Temat interpretacji

Podatek dochodowy od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 6 września 2012 r. (data wpływu: 10 grudnia 2012 r.), uzupełnionym pismem z dnia 27 marca 2013 r. (data wpływu: 2 kwietnia 2013 r.), dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowy wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 1 i § 3 oraz art. 14f § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, pismem z dnia 4 marca 2013 r., nr ILPB2/415-1120/12-2/TR, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Jednocześnie poinformowano Zainteresowaną, że stosownie do postanowień art. 139 § 4 w zw. z art. 14d Ordynacji podatkowej, okresu oczekiwania między wezwaniem przez organ a uzupełnieniem wniosku przez Wnioskodawczynię nie wlicza się do trzymiesięcznego terminu przewidzianego na wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego.

Wezwanie wysłano w dniu 4 marca 2013 r., zaś w dniu 2 kwietnia 2013 r. (data nadania: 28 marca 2013 r.) do tut. Organu wpłynęła odpowiedź na ww. wezwanie, w której Wnioskodawczyni uzupełniła ww. wniosek.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 19 lipca 2012 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, która była jedynym właścicielem mieszkania. W mieszkaniu tym Zainteresowana była zameldowana od urodzenia, podobnie jak Jej córka (od 2001 r.).

Mimo prowadzenia z matką wspólnego gospodarstwa, Wnioskodawczyni nie została przez nią poinformowana o zaciągnięciu mieszkaniowego kredytu hipotecznego przez matkę i jej drugą córkę, a siostrę Zainteresowanej. Kredyt, który został zaciągnięty w dniu 9 września 2011 r. nie był ubezpieczony na wypadek śmierci matki. Dopiero nagła choroba matki (zapadnięcie w śpiączkę), a potem śmierć spowodowały, że siostra ujawniła fakt zaciągnięcia kredytu. Nie wiadomo co stało się z pieniędzmi z kredytu.

W wyniku postępowania spadkowego Zainteresowana wraz z dwiema siostrami nabyły mieszkanie. Siostra Zainteresowanej, która jest również kredytobiorcą, nie ma możliwości finansowych spłacania rat kredytu, tj. 1 305 zł miesięcznie. Wnioskodawczyni jest jedyną spadkobierczynią, której zależy na utrzymaniu mieszkania, jednak nie stać Jej na spłacenie kredytu. Zainteresowana jest matką samotnie wychowującą dziecko, od 7 miesięcy pozostaje bez pracy, a Jej jedynym źródłem dochodu są wypłacone z funduszu alimenty w wysokości 400 zł miesięcznie.

W tej sytuacji Wnioskodawczyni jest zmuszona sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt, który wynosi 125 000 zł. Kwota kredytu wraz z podatkiem przekroczy sumę, którą Zainteresowana może uzyskać ze sprzedaży mieszkania.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w koszty uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni może zaliczyć spłacony kredyt w części przypadającej na Nią po śmierci matki...

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna Ona zaliczyć w koszty uzyskania przychodu spłatę kredytu.

Zainteresowana uważa, że nie powinien w Jej sprawie obowiązywać podatek 19%, ponieważ kwotę ze sprzedaży mieszkania przeznaczy na spłatę kredytu mieszkaniowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w dniu 19 lipca 2012 r. zmarła matka Wnioskodawczyni, która była jedynym właścicielem mieszkania. W wyniku postępowania spadkowego Zainteresowana wraz z dwiema siostrami nabyły mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, zaciągniętym hipotecznego przez matkę i jej drugą córkę, a siostrę Zainteresowanej. Wnioskodawczyni jest zmuszona sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt, który wynosi 125 000 zł.

W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.), prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż dla ustalenia daty nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będących przedmiotem spadku, istotny jest dzień otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, uznać należy, że nabycie przez Wnioskodawczynię w drodze spadku przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2012 r., w związku z czym jej zbycie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, będzie stanowiło źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast art. 30e ust. 2 tejże ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Na mocy z kolei art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie zaś do art. 30e ust. 5 ww. ustawy, dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 cyt. ustawy podatkowej, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Natomiast przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, jest art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowi on, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika zatem z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku zaliczyć można wyłącznie:

• udokumentowane nakłady na tę nieruchomość zwiększające jej wartość,
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na odziedziczoną nieruchomość (w przypadku gdy oprócz wspomnianej nieruchomości spadek obejmował inne przedmioty).

Kwota długu w postaci kredytu hipotecznego obciążającego nabytą w drodze spadku nieruchomość, a zaciągniętego przez spadkodawcę, nie stanowi żadnej z powyższych kategorii, a zatem nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym. Zauważyć należy, iż dług spadkowy, jakkolwiek wpływa na wysokość podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, pozostaje bez wpływu na ustalenie tej podstawy w podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku sprzedaży nieruchomości czy udziału w nieruchomości nabytych w drodze spadku. Dług również nie jest nakładem zwiększającym wartość nieruchomości.

Z samej swej istoty dług nie może pomniejszać przychodu do opodatkowania, bo dług nie służy nigdy uzyskaniu przychodu; przychód często jest natomiast wydatkowany na spłatę długu, który obciąża spadkobiercę. Niedopuszczalne jest więc twierdzenie, że kredyt zaciągnięty przez spadkodawcę może być dla spadkobiercy kosztem nabycia nieruchomości. Nabycie w spadku jest zawsze nabyciem nieodpłatnym, gdyż oczywistym jest, że spadkobierca niczego nie płaci spadkodawcy za odziedziczenie po nim spadku.

Reasumując, stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania będzie stanowił dochód obliczony stosownie do uregulowań cyt. art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednakże kwota spłaconego przez Wnioskodawczynię kredytu w żaden sposób nie będzie mieściła się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w cyt. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wobec czego nie będzie mogła zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu analizowanej sprzedaży.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo, informuje się, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony, do oceny dokumentów załączonych do wniosku; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego, bądź zdarzenia przyszłego, przedstawionym przez Wnioskodawczynię i Jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 763 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu