Temat interpretacji

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie występuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powołana wyżej ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd niezbędne jest wykorzystanie definicji wynikających z przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W związku z tym zbycie gruntu i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego obejmuje sprzedaż całej nieruchomości.

Odmienna sytuacja prawna występuje gdy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną będącym w wieczystym użytkowaniu jest wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika (art. 235 K.c.).

W takim wypadku, ze względu na treść cyt. art. 235 k.c. budynki trwale z gruntem związane lub ich części stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku na tym gruncie wybudowanego źródłem przychodu jest odrębnie sprzedaż prawa do gruntu i sprzedaż budynku, dokonana przed upływem pięciu lat. Okres pięcioletni, o którym mowa w tym przepisie jest w takim przypadku liczony również odrębnie - od daty nabycia prawa do gruntu i od daty nabycia bądź wybudowania budynku.

Powołany wyżej przepis prawa podatkowego - art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - nie definiuje pojęcia "nabycie" i w związku z tym, musi ono być rozpatrywane także na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego. W świetle przepisów tej ustawy, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy m. in. w drodze spadku, darowizny jest nabyciem tych rzeczy. W kategorii nabycia traktowane są również przypadki, gdy udział osoby w rzeczy (np. w nieruchomości) ulega powiększeniu w drodze np. zakupu, czy zniesienia współwłasności, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą, jak też stan jej majątku osobistego.

Stosownie do brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) powołanej wyżej ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli jej nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Z powyższego wynika, że zwolnieniem nie są objęte przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, które uprzednio zostały nabyte w drodze zniesienia współwłasności. Nabycia w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nie można bowiem utożsamiać z nabyciem w drodze darowizny czy też spadku. Zniesienie współwłasności jest inną, niż darowizna i spadek, formą przeniesienia własności nieruchomości podobnie, jak np.: sprzedaż czy też zasiedzenie. Przepisy kodeksu cywilnego odmiennie definiują te instytucje, co oznacza, że umów o zniesienie współwłasności nie można utożsamiać z umowami darowizny czy też spadkiem - nawet w przypadku, gdy z tytułu dokonanego zniesienia współwłasności współwłaściciele nie czynią sobie żadnych spłat.

Nie można zatem zgodzić się ze stanowiskiem Strony, iż dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości winien być - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy z dnia 26-07-1991 r. - zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tego powodu, iż nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została nabyta w drodze zniesienia współwłasności, która to czynność wg zapisu zawartego w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Należy zatem stwierdzić, że zgodnie z przytoczonymi przepisami i stanem faktycznym sprawy jako nie podlegającą opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym ze sprzedaży nieruchomości w 2005 r. należy uznać 1/3 przychodu uzyskanego ze sprzedaży prawa do wieczystego użytkowania gruntu (nabytego w drodze umowy kupna sprzedaży w dniu 20-12-1995 r.). Natomiast przychód ze sprzedaży pozostałej części prawa wieczystego użytkowania gruntu i budynku mieszkalnego nabytych w drodze zniesienia współwłasności uzyskany przed upływem 2008 r. spowoduje powstanie zobowiązania podatkowego w zryczałtowanym podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnośnie zaś uzyskanego przychodu ze sprzedaży 1/3 udziału w wybudowanym budynku mieszkalnym z uwagi na nie określenie zakończenia budowy winna Pani określić samodzielnie z zachowaniem pięcioletniego terminu od daty jego wybudowania.