Interpretacja indywidualna z dnia 20.12.2013, sygn. IBPBII/2/415-952/13/HS, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Temat interpretacji

Możliwość zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania na budowę budynku mieszkalnego oraz spłatę kredytu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 26 sierpnia 2013 r. (data wpływu do tut. Biura 24 września 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego:

• w części dotyczącej możliwości odliczenia oraz wysokości kwoty wydatkowanej na budowę budynku mieszkalnego jest prawidłowe,
• w części dotyczącej ustalenia i wysokości wydatków udokumentowanych fakturami VAT jest nieprawidłowe,
• w części dotyczącej możliwości odliczenia kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 24 września 2013 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia mieszkania.

We wskazanym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 07 grudnia 2009 r. babka wnioskodawcy dokonała na jego rzecz darowizny mieszkania. Od tego czasu mieszkanie to wnioskodawca zamieszkiwał i był w nim zameldowany. W dniu 29 lipca 2013 r. wnioskodawca sprzedał to mieszkanie za kwotę 230 000 zł na rzecz niespokrewnionego z nim nabywcy. Całą uzyskaną w wyniku tej transakcji kwotę (230 000 zł) wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę domu. Dom będzie budować i zamieszkiwać w nim wraz z małżonkiem, z którym zawarł związek małżeński w dniu 08 czerwca 2013 r. Dom małżonkowie będą wznosić na działce, która w wyniku umowy darowizny z dnia 17 lipca 2012 r. w całości weszła do majątku wspólnego małżonków. Między wnioskodawcą a jego małżonkiem istnieje majątkowa wspólność ustawowa. Budowę domu małżonkowie planują rozpocząć wiosną 2014 r. Ze względu na fakt, że dom będą dofinansowywać kredytem do tego czasu planują również wziąć wspólnie kredyt hipoteczny.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania:

1. Jaką minimalną kwotę wnioskodawca musi wraz z małżonkiem ponieść na budowę domu, by móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych... Czy w obliczu faktu, że mieszkanie nie wchodziło do ich majątku wspólnego kwota ta powinna wynieść 460 000 zł (poniesiona po połowie przez wnioskodawcę i małżonka) czy 230 000 zł (czyli de facto równowartość uzyskanego przychodu)...
2. Jak dokumentować poniesione wydatki... Czy wystarczą faktury imienne wystawione na wnioskodawcę i jego małżonka... A może na tych fakturach powinny być tylko dane wnioskodawcy...
3. Czy planowany kredyt może być wzięty na wnioskodawcę i jego małżonka i jako taki też stanowić będzie część poniesionych wydatków na budowany dom, co również pozwoli skorzystać z ww. ulgi...

Zdaniem wnioskodawcy:

Ad. 1. Ponieważ między nim a jego małżonkiem istnieje majątkowa wspólność ustawowa, a sprzedaż nastąpiła po zawarciu małżeństwa, udokumentowana kwota 230 000 zł powinna być wystarczająca by móc skorzystać z ulgi mieszkaniowej od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ad. 2. Wnioskodawca może dokumentować poniesione wydatki fakturami imiennymi wystawionymi zarówno na siebie jak i na małżonka jak i tylko na siebie.

Ad. 3. Planowany kredyt może być wzięty przez wnioskodawcę i małżonka i jako taki też może stanowić część poniesionych wydatków na budowany dom, co również pozwoli skorzystać z ww. ulgi.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw do dnia sprzedaży nie upłynęło 5 lat, sprzedaż podlega opodatkowaniu.

Wnioskodawca nabyte w dniu 07 grudnia 2009 r. mieszkanie sprzedał w dniu 29 lipca 2013 r. Całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży, tj. 230 000 zł, wnioskodawca zamierza przeznaczyć na budowę budynku mieszkalnego.

Odnosząc się do skutków podatkowych sprzedaży mieszkania stwierdzić należy, że przychód jaki wnioskodawca uzyskał w 2013 r. z tej sprzedaży z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro nabycie mieszkania miało miejsce w 2009 r., to zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Przychodem ze sprzedaży stanowiącym podstawę opodatkowania 19% podatkiem dochodowym będzie więc cena określona w umowie sprzedaży z dnia 29 lipca 2013 r., czyli kwota 230 000 zł, o ile odpowiada rynkowej wartości lokalu mieszkalnego, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu, o jakich mowa w art. 22 ust. 6d, o ile takie koszty w ogóle zostały poniesione przez wnioskodawcę.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Jednakże stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego

z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D dochód ze sprzedaży mieszkania

W wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P przychód ze sprzedaży mieszkania

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1.wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2.wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a) i b), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek raz jako poniesiony np. na budowę domu, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby tę właśnie budowę. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Ponadto należy wyjaśnić, że z wykładni językowej przedstawionych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: () wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe () wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub prawa i nie mogą zostać wydatkowane wcześniej niż w dniu sprzedaży.

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 28-30 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży w 2013 r. mieszkania wnioskodawca zamierza wydatkować na budowę budynku mieszkalnego na działce, którą wraz z małżonkiem otrzymał w drodze darowizny i która weszła do ich majątku wspólnego. Kolejną część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania chce natomiast przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, który zamierza wraz z małżonkiem zaciągnąć na budowę domu.

Aby ustalić jaką kwotę wnioskodawca powinien ponieść na wydatki na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby dochód ze sprzedaży mieszkania w całości korzystał ze zwolnienia należy odnieść się do regulacji ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartej w przepisach Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 2 ww. ustawy). Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że wnioskodawca może przeznaczyć środki ze sprzedaży mieszkania należącego do jego majątku odrębnego na wydatki na budowę budynku mieszkalnego, który stanowił będzie współwłasność z małżonkiem na zasadach wspólności ustawowej. Przy czym z uwagi na istniejący między małżonkami ustrój wspólności ustawowej obejmujący działkę, na której prowadzona będzie budowa wystarczającym będzie prawidłowe udokumentowanie wydatkowania przez wnioskodawcę kwoty 230 000 zł.

Podkreślenia wymaga również, że celem ustawodawcy było zwolnienie z opodatkowania dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie dla realizacji jakichkolwiek jego celów mieszkaniowych. Kryterium własnych celów mieszkaniowych jest spełnione wówczas, gdy budynek mieszkalny zostanie wybudowany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika, a więc podatnik faktycznie będzie w takim budynku swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajał. Organ wskazuje, że ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy określił, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (). Tym samym ustawodawca wskazał, że inwestycje dające prawo do ulgi mają zaspokajać wyłącznie własne cele mieszkaniowe podatnika. Zapis ten z założenia zatem wyklucza z zakresu działania zwolnienia wszystkie te inwestycje, które własnym potrzebom podatnika nie służą, lecz mają służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych innych osób. Realizacja własnych celów mieszkaniowych jest podstawową przesłanką dopuszczającą w ogóle przedmiotowe prawo do zwolnienia.

Odnosząc się zatem do możliwości wydatkowania części środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania w 2013 r. na wydatki poniesione na budowę własnego budynku mieszkalnego, poprzez który to wydatek wnioskodawca będzie realizował swoje własne cele mieszkaniowe, stwierdzić należy, że w świetle obowiązujących przepisów prawnych tj. art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy nie ma przeszkód do skorzystania ze zwolnienia przy wydatkowaniu kwoty 230 000 zł na budowę własnego budynku mieszkalnego służącego realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika.

Stanowisko wnioskodawcy w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania oraz wysokości wydatków poniesionych na budowę własnego budynku mieszkalnego, które trzeba będzie udokumentować uznaje się za prawidłowe.

Wnioskodawca we wniosku zaznacza, że faktury dokumentujące poniesione wydatki na budowę budynku mieszkalnego mogą być wystawiane na niego lub na niego i małżonka, przy czym wydatki z tak wystawionych dokumentów w całości chce zaliczyć do wydatków o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d. ustawy.

Należy przyznać rację wnioskodawcy, że faktury mogą być wystawione na jego imię i nazwisko lub na imię i nazwisko jego i małżonka, ale myli się wnioskodawca sądząc, że w obu przypadkach może wskazać do odliczenia 100% kwoty widocznej na każdej z obu rodzajów faktur. Przede wszystkim należy podkreślić, że wydatki związane z planowaną budową pochodzące z kwoty ze sprzedaży (230 000 zł) nie będą ponoszone ze środków z majątku wspólnego małżonków. Kwota ta stanowi bowiem majątek odrębny wnioskodawcy, gdyż pochodzi ze sprzedaży jego majątku odrębnego. Tymczasem faktury wystawione na nazwisko wnioskodawcy i jego małżonka będą dowodem na ponoszenie wydatku zarówno przez wnioskodawcę jak i jego małżonka. Jeżeli zatem wydatki w kwocie 230 000 zł ponoszone mają być z majątku odrębnego wnioskodawcy, to faktury wystawione na imię i nazwisko jego i jego małżonka nie będą mogły stanowić dowodu poniesienia tych wydatków przez wnioskodawcę w 100%. Bez znaczenia pozostaje fakt, że wnioskodawca pozostaje w ustawowej wspólności małżeńskiej, gdyż wydatki te nie mają pochodzić z majątku wspólnego małżonków, tylko z jego majątku odrębnego. Ponadto skoro zwolnieniu podlegają środki uzyskane z odpłatnego zbycia i tylko wnioskodawca je uzyskał (albowiem tylko on był właścicielem sprzedanego lokalu), również wyłącznie on może przeznaczyć te środki na budowę domu na działce stanowiącej majątek wspólny małżonków. Skoro bowiem małżonek wnioskodawcy w ogóle nie uzyskał przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, oczywiste jest, że nie może skorzystać z omawianego zwolnienia. Nie ma więc mowy, aby do rozliczenia ulgi wnioskodawca przedstawił całą kwotę z faktury wystawionej na obojga.

Faktura jest dowodem na to, kto nabywał towary lub usługi. Jeżeli wynika z niej, że nabywcami byli oboje małżonkowie, to należy domniemywać zgodnie z treścią dowodu, że oboje partycypowali w ponoszeniu wydatku. Wnioskodawca nie może zatem kwoty wynikającej z takiej faktury przypisać w całości sobie. Sobie będzie mógł przypisać nie więcej niż 50% kwoty na tak wystawionej fakturze, 100% kwoty odliczy jedynie z faktur wystawionych wyłącznie na swoje imię i nazwisko.

Stanowiska wnioskodawcy w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania przeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego w całej kwocie wynikającej z faktur niezależnie od tego, czy będą wystawione na jego imię i nazwisko lub na imię i nazwisko jego i małżonka nie można uznać za prawidłowe.

Wnioskodawca we wniosku wskazuje również, że część środków ze sprzedaży w 2013 r. mieszkania może przeznaczyć na spłatę kredytu, jaki planuje zaciągnąć z małżonkiem na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Zgodnie z cytowanym już art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie ma zastosowanie do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Przeznaczenie kredytu nie jest jednak jedynym warunkiem jaki należy spełnić. Istotne jest również to, aby kredyt zaciągnięty był przez podatnika i to przed uzyskaniem przychodu ze zbycia.

Przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczony w ustawowym terminie na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego mógłby podlegać zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, ale wyłącznie wówczas, gdyby kredyt ten został zaciągnięty przed datą uzyskania przychodu ze zbycia. W rozpatrywanej sprawie warunek ten byłby spełniony wówczas, gdyby kredyt na budowę budynku został zaciągnięty przed datą sprzedaży mieszkania. Jednak warunku tego wnioskodawca nie spełnia, ponieważ ze stanu faktycznego jasno wynika, że małżonkowie dopiero planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego na budowę budynku. Oczywiste jest zatem, że kredyt nie został zaciągnięty przed datą uzyskania przychodu ze zbycia, tj. przed dniem 29 lipca 2013 r., a tym samym nie został spełniony jeden z warunków, o jakich mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy. Zatem stanowisko wnioskodawcy w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego uznaje się za nieprawidłowe.

Podsumowując stwierdzić należy, że środki finansowe pochodzące ze sprzedaży w 2013 r. mieszkania nabytego przez wnioskodawcę w 2009 r. i wydatkowane na budowę budynku mieszkalnego na gruncie objętym wspólnością ustawową z małżonkiem mogą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji, gdy wydatki te udokumentowane zostaną rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami na kwotę przychodu ze sprzedaży czyli 230 000 zł. Oznacza to, że w sposób nie budzący żadnych wątpliwości winno z nich wynikać kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł. Uwzględnione mogą być przy tym wyłącznie wydatki poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia.

Wnioskodawca będzie miał prawo do rozliczenia wydatków udokumentowanych fakturami, na których widnieje nazwisko jego i jego małżonka w wysokości 50%, nie będzie natomiast mógł rozliczyć w całości wydatków pochodzących z takich faktur. W całości wnioskodawca mógłby rozliczyć jedynie te wydatki, które pochodzą z faktur wystawionych wyłącznie na jego nazwisko.

Natomiast środki finansowe pochodzące ze sprzedaży w 2013 r. mieszkania nabytego przez wnioskodawcę w 2009 r. i wydatkowane na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę budynku mieszkalnego po dniu uzyskania przychodu ze zbycia tego mieszkania nie mogą stanowić wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym.

Przychód ze sprzedaży mieszkania (przychodem jest kwota 230 000 zł, o ile odpowiada wartości rynkowej) wnioskodawca winien wykazać w zeznaniu PIT-39 za 2013 r., w terminie do dnia 30 kwietnia 2014 r. W zeznaniu tym winien ująć wysokość dochodu, który będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. I wyłącznie w sytuacji, gdy cały przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Stanowiska wnioskodawcy nie można było zatem uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 997 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach