Temat interpretacji
sprzedaż udziału w działce nabytego w 2007r.
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2010r. (data wpływu do tut. Biura 01 grudnia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 01 grudnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:
Wnioskodawczyni w dniu 04 września 2007r. zakupiła udział wynoszący ½ w nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 424/12. Nieruchomość ta została podzielona w maju 2010r. na cztery mniejsze działki o numerach 424/22; 424/23; 424/24; 424/25. W dniu 02 lipca 2010r. została podpisana umowa zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku której wnioskodawczyni otrzymała na wyłączność nieruchomość utworzoną z działek 424/23 oraz 424/25. W wyniku tego podziału nie doszło między stronami do żadnych rozliczeń finansowych w szczególności do spłat lub dopłat. Wartość udziałów przysługujących stronom przed zawarciem umowy z dnia 02 lipca 2010r. odpowiadała wartości nieruchomości, których właścicielami strony stały się w wyniku zawarcia tej umowy. W dniu 10 sierpnia 2010r. wnioskodawczyni podpisała umowę sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 części w nieruchomości z działki 424/25. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży części udziału wnioskodawczyni przeznaczy na budowę domu mieszkalnego.
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy w związku ze sprzedażą części działki wnioskodawczyni może skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...
Zdaniem wnioskodawczyni, może ona skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, gdyż umowa zniesienia współwłasności nieruchomości z 02 lipca 2010r. zmieniła formę prawną nieruchomości, którą posiadała pierwotnie mianowicie nabyła prawo własności do działek o numerze 424/23 i 424/25, co do których wcześniej nie posiadała prawa własności. Oznacza to, że data, w której dokonano zniesienia współwłasności jest datą nabycia nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży i z ta datą należy wiązać skutki podatkowe w zakresie powstania obowiązku podatkowego. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolniony od podatku jest bowiem dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości pod warunkiem jednak, że pieniądze uzyskane z tej transakcji zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307) źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W niniejszej sprawie przedmiotem wątpliwości jest ustalenie daty, od której należy liczyć termin pięcioletni, o jakim mowa powyżej czy będzie to data zakupu udziału w nieruchomości przed podziałem, czy może data zniesienia współwłasności nieruchomości po jej podziale.
Współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Nie można zgodzić się z twierdzeniem wnioskodawczyni, że zmiana formy prawnej nieruchomości poprzez zniesienie współwłasności dokonana 02 lipca 2010r. spowodowała nabycie w 2010r. działek 424/23 i 424/25. Poddając analizie regulacje określone w Kodeksie cywilnym należy zauważyć, że pierwszorzędne znaczenie ma zniesienie współwłasności przez podział (fizyczny) rzeczy wspólnej, bowiem jest najbardziej sprawiedliwy z punktu widzenia indywidualnych interesów współwłaścicieli. Ustawodawca postanowił więc, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej (art. 211 k.c.). W wyniku podziału powstają nowe przedmioty własności - samoistne, odrębne rzeczy, wydzielone z większej rzeczy macierzystej (poprzednio wspólnej). Przypadają zaś one na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom. Tym samym wygasa współwłasność macierzystej rzeczy wspólnej. Zauważyć należy, że wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności dysponowała prawem do całości przedmiotowej nieruchomości (działka nr 424/12). Prawo to jednakże dzieliła z drugim współwłaścicielem. Moment dokonania czynności zniesienia współwłasności pozbawił wnioskodawczynię prawa dysponowania tą częścią nieruchomości, która przypadła w udziale drugiemu ze współwłaścicieli (tj. działki 424/22 i 424/24), jednakże w zamian wnioskodawczyni uzyskała w niczym nieograniczone prawo do dysponowania pozostałymi działkami (tj. działki 424/23 i 424/25). W związku z powyższym skoro, jak sama wnioskodawczyni twierdzi w przedstawionym we wniosku stanie faktycznym, w wyniku podziału nie doszło do spłat i dopłat, a ponadto wartość nabytych działek odpowiadała wartości udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, to nie można dowodzić, że mamy do czynienia z nowym nabyciem. Zniesienie współwłasności doprecyzowało jedynie stan majątkowy wnioskodawczyni nie powiększając, ani nie pomniejszając go w żaden sposób. Zważywszy na powyższe w sposób kategoryczny nie można twierdzić, w przedmiotowej sprawie, że mamy do czynienia z nowym nabyciem z chwilą dokonania zniesienia współwłasności. Nie można bowiem powtórnie nabyć tego samego.
W przedmiotowej sprawie, z opisu stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że strony nabyły nieruchomości w ramach swoich udziałów. Wnioskodawczyni po zniesieniu współwłasności uzyskała działki o łącznej wartości identycznej do wartości udziału należącego do niej pierwotnie. Zauważyć należy, że pomiędzy współwłaścicielami nie doszło do żadnych dodatkowych rozliczeń, a w szczególności do spłat i dopłat. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zniesienie współwłasności polegające na fizycznym podziale rzeczy (nieruchomości) wspólnych, nie stanowi formy nabycia wyczerpującej dyspozycję przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przedstawionej sytuacji wartość udziału otrzymanego przez wnioskodawczynię w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości nie przekroczyła wartości uprzednio posiadanego udziału w tej nieruchomości, a zatem nie nastąpiło powiększenie majątku osobistego wnioskodawczyni.
Datą nabycia sprzedanej działki będzie zatem dzień, w którym wnioskodawczyni nabyła udział w nieruchomości przed podziałem na mniejsze działki, czyli 04 września 2007r. Faktu tego nie zmienia okoliczność, iż po podziale na cztery mniejsze działki w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawczyni przyznano dwie spośród nich bez spłat i dopłat. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim terminu od daty nabycia własności gruntu, a nie przekształcenia, podziału, wyodrębnienia, czy scalenia danej nieruchomości. W związku z powyższym, ponieważ od końca 2007r., w którym miało miejsce pierwotne nabycie przedmiotowego udziału w nieruchomości do momentu zbycia nie upłynęło 5 lat, zgodnie z cytowanym przepisem jego sprzedaż będzie stanowiła źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Przenosząc przytoczone rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podkreślić, iż wnioskodawczyni jest właścicielką działek 424/23 oraz 424/25 od dnia 04 września 2007r., czyli od momentu zakupu udziału wynoszącego ½ w nieruchomości stanowiącej działkę o numerze 424/12.
Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie zniesienie współwłasności w nieruchomości, dokonane w 2010r., nie stanowi dla wnioskodawczyni daty nabycia, ponieważ wartość działek, otrzymanych przez wnioskodawczynię na wyłączną własność w drodze zniesienia współwłasności nie przekraczała wartości udziału w nieruchomości jaki wnioskodawczyni posiadała przed zniesieniem współwłasności zgodnie z informacją podaną w opisie stanu faktycznego. Oznacza to, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości przed podziałem tj. od końca 2007r.
Z uwagi na to, iż wnioskodawczyni jako współwłaściciel nabyła zbywaną działkę w 2007r., to przy zbyciu ww. udziału w nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednakże zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.
I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem z odpłatnego zbycia jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.
Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).
Rozpatrując więc skutki podatkowe odpłatnego zbycia udziału w przedmiotowej działce należy pamiętać, iż kosztem uzyskania przychodu nie będzie cała kwota przeznaczona na nabycie udziału w nieruchomości o numerze 424/12. Kosztem odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości 424/25 nie będzie cała należność przekazana sprzedawcy, lecz kwota proporcjonalnie przypadająca na działkę 424/25 i udział w niej.
Przychodem natomiast będzie wartość udziału w działce 424/25 wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia określone zgodnie z przepisami powołanymi powyżej.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, który umożliwia zwolnienie z opodatkowania dochodu wydatkowanego na cele mieszkaniowe ma zastosowanie w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 01 stycznia 2009r. Skoro wykazano wcześniej, że datą nabycia działki 424/25 był rok 2007r., to do przychodu z jej sprzedaży art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma zastosowania.
Reasumując, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia udziału w działce 424/25, nabytego w 2007r., uzyskany przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Stanowisko wnioskodawczyni należało zatem uznać za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała
Wniosek ORD-IN
Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach