[Powyższe wskazanie stanowi Pana odpowiedź na następujące pytania: jaka część nieruchomości została przeznaczona - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - pod zabudowę? Czy była to cała nieruchomość/jej określona część (o jakiej powierzchni)?

3)Pana rodzice nie składali wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina sama przeznaczyła teren obejmujący nieruchomość (wówczas Pana rodziców) pod zabudowę. W związku z powyższą decyzją Gminy, Pana rodzice, na mocy decyzji wójta Gminy Y. z (...) 2009 r., podzielili działkę na mniejsze działki z przeznaczeniem budowlanym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W wyniku tego podziału, zostało ustanowionych 28 działek z drogą wewnętrzną.

4)Po 2005 r. nie doszło do jakichkolwiek zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości. Nie wie Pan, czy dojdzie do tego w przyszłości i kiedy, ponieważ to zależy od decyzji Gminy.

5)Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Uzyskuje Pan dochody wyłącznie z umowy o pracę. Wobec tego działki nie były nigdy wykorzystywane do działalności gospodarczej.

6)Działka o powierzchni 0,0786 ha została sprzedana 21 marca 2022 r. na mocy aktu notarialnego (Repetytorium A numer (...)) w Kancelarii Notarialnej (...).

7)Stroną umowy sprzedaży działki o powierzchni 0,0786 ha był Pan oraz Pana bracia (jako sprzedający). Jednak, mimo że był Pan stroną umowy sprzedaży (formalnie zgodnie z wolą rodziców z tytułu darowizny był Pan właścicielem działki), to nie otrzymał Pan z tytułu sprzedaży żadnych kwot/świadczeń.

8)Całość kwoty pochodzącej ze sprzedaży działki o powierzchni 0,0786 ha otrzymali Pana bracia. Pan nie otrzymał kwoty pieniężnej, ani innych świadczeń.

[Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy informacja: „z czego tytułu EF nie osiągnął żadnych przychodów, jedynie jego bracia” oznacza, że całość kwoty otrzymywanej z tytułu tej sprzedaży otrzymali tylko Pana bracia, tzn. nie otrzymał Pan należnej Panu kwoty/jej równowartości z tego tytułu w żadnej formie?].

9)Stwierdzenie, że:

Tym samym EF i jego bracia dokonali zniesienia współwłasności na mocy aktu notarialnego z 22 marca 2022 r. (Repertorium A nr (...)), w wyniku czego doszło do podziału nieruchomości między braćmi. Przed podziałem łączna powierzchnia nieruchomości wynosiła 7,1396 ha, co oznacza, że dla EF zgodnie z wolą rodziców przypadało 2,3799 ha

‒wobec informacji, że:

Aby uregulować zaistniałą sytuację bracia postanowili dokonać podziału działki o powierzchni 7,061 ha (część działki o powierzchni 0,0786 ha została bowiem już wcześniej sprzedana przez braci EF (...).

‒należy rozumieć w następujący sposób (pomocniczo zamieścił Pan tabelę z wyliczeniami):

Wobec powyższego, na mocy aktu notarialnego z 22 marca 2022 r., bracia dokonali podziału nieruchomości o powierzchni 7,061 ha, ponieważ działka o powierzchni 0,0786 ha już wcześniej została sprzedana przez Pana braci.

10)Rynkowa wartość udziału w nieruchomości wynika z wyceny sporządzonej przez notariusza na potrzeby zawarcia aktu notarialnego 22 marca 2022 r. (Repertorium A numer (...)), dotyczącego zniesienia współwłasności. Notariusz wartość rynkową nieruchomości ustalił w ramach konsultacji zleconych przez jego kancelarię.

[Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, w oparciu o jakie kryteria ustalona została: „wartość udziału w darowiźnie przed zniesieniem współwłasności przez braci”, na którą powołuje się Pan w następującym fragmencie: „wartość rynkowa działek, która przypada na Wnioskodawcę po zniesieniu współwłasności jest niższa niż wartość udziału w darowiźnie przed zniesieniem współwłasności przez braci”.

11)W żaden sposób nie wykorzystywał Pan nieruchomości/działek, które otrzymał Pan od rodziców. Nie są one wykorzystywane do żadnych celów. Na części nieruchomości (na dwóch działkach) będzie Pan budował dom rodzinny. Pozostałe działki obecnie sprzedaje Pan (część już Pan sprzedał). Środki ze sprzedaży planuje Pan przeznaczyć na budowę wyżej wskazanego domu rodzinnego.

12)Nieruchomość/działki należące do Pana nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej.

13)Otrzymane przez Pana - w wyniku zniesienia współwłasności - działki nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej. Dwie działki zachowa Pan dla siebie, gdzie wybuduje Pan dom rodzinny, a pozostałe sprzeda, z czego środki planuje Pan przeznaczyć na budowę domu.

14)W stosunku do jednej działki - o numerze 11/35 - ubiega się Pan (aktualnie) o jej odrolnienie (zmianę jej przeznaczenia). Działka ta stanowi drogę wewnętrzną. Jeżeli działka ta nie zostanie odrolniona, to zgodnie z prawem budowlanym, Pan oraz nabywcy pozostałych działek, nie otrzymacie pozwolenia na budowę swoich domów mieszkalnych. Procedura odrolnienia jest długotrwała, została już wszczęta i nie wiadomo, kiedy się zakończy. W stosunku do pozostałych działek, które są/będą zbywane, nie podjął Pan i nie podejmie Pan działań takich jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiegokolwiek innych.

15)Dla zbywanych działek nie podjął Pan i nie zamierza Pan podjąć działań dotyczących zwiększenia wartości działek, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.).

16)Jak zostało wskazane we wniosku, sprzedaje Pan już działki. Część już Pan sprzedał, a pozostałe Pan sprzeda, kiedy pojawią się nabywcy. Trudno Panu wskazać, kiedy to będzie.

17)Nie będzie ponosił Pan żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży.

18)Poza opisanym w stanie faktycznym podziałem, po zniesieniu współwłasności między Pana braćmi, dokonywał Pan ponownego podziału działek celem uporządkowania stanu geodezyjnego na mocy decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości wydanej z (...) 2022 r. (numer (...)) przez wójta gminy Y..

[Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy przed planowanym zbyciem działki zostaną poddane podziałowi lub scalaniu? Jeśli tak, prosimy żeby podał Pan: kiedy ten podział lub to scalenie będzie miało miejsce, opisał Pan zakres i zasięg tych działań oraz wskazał Pan na czyj wniosek podjęto te działania?].

19)Działki zostały zbyte/zostaną zbyte jako działki niezagospodarowane (puste)/działki niezabudowane. Na działkach nie było/nie ma żadnych zabudowań. Są to wyłącznie grunty. Nie było i nie ma tam nic poza zaroślami.

20)Niektóre działki już zostały sprzedane różnym nabywcom. Pozostałe działki zostaną sprzedane jednej lub różnym osobom, w zależności od tego, kto się zgłosi na zakup.

21)Nie potrafi Pan odpowiedzieć na to pytanie. Do tej pory jeden nabywca nabywał jedną działkę. Pozostałe działki sprzeda Pan nabywcy lub nabywcom, którzy się zgłoszą. Jeżeli ktoś będzie chciał kupić więcej niż jedną działkę, to Pan nie będzie miał nic przeciwko.

[Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy jedna osoba/podmiot nabędzie tylko jedną działkę?].

22)Jak wyżej - nie potrafi Pan odpowiedzieć na to pytanie - to zależy od okoliczności, kiedy zgłoszą się nabywcy na pozostałe, jeszcze niesprzedane działki. Sprzedane już działki były sprzedawane w różnym czasie.

[Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy wszystkie działki będą sprzedane w tej samej dacie?].

23)Jak wyżej - nie potrafi Pan odpowiedzieć na to pytanie - to zależy od okoliczności.

[Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytanie, czy wszystkie działki będą sprzedane w drodze jednej transakcji/jednej czynności prawnej?].

24)Nabywcy na działki pojawiają się sami. Nie podejmuje Pan żadnych szczególnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek. Poinformował Pan najbliższą rodzinę o sprzedaży działek, w tym braci. Ponieważ Pana bracia też sprzedają działki i korzystają z pośrednika w sprzedaży nieruchomości, to do tej pory pośrednik polecał nabywcom Pana działki. Nie zatrudnia Pan jednak żadnego profesjonalnego własnego pośrednika. Ponieważ działki leżą koło siebie (działki Pana i Pana braci), to nabywcy sami dopytują pośrednika braci o możliwość nabycia działek Pana i pośrednik odsyła potencjalnych zainteresowanych do Pana. Pana działki leżą bowiem w atrakcyjnym miejscu. Można powiedzieć zatem, że sprzedaż odbywa się przysłowiową „pocztą pantoflową”.

[Wskazanie to stanowi Pana odpowiedź na pytania: W jaki sposób pozyska Pan nabywcę dla każdej działki? Czy oraz jakie działania marketingowe podejmie Pan w celu sprzedaży każdej z działek?

25)Nie zamierza Pan udzielać nabywcom żadnych pełnomocnictw. 

26)Nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości oprócz tych, które otrzymał Pan od rodziców w darowiźnie.

27)Nie sprzedawał Pan nigdy wcześniej żadnych innych nieruchomości.

Pytania

1)Czy w związku ze sprzedażą działek, które przypadły Panu w związku z dokonaniem podziału między braćmi w 2022 r., będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

2)Gdyby Pana stanowisko w zakresie pytania numer 1 organ uznał za nieprawidłowe, to uznać należy, że w wyniku podziału dokonanego w 2022 r. nabył Pan wyłącznie 2,33 m² łącznej powierzchni nieruchomości i przychód ze sprzedaży, opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych, powstanie jeżeli sprzeda Pan wyżej wskazane 2,33 m² działek przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (czyli od końca 2022 r.)?

Pana stanowisko w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie w zakresie pierwszego z pytań wskazał Pan, że w związku ze sprzedażą działek nie powstanie po Pana stronie przychód podatkowy, a tym samym nie będzie konieczności uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych. Podał Pan, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zauważył Pan, że przychód ze sprzedaży nieruchomości, w zależności od okoliczności, może zostać zaliczony do źródła przychodów:

–z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT), bądź

–z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT).

W opisie zdarzenia przyszłego wskazał Pan, że nie prowadzi Pan i nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej. Dotychczas też nie dokonywał Pan sprzedaży, ani wynajmu żadnych nieruchomości. Pana zdaniem, nie można przyjąć, że planowane czynności wypełniają przesłankę działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy PIT. Podkreślił Pan, że nie podejmuje i nie będzie Pan podejmował żadnych dodatkowych czynności, które świadczyłyby o profesjonalnym charakterze Pana działań - przykładowo nie występuje Pan o żadne zgody, pozwolenia, czy też decyzje związane z przedmiotowymi działkami oraz nie zawiera Pan umów przedwstępnych i nie przyjmuje zaliczek. Będzie Pan wyprzedawał swój majątek prywatny. Pana działania nie przekraczają czynności związanych ze zwykłym zarządzaniem majątkiem prywatnym, a zatem - Pana zdaniem - przychód osiągnięty z tytułu planowanej sprzedaży działek powinien zostać zaliczony do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT.

Zgodnie z tym przepisem, do przychodów zalicza się odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wskazał Pan, że stał się Pan współwłaścicielem przedmiotowych nieruchomości w 2015 r. na podstawie umowy darowizny zawartej pomiędzy rodzicami a Panem oraz dwójką Pana braci. Rodzice dokonali podziału w częściach równych - Pana udział w otrzymanych nieruchomościach wynosił zatem ¹/₃, co stanowiło 2,3799 ha całej powierzchni działki. W wyniku zniesienia współwłasności i podziału nieruchomości pomiędzy braćmi, otrzymał Pan łączną powierzchnię działek 2,3801 ha, czyli o 2,33 m² więcej niż przed podziałem działek. Zniesienie współwłasności między braćmi nastąpiło bez żadnych spłat, czy dopłat. Niemniej jednak, wartość rynkowa działek przypadających na Pana po zniesieniu współwłasności jest niższa niż wartość udziału w darowiźnie przed zniesieniem współwłasności. Tym samym, Pana zdaniem, nabycie przez Pana całości udziału w nieruchomości nastąpiło w momencie otrzymania darowizny od rodziców, tj. w 2015 r.

Uważa Pan, że w momencie zniesienia współwłasności nie doszło do ponownego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W Pana opinii, takie stanowisko potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt: II FSK 1489/08, w którym sąd wskazał, że:

przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8a) in fine u.p.d.o.f. należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W Pana ocenie, nie ma przy tym znaczenia fakt, że przypadły Panu w wyniku podziału nieruchomości między braćmi działki powierzchni większej o 2,33 m² niż przed podziałem. Podkreślił Pan, że nie doszło bowiem do faktycznego zwiększenia aktywów po Pana stronie, rozumianych jako wzrost wartości rynkowej nabytego udziału w nieruchomości, gdyż wartość ta faktycznie jest niższa niż wartość udziału przed zniesieniem współwłasności.

Fakt, że zwiększenie aktywów podatnika należy oceniać z punktu widzenia rynkowej wartości nieruchomości, a nie poprzez faktyczną wielkość (powierzchnię) przypadających na Pana nieruchomości potwierdza m.in. indywidualna interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 kwietnia 2023 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.158.2023.2.ACZ, w której organ przyjął, że:

Należy wyjaśnić, że o tym, czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Podkreślił Pan, że identyczny pogląd został przedstawiony przez organ także w indywidualnych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z:

–7 kwietnia 2023 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.120.2023.2.JK3,

–3 kwietnia 2023 r., znak 0112-KDIL2-1.4011.76.2023.2.MKA,

–8 listopada 2022 r.:

•znak 0114-KDIP3-2.4011.874.2022.2.JK3,

•znak 0114-KDIP3-2.4011.875.2022.2.JK3.

Biorąc zatem pod uwagę, że:

–zbycie działek nie następuje w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej,

–w wyniku zniesienia współwłasności w 2022 r. i nowego podziału majątek Pana (wartość rynkowa Pana udziału w nieruchomości) nie uległ zwiększeniu, a jest niższy (nie nastąpiło nabycie),

–planowane zbycie działek zostanie dokonane po upływie pięciu lat od dnia nabycia (otrzymanie darowizny w 2015 r.)

‒jest Pan zdania, że nie będzie Pan miał obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od przychodu uzyskanego ze sprzedaży działek.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie w zakresie drugiego z pytań wskazał Pan, że gdyby Pana stanowisko w zakresie pytania numer 1 organ było nieprawidłowe, to uznać należy, że w wyniku podziału dokonanego w 2022 r. nabył Pan wyłącznie 2,33 m² łącznej powierzchni nieruchomości i przychód ze sprzedaży, opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych, powstanie jeżeli sprzeda Pan wyżej wskazane 2,33 m² działek przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (czyli od końca 2022 r.).

Zauważył Pan, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT wskazuje, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym - w Pana opinii - jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to przychód nie powstanie.

W Pana opinii, w przypadku sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma zarówno data, jak i forma nabycia. Wskazał Pan, że otrzymał Pan ¹/₃ udziału w nieruchomości z tytułu darowizny dokonanej na rzecz Pana i Pana braci. W 2022 r. dokonano zniesienia współwłasności i ustanowienia podziału nieruchomości (konkretne numery działek zostały przypisane do Pana i Pana braci). W wyniku podziału w 2022 r. nabył Pan o 2,33 m² powierzchni nieruchomości więcej niż przed podziałem (ale wartość rynkowa nabytego udziału w ramach podziału jest niższa niż przed podziałem).W Pana ocenie, w 2022 r. nabył Pan zatem jedynie 2,33 m² powierzchni nieruchomości (w wyniku podziału otrzymał Pan o 2,33 m² powierzchni nieruchomości więcej). Pozostałą część nieruchomości nabył Pan natomiast w wyniku darowizny dokonanej w 2015 r. przez rodziców. Już bowiem w 2015 r. był właścicielem ¹/₃ powierzchni całej nieruchomości, a w 2022 r. nabył Pan jedynie dodatkowe 2,33 m² nieruchomości. Pana zdaniem sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią daty nowego nabycia pozostałej powierzchni nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Uważa Pan, że pozostałą część powierzchni nieruchomości nabył Pan już w 2015 roku. Stan Pana majątku zwiększył się o wyżej wskazane 2,33 m² (jednak wartość rynkowa nabytych działek jest niższa niż przed podziałem). W związku z powyższym, gdyby Pana stanowisko w zakresie pytania numer 1 było nieprawidłowe, to jest pan zdania, że w wyniku podziału dokonanego w 2022 r. faktycznie nabył Pan wyłącznie 2,33 m² łącznej powierzchni nieruchomości. Dlatego też, przychód ze sprzedaży, opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych powstanie, jeżeli sprzeda Pan wyżej wskazane 2,33 m² działek przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (czyli od końca 2022 r.).

Podkreślił Pan, że powyższe stanowisko potwierdzają także interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w wydane w podobnym stanie faktycznym z:

–13 maja 2022 r., znak 0115-KDIT2.4011.165.2022.1.RS:

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tej rzeczy, tzn. tego udziału w nieruchomości, o który zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności. W wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje bowiem nieruchomość, której wartość przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał w nieruchomości. Jeżeli zatem przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Nie zmienia tego fakt, że zniesienia współwłasności dokonano bez spłat i dopłat. Wszelkie bowiem przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) i stan jej majątku osobistego (...). Reasumując, dokonane przez Panią odpłatne zbycie nieruchomości w 2019 r. w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2017 r. w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

–28 września 2020 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.614.2020.1.KK:

Zdaniem Wnioskodawczyni, brak jest podatku dochodowego od zniesienia współwłasności, ponieważ udziały obu współwłaścicieli przed i po podziale nieruchomości pozostają na tym samym poziomie i nie ma spłat. Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że planowane nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości lokalowej nabytej 2019 r. przez Wnioskodawczynię, stosownie do treści art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, podlega przepisom tej ustawy. W związku z tym, nieodpłatne zniesienie współwłasności, stosownie do treści art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie spowoduje wystąpienia skutków podatkowych w tym podatku. Zatem Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu zawarcia umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

    oraz

–interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 3 kwietnia 2014 r., znak IPTPB2/415-763/13-6/KKu:

Konieczne jest więc rozważenie czy istotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości. Jeżeli przez podział nieruchomości rozumieć proces mający na celu zyskanie innej konfiguracji poszczególnych nieruchomości, ale pod warunkiem, że należą one do tego samego właściciela (współwłaściciela) a ten właściciel (współwłaściciel) dokonuje podziału nieruchomości celem wydzielenia z jednej nieruchomości kilku mniejszych, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem w dacie podziału, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią daty nowego nabycia każdej wydzielonej działki w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W sytuacji Wnioskodawcy w wyniku samego podziału działek nie zmieniła się struktura własności każdej z działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciele nadal posiadali taką samą wielkość udziałów w nieruchomościach jak przed podziałem. Stąd czynność ta nie miała wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy:

Źródłami przychodów są:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Mając na uwadze przedstawione przez Pana (we wniosku) stanowisko w sprawie, wskazuję również, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

–wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

–polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

–polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych wart. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się przede wszystkim na trzech przesłankach:

‒zarobkowym celu działalności,

‒wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Ważne jest więc by pamiętać, że:

–działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć; jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów,

–prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z tą działalnością związanych. Możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej),

–kryterium ciągłości oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku,

–powtarzalność to natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

–na pojęcie „zorganizowania” składa się natomiast zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

W każdym przypadku, o właściwej kwalifikacji przychodu do odpowiedniego źródła zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności sprzedanej nieruchomości.

Ze złożonego przez Pana wniosku wynika m.in., że:

–w żaden sposób nie wykorzystywał Pan nieruchomości/działek, które otrzymał Pan w 2015 r. w darowiźnie od rodziców,

•nie są one wykorzystywane do żadnych celów,

•na części nieruchomości (na dwóch działkach) będzie Pan budował dom rodzinny.

•pozostałe działki obecnie sprzedaje Pan (część już Pan sprzedał),

–w stosunku do jednej działki - o numerze 11/35 - ubiega się Pan (aktualnie) o jej odrolnienie (zmianę jej przeznaczenia). Działka ta stanowi drogę wewnętrzną,

–w stosunku do pozostałych działek, które są/będą zbywane, nie podjął Pan i nie podejmie Pan działań takich jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiegokolwiek innych,

–dla zbywanych działek nie podjął Pan i nie zamierza Pan podjąć działań dotyczących zwiększenia wartości działek, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.),

–nie będzie ponosił Pan żadnych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży,

–nieruchomość/działki należące do Pana nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiejkolwiek innej umowy cywilnoprawnej,

–działki zostały zbyte/zostaną zbyte jako działki niezagospodarowane (puste)/działki niezabudowane,

•na działkach nie było/nie ma żadnych zabudowań,

•są to wyłącznie grunty. Nie było i nie ma tam nic poza zaroślami,

–nie poszukuje Pan aktywnie nabywców działek,

•nie podejmuje Pan żadnych szczególnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą działek,

•nie zatrudnia Pan jednak żadnego profesjonalnego własnego pośrednika,

•poinformował Pan najbliższą rodzinę o sprzedaży działek, w tym braci,

•Pana bracia też sprzedają działki i korzystają z pośrednika w sprzedaży nieruchomości, to do tej pory pośrednik polecał nabywcom Pana działki.

Ponieważ działki leżą koło siebie (działki Pana i Pana braci), to nabywcy sami dopytują pośrednika Pana braci o możliwość nabycia działek Pana i pośrednik odsyła potencjalnych zainteresowanych do Pana,

–nie zamierza Pan udzielać nabywcom żadnych pełnomocnictw,

–nie posiada Pan żadnych innych nieruchomości oprócz tych, które otrzymał Pan od rodziców w darowiźnie,

–nie sprzedawał Pan nigdy wcześniej żadnych innych nieruchomości,

–nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej,

–działki stanowiące przedmiot wniosku nigdy nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej.

Okoliczności dotyczące opisanej przez Pana sprzedaży działek nie świadczą o tym, że w Pana przypadku spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W realiach przedstawionych okoliczności działania podjęte przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Przedmiotem sprzedaży każdorazowo będzie bowiem nieruchomość niezabudowana, na którą nie poniósł/nie poniesie Pan żadnych nakładów. Przedstawiona we wniosku aktywność oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, nie wykracza więc poza ramy czynności związanych z wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości.

Pierwsze z Pana pytań koncentruje się na kwestii, czy w związku ze sprzedażą działek, które przypadły Panu w związku z dokonaniem podziału między braćmi w 2022 r., będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zaznaczam więc, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

We wniosku wskazał Pan, że niezabudowana nieruchomość gruntowa, która następnie została podzielona na wskazane we wniosku działki, znajdowała się w majątku Pana rodziny od dziesięcioleci. Współwłaścicielem tego gruntu stał się Pan na mocy umowy darowizny z 6 listopada 2015 r. Opisane zniesienie współwłasności miało natomiast miejsce 22 marca 2022 r.

Stosownie więc do art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 196 § 1 i 2 wspomnianej ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

W myśl art. 210 tej ustawy:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z art. 212 § 1 wskazanej ustawy:

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Z kolei, art. 212 § 2 cytowanej ustawy wskazuje, że:

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Zaznaczam, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Co jednak istotne, o tym, czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla tej części udziału w nieruchomości - nabytej w drodze zniesienia współwłasności - datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Opierając się więc na udzielonych przez Pana informacjach, tzn. określeniu, że:

–zniesienie współwłasności nastąpiło bez żadnych spłat, czy dopłat między braćmi,

–w wyniku podziału uzyskał Pan łączną powierzchnię działek 2,3801 ha, czyli o 2,33 m² więcej niż przed podziałem działek. Niemniej jednak wartość rynkowa działek, która przypada na Pana po zniesieniu współwłasności jest niższa niż wartość udziału w darowiźnie przed zniesieniem współwłasności przez braci,

•rynkowa wartość udziału w nieruchomości wynika z wyceny sporządzonej przez notariusza na potrzeby zawarcia aktu notarialnego 22 marca 2022 r., dotyczącego zniesienia współwłasności,

•notariusz wartość rynkową nieruchomości ustalił w ramach konsultacji zleconych przez jego kancelarię,

–pod względem powierzchni - w wyniku podziału - uzyskał Pan 2,33 m² więcej, ale pod względem wartości działek - po podziale - jest ona niższa,

– stwierdzam, że opisane zniesienie współwłasności nie może być w Pana przypadku rozpatrywane w kategoriach nabycia. Za datę nabycia każdej z uzyskanych w wyniku zniesienia współwłasności działek, powinien Pan przyjąć rok 2015 r. (datę pierwotnego nabycia przeze Pana udziału w opisanej we wniosku nieruchomości).

Z powyższych względów, sprzedaż działek dokonana przez Pana po upływie pięcioletniego okresu - liczonego od końca 2015 r. - nie będzie powodować powstania po Pana stronie przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ze wskazanych wyżej względów, przedstawione przez Pana stanowisko w zakresie pierwszego z pytań, oceniam jako prawidłowe. Jednocześnie odstępuję od odpowiedzi na pytanie numer dwa. Oczekiwał Pan na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania za nieprawidłowe Pana stanowiska w zakresie pytania numer 1.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia i zdarzenia przyszłego oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zaznaczam, że:

–podstawą tego rozstrzygnięcia jest Pana wskazanie, że wartość rynkowa działek, która przypadła na Pana po zniesieniu współwłasności jest niższa niż wartość udziału w darowiźnie przed zniesieniem współwłasności,

–procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieramy się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzimy postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonaliśmy więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na Podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi On dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego,

–powołane przez Pana interpretacje indywidualne dotyczą konkretnych indywidualnych spraw podjętych w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym. Z tego względu, tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia te są wiążące,

–wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana zapytań. Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, a nie objęte Pana pytaniami, nie stanowiły przedmiotu tego rozstrzygnięcia,

–niniejsza interpretacja potwierdza prawidłowość Pana stanowiska oraz tylko do Pana się odnosi. Rozstrzygnięcie to nie ma zastosowania do Pana braci.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a,

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm. ; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).