsiębiorcą jest Spółka, a Pan tylko prowadzi ich sprawy i reprezentuje je na zewnątrz, bądź wykonuje uprawnienia wspólnika na walnym zgromadzeniu wspólników.

2)   Na jakiej podstawie prawnej (zakup, darowizna, spadek, inna – jaka?) stał się Pan właścicielem (współwłaścicielem) nieruchomości gruntowych, o których mowa we wniosku?

Odpowiedź: Przedmiotową działkę nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży - akt notarialny z (…) 1995 r.

3)   W jakim celu nabył Pan przedmiotowe nieruchomości?

Odpowiedź: W 1995 r. był to zakup do majątku prywatnego z myślą o inwestycji i zachowaniu wartości pieniądza przy 30% wówczas inflacji.

4)   Czy czynności i działania związane z wybudowaniem na przedmiotowych nieruchomościach zakładu produkcyjnego z częścią biurową oraz parkingiem (dalej budynek) realizowane były przez Pana czy przez Spółkę?

Odpowiedź: Tak, wszystkie działania związane z budową realizowane były przez Spółkę.

5)   Czy wszystkie nakłady związane z wybudowaniem budynku ponosiła Spółka?

Odpowiedź: Tak, wszystkie nakłady związane z budową poniosła Spółka.

6)   Czy cena zapłacona przez Spółkę jako nabywcę nieruchomości będzie odpowiadać wartości wyłącznie samego gruntu i nie będzie uwzględniać wartości posadowionego na nim budynku?

Odpowiedź: Tak, cena jaka ma być zapłacona odpowiada tylko wartości gruntu.

7)   Czy wartość budynku znacznie przewyższa wartość sprzedawanych nieruchomości?

Odpowiedź: Tak, grunt jest warty około (…), budynki, przyjmując wartość odtworzeniową (…) - w Pana ocenie wartość budynku znacznie przewyższa wartość nieruchomości.

8)   Czy wycena przedmiotowych nieruchomości nastąpi z uwzględnieniem obowiązujących cen rynkowych?

Odpowiedź: Tak, w tym celu będzie Pan opierać się na wycenie rzeczoznawcy.

9)   Czy ww. nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży, były udostępniane osobom trzecim (innym niż Spółka) na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia? Jeśli tak, prosimy podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)w jakich okresach i komu (jakiemu podmiotowi);

b)na podstawie jakiej umowy;

c)czy były to umowy odpłatne?

Odpowiedź: Nie, nigdy nie były udostępnione innym podmiotom niż Spółka.

10)Jak faktycznie wykorzystywał Pan przedmiotowe nieruchomości przez cały okres ich posiadania?

Odpowiedź: Z Pana perspektywy jako osoby fizycznej grunty „leżały odłogiem”, nic Pan z nimi nie robił. Traktował je Pan jako zabezpieczenie majątku prywatnego.

11)Czy budynki zostały wpisane do ewidencji Pana środków trwałych?

Odpowiedź: Nie prowadzi Pan indywidualnej działalności gospodarczej i nie prowadzi Pan ewidencji środków trwałych.

12)Czy w Spółce, która nabędzie od Pana nieruchomości pełni Pan funkcję Prezesa, bądź inną funkcję (jeśli tak – jaką i jakie obowiązki Pani wykonuje?), czy jest Pan jej wspólnikiem, udziałowcem, akcjonariuszem?

Odpowiedź: W Spółce, która nabędzie od Pana przedmiotową nieruchomość, jest Pan jednym ze wspólników i pełni Pan funkcję członka zarządu.

13)

I.Czy posiadał/posiada Pan jeszcze inne niż wskazane we wniosku nieruchomości – jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były/są nieruchomości, oraz czy sprzedał/zamierza je Pan w przyszłości sprzedać? Prosimy podać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)   kiedy (prosimy wskazać datę/daty) i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b)   w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte;

c)   w jaki sposób nieruchomości były/będą wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d)   kiedy (prosimy wskazać datę/daty) nastąpiła/nastąpi ich sprzedaż i co było/będzie przyczyną ich sprzedaży;

e)   ile nieruchomości zostało/zostanie sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były/są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odpowiedź: Posiada Pan inne nieruchomości.

a)  Działki rolne, nabywane mniej więcej w latach (...) r., na których prowadził Pan działalność rolniczą, a które aktualnie dzierżawi Pan rolnikowi i na których prowadzona jest przez dzierżawców działalność rolnicza.

b)  Działki budowlane, nabywane około (...) r., które nabył Pan w celach mieszkaniowych i które wykorzystuje Pan na własne potrzeby mieszkaniowe i Pana rodziny.

c)  Działka budowlana, nabyta w 2012 r., aktualnie niezabudowana, wykorzystywana na potrzeby zabezpieczenia wartości gotówki (cele inwestycyjne), aktualnie nie ma Pan potrzeby, ani zamiaru jej sprzedaży.

Nieruchomości tych nie zamierza Pan aktualnie sprzedać, tylko utrzymać wskazany sposób ich wykorzystania. W ostatnich latach nie sprzedawał Pan z majątku prywatnego żadnych nieruchomości.

II.    Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości i ich uatrakcyjnienia? Jeśli tak to jakie i kiedy (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, doprowadzenie sieci wodociągowej, energetycznej)?

Odpowiedź: W stosunku do działek ww. w punkcie b podejmował Pan działania prowadzące do budowy tam nieruchomości mieszkalnych - na potrzeby własne lub na potrzeby najbliższej rodziny. Dla pozostałych działek - nie, nie podejmował Pan.

III.   Czy w stosunku do ww. nieruchomości podejmował Pan takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiekolwiek inne działania? Jeśli tak to w jakim celu?

Odpowiedź: W stosunku do działek ww. w punkcie b podejmował Pan działania prowadzące do budowy tam nieruchomości mieszkalnych - na potrzeby własne i Pana rodziny. Dla pozostałych działek - nie, nie podejmował Pan.

IV.   Czy zawarł Pan z nabywcą nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)   Jakie były warunki umowy przedwstępnej?

b)   Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący inwestował w infrastrukturę działek (np. uzbroił teren w media, ogrodził go)? Jeśli tak – jakie działania podjął do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odpowiedź: Nie, nie było umowy przedwstępnej.

V.Czy udzielił Pan nabywcy nieruchomości pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które dotyczą nieruchomości? Jeśli tak,  to jakie działania podjął nabywca i kto pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)?

Odpowiedź: Nie, nikomu nie udzielił pan pełnomocnictwa.

VI.Czy zamierza Pan nabyć inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie, na ten czas nie przewiduje Pan takiej sytuacji.

Pytanie

Czy zbycie nieruchomości gruntowej na rzecz podmiotu, który wzniósł na tym gruncie budynek lub inne urządzenie, dokonane na podstawie art. 231 § 2 KC, kwalifikuje się do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości gruntowej na podstawie art. 231 § 2 KC, kwalifikuje się do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 PIT).

UZASADNIENIE

Na mocy art. 46 § 1 KC nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zgodnie z art. 191 KC własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Odnośnie art. 48 KC, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Na mocy art. 47 § 1 KC, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 155 § 1 KC umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Analizując treść art. 535 § 1 KC można wnioskować, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Wskazując na postanowienia art. 231 § 2 KC właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zdaniem Wnioskodawcy nie powinno budzić wątpliwości to, że przeniesienie własności gruntu, dokonane w wykonaniu uprawnień wynikających ze wskazanego przepisu, mieści się w pojęciu „zbycie”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c PIT (więcej na ten temat w dalszej części wniosku). Nadto nie budzi żadnych wątpliwości, że czynność ta ma charakter odpłatny bowiem wynika to z istoty tej czynności, wyrażonej w art. 231 § 2 KC.

Na mocy art. 9 ust. 1 PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Odnośnie do treści art. 19 PIT przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) PIT źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

a.   nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.   prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na podstawie przywołanych przepisów można wysnuć wniosek, że przeniesienie własności nieruchomości w trybie art. 231 § 2 KC, spowoduje powstanie przychodu w rozumieniu PIT, gdyż dotychczasowy właściciel Nieruchomości, czyli Wnioskodawca (oraz pozostali współwłaściciele) otrzymają w zamian rynkowe wynagrodzenie. Wnioskodawca wie, że roszczenia, o których mowa w art. 231 § 2 KC nie są realizowane za pomocą typowej umowy sprzedaży, o której mowa w art. 535 KC (R. Stawowy, Przeniesienie własności działki gruntu w trybie art. 231 § 1 i 2 k.c. a obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej, Rejent 12/1995, s. 104 i n.; podobnie: Pismo z dnia 19.03.2015 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Katowicach, IBPBII/2/415-1086/14/MZM). Stąd Wnioskodawca powziął wątpliwości czy właściwe kwalifikuje przeniesienie własności w trybie art. 231 § 2 KC do przychodu ze zbycia nieruchomości (PIT art. 10 ust. 1 pkt 8).

Definicji pojęcia „zbycie” nie zawierają przepisy KC, zatem należy posłużyć się kategoriami słownikowymi. W słowniku języka polskiego pod red. M. Szymczaka, słowo „zbyć” oznacza „sprzedać, odstąpić coś za pieniądze, pozbyć się czegoś przez sprzedaż”. Podobną, choć nieco szerszą definicję słowa „zbyć” zawiera Słownik języka polskiego pod red. M. Bańki, gdyż przyjmuje on, że „zbycie to rzeczownik od „zbyć”. Jeśli mamy coś na zbyciu, to jest to nam zbędne i możemy to oddać lub sprzedać. Wyrażenie potoczne”.

Tym samym, odnosząc się do przedstawionych definicji, należy stwierdzić, że nie jest trafnym założeniem utożsamianie pojęcia „zbycie” ze sprzedażą. Pozostając w warstwie ogólnych uwag, należy uznać, że przy wyjaśnianiu znaczenia pojęcia „zbycie” nie odgrywa żadnej roli fakt zachowania bądź niezachowania ekwiwalentności świadczeń stron. Natomiast na gruncie poczynionych rozważań - co znajduje też odzwierciedlenie w definicjach słownikowych pojęcia „zbycie” - nasuwa się wniosek, że jeśli mamy do czynienia ze zbyciem, to w zdarzeniu tym niewątpliwie musi uczestniczyć zbywca. Można zastanowić się, czy zawsze powinien występować również nabywca. Pozytywne rozstrzygnięcie tej kwestii automatycznie ograniczyłoby zakres pojęcia „zbycie” do czynności prawnych, które w terminologii prawa cywilnego określa się mianem „przeniesienia własności” (podobnie Z. Kuniewicz, M. Wysocka, Glosa do uchwały SN z dnia 7 lipca 2016 r., III CZP 33/16, OSP 2018, nr 4, s. 33.).

Jeżeli tak jest, to należy odwołać się do art. 155 § 1 KC, który rozszerza katalog przeniesienia własności m.in. na transakcje umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub innych umów zobowiązujących do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej. Oznaczałoby to, że pod pojęciem odpłatnego zbycia rozumieć należy każde przeniesienie prawa własności do nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości za wynagrodzeniem, w tym na podstawie umowy zawartej w wyniku realizacji dyspozycji z art. 231 § 2 KC.

Na tej podstawie stwierdzić można, że przeniesienie własności na podstawie art. 231 § 2 KC, jako mieszczące się w katalogu zbycia powinno być kwalifikowane do źródeł dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, zatem transakcja ta będzie zwolniona z opodatkowania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

§odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

§zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

§zarobkowym celu działalności,

§wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

§prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 24 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

-grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

-budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

-części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Podkreślić należy, że istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację dotyczącą nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 Kodeksu cywilnego, o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Powyższy przepis prawny jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 ustawy Kodeks cywilny, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny).

Posiadacz, który włada cudzą rzeczą, niebędącą jego własnością, może dokonywać rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów. Swoistą postacią nakładu na nieruchomość jest wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie przez samoistnego posiadacza gruntu.

W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Natomiast zgodnie z art. 231 § 2 ww. Kodeksu, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego należy podkreślić, że właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem, budynki i budowle wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu.

Przechodząc do analizy przytoczonego art. 231 Kodeksu cywilnego stwierdzić należy, że w sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tego budynku, ten zaś, kto budynek wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Często bowiem się zdarza, że osoby budują domy na gruncie swoich rodziców bądź sąsiadów. Jako że nie może istnieć (poza pewnymi wyjątkami – np. użytkowanie wieczyste) stan prawny, w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby, to wyjściem z takiej sytuacji jest właśnie regulacja zawarta w art. 231 Kodeksu cywilnego, która po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego pomiędzy właścicielem gruntu a posiadaczem, który dokonał zabudowy. Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności gruntu lub w drodze postępowania sądowego.

Ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 1984 r., sygn. akt I CR 155/84). Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Niemniej należy zauważyć, że wynagrodzenie to może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłaciłby w związku z zakupem w normalnym obrocie rynkowym z uwagi na specyfikę tego stosunku zobowiązaniowego.

Czynność realizowaną w oparciu o art. 231 Kodeksu cywilnego, należy zatem potraktować jako odpłatne zbycie w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności jako quasi umowę sprzedaży, gdyż specyfiką sprzedaży w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego jest to, że przedmiotem transakcji jest własność działki pod budynkiem, a nie zbycie działki wraz z budynkiem. Tym samym ma ona wpływ na wartość przedmiotu umowy, co w konsekwencji przekłada się na wysokość m.in. zobowiązań podatkowych. Zasadność odpłatności powyższej czynności potwierdza m.in. treść pisma Rzecznika Praw Obywatelskich z dnia 19 marca 1996 r. znak: PRO-202034-95/VI/J, w kwestii umów zawieranych na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego. W piśmie tym zaprezentowano pogląd, że umowy zawierane w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego są umowami sprzedaży.

Treść art. 231 Kodeksu cywilnego, w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, że jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

W złożonym wniosku i jego uzupełnieniu przedstawił Pan informacje, z których wynika, że jest Pan osobą fizyczną, rezydentem Polskim oraz współwłaścicielem nieruchomości gruntowych zabudowanych.

Nabycie pierwszej z rzeczonych nieruchomości nastąpiło w 1995 roku przez Pana wraz z małżonką (wspólność ustawowa majątkowa małżeńska) do współwłasności ułamkowej z Pana bratem. Nabycie drugiej nieruchomości nastąpiło w 2000 roku przez Pana wraz z małżonką (wspólność ustawowa) do współwłasności ułamkowej z Pana bratem wraz z małżonką (między bratem i jego małżonką także wspólność ustawowa majątkowa małżeńska). Struktura właścicielska nieruchomości nie uległa od tego czasu zmianie, tym samym jest Pan właścicielem pierwszej nieruchomości w 1/2 (we wspólnocie majątkowej) i drugiej nieruchomości w 1/2 (we wspólnocie majątkowej).

Nie wykorzystuje Pan wskazanych nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, pozostają one w Pana majątku osobistym (we wspólnocie majątkowej, w ww. częściach ułamkowych), nie wykorzystuje nieruchomości do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Na tych nieruchomościach, Spółka jawna (przekształcona w Spółkę komandytową, a następnie w Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) wybudowała budynek w postaci zakładu produkcyjnego z częścią biurową oraz parkingiem, posadawiając część budynku na działce należącej do Pana. Była to budowa na obcym gruncie. Nieruchomość gruntowa nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani innej odpłatnej usługi o podobnym charakterze na rzecz Spółki.

Chciałby Pan uporządkować kwestie własnościowe i w związku z tym wysnuł Pan roszczenie (wraz z pozostałymi współwłaścicielami) z art. 231 § 2 Kodeksu Cywilnego do Spółki, aby nabyła od Pana (i pozostałych współwłaścicieli) własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ponadto wskazał Pan m.in., że:

1.  Nie jest Pan przedsiębiorcą w rozumieniu prawa przedsiębiorców - ani nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, ani jest wspólnikiem spółek cywilnych. Pozostaje Pan wspólnikiem spółek prawa handlowego, jednak w tych przypadkach przedsiębiorcą jest Spółka, a Pan tylko prowadzi ich sprawy i reprezentuje je na zewnątrz, bądź wykonuje uprawnienia wspólnika na walnym zgromadzeniu wspólników;

2.  Nieruchomość, o której mowa we wniosku, została nabyta w 1995 r. do majątku prywatnego z myślą o inwestycji i zachowaniu wartości pieniądza, na podstawie umowy sprzedaży;

3.  Wszystkie działania jak i nakłady związane z budową zakładu produkcyjnego z częścią biurową oraz parkingiem poniosła Spółka;

4.  Jest Pan jednym ze wspólników Spółki i pełni w niej funkcję członka zarządu;

5.  Cena, jaka ma być zapłacona przez Spółkę, jako nabywcę nieruchomości odpowiada tylko wartości gruntu, w Pana ocenie wartość budynku znacznie przewyższa wartość nieruchomości (grunt jest wart około (…), budynki, przyjmując wartość odtworzeniową, (…));

6.   Nie prowadzi Pan indywidualnej działalności gospodarczej i nie prowadzi Pan ewidencji środków trwałych;

7.   Nieruchomości, które będą przedmiotem sprzedaży nie były udostępniane innym podmiotom niż Spółka. Z Pana perspektywy, jako osoby fizycznej, grunty „leżały odłogiem”, nic Pan z nimi nie robił. Traktował je Pan jako zabezpieczenie majątku prywatnego;

8.   Posiada Pan inne nieruchomości, których aktualnie nie zamierza Pan sprzedać.

Odnosząc przywołane przepisy prawne do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że jeżeli sprzedaż nieruchomości gruntowej nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. W przedmiotowej sprawie w 1995 r. nabył Pan do majątku prywatnego, wraz z pozostałymi współwłaścicielami, działkę. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej. Podkreślić przy tym należy, że jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości gruntowej (udziału w nieruchomości), która nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W rezultacie, o ile zgodzić się z Panem należy, co do oceny skutków podatkowych Pana działania (brak obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych), to jednak oceniając Pana stanowisko całościowo – w związku ze wskazaniem, że zbycie przedmiotowej nieruchomości kwalifikuje się do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) – należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).