Temat interpretacji

Czy przychód ze sprzedaży działki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28, jeśli nieruchomość nie utraci charakteru rolnego?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 9 stycznia 2012 r. (data wpływu 11 stycznia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 kwietnia 2012 r. (data wpływu 13 kwietnia 2012 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 stycznia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz.60 ze zm.), pismem z dnia 30 marca 2012 r., Nr IPTPB2/415-17/12-2/KK, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, wezwał Wnioskodawczynię do usunięcia braków formalnych wniosku w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia tego pisma.

Wezwanie wysłano w dniu 2 kwietnia 2012 r., które skutecznie zostało doręczone w dniu 5 kwietnia 2012 r. W dniu 13 kwietnia 2012 r. do tut. Organu wpłynęła odpowiedź (data nadania 12 kwietnia 2012 r.).

W przedmiotowym wniosku oraz jego uzupełnieniu został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 2 marca 2007 r. w Kancelarii Notarialnej sporządzono akt notarialny - umowę darowizny, w wyniku, której Wnioskodawczyni została obdarowana i stała się właścicielką niezabudowanej nieruchomości rolnej, oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni 10.200 m², położonej w miejscowości K. gm. M. Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana i stanowi użytek rolny - grunty orne i pastwiska trwałe.

Strony określiły wartość darowizny na kwotę xxx zł. Podatku o darowizny nie pobrano na podstawie art. 4 ust. l pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. nr 142, poz.1514 z późn.zm.).

Decyzją z dnia 8 grudnia 2008 r. Wojewoda ustalił lokalizację drogi publicznej dla inwestycji polegającej na rozbudowie drogi krajowej, obejmując nią m.in. nieruchomość oznaczoną jako działka nr 1/1 o powierzchni 0,0629 ha, położoną w obrębie K., gm. M. Wnioskodawczyni nadmienia, że ww. decyzją Wojewody zatwierdzony został podział nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni 1,02 ha, na działki: nr 1/1 o powierzchni 0,0629 ha i nr 1/2 o powierzchni 0,9571 ha.

Wnioskodawczyni działkę nr 1/2 o powierzchni 0,9571 ha w dniu 31 sierpnia 2011 r. sprzedała Panu T., który działał w imieniu i na rzecz Spółki za cenę xxx. Z zaświadczenia Urzędu Gminy z dnia 19 kwietnia 2011 r., przedstawionego u notariusza przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości wynika, że Gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego można określić sposób przeznaczenia działki gruntu nr 1/2. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, działka stanowi grunty orne i pastwiska trwałe.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 12 kwietnia 2012 r. wskazano, że:

• nabyte w dniu 2 marca 2007 r. gospodarstwo rolne było pierwszym gospodarstwem Wnioskodawczyni,

• w 2010 r., decyzją, Wnioskodawczyni otrzymała odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka Nr 1/1 o powierzchni 0,0629 ha. Pozostałą część gospodarstwa rolnego tj. działkę Nr 1/2 o powierzchni 0,9571 ha, Wnioskodawczyni sprzedała w dniu 31 sierpnia 2011 r. Spółce,

• grunty nie utraciły charakteru rolnego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania

;

Czy Wnioskodawczyni musi zapłacić podatek od kwoty uzyskanej ze sprzedaży działki nr 1/2, w jakim terminie, w jakiej kwocie lub ile procent, w jakiej formie...

Jeżeli tak, to czy jest jakaś okoliczność która uwolniłaby Wnioskodawczynię z płacenia podatku np. wydatkowanie uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości pieniędzy na własne cele mieszkaniowe. Jaką kwotę wtedy Wnioskodawczyni musi wydać na własne cele mieszkaniowe, dokładnie jakie są to cele, w jakim terminie i czy całość uzyskanej kwoty...

W uzupełnieniu wniosku z dnia 12 kwietnia 2012 r. przeformułowano ww. pytania i zadano pytanie:

Czy sprzedaż części gospodarstwa rolnego na rzecz Spółki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych...

Uzupełnienie z dnia 12 kwietnia 2012 r. stanowi sprecyzowanie wniosku z dnia 9 stycznia 2012 r. o wydanie interpretacji indywidualnej i tut. Organ uznał, że przedmiotem interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie zawarte w uzupełnieniu z dnia 12 kwietnia 2012 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, sprzedaż pozostałej po przejęciu z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Artykuł 21 ust 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że Wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Ww. artykuł traktuje o całości bądź części gospodarstwa rolnego. Tak więc zastosowanie owego przepisu do sprzedaży części nieruchomości jest w pełni zasadne. Grunty nie utraciły charakteru rolnego. Tak więc warunek ten również jest spełniony.

Wnioskodawczyni zaznacza, że w myśl art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym. Art. 2 ust. 1 w związku z art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 136 ze zm.), określa gospodarstwo rolne - obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiący własność lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej.

Wnioskodawczyni wskazuje, że całość gospodarstwa rolnego wynosiła zgodnie z aktem notarialnym 1,02 ha.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 2 marca 2007 r. Wnioskodawczyni nabyła w drodze darowizny niezabudowane gospodarstwo rolne, oznaczone jako działka nr 1 o powierzchni 1,02 ha, położone w miejscowości K, gm. M.

Z uwagi zatem na fakt, iż nabycie przedmiotowego gospodarstwa rolnego nastąpiło w 2007 r., dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży tego udziału należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19 cytowanej ustawy, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do treści art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Jednakże przepis art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., zwalnia od podatku dochodowego przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny.

Ilekroć w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym (art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

W myśl art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 ze zm.), za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.

Z powyższego jednoznacznie wynika, iż zwolnienie od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego uwarunkowane jest następującymi przesłankami:

1. grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne,
2. muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością lub znajdujący się w posiadaniu osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha) lub jego część składową,
3. grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru. Utrata charakteru rolnego lub leśnego gruntu następuje przez wyłączenie tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej polegające na faktycznym przekształceniu sposobu ich użytkowania łączącym się ze zmianą ich dotychczasowego przeznaczenia.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że dla zaistnienia zwolnienia w nim przewidzianego muszą zaistnieć łącznie powyższe przesłanki. Musi zatem nastąpić sprzedaż całości lub części gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz nie może nastąpić utrata charakteru rolnego tych gruntów w związku z ich sprzedażą. Dla oceny czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujące znaczenie ma cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Faktyczne przekształcenie sposobu użytkowania gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy lub innych okoliczności związanych z daną transakcją. Całokształt tych okoliczności może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu, nawet wówczas, gdy nieruchomość taka umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku sprzedaży nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez urząd skarbowy lub urząd kontroli skarbowej.

W uzupełnieniu wniosku z dnia 12 kwietnia 2012 r. Wnioskodawczyni oświadczyła, że zbyta w dniu 31 sierpnia 2011 r. działka Nr 1/2 o powierzchni 0,9571 ha nie utraciła charakteru rolnego.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego i oświadczenie złożone przez Wnioskodawczynię, stwierdzić należy, że przychód uzyskany ze sprzedaży działki Nr 1/2 będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże tut. Organ zwraca uwagę na fakt, że wszystkie ulgi i zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków określonych w ustawie. Zatem oceniając, czy w danej sytuacji przysługuje do niej prawo, należy przepisy stosować w sposób ścisły tj. nie należy dokonywać ich wykładni rozszerzającej, ani też zawężającej.

W związku z tym, to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia, że spełnia warunki do uzyskania ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczność ta w każdej sytuacji, jako indywidualny przypadek, podlega ocenie organów podatkowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 296 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi