Temat interpretacji

Czy Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości dlatego, że właścicielką domu była powyżej 5 lat, czy dlatego że pieniądze ze sprzedaży domu przeznaczyła na zakup innego domu?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 22 sierpnia 2011 r. (data wpływu 24 sierpnia 2011 r.), uzupełnione pismem z dnia 15 września 2011 r. (data wpływu 20 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

• w części dotyczącej określenia daty nabycia nieruchomości jest nieprawidłowe.

• w części dotyczącej zastosowania zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 sierpnia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.), w związku z czym pismem z dnia 8 września 2011 r., Nr IPTPB2/415-515/11-2/KO, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi, działając w imieniu Ministra Finansów, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h wymienionej ustawy, wystąpił do Wnioskodawczyni o usunięcie braków wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłano w dniu 9 września 2011 r. (skuteczne doręczenie nastąpiło w dniu 13 września 2011 r.). Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek pismem z dnia 15 września 2011 r. (data wpływu 20 września 2011 r.), które nadane zostało w polskiej placówce operatora publicznego w dniu 16 września 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w dniu 2 sierpnia 2002 r. została współwłaścicielką ½ części domu. Mąż darował Jej w akcie notarialnym połowę domu. W listopadzie 2004 r. Wnioskodawczyni wzięła rozwód, a w 2007 r. złożyła do Sądu Rejonowego wniosek o podział majątku dorobkowego, gdyż chciała aby były mąż spłacił Ją z połowy domu. W dniu 25 sierpnia 2008 r. Sąd postanowił, że cały dom przechodzi na byłego męża, lecz on musi spłacić Wnioskodawczynię z Jej części, która miała wartość 78.000 zł. Powyższe potwierdza postanowienie Sądu o podziale majątku dorobkowego z dnia 25 sierpnia 2008 r. W związku z tym, że były mąż nie chciał dokonać spłaty, Wnioskodawczyni zwróciła się do komornika o pomoc w odzyskaniu pieniędzy. Komornik zajął dom, odbyły się 2 licytacje w Sądzie, lecz domu nikt nie kupił. W tej sytuacji Sąd postanowił przysądzić własność tego domu Wnioskodawczyni, gdyż jego wartość na licytacji była niższa niż dług byłego męża. W związku z tym w dniu 20 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni ponownie stała się właścicielką domu. Dnia 8 sierpnia 2011 r. sprzedała dom za kwotę 120.000 zł, a w dniu 10 sierpnia 2011 r. za pieniądze ze sprzedaży domu kupiła udział wynoszący 4/9 części innego domu.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, iż sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Po analizie treści wniosku, mając na względzie zakres kompetencji przyznanej tutejszemu Organowi i treść przepisu art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa przyjęto, iż na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego intencją Wnioskodawczyni było uzyskanie odpowiedzi na pytanie:

Czy Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie z obowiązku zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości dlatego, że właścicielką domu była powyżej 5 lat, czy dlatego że pieniądze ze sprzedaży domu przeznaczyła na zakup innego domu...

Zdaniem Wnioskodawczyni, przedstawionym w uzupełnieniu wniosku, z uwagi na fakt iż była właścicielką domu przez pięć lat, a pieniądze z jego sprzedaży przeznaczyła na zakup innej nieruchomości, nie powinna płacić podatku dochodowego od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdza się co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni w dniu 2 sierpnia 2002 r. została współwłaścicielką ½ części domu. Mąż darował Jej w akcie notarialnym połowę domu. W listopadzie 2004 r. Wnioskodawczyni wzięła rozwód, a w 2007 r. złożyła do Sądu Rejonowego wniosek o podział majątku dorobkowego. W dniu 25 sierpnia 2008 r. Sąd postanowił, że dom przechodzi na byłego męża, lecz on musi spłacić Wnioskodawczynię z Jej części, która miała wartość 78.000 zł. W związku z tym, że były mąż nie chciał dokonać spłaty, Wnioskodawczyni zwróciła się do komornika o pomoc w odzyskaniu pieniędzy. Komornik zajął dom, odbyły się 2 licytacje w Sądzie, lecz domu nikt nie kupił. W tej sytuacji Sąd postanowił przysądzić własność tego domu Wnioskodawczyni, gdyż jego wartość na licytacji była niższa niż dług byłego męża. W związku z tym w dniu 20 kwietnia 2010 r. Wnioskodawczyni ponownie stała się właścicielką domu. Dnia 8 sierpnia 2011 r. sprzedała dom za kwotę 120.000 zł, a w dniu 10 sierpnia 2011 r. za pieniądze ze sprzedaży domu kupiła udział wynoszący 4/9 części innego domu.

W przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma właściwe ustalenie daty od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. czy od daty kiedy nastąpiło pierwotne nabycie zbywanej nieruchomości, tj. od 2002 r., czy też od daty postanowienia o przysądzeniu własności domu na podstawie postanowienia z dnia 20 kwietnia 2010 r.

Zgodnie z art. 999 § 1, zawartym w części III Postępowanie Egzekucyjne ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 ze zm.), prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż dniem nabycia prawa własności nieruchomości w przypadku nabycia w drodze licytacji będzie dzień, w którym uprawomocniło się postanowienie sądu o przysądzeniu własności na rzecz kupującego.

Należy zatem stwierdzić, iż błędne jest twierdzenie Wnioskodawczyni, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2002 r.

Z cyt. wyżej przepisu art. 999 § 1 Kodeksu postepowania cywilnego w sposób niebudzący żadnych wątpliwości wynika, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Takie prawomocne postanowienie sądu jest m.in. podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, zatem to dzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jest dniem, w którym następuje nabycie nieruchomości w drodze licytacji.

Mając powyższe na względzie oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni przedmiotową nieruchomość nabyła z dniem uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu własności przedmiotowej nieruchomości. W opisie stanu faktycznego Wnioskodawczyni stwierdza, że wydanie przedmiotowego postanowienia o przysądzeniu własności nastąpiło w dniu 20 kwietnia 2010 r., Wnioskodawczyni nie podaje natomiast daty uprawomocnienia się przedmiotowego postanowienia. Z wniosku nie wynika jednak, aby ww. postanowienie uprawnione podmioty zaskarżyły, tym samym należy przyjąć, że uprawomocnienie postanowienia o przysądzeniu własności udziału w nieruchomości nastąpiło w 2010 r.

Z uwagi zatem na fakt, iż w przedstawionym stanie faktycznym nabycie przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości miało miejsce w 2010 r., a jego sprzedaż nastąpiła w 2011 r. czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, zatem dokonując oceny skutków podatkowych zbycia tej nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 grudnia 2009 r.

I tak, w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

1. wydatki poniesione na:

• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
• spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 28 cyt. ustawy wskazuje, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, iż przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Reasumując stwierdzić należy, iż dniem nabycia nieruchomości jest dzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Powyższe powoduje, że u Wnioskodawczyni, z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości powstanie źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Przychód uzyskany ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Należy jednak zaznaczyć, iż przychód uzyskany ze sprzedaży może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2009 r., pod warunkiem spełnienia wszystkich przesłanek niezbędnych do jego zastosowania.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi