Temat interpretacji

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie w opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2, § 6 i § 10 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 19 stycznia 2011 r. (data wpływu: 21 stycznia 2011 r.), uzupełnionym pismami z dni: 8 i 18 kwietnia 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania z ulgi meldunkowej oraz w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostały przedstawione następujące stany faktyczne.

1. W grudniu 2008 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem dokonała przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, położonego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na wyodrębnioną formę własności.
   W czerwcu 2010 r. małżonkowie dokonali odpłatnego zbycia powyższego lokalu wraz z przynależnym do niego pomieszczeniem (komórką).
   W powyższym lokalu zameldowany na pobyt stały był od samego początku, czyli przez okres 18 miesięcy, jedynie małżonek Zainteresowanej. Wnioskodawczyni nigdy nie była w tym lokalu zameldowana.
2. W 2010 roku Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nabyła część darowizną, a część na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomość, tj. grunt rolny wraz z zabudowaniami. Z aktu notarialnego nie wynika, jaka jest wartość gruntu, a jaka budynków.
   W tym roku małżonkowie zamierzają dokonać podzielenia działek na działki budowlane, w następstwie czego grunt straci charakter rolny. Zamierzają oni także dokonać sprzedaży jednej z wydzielonych działek (bez budynków). Na podstawie aktu notarialnego nie ma podstaw do ustalenia odrębnie wartości gruntu i oddzielnie budynków. Działka nie zostanie sprzedana w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto Zainteresowana podała, iż nie prowadzi Ona działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy, przy rozliczaniu podatku dochodowego za 2010 rok, Wnioskodawczyni może również skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej...

Zdaniem Wnioskodawczyni:

1. Przy ustaleniu zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych za 2010 rok może Ona skorzystać z ulgi meldunkowej męża.
   Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowana powołała orzecznictwo sądowe, między innymi wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2010 r., sygn. akt II FSK 949/09.
2. Obliczając wartość przychodu podlegającego opodatkowaniu, może Ona go pomniejszyć o wartość zakupu całej działki, proporcjonalnie do liczby sprzedawanych metrów.

Tut. Organ informuje, iż przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na drugie pytanie przedstawione we wniosku, natomiast w zakresie odpowiedzi na pytanie pierwsze w dniu 21 kwietnia 2011 r. wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie nr ILPB2/415-91/11-5/TR.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że grunt rolny wraz z zabudowaniami, z którego ma zostać wydzielona przedmiotowa działka gruntu objęta zamiarem sprzedaży, został nabyty przez Zainteresowaną wraz z Jej mężem w roku 2010 r.

W związku z tym, do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2010 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej ().

W myśl natomiast art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei, stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku opisu stany faktycznego wynika, iż grunt rolny wraz z zabudowaniami, z którego zostanie wydzielona działka niezabudowana objęta zamiarem sprzedaży, został nabyty przez Wnioskodawczynię i Jej męża w części w drodze umowy sprzedaży, a w części w drodze umowy darowizny. Z aktu notarialnego nie wynika, jaka jest wartość gruntu, a jaka budynków. Sprzedaż nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a w jej następstwie grunt utraci charakter rolny.

Jak wynika z tego co przedstawiono wcześniej, kosztem nabycia nieruchomości (jej części) w drodze umowy sprzedaży jest zatem w szczególności odpowiednio udokumentowana cena zapłacona za daną nieruchomość.

Co do zasady stosownie do przywołanego art. 22 ust. 6c ww. ustawy dla potrzeb ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży przedmiotowej działki (w części nabytej w drodze umowy sprzedaży), Wnioskodawczyni winna wyodrębnić z łącznej wartości nieruchomości nabytej w 2010 r. wartość gruntu bez wartości znajdujących się na nim budynków.

W tym miejscu należy jednak wskazać, iż przepisy podatkowe nie regulują odrębnie kwestii ustalania wartości gruntu. Dlatego Wnioskodawczyni powinna sama określić wartość przedmiotowego gruntu, stosownie do obowiązujących w dniu sprzedaży cen rynkowych stosowanych w obrocie prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Nie ma również przeszkód aby wyceny dokonał powołany przez Wnioskodawczynię rzeczoznawca. Istotne jest bowiem, by ustalona wartość gruntu była zgodna z wartością, o której mowa w ww. art. 19 ust. 3.

Dodatkowo, w przypadku, gdy w akcie notarialnym nabycia nie wyszczególniono wartości zabudowań oraz wartości gruntu, celem określenia wartości przedmiotowej działki można wykorzystać uregulowania prawne zawarte m. in. w:

• rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454),
• ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.),
• ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.),

związane z prowadzeniem ewidencji, określaniem i aktualizacją wartości nieruchomości gruntowych.

Zatem, koszt uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przedmiotowej działki stanowi wartość nieruchomości (bez zabudowań) nabytej w 2010 r. w drodze umowy sprzedaży, w proporcji odpowiadającej części zbywanej działki, nabytej w drodze kupna.

Natomiast w odniesieniu do dochodu ze sprzedaży działki w części nabytej na podstawie umowy darowizny koszty związane z nabyciem gruntu nie wystąpią. Dodać przy tym jednak należy, iż kosztem uzyskania przychodu w odróżnieniu od kosztu nabycia jest kwota ewentualnie zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość. Przy czym, z wniosku nie wynika, aby Wnioskodawczyni ponosiła jakiekolwiek nakłady zwiększające wartość tejże nieruchomości. Powołany przepis art. 22 ust. 6d ww. ustawy nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków, niż wymienione tym przepisem.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie stanowisko Zainteresowanej, w którym wskazała Ona, iż obliczając wartość przychodu podlegającego opodatkowaniu może Ona pomniejszyć o wartość zakupu całej działki proporcjonalnie do liczby sprzedawanych metrów, należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14b § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, iż interpretacje prawa podatkowego wydaje się wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczący opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości został złożony przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego, tj. męża Wnioskodawczyni.

Mąż Zainteresowanej, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie.

Ponadto, należy wskazać, iż powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, iż zdaniem tut. Organu podatkowego, tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w przedmiotowym postępowaniu.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Referencje

ILPB2/415-91/11-5/TR, interpretacja indywidualna

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu